신흥 주거타운으로 빠르게 변모하고 있는 서울 강북의 대표 장위뉴타운!
그중에서도 규모가 가~장 크고, 역세권 + 공세권 + 학세권 모두 갖춘 곳은 어디?
잇따른 개발호재로 기대감을 한 몸에 받고 있는 ‘장위15구역’ 에 다녀왔습니다.
매거진H 공식 임장남이 직접 발로 뛰며 전하는 장위15구역 사업지 현장과
현지 공인중개사가 직접 알려주는 재개발 소식 놓치지 마세요!
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장위뉴타운 ‘장위15구역’ 재개발 사업지 임장 스토리는 유튜브 채널에서도 만나 보실 수 있습니다. 바로가기
국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.
재건축 안전진단 기준 완화 연기 예상되자, 목동·노원구 곳곳에서 분통
분양가 상한제 완화 및 폐지 거론에 급히 관심 쏠리는 상한제 적용 단지
통합 재건축 급물살 타는 일산 일대 단지들… 30년을 채우지 못한 단지도 뛰어들어
광천동 재개발 시공권 획득한 현대건설… 예상되는 추가 수주에 5조 클럽을 넘어 신기록 달성 청신호
재건축 안전진단 기준 완화가 내년 상반기로 연기되면서 목동·노원구 일대 재건축 단지에서 고민이 깊어지고 있습니다. 노원구 상계동 상계주공6단지는 지난달 정밀안전진단 계획을 밝혔다가 취소했으며, 공릉동 태릉 우성도 정밀안전진단 신청 계획을 보류한 상태입니다. 읽으러 가기 목동에서는 대선 후 재개하려던 목동 신시가지 13개 단지의 안전진단 절차가 또다시 중단됐습니다. 주민들 사이에서는 안전진단 면제처럼 기준 완화도 백지화될까 봐 우려하는 분위기입니다. 읽으러 가기
목동신시가지아파트 1~14단지에서는 재건축 안전진단 기준 완화 촉구를 위한 단지별 움직임을 결의했습니다. 목동 단지들은 6·1 지방선거가 정치권의 공약을 관철할 마지막 기회라며 정부의 구체적인 입장 발표 시기가 지방선거의 변수가 될 것이라고 표명했습니다. 읽으러 가기
서울 공급 가뭄 속 1호 과제는 ‘분양가 상한제 개선’이 될 전망입니다. 수요가 몰린 도심 내 물량 확대를 위해 분상제 개선이 불가피하다는 판단입니다. 분상제와 원자재 가격 급등이 맞물려 올해 서울 곳곳에서 분양 일정이 줄줄이 연기되고 있습니다. 올 상반기 서울 분양 예정 아파트 단지 총 28곳 중 절반에도 못 미치는 13곳만이 공급된 상태입니다. 읽으러 가기
분상제 개선이 예상되자, 최근 아파트 청약시장에서는 상한제가 적용된 단지를 중심으로 관심이 쏠리고 있습니다. 원자잿값 상승 여파로 분양가가 계속 오르거나 금리 인상 및 대출 규제로 자금 부담이 커지자 주변 시세보다 훨씬 저렴한 분상제 적용 단지로 수요가 몰린다는 분석입니다. 읽으러 가기
1기 신도시 재건축 규제 완화 기대감에 일산 일대에서 재건축 연한(30년)을 채우지 못한 단지들까지 통합 재건축에 뛰어들고 있습니다. 지난 15일, 경기 고양시 일산 후곡마을 내 3단지 현대, 4단지 금호 한양, 10단지 동아서안임광, 15단지 건영아파트가 일산청소년수련관에서 통합 재건축 추진위 발대식을 개최했습니다. 읽으러 가기 사업 편의성과 빠른 속도를 위해 통합 재건축 방식을 선택했으며, 이들 단지를 합산할 경우 전용면적 56~199㎡, 총 2,406가구 규모의 대단지가 탄생합니다. 읽으러 가기
현대건설이 광주 광천동 재개발 시공권을 확보하면서 올해 누적 수주액 4조 9,585억 원을 달성했습니다. 5조 클럽 가입을 눈앞에 두고,4년 연속 수주 1위 달성을 향해 순항 중입니다. 광주 재개발 최대어로 불리는 광천동 재개발 사업은 광주 서구 광천동 670번지 일원 25만 4천466㎡ 부지에 지하 2층~ 지상 33층 공동주택 5,006세대와 부대 복리시설을 신축하는 사업입니다. 현대건설은 광주 최초로 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’를 적용해 ‘디에이치 루체도르’를 단지명으로 제안했습니다. 읽으러 가기
연이어 창원 성원토월 리모델링 사업과 대전 도마·변동 5구역 재개발 사업 등 현대건설의 컨소시엄 수주 행보도 기대됩니다. 단군 이래 최대 규모 리모델링 사업, 경남 창원 성원토월그랜드타운 리모델링 사업 현장 설명회에 현대건설·포스코건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 단독 참여하며 수주가 유력해졌습니다. 공사비만 약 2조 원으로, 총 7,189가구 규모가 탄생할 전망입니다. 읽으러 가기
대전 도마·변동 5구역 재개발 사업에서는 현대건설과 GS건설 컨소시엄이 단독으로 참여한 두산건설과 경쟁 중입니다. 공사비 약 7,000억 원대로, 지하 3층~지상 33층 아파트 3,210가구와 부대복리시설이 건립됩니다. 읽으러 가기
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1화 – 희망아파트 재건축, 새로운 시작
2화 – 재건축 안전진단이 뭐길래?
3화 – 조건부 재건축 통과 그 이후.. 또다시 정밀안전진단?
4화 – 희망아파트 재건축 정비구역 지정되다!(1)
5화 – 희망아파트 재건축 정비구역 지정되다!(2)
6화 – 희망아파트 추진위원회 출범, 재건축 시동걸다
7화 – 희망아파트 재건축 조합설립을 위한 긴 여정
8화 – 희망아파트 조합설립 코 앞으로 다가오다
9화 – 조합 출범한 희망아파트! 그 다음은..
10화 – 시공사 선정을 위한 준비 돌입하다(1)
11화 – 시공사 선정을 위한 준비 돌입하다(2)
12화 – 시공사 선정을 위한 준비 돌입하다(3)
13화 – 시공사 선정을 위한 준비 돌입하다(4)
14화 – 시공사 선정을 위한 준비 돌입하다(5)
15화 – 희망아파트 시공사 선정 입찰 결과는
16화 – 희망아파트 시공사 선정에 박차를 가하다
17화 – 시공사 합동홍보설명회를 개최하다
18화 – 시공사 선정을 위한 마지막 단계 정기총회를 진행하다
19화 – ‘경축’ 희망아파트 시공사 선정 완료되다
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조합원은 오랜 기간 동안 진행되는 재건축∙재개발 사업이 잘 진행되고 있는지 현재 진행 현황은 어떤지 매우 궁금할 텐데요. 이때 조합원들은 정보공개청구권을 사용하여 조합의 계약서나 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 명세서 등 조합 운영에 관한 대부분의 자료를 열람할 수 있습니다.
정보공개청구권은 조합원이라면 누구나 조합 사업과 관련된 정보와 자료를 열람하거나 복사를 조합에 요구할 수 있어 조합원의 권리를 행사한다는 장점이 있지만 공개 되는 자료와 범위에 몇 가지 문제점도 발생하고 있는데요. 조합원이라면 꼭 알아둬야 할 정보공개청구권과 몇 가지 문제점을 살펴보겠습니다.
| 도시 및 주거환경정비법 제124조(관련 자료의 공개 등) ① 추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. |
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제124조에서는 정비사업의 시행과 관련된 제반 자료의 공개와 보존의무를 정하고 있습니다. 이 조항의 취지는 재개발·재건축사업의 비리 및 조합 임원과 협력업체 간의 유착 등을 방지하여 투명성을 강화하고, 조합 임원의 윤리의식을 고취시킴과 동시에 사업의 합리성을 도모하면서, 주민들의 알 권리를 충족시키기 위함입니다.
그런데 추진위원장 또는 조합장은 도시정비법 규정에 따라 정보를 공개할 의무와, 성명과 결부되어 주소와 전화번호 등 개인정보가 같이 공개되는 경우 사생활의 영역이 과도하게 침해될 수 있다는 측면에서 이를 보호해야 하는 서로 상충되는 의무를 이행하게 됩니다. 실제로 조합에서는 정보공개청구를 통해 조합원들의 주소와 전화번호를 입수한 비대위로부터, 또는 조합원과의 거래를 통해 조합원명부를 입수한 공인중개사로부터 전화나 문자를 받는 등의 불편을 겪고 조합에 대하여 항의하는 예가 빈번하게 발생하고 있습니다.
한편, 공무원의 직무관련범죄와 마찬가지로 도시정비법위반 범죄의 경우 100만원 이상의 벌금형을 받게 되면 정비사업조합의 조합장은 지위를 상실하게 되는데, 이러한 점을 악용하여 정보공개청구를 남발하면서 도시정비법 제138조 제1항 제7호에 따른 처벌을 유도하는 방식으로 집행부의 전복을 획책하는 사례도 끊이지 않고 있습니다. 조합장의 궐위와 새로운 선출 과정은 필연적으로 수개월, 상황에 따라 일 년이 넘는 기간 동안 사업 진행을 정지시킬 수밖에 없으며, 이러한 일련의 과정을 거치는 동안 조합의 금융비용도 매월 수천만 원씩 증가하는 등 조합 전체에도 심대한 영향을 미칠 수밖에 없게 됩니다.
| 도시 및 주거환경정비법 제138조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 7. 제124조제1항을 위반하여 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반하여 조합원 또는 토지등소유자의 열람·복사 요청을 따르지 아니하는 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원(조합의 청산인 및 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자, 제27조에 따른 지정개발자가 사업시행자인 경우 그 대표자를 말한다) |
즉, 정보공개청구는 도시정비법이 천명하고 있는 조합원 등의 불가결한 권한인 점은 분명하나, 그 사용 목적, 방식 또는 공개 범위에 따라 보호의 가치가 있는 다른 이익과의 충돌을 예정하고 있는 것입니다.
1) 정보공개청구 방법
도시정비법시행규칙 제22조에 따라 정보공개청구는 사용목적이 기재된 서면(전자문서를 포함)의 제출로써 이루어지게 됩니다. 이와 관련하여 법제처는 조합원이 사용목적을 기재하지 않은 경우 사업시행자는 열람·등사 요청에 응하지 않아도 된다고 해석하고 있으나(2011. 9. 1. 안건번호 11-0324), 법원은 예컨대 ‘조합원들과의 소통’과 같이 매우 추상적인 내용이라도 목적의 기재로서 인정하는 기조를 보이고 있습니다. 따라서 사용목적의 기재는 실제로 이용되는 방식을 담보할 수 없기에, 열람·등사요청권의 남용을 방지하기 위한 유효적절한 장치로 기능하는 것에는 한계가 있다고 할 것입니다.
2) 정보공개청구의 대상이 되는 문서
도시정비법 제124조에서는 공개대상이 되는 정보를 열기(列記)하고 있습니다. 그런데 동조 제4항에서는 공개대상에 ‘정비사업 시행에 관한 서류’라는 매우 포괄적인 개념을 포함시키고 있어 마치 사업 진행 과정에서 조합이 생성 또는 보유하는 문서 등 일체가 여기에 포함되는 것으로 오해될 여지가 있습니다. 그러나 이와 같은 해석은 도시정비법이 공개대상과 범위를 설정하고 있는 취지와 부합할 수 없는 것은 물론 조합의 업무를 지나치게 가중시킬 수 있는 여지를 내포한다는 측면에서도 타당하다고 볼 수 없는데, 법원도 ‘조합에서 상대 회사에 수·발신한 문서 일체’는 열람·복사 대상이 아니라고 판단(서울동부지방법원 2017. 9. 14. 선고 2016고단3229 판결)한 바 이와 궤를 함께하고 있다 할 것입니다.
| 도시 및 주거환경정비법 제124조(관련 자료의 공개 등) 1. 제34조제1항에 따른 추진위원회 운영규정 및 정관 2. 설계자ㆍ시공자ㆍ철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서 3. 추진위원회ㆍ주민총회ㆍ조합총회 및 조합의 이사회ㆍ대의원회의 의사록 4. 사업시행계획서 5. 관리처분계획서 6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서 7. 회계감사보고서 8. 월별 자금의 입금ㆍ출금 세부내역 9. 결산보고서 10. 청산인의 업무 처리 현황 11. 그 밖에 정비사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료 |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 제94조(자료의 공개 및 통지 등) ① 법 제124조제1항제11호에서 “대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료”란 다음 각 호의 자료를 말한다. 1. 법 제72조제1항에 따른 분양공고 및 분양신청에 관한 사항 2. 연간 자금운용 계획에 관한 사항 3. 정비사업의 월별 공사 진행에 관한 사항 4. 설계자ㆍ시공자ㆍ정비사업전문관리업자 등 용역업체와의 세부 계약 변경에 관한 사항 5. 정비사업비 변경에 관한 사항 |
‘관련 자료’ 역시 해석에 따라 다양한 의미로 새길 수 있는 개념이라 할 것인데, 대법원은 총회 참석자명부 및 서면결의서가 정보공개의 대상인지 문제된 사안에서 서면결의서와 참석자명부를 보아야 의사록이 진정하게 작성되었는지 여부 등을 확인할 수 있기 때문에 도시정비법 제124조 제1항 제3호 의사록의 관련 자료에 포함되는 것으로 보아야 한다고 판시한 바 있고(대법원 2012. 2. 23. 선고 2010도 8981 판결 참조), 국토교통부는 위 조항의 관련 자료에 대하여 “구 도시정비법 제81조 제1항에서 말하는 관련 자료라 함은 같은 법 제81조 제1항 각호에 직접 규정한 서류 외에 이와 관련되는 부속자료 등을 말하는 것으로서 속기록, 녹음 또는 영상자료라 볼 수 있다.”라고 해석하였습니다. 이와 같은 대법원과 국토교통부의 입장에 따를 때, 도시정비법 제124조의 ‘관련 자료’라 함은 ‘도시정비법 제124조 및 동법 시행령 제94조에서 나열한 서류들이 진정하게 작성되었는지 확인할 수 있는 내용의 자료이거나, 위 서류들의 부속자료’라고 봄이 타당하다 할 것입니다.
3) 정보공개의 가장 논란이 되는 문제점
정보공개와 관련하여 가장 논란이 되어 왔던 부분은 조합원들의 개인정보가 노출되는 영역, 그 중에서도 조합원명부 등에 포함되어 있는 조합원들의 휴대전화번호의 공개 여부라 할 것입니다. 법원에서도 휴대전화번호가 공개범위에 포함된다는 판단(광주지방법원 2014구합11076, 서울행정법원 2013구합64844 등)과 포함되지 않는다는 취지의 판단(부산지방법원 2010구합2020, 서울동부지방법원 2013카합1863, 수원지방법원 안산지원 2015카합141, 수원지방법원 성남지원 2018카합50105 등)이 엇갈렸으나, 2021년 대법원이 조합원의 전화번호가 열람·복사의 대상이 되며 개인정보보호법 규정을 고려하더라도 달리 볼 수 없다는 명시적인 판단을 내리면서(대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결 참조) 논란은 종지부를 찍게 되었습니다.
예전에는 휴대전화번호의 빈번한 노출로 피로감이 쌓인 조합원들이 조합을 상대로 자신들의 휴대전화번호를 공개하지 말 것을 요구하는 가처분을 신청하는 경우가 종종 있었고, 정당한 사유가 인정되어 공개가 금지된 예를 상당수 확인할 수 있으나(서울동부지방법원 2013카합1863, 광주지방법원 목포지원 2020카합1082, 서울서부지방법원 2020카합50031 등) 위 대법원 판결 이후에는 특별한 사정이 없는 한 인용 결정을 기대하기는 어려울 것으로 전망되고 있습니다.
한편 서면결의서의 경우 그 자체는 원칙적으로 공개대상이 되는 정보에 해당하나, 만약 서면결의서 중 (도시정비법 제124조 제3항에 따라 공개가 금지되는)주민등록번호만을 제외하고 이름, 주소, 서면결의의 내용을 모두 같이 공개한다면 특정 조합원이 어떠한 내용의 서면결의를 하였는지 알 수 있게 되어 서면결의의 내용을 이유로 해당 조합원에게 부당한 압력이 행사될 우려가 있으며, 특히 임원선출총회를 상정할 경우 비밀투표의 대원칙까지 훼상(毁傷)되는 결과로 이어질 수 있다고 할 것입니다. 이와 관련하여 정보주체 또는 제3자의 이익을 부당하게 침해할 우려가 있을 때에는 개인정보를 제3자에게 제공할 수 없다는 개인정보보호법 제18조 제2항 규정을 근거로 사안에 따라 공개 거부를 검토할 수 있다고 할 것이나, 개인정보 부분과 의결표시 부분을 분리하여 총회 서면결의서를 공개한 사안에서 ‘제출된 원본 그대로의 서면결의서’를 공개하지 아니하였다는 이유로 조합장에게 벌금 70만원이 선고된 사례(서울동부지방법원 2018. 6. 15. 선고 2018고정404 판결)가 있다는 점은 반드시 기억해야 할 것입니다.
현행 도시정비법 및 동법 시행령 등 관련 규정에는 조합원 등의 정보공개 요구에 대하여 이를 제재하거나 제한하는 규정을 두고 있지는 않으며, 다만 요청한 목적 외 용도의 이용이나 제공에 대하여는 개인정보보호법 제71조 제2호, 제19조에 따라 처벌될 수 있을 뿐입니다. 이를 전제로 앞서 살펴본 정보공개에 따른 여러 문제점들을 최소화 하기 위해서는, ① 조합으로부터 제공받은 자료를 사용 목적 외로 이용하지 않고 제3자에게 제공하지 아니하며 이를 위반할 경우 개인정보보호법 위반에 따른 형사처벌을 감수하겠다는 내용의 확약서를 받거나, ② 조합원의 개인정보가 포함된 자료를 요청하여 수령한 경우 이러한 사실을 조합원들에게 공지할 수 있도록 하는 정관 규정을 두는 등의 방안을 생각해 볼 수 있을 것입니다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 정보공개와 관련한 모든 사안의 해결에는 필수적으로 법률전문가의 자문이 선행되어야 한다는 점이라 할 것입니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
매거진H 콘텐츠와 관련해 궁금한 사항은 이메일 admin@magazineh.com 로 문의 가능합니다.
국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.
다시 속도 내는 거여·마천뉴타운 재개발 사업
신명동보·매탄동남아파트 안전진단 통과…수원 영통구 일대 아파트 리모델링 훈풍
시공사 선정 재도전에 나선 성남시 수진1구역·신흥1구역
여의도 ‘공작아파트’, 서울시장 취임 이후 첫 번째로 정비구역 지정에 재도전
강남 3구 일대 유일한 뉴타운인 거여·마천뉴타운이 사업에 속도를 내고 있습니다. 마천1 재정비촉진구역은 최근 송파구청에서 조합설립인가를 획득했습니다. 거여·마천뉴타운에서 최대 면적을 갖춘 지역으로, 송파구 마천동 194-1 일원 14만 8,498㎡ 용지에 용적률 최대 263.7%를 적용해 공동주택 2,413가구와 부대 복리시설을 공급하는 사업입니다. 마천 2·3·4·5구역 재개발 사업도 덩달아 탄력받고 있습니다. 사업 속도가 가장 빠른 4구역은 현대건설을 시공사로 선정했으며, 송파구 첫 디에이치 단지로 사업을 추진중입니다.
거여·마천뉴타운은 마천역, 거여역, 위례선을 지나는 ‘트리플 역세권’ 등 개발 호재들이 이어져 주목도가 높아질 전망입니다. 읽으러 가기
경기 수원시 신명동보, 매탄동남아파트가 리모델링 안전진단을 통과하며 사업에 속도가 붙고 있습니다. 신명동보아파트는 지난 18일, B등급으로 안전진단을 통과했습니다. 수평 증축을 통해 최고 21층, 961가구 규모로 짓는 사업으로, 영통역 더블역세권 등 우수한 입지 조건으로 평가되고 있습니다. 작년 12월, 현대건설을 시공사로 선정해 ‘힐스테이트 루미테르’를 단지명으로 채택했습니다. 읽으러 가기
수원 영통구 매탄동남아파트도 C등급을 판정 받으며 리모델링 안전진단을 통과했습니다. 지난달 수원시 내 최초로 안전진단을 통과한 ‘신성신안쌍용진흥아파트’에 이어 네 번째입니다. 해당 사업은 수평·별동 증축을 통해 지하 3층~ 지상 21층, 1,002가구 규모로 탈바꿈할 계획입니다. 읽으러 가기
시공사 선정이 불발됐던 경기 성남시 수진1구역과 신흥1구역이 내달 초 시공사 선정에 재도전합니다. 수진1구역은 이르면 이번 주 재개발 시공사 선정을 위한 모집 공고를 낼 예정입니다. 성남시 수진동 963번지 일대 공동주택 5,259가구, 오피스텔 312가구를 짓는 공공 참여형 재개발 사업입니다. 신흥1구역은 이달 말 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 낼 예정입니다. 성남시 수정구 신흥동 일대 공동주택 4,138가구 짓는 재개발 사업입니다.
시공사 선정에 어려움을 겪고있는 수진1구역과 신흥1구역은 이번 모집에서는 평균 공사비를 다소 높여 부르거나 계약서에 ‘에스컬레이션’조항을 넣을 것으로 알려졌습니다. 읽으러 가기
최근 서울시가 재건축 활성화에 나서면서 여의도 공작아파트가 4년 만에 정비구역 지정에 재도전합니다. 올해 준공 47년 차로, 인근 시범아파트와 한양아파트도 ‘신속 통합기획’을 통해 50~60층 높이의 정비계획을 마련하고 있어 기대감이 커지고 있습니다. 현재 시도시계획위원회 상정을 위해 구청에 제출한 정비계획안을 검토 중입니다. 시는 여의도금융 중심 지구단위계획과 정합성이 인정될 경우, 도계위에 상정 가능하다는 입장입니다. 계획안대로 재건축이 진행될 경우, 현재 최고 12층 373가구 규모에서 최고 49층 555가구 규모로 탈바꿈합니다. 읽으러 가기
‘현대사진관’이 추억으로 남을 우리 동네의 지금을 기록해드립니다.
반포주공1단지는 서울시 서초구 반포동에 있는 대한주택공사에서 건설한 최초의 대단지 아파트이다. 강남 아파트 시대를 연 반포주공1단지가 재건축 사업을 통해 50여 년 만에 한강변 스카이라인을 새롭게 구성하며 일대의 유일무이한 랜드마크로 탈바꿈한다고 한다. 현재는 이주 절차를 마무리 해 주민들도 떠나고 철거만 남은 반포주공아파트. 인기척은 없지만, 따스한 봄꽃이 나를 반겨주는 듯 했던 반포주공1단지를 기록해 보았다.
공백
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반포주공1단지로 들어가며
반포주공1단지는 대한주택공사가 허허벌판이었던 반포동에 1973년에 ‘남서울 아파트’라는 이름으로 공급한 아파트 단지다. 지어질 당시 국내 아파트 역사상 가장 대규모 단지여서 그런지 단지로 걸어갈 수 있는 지하철역이 세 개나 있다. 동작역, 구반포역, 신반포역이 그렇다. 그중에 반포주공1단지를 감싸고 흐르고 있는 반포천이 있는 동작역으로 나와 답사를 시작했다.
예전에는 동작역 1번 출구에서 반포주공1단지로 바로 들어갈 수 있었는데 이제는 반포주공1단지에 살던 주민들의 이주가 완료되어 단지 출입문이 막혀있다. 그래서 반포천을 따라서 지어진 산책길 ‘허밍웨이 길(Humming Way)’을 따라 걸어본다. 허밍웨이 길은 ‘반포천 제방길 Redesign Project’에 따라 2009년에 탄생했다. 벚꽃과 연두색으로 가득한 산책길을 걷다 보면 자연스럽게 ‘허밍(콧노래)’을 하고 싶어진다. 콧노래를 시각화하여 음표와 오선 형태로 디자인된 울타리도 볼 수 있었다.
500m 정도를 걷고 나면 반포본동주민센터와 반포주공1단지의 1동이 있는 이수교차로에 다다른다. 그리고 신반포로를 따라서 가로형 상가가 펼쳐져 있다. 단층에서 3층까지 이뤄진 가로형 상가는 없는 것 빼고 다 있어 반포주공1단지의 주민들에게 여러 편의 사항을 제공해왔을 것이다.
이런 가로형 상가는 길을 걷는 시민에게 흥미를 느끼게 한다. 수시로 매장이 바뀌면서 볼거리도 바뀌니 어떤 매장이 있나 걷다 보면 어느덧 단지 끝으로 지나간 느낌이다. 한때 이 상가들에서 맛집들과 학원들로 많은 사람들이 붐볐겠지만, 지금은 공실로 닫혀 있었다.
반포주공1단지는 신반포로를 기준으로 북쪽에 1·2·4주구와 남쪽 3주구로 나누어져 있다. 1단지에 살았던 주민들의 이주가 끝나고 철거를 기다리고 있는 1·2·4주구 안으로 들어가 보았다. 다른 입구가 막혀 있어 반포주공1단지 관리사무소로 들어가 볼 수 있었다. ‘반포아파트 관리소’라는 글자 간판부터 외관과 내부 디자인 모두 70년대에 지어진 중후함이 느껴져서 신기했다.
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자연이 담겨있는 반포주공1단지
반포주공1단지 내부에는 정말 예쁜 봄꽃들이 펼쳐져 있었다. 벚꽃에서부터 목련, 개나리, 동백꽃으로 보이는 빨간 꽃까지 다양한 식물들과 함께 공존하고 있는 반포주공1단지의 모습은 앞으로 다시 태어날 모습을 표현하기라도 하듯 정말 아름다웠다.
이곳을 작년 가을에도 다녀왔었다. 그때는 단지 안에 있는 나무들이 자신만의 단풍을 입으며 겨울을 준비하고 있었다. 단지 가운데로는 노랗게 물들인 은행나무가 일자로 서있는 모습도 카메라에 담을 수 있었다. 반포주공1단지는 계절마다 전해주는 색감이 달라 주민들은 사계절을 더욱 가까이서 느끼며 살아왔겠지.
가을엔 노랗게 물들었던 나무들이 이제는 봄을 맞이하여 단장을 했다. 반포주공1단지를 멀리서 보면 아파트보다 높은 나무들이 보인다. 아파트 준공 초기에는 아주 작았던 나무가 시간이 흘러 단지와 함께 커버린 것이다.
단지 내부에는 건물 사이의 공간에 뜰을 두는 커다란 중정형 공원들이 있고, 그곳마다 아이들이 안전하고 즐겁게 놀 수 있는 어린이 놀이터들도 있었다. 그 옆에는 커다란 버드나무가 연녹색 잎을 자랑하고 있어 반포주공1단지의 운치를 더해주었다.
반포주공1단지 북쪽으로는 한강이 있다. 걸어서 한강변에 갈 수 있는 아파트 단지라니! 비록 그 사이에는 올림픽대로가 있지만, 높게 솟은 메타세쿼이아 나무가 가로수로 늘어서 있어 대로변과는 완전히 분리된 다른 공간처럼 느껴졌다.
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건축적 특징으로 본 반포주공1단지
반포주공1단지는 건축학적으로도, 도시계획적으로도 중요한 단지라 여러 논문에도 쓰일 만큼 연구와 전문적인 측정이 되어있다. 자세한 내용을 모두 이 글에 설명할 수는 없겠지만, 그래도 사진을 찍으며 보이는 특징들에 대해 얘기해보려 한다.
반포주공1단지의 아파트들은 이후 지어지는 ‘아파트 문화’의 원형 모델이 되었다. 아파트 주동이 남쪽으로 일자·병렬 형태로 정렬되어 있는데, 내가 잠깐 살았던 아파트도 이런 5층 높이의 주공 아파트였다. 단지 모습이 비슷해서 그런지 내겐 반포주공1단지가 더욱 정겨웠다.
그런데 반포주공1단지에는 99개동이나 되는 아파트 중에 6층으로 된 아파트가 4개 있다. 특히 95동과 96동은 30평대 2가구가 내부에서 연결되어 있는 60평대 복층 구조다. 이렇게 아파트 거주 주 수요층을 중산층으로 잡고 내부 설계를 계획한 점은 ‘라디에이터’ 난방을 적용한 점과 다른 아파트에서는 공동화장실을 사용했던 시절에 반포주공1단지에는 부부욕실이 따로 만들어진 점 등에서 찾아볼 수 있었다.
반포주공1단지는 지금 보면 당연하지만, 단지를 지으면서 전선들이 지하로 연결되는 지중화 작업을 했다. 덕분에 단지 옆에 있는 서래 마을과 비교를 하더라도 건물 옆에 전선들이 없어 도로가 깔끔해 보인다.
‘대한주택공사’가 있던 시절에 쓰였던 로고들도 한 단지에서 모두 찾아볼 수 있었다. 특히 3주구에는 집 모양과 아치 모양의 문이 그려져 있는 로고를 주로 볼 수 있었는데, 이는 1978년부터 2003년까지 사용했던 로고이다. Housing의 ‘H’를 모티브로 제작하여 그려진 로고는 1·2·4 주구에서 많이 보였다. 이 로고는 2009년 10월 토공과 주공이 합쳐진 ‘한국토지주택공사(LH)’가 나오기 전까지 쓰였다.
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반포주공1단지를 떠나면서
반포주공1단지를 둘러보면 경비초소를 많이 볼 수 있었다. 50년 된 아파트 치고 깨끗하게 관리되어 있는 모습은 많은 경비원 아저씨들의 노고 덕분이었을 것 같다. 아직까지 자신의 자리를 지키시는 경비원 아저씨를 보며 어딘가 뭉클한 마음이 들었다.
옥상에 올라가 보았다. 한강을 바라보며 의자들이 놓여 있었다. 여기서 한강을 바라보며 쉬었을 주민들이 부러워지는 순간이었다. 앞으로 재건축이 되어 더 높은 아파트가 들어서게 되면, 더 많은 사람들이 이곳에서 한강을 바라보게 될 것이다.
아마 이번이 반포주공1단지의 마지막 봄일 것이다. 반포주공1단지의 다채로운 봄꽃들을 구경할 수 있어서, 그리고 마지막 봄을 사진으로 담을 수 있어 감사한 시간이었다. 단지 가운데 도로에 있는 가로등에만 불이 켜진 반포주공1단지의 밤을 바라보며 살며시 작별 인사를 건네고 돌아서본다. 단군 이래 최대 재건축 단지라 불리는 곳인 만큼, 사업이 완료되면 일대가 몰라보게 바뀔 모습이 기대된다. 훗날 이 곳에 거주했던 분들이 반포주공1단지의 추억을 되새기는 것에 도움이 되기를 바란다.
재건축∙재개발 사업을 앞두고 우리 동네의 풍수지리적 가치가 궁금한 조합원들을 위해 풍수지리 시리즈를 준비했습니다. 이번 편은 서울시 용산구 한남동·보광동 일대 뉴타운 재개발 사업으로 한강을 남쪽으로 내려다보는 아름다운 조망과 서울 가운데에 위치하여 최고의 교통환경을 자랑하는 ‘한남뉴타운’을 주제로 <생활 속의 풍수, 그 진리를 탐구하다>의 저자이자 마산 박물관 대학에서 강의하시는 풍수지리학자 주재민 소장님께 그 가치에 대해 물어보았습니다.
한남뉴타운은 백두산에서 출맥(出脈)한 12정맥 중의 하나인 한북정맥으로부터 이어져 내려온 남산(270.9m)의 용맥(龍脈·산줄기)이 좌우요동과 상하기복을 하면서 뻗어 내려온 곳에 위치하고 있으며, 한남뉴타운을 감싸고 있는 한강을 앞에 두고 있어 배산임수(背山臨水)라는 전형적인 명당의 틀을 갖추고 있습니다.
한남뉴타운은 주산(뒷산)은 남산이며 좌청룡(左靑龍·좌측 산)은 매봉산, 우백호(右白虎·우측 산)는 국립중앙박물관과 전쟁기념관이 있는 동산이 되고, 안산(案山·앞산)은 한강으로 사신사(四神砂·좌청룡, 우백호, 전주작, 후현무)를 갖추고 있어 외부에서 치는 흉풍(凶風)과 살기(殺氣)가 다른 곳에 비해 월등히 적은 곳입니다.
한강이 안산이 되는 까닭은 ‘무안산요수조(無案山要水朝)’라 하여 안산이 없는 경우에는 물이 안산 역할을 대신 하기 때문입니다. 한남뉴타운은 본래 근원으로부터 이탈하지 않고 전주작(前朱雀·한강)과 후현무(後玄武·남산)가 앞뒤에서 호위를 하고 있어 좋은 기운이 서려있는 귀한 땅입니다. 또한 한강이 금성수(金星水·환포하고 있는 물)로 한남뉴타운을 감고 있는데, 이것은 주산인 남산의 생기(生氣)가 충만한 주맥(主脈)이 한남뉴타운으로 뻗어 내려와 안착을 했다는 의미입니다. 한남뉴타운이 속한 용산구는 서울의 남산에서 한강에 이르는 지역으로 이곳의 형국이 용을 닮았다하여 붙여진 이름입니다.
한남뉴타운이 속한 용산구는 서울의 남산에서 한강에 이르는 지역으로 고려시대부터 이곳의 봉우리가 굽이굽이 서려있는 형국이 용을 닮았다 하여 붙여진 이름입니다. 또한 용산구의 지형이 용의 얼굴 형상을 하고있어 용산구에 속한 한남 뉴타운도 용의 용맹한 정기를 받은 기운찬 곳입니다.
한남뉴타운은 서쪽에 마포구와 경계를 이루고, 동쪽에는 응봉산의 줄기가 성동구와 경계를 이루며, 남산 주변을 제외한 대부분의 지역이 해발고도 50m 이하의 낮은 평지로 이루어져 있어 계곡풍의 찬바람이 거의 불지 않아 주거지로 최상의 조건을 갖추었습니다. 게다가 풍수에서 가장 꺼리는 차디찬 바람으로 북서쪽에서 불어오는 초미세먼지를 동반한 북서풍을 한남뉴타운의 북서쪽 방향에서 옹골차게 자리하고 있는 안산(295.9m)과 인왕산(338.2m)이 잘 막아주고 있습니다. 한남뉴타운은 서울의 가장 중심지에 위치하고 있어 서울·경기 전역으로의 접근성이 뛰어나며 한남대교와 반포대교를 통해 주변에 있는 서울고속버스터미널 이용도 용이하고, 수도권 전철인 경의·중앙선에 연결된 서빙고역과 이태원역, 한남역이 가까이 있음으로써 생활의 편리성을 최대한 누릴 수가 있습니다. 향후 도시정비사업을 통해 강남을 지나 용산역으로 향하는 신분당선 연장으로 동빙고역이 신설될 예정이며, 보광역도 신설 검토 중에 있기에 사통팔달한 교통 여건이 조성되면 더욱더 주거지로서의 뛰어난 면모를 보이게 될 것입니다.
또한 한남뉴타운은 용산공원과 남산야외식물원, 야생화공원, 매봉산공원이 주변에 있어 공세권·숲세권을 동시에 갖추고 있음으로써 자연친화적이고 쾌적한 환경을 갖춘 곳에서 산책과 휴양, 운동을 즐기며 살 수 있으므로 모든 사람들이 선망하는 곳이 될 것임은 의심할 여지가 없습니다. 공동주택에서 가장 중요시 여기는 것 중의 하나가 교육환경이 될 것입니다. 한남뉴타운의 학군으로는 서빙고초등학교와 보광초등학교, 한남초등학교, 한강중학교, 오산중학교, 서울용산국제고등학교, 오산고등학교, 한국폴리텍대학교가 인접해 있으며, ‘디에이치한남’으로 새롭게 탄생 예정이어서 한남뉴타운 일대가 서울의 가장 각광받는 주거환경을 갖춘 주거지로 조명될 것입니다.
한남뉴타운은 사신사(四神砂·좌청룡, 우백호, 전주작, 후현무)가 갖춰져 좋은 기운이 뭉쳐져있는 곳입니다. 주산인 남산, 좌청룡인 매봉산, 우백호인 국립중앙박물관과 전쟁기념관이 있는 동산, 안산인 한강이 사신사 역할을 합니다. 산으로 둘러싸여 있고 앞에는 물(한강)이 있으니 산이 찬바람과 초미세먼지를 막아주고, 물이 지기(地氣·땅기운)가 새지 않도록 하고 있습니다. 이를 ‘기승풍즉산(氣乘風則散·생기는 바람을 맞으면 흩어진다)’하지 않고, ‘계수즉지(界水則止·물을 만나면 생기가 빠지지 않는다)’한다고 하여 대단한 길지(吉地)로 여깁니다. 그러나 한강과 인접한 곳에 있는 서빙고로와 강변북로, 경의·중앙선은 차량 통행이 대단히 많습니다. 따라서 이로 인해 발생하는 도로살(소음, 먼지, 세찬 바람)을 비보(裨補)하기 위해 소하천을 조성하고 그 안쪽에 높이 2m 정도의 담장을 쌓고 키 큰 나무를 담장 따라 식재하는 것이 좋습니다.
한남뉴타운이 속해있는 용산구를 상징하는 꽃은 장미꽃이며, 나무는 소나무, 새는 비둘기가 됩니다. 한남뉴타운 역시 장미꽃과 소나무를 단지 내에 심고 평화의 상징인 비둘기를 조형물로 만들어 입구에 두면 용산구의 좋은 기운을 타 지역보다 많이 받을 수 있고, 평화로움을 추구하는 단지라는 것을 알릴 수 있어 대단히 좋습니다. 더구나 한남뉴타운의 북동쪽에 있는 매봉산(매 형상의 산)이라 하여 응봉(鷹峰)이라고도 합니다. 이 응봉이 비둘기 형상을 한 한남뉴타운을 응시하고 있기에 한남뉴타운은 느슨하게 풀어져 있는 상태가 아니라 항상 긴장을 하면서 만일의 사태에 대비하여 만반의 준비를 하고 있는 곳이 되었습니다.
긴장한 상태란 언제든지 성공의 도약을 할 준비가 되어 있는 상태를 뜻하므로 한남뉴타운은 발전과 성장을 거듭하는 곳이 됩니다. 즉 풍수와 투자 가치 및 살기 좋은 주거지로 일석삼조(一石三鳥)가 기대되는 곳입니다. 우백호 역할을 하는 곳에 위치한 국립중앙박물관과 용산가족공원은 지식과 건강을 동시에 취하게 하여 삶의 의욕을 증진시키는데 크게 도움을 줄 것입니다. 한남뉴타운의 지붕 형상이 뾰족한 삼각형인 목형(木形)이면 인재와 고위공무원을 배출하고, 一자형인 토형(土形)과 바가지를 엎어놓은 형상인 금형(金形)이면 부귀와 재물을 뜻합니다.
한남뉴타운은 한강이 땅심을 잡아주는 중요한 인자이기 때문에 금이 수를 생(금생수·金生水)해 주도록 금형 지붕으로 하거나, 물 기운이 새어나가지 않도록 흙이 물을 막아 토극수(土剋水)가 되게끔 토형 지붕을 하거나, 한강의 수기(水氣)를 받아 수생목(水生木)이 되도록 목형(木形) 지붕으로 하면 더욱더 생기 있는 곳이 될 것입니다. 더불어 한남뉴타운의 운수대통과 소원성취를 이룰 수 있는 건물의 색은 흰색(백), 아이보리색(금), 회색(수), 녹색(목), 파란색(목), 노란색(토)이 됩니다.
“ 산과 강의 보호를 받아 많은 인재가 배출되고 재물이 쌓이는 명당(明堂) ”
한강과 근접해있으면서 산을 뒤에 둔 한남뉴타운은 낮에는 강바람, 밤에는 산바람이 불어와 생기의 순환을 원활하게 함으로써 주민들의 건강 증진에 큰 기여를 하고 있습니다. 또한 한강뉴타운은 바람을 바로 맞는 곳이 아니라 흉풍이 고택을 바로 치는 ‘직사풍’을 비보하기 위해 ‘내외담’을 두듯이 산과 물(한강)이 가까이서 호위하고 있는 곳의 중심부인 혈처(穴處·정기가 뭉쳐진 곳 )에 있습니다. 따라서 산과 강이 보호하고 있는 한남뉴타운은 많은 인재를 배출하고 재물이 쌓이는 서울의 최고 요지가 될 것입니다.
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국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.
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