한 채 이상의 주택을 소유한 다주택자의 세금 부담이 늘면서 주택보다 상가 투자로 눈길을 돌리는 분들이 많아졌습니다. 보통의 상가 투자의 경우 일정하게 들어오는 보장된 임대 수익을 기대하는 경우가 대부분이겠지만, 재건축·재개발 구역의 상가를 매수하는 경우에는 그 목적이 다소 달라지기도 합니다.

상가조합원도 아파트를 분양 받을 수 있을까?

결론적으로 상가조합원이 현재 가지고 있는 상가의 권리가액이 상당히 크거나 일정 요건을 달성한다면 상가조합원도 아파트 분양이 가능해지는데, 재개발과 재건축이 약간 상이합니다.

너무 작은 상가는 X

재개발 사업지에서는 상가조합원이 가지고 있는 상가의 권리가액(감정평가액x비례율)이 새로 짓는 아파트의 최소 분양가보다 큰 경우 아파트를 분양받을 권리가 생기게 되고 그렇지 않을 경우에는 보통 아파트 단지 내 상가 등으로 분양받게 됩니다.

재개발 사업지에서 상가조합원의 경우 주택 수에 포함되지 않아 주택의 세금과 대출에 영향이 없고 일정 조건 충족 시 아파트와 상가를 선택할 수 있는 장점이 있지만 권리가액과 신축 아파트의 최소 분양가를 예측하기 어렵다는 단점도 존재합니다. 다만 권리가액이 부족한 경우 부족분에 대한 추가 매수를 통해 해결할 수 있어 해당 지역에 대한 충분한 이해와 공부가 필요합니다.

‘1 또는 0.1’

재건축 사업지에서 상가만을 소유한 상가조합원이 아파트를 분양 받을 수 있는지를 사실상 좌우하게 되는 수치로서 산정비율이라고 부르며, 조합 정관에서 이를 정하고 있습니다. 새로 지어지는 아파트의 최소 분양가에 산정비율을 곱한 액수와, 상가조합원이 받게 되는 상가 분양가와 기존 소유 상가 가액 간의 차이인 권리 차액을 비교하여 후자가 큰 경우에는 아파트 분양을 선택할 수 있게 되는데, 위 산정비율이 낮아질수록 아파트 분양 가능성이 높아지게 되는 것입니다. 조합에서 특별히 정하지 않으면 통상적으로 1로 보지만 일부 조합에서는 그 비율을 크게 낮추어 상가조합원에게도 아파트를 분양하는 사례가 있습니다.

재건축 조합을 설립하기 위해서는 부대·복리시설에 해당하는 상가 소유자들의 과반수 동의가 필요하며, 동의를 받을 수 없는 상황이라면 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제67조에 근거한 토지 분할을 통해 상가 부분을 제외하고 진행할 수도 있으나, 이러한 경우 관할 행정청에 대한 민원으로까지 이어져 대내외적 난관에 직면할 수밖에 없게 됩니다. 이러한 이유로 최근 재건축 현장에서는 상가조합원을 포용하면서 빠른 조합설립과 원활한 사업 진행을 도모하기 위하여 산정비율을 낮추는 선택을 하는 경우도 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 다수에 해당하는 아파트조합원들의 중지(衆志)가 모아지는 예외적인 경우를 전제로 하고 있다고 볼 수 있습니다.

주택과 상가를 소유한 조합원이 상가 분양만 포기할 수 있을까?

일정 권리가액 이상의 상가를 소유하거나 일정 기준을 충족한 조합원은 관리처분계획이 정하는 바에 따라 주택과 상가를 선택하여 분양신청 할 수 있습니다. 그런데 주택과 상가를 모두 소유한 조합원이 주택에 대해서만 분양 계약을 체결하고 상가에 대한 분양 계약 체결을 포기할 수 있을까요?

원칙적으로 상가 소유자는 아파트가 아닌 상가를 분양 받게 되어 있고 일정한 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 아파트로 분양 받을 수 있도록 정하고 있습니다. 상가조합원이 상가 분양신청을 하지 않거나 철회, 또는 분양계약을 체결하지 않는 경우에는 청산금을 지급하게 되며, 청산금 가액에 대하여 다툼이 있다면 소송을 통해 이를 해결하는 과정만이 남게 됩니다. 그런데 주택과 상가 모두를 소유하는 조합원이 오직 투자적 관점에서 주택에 대하여는 분양계약을 체결하고 상가에 대하여는 이를 포기할 수 있을 것이라 생각하는 경우가 종종 있는 것 같습니다.

서울고등법원은 주택 및 상가 중 어느 하나에 대한 분양권을 포기해 청산절차 전에 현금으로 청산 받을 수 있도록 허용한다면, 단수의 분양권을 가진 조합원에 비하여 부당한 우월적 지위를 향유하는 셈이 되는데, 이는 부당하게 우월적인 대우를 받는 것이다.”(서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결)라고 판시한 바, 이에 따라 위 조합원은 상가분에 대한 분양계약만을 포기할 수는 없다는 점을 인지해야 할 것입니다.

한편, 주택과 상가 모두를 소유하는 조합원이 상가만을 타인에게 매도하는 경우 해당 사업지가 투기과열지구이고 조합설립인가 이후라면,양수인은 도시정비법 제39조 제2항 각호에 해당하지 않는 한 청산자가 될 뿐이지 상가를 분양 받을 수는 없고, 양도인은 아파트에 대한 분양권만을 행사할 수 있다는 점도 기억해야 할 것으로 보입니다(2011. 8. 11.자 법제처 질의회신, 안건번호 11-0293).

앞의 내용을 정리하자면, 권리가액이 높고 산정비율이 낮아질수록 상가조합원이 아파트를 분양 받을 수 있는 가능성이 높아지게 됩니다. 그리고 조합원이 주택과 상가를 각 분양신청을 하였다면, 주택과 상가를 모두 분양 받아야 할 것이고, 그렇지 않다면 주택과 상가의 분양을 모두 포기하는 방법으로 조합에서 탈퇴하고 현금청산을 받는 선택이 가능할 뿐, 주택과 상가 중 일부를 특정하여 분양계약을 체결할 수는 없다는 점을 유념해야 할 것입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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재건축∙재개발 사업에서는 주택을 보유하여 아파트를 분양받으려는 ‘일반조합원’이 대부분이지만, 상가를 보유한 ‘상가조합원’도 있습니다. 온전히 주택으로 구성되어있는 사업 구역이 드물기 때문에 다수의 정비사업지에서 주택과 상가에 대한 정비사업을 함께 진행하게 되는데요.

이때 주택과 상가조합원의 이해관계가 엇갈리거나, 중요 사항이 총회를 통한 다수결의 절차를 통해 결정되는 정비사업의 구조에서 상대적으로 소수인 상가조합원의 의사가 잘 반영되지 않은 경우도 더러 발생합니다. 하지만, 성공적으로 사업을 마무리하려는 한배를 탄 조합원들 간에는 상호 이해를 바탕으로 협력하는 것이 중요하기에 상가조합원이라면 알아두어야 할 이모저모와 몇 가지 이슈를 살펴봅시다.

이슈 1 ) 상가 배치 또는 설계가 달라지는 경우

서울의 한 재건축 사업지에서 사업부지의 약 8.5%를 보유한 상가소유자를 배제하고 상가를 신축하지 않는 내용으로 조합설립인가를 신청하여 설립된 조합에 대해 상가조합원의 형평에 반하여 위법함에도 관할청이 조합설립인가를 승인한 것은 무효라는 소가 제기되었습니다.

이에 서울고등법원은 “재건축조합이 사업을 추진하면서 기존 상가건물에 대응하는 상가를 건축하지 않는 사업 계획을 수립하고 이를 바탕으로 이루어진 조합설립인가는 구분소유자간의 형평에 현저히 반하는 내용으로 무효”라는 판시를 한 바 있습니다(서울고등법원 2015. 11. 26. 선고 2015누32461 판결).

해당 판결은 상대적으로 소수인 상가소유자를 배제한 채 주택소유자들만의 이익을 위해 받은 일방적인 동의는 무효라는 점 에서 의미가 있어, 특별한 사정이 없는 한 상가를 아예 건축하지 않는 것과 같은 극단적인 경우는 그 정당성을 인정받기 어려울 것이며, 대신 상가건물의 위치, 면적 또는 설계의 변경이 이루어지는 경우 이러한 변경이 적법하게 관철될 수 있는지가 문제 될 것입니다.

이와 관련하여 대법원은 사업부지의 위치 및 형상, 주변 편의시설로의 접근성 등을 고려하여 최적의 효율성과 사업성을 발휘하도록 신건물의 배치 및 설계를 한다는 점을 전제로, ① 신건물의 배치 및 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, ② 구분소유권 배분 방식의 형평성, ③ 불균형의 정도와 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, ④ 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다는 일응의 기준을 제시한 바 향후 적법성 평가에 참고할 수 있을 것으로 보입니다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842 판결 참조).

기존 판결에 따르면 상가건물의 위치, 면적 또는 설계의 변경이 이루어지는 것 자체만으로는 위법하다고 보기 어려우며 제반 사정을 종합적으로 고려하여 평가가 이루어지게 될 것입니다. 이러한 기준은 상가소유자들이 받게 되는 손해에 대한 협의의 진행이나 합리적인 수준의 보상에 긍정적으로 작용하게 되는 요소라 할 것입니다.

이슈 2) 재건축 초과이익 부담금¹

재건축 초과이익 환수제는 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위하여 조합설립 추진위원회 승인일 이후 상승한 주택 가격에 대하여 일정 비율(10~50%)을 과세하는 제도로서, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’) 제7조 내지 제13조에 근거하고 있습니다.

구체적으로 재건축 초과이익 부담금은 ‘부과종료시점(원칙적으로 준공인가일)의 주택가액에서 {(조합설립 추진위원회 승인일 기준 주택 공시가격 + 정상주택 가격 상승분 + 개발비용) × 부과율}을 공제한 가액’에 해당합니다. 만약 상가조합원이 주택을 분양받는 경우에는 적용 대상¹이 되는데, 현행법상 산정대상이 주택으로만 한정돼 있어 상가 등의 시세는 반영되지 않아 주택이 없는 상가조합원의 개시 시점 주택가액(조합설립 추진위원회 승인일 기준 주택 공시가격)을 0으로 보기 때문에 공제액이 현저히 적어지게 되면서 아파트조합원들에 비해 많은 추가 분담금을 납부해야만 하는 상황이 발생하게 되었습니다.

한편 재건축이익 환수법 제6조는 이러한 재건축 부담금의 납부 의무자를 조합으로 설정하고 있고 동법은 재건축 부담금의 총액을 산출하는 방식만을 정하고 있기에, 조합이 구체적인 기준을 마련하여 이를 조합원 간 안분하는 과정에서 많은 분쟁과 충돌이 야기될 수밖에 없었습니다. 이에 따라 수많은 재건축 현장과 정비업계에서는 제도 개선을 요구하는 목소리가 이어졌고, 결국 2022. 2. 10. 재건축 개시 시점 주택가액을 산정하는데 부대·복리시설 가격을 포함하도록 하는 내용의 재건축 초과이익 환수법 개정안을 국토교통부에서 공포하면서 올해 8월 4일부터 시행될 예정입니다.

이는 비단 아파트를 분양받는 상가조합원의 부담이 경감되는 것에 그치는 것이 아니라, 상가조합원들이 조합설립에 적극 협조하고 참여할 수 있도록 하는 인프라의 형성, 궁극적으로는 신속하고 효율적인 재건축 사업 진행에 일조할 수 있는 유의미한 변화로 평가될 수 있을 것입니다.

¹ 상가 자체는 재건축이익 환수법의 규율 대상이 아닙니다.

이슈 3) 여러 개의 상가를 소유한 경우 분양권

관리처분계획의 수립기준에 대한 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다는 내용을 정하고 있을 뿐, 상가에 대하여는 별도로 규율하고 있지 않습니다. 한편 지역별 도시정비조례에서도 부대·복리시설의 분양 순위에 대하여 정하고 있을 뿐 분양 개수를 제한하는 내용은 포함되어 있지 않습니다.²

² 제76조(관리처분계획의 수립기준)

이와 관련하여 부산고등법원은 근린생활시설 분배 방법에 관하여 조합원의 권리가액과 무관하게 일률적으로 1점포씩만을 분양하도록 한 관리처분계획은 도시정비법 제76조 제1항 제1호를 위반하여 위법하다고 판시한 바 있는데(부산고등법원 2019. 9. 18. 선고 2019누20419 판결 참조), 결국 각 조합의 정관 또는 정관의 규정이 없는 경우라면 도시정비법 제76조 제1항 제1호에서 선언하고 있는 일반 원칙에 따라 수립된 관리처분계획의 내용(총회의 의결)에 따라 여러 개의 상가를 소유한 조합원의 분양권 개수가 정해지게 될 것입니다.³

³ ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

사업을 진행하며 상가조합원과 아파트조합원 간의 상호 원활한 소통과 이해가 동반되지 않는다면, 상가조합원이 자신의 권리가 침해됨을 이유로 소송을 통해 총회결의무효확인, 조합설립인가무효확인, 관리처분계획취소 등을 구하는 경우가 생기기도 합니다. 이 경우 사업 진행에는 큰 차질이 발생할 수밖에 없습니다. 예컨대 어느 재건축조합에서는 상가소유자들과의 분쟁이 발생하여 결국 수년간의 공방 끝에 대법원에서 조합설립인가처분 취소 판결이 확정되었고 이후에도 1년 6개월이라는 세월이 지나서야 다시 설립 인가를 받고 사업을 추진할 수 있었던 사례도 있습니다.

재건축 사업에서 아파트와 상가는 공동운명체에 해당합니다. 법령과 제도의 미비 또는 당사자 간 충분한 소통과 이해의 부족으로 지금 이 순간에도 많은 분쟁이 발생하고 있고 사업에 차질을 빚고 있는 경우도 있으나, 사업을 모두가 만족할 수 있는 결과로 이끌기 위해서는 상호 존중을 바탕으로 상생을 도모하려는 노력이 필요할 것입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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