국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

1기 신도시 ‘선도지구’ 선정 방식 공개

송파구 마천역 일대 재개발 속도

현대건설, 세계적 설계 회사 ‘2포잠박’과 신반포2차 설계 나선다

현대건설, 대전 도마·변동16구역 재개발 사업 수주

1. 분당·일산 등 1기 신도시 ‘선도지구’ 선정 방식 공개… 주민 동의율 확보 위한 분위기 과열 예상

분당·일산 등 1기 신도시에서 연내 약 4만 가구가 정비사업을 우선 추진하는 ‘선도지구’로 선정됩니다. 22일 국토교통부와 경기도, 1기 신도시 5개 지방자치단체는 정부서울청사에서 단체장 간담회를 개최해 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 논의했습니다. 계획에 따르면, 정부는 1기 신도시 선도지구로 분당 8,000가구, 일산 6,000가구, 평촌·중동·산본 4,000가구씩 총 2만 6,000가구를 선정할 예정입니다. 여기에 각 지자체가 기존 물량의 50% 범위에서 선도지구를 추가 선정할 수 있도록 자율성도 함께 부여합니다. 지자체별 허용된 범위 내 최대치로 선도지구를 지정할 경우, 최대 3만 9,000가구가 정비사업에 착수할 수 있을 전망입니다. _{읽으러 가기}

선도지구 선정을 위한 구체적 평가 기준도 공개됐습니다. 국토부는 평가 기준으로 주민 동의율 60점, 불편도, 도시 기능 활성화 확보 여부, 통합정비 참여 단지 수, 참여 가구 수에 각각 10점을 배정했습니다. 전체 토지 소유자 50% 이상 동의는 최소 조건이며, 주민 동의율 50%는 10점, 95% 이상은 60점으로 동의율에 비례해 점수가 높게 부여되는 방식입니다. 통합정비 참여 가구와 단지가 많을수록 유리한 구조로, 통합 재건축은 선도지구 지정을 위한 필수 요건이 될 전망입니다. 이번 평가 기준은 최대한 정량화할 수 있는 항목으로 구성된 것이 특징이며, 평가 기준 중 주민 동의율이 가장 중요한 지표로 떠오르는 만큼 공모 시작 전까지 동의율 확보를 위한 분위기가 과열될 것으로 보입니다. _{읽으러 가기}

2. 송파구 마천역 일대 재개발 속도에 마천1·3구역 매수 문의 급증

서울 마천역 일대 재개발에 속도가 붙으면서 강남 3구의 유일한 ‘재정비촉진지구(뉴타운)’인 서울 송파구 거여·마천지구에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 서울시는 지난 3월 마천2구역 신통기획안을 확정하고, 이달 1일에는 마천3구역 건축심의를 통과시켰습니다. 마천4구역도 지난 1월 관리처분인가를 획득하는 등 현재 거여·마천 재정비촉진지구 내 9개 구역 모두 정비사업을 완료했거나 진행 중입니다. 사업에 속도가 붙으면서 매수 문의 또한 늘어나고 있습니다. 특히, 마천 6개 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 1·3구역에 매수 문의 및 실거래가 쏠리는 상황입니다. 2·5구역은 토지거래허가구역으로, 실거주 의무가 따른다는 것도 그 이유입니다. 경제만랩에 따르면, 송파구 거여·마천동 빌라·단독·다가구 매매 거래는 지난해 상반기에 월별로 6~13건을 보였으며, 지난해 12월에는 16건으로 최고 거래량을 기록했습니다. 올해 들어서도 1월 15건, 3월 11건 등의 거래량을 보이고 있습니다. _{읽으러 가기}

3. 현대건설, 세계적 설계 회사 ‘2포잠박’과 신반포2차 설계 나선다… 한강 변 초고층 랜드마크 단지로 거듭날 전망

현대건설이 세계적 설계 회사인 ‘2포잠박(2Portzamparc)’과 함께 신반포2차 설계에 나섭니다. 지난 17일 ‘2포잠박’의 엘리자베스 드 포잠박과 크리스티앙 드 포잠박 공동대표가 현대건설 임직원들과 신반포2차 현장을 방문해 한강 변 층수 제한 폐지 등 설계에 착안할 주요 사항들을 확인했습니다. 현대건설 측에는 초고층 주거공간 및 한강 변과의 조화를 강조해 최고의 주거공간으로 만들겠다는 약속을 한 것으로 전해졌습니다. 현대건설 관계자는 프리츠커상을 수상한 ‘2포잠박’과의 협업을 통해 향후 신반포2차 재건축을 한강 변에서도 손꼽히는 랜드마크 단지로 거듭나게 하고, 앞으로도 한강 변 초고층 권역에서 브랜드 입지와 위상을 공고히 해 나가겠다고 덧붙였습니다. 한편, 신반포2차는 용적률 300%를 적용받아 현재 12층, 1,572가구에서 최고 49층, 2,050가구 내외 규모의 단지로 재건축될 예정입니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설, 대전 도마·변동16구역 재개발 사업 수주… 2,030가구 규모로 재탄생 예정

현대건설이 대전 도마·변동16구역 재개발 사업을 수주했습니다. 대전 서구 도마동 68-1 일대에 지하 3층 ~ 지상 38층 11개 동, 2,030가구 및 부대복리시설을 신축하는 사업으로, 사업비는 7,057억 원 규모입니다. 해당 사업지는 도보 15분 거리에 대전 도시철도 2호선 도마역(가칭) 신설이 예정돼 있으며, KTX 이용이 가능한 서대전역 및 시외버스를 이용할 수 있는 대전서남부터미널과 인접해 있습니다. 서대전IC와 안영IC를 통한 고속도로의 진입도 용이해 전국으로의 이동이 편리합니다. 주변에 도마초, 도마중, 변동중 등이 있고, 단지 내 초등학교 신설이 예정되어 있어 교육환경 또한 우수합니다. 인근에 유등천과 유등체육공원, 도마변동근린공원 등도 있어 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있습니다. 현대건설은 단지명으로 ‘힐스테이트 도마 센트럴’을 제안했으며, 세계적인 건축명가 nbbj와 손을 잡고 월드클래스 디자인을 구현해 도마·변동의 아름다운 경관을 어우르는 새로운 랜드마크 단지를 건설할 계획입니다. _{읽으러 가기}

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서울시, ‘정비사업 기본계획’ 재정비

한남4구역 재개발, 서울시 건축심의 통과

한강 변 최상 입지 신반포2차, 재건축 정비계획안 조건부 가결

현대건설, 송파 가락삼익맨숀 재건축 사업 수주

1. 서울시, 2030 도시·주거환경정비 기본계획 재정비… 사업성 높여 주택 공급 속도 낸다

앞으로 서울 비강남지역에서 재건축·재개발을 할 때 땅값이 낮고 밀집도가 높을수록 더 많은 용적률 인센티브를 받을 수 있게 됩니다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비를 위해 최근 주민공람을 시작했습니다. 계획안에 따르면, 가장 먼저 ‘사업성 보정계수’가 도입됩니다. 재건축 단지의 땅값이 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 가구 수가 많을수록 사업성을 높여 개발을 추진할 수 있도록 하겠다는 취지입니다. 또한, 사업 환경이 열악한 구역에서 공공기여를 하지 않고도 재개발할 길이 열릴 예정입니다. 예컨대 2종 일반주거지에서 조례 용적률을 초과한 ‘건축물 대지 비율’이 절반 이상이면 별도 공공기여 없이도 250%까지 재개발이 가능합니다. 재건축 과밀단지도 공공기여 없이 최소한 현재 용적률만큼은 재건축이 가능하도록 그 부담이 크게 줄어들 전망입니다. 아울러, 서울시는 압구정 여의도 등에서 논란이 된 공공기여 비율도 15%에서 10%로 조정하고, 조합이 추가 용적률을 받기 위해 활용하는 인센티브 항목도 기존 6가지에서 12가지로 확대할 계획입니다. _{읽으러 가기}

2. 용산구 한남4구역 재개발, 서울시 건축심의 통과… 한강 변 경관 특화 단지로 조성될 전망

지난 29일, 제11차 건축위원회에서 ‘한남4 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업’이 서울시 건축심의를 통과했습니다. 용산구 보광동 360 일대에 용적률 226.98%, 건폐율 30.89%를 적용받아 지하 7층 ~ 지상 22층 규모의 아파트 2,331가구를 건립하는 사업이며, 주변 남산 경관과 조화를 이루는 한강 변 경관 특화 단지로 조성하기 위해 특별건축구역으로 지정됐습니다. 서울시 주택정책실장은 매력 넘치는 주택공간 조성에도 적극적으로 나설 수 있도록 건축위원회에서 다각적으로 검토해 나갈 것이라고 덧붙였습니다. _{읽으러 가기}

3. 한강 변 최상 입지 신반포2차, 재건축 통해 최고 49층, 2,057세대로 거듭날 예정

서울시는 최근 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과 소위원회서 ‘신반포2차 주택 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정안’을 조건부 가결했습니다. 대상지는 한강 변인 데다가, 고속버스터미널, 올림픽대로, 반포대로를 접하고 있어 최상의 주거 입지 여건으로 꼽히는 곳입니다. 이번 심의를 통해 용적률 299.94%를 적용받아 최고 49층, 15개 동, 2,057세대로 건립될 전망입니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설, 6천341억 원 규모 송파 가락삼익맨숀 재건축 사업 수주… 올해 3조 3천60억 원 수주고 달성

지난 1일, 송파 가락삼익맨숀아파트 재건축 정비조합이 총회를 열고 현대건설을 시공사로 최종 선정했습니다. 서울 송파구 송파동 일대에 지하 3층 ~ 지상 30층의 16개 동, 1,531가구를 건립하는 사업으로, 공사비는 약 6천341억 원 규모입니다. 현대건설은 단지명으로 ‘디에이치 송파센터마크’를 제안했으며, 세계 최고층 빌딩인 두바이 부르즈 할리파의 사업 관리를 총괄한 해외 건축기업 아카디스, 영국의 유명 동화 작가인 앤서니 브라운 등과 협업해 송파 최고의 주거 랜드마크로 만들겠다고 약속했습니다. 한편, 현대건설은 송파 가락삼익맨숀 재건축사업을 포함해 총 5개 정비사업지에서 3조 3천60억 원의 수주고를 올리면서 상반기에만 지난해 수주액의 70% 이상을 달성한 것으로 나타났습니다. _{읽으러 가기}

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국토부, 1기 신도시 이주계획 관련 주민 설문조사 진행

국토부 장관, 종부세·재초환·임대차 2법 폐지 찬성

서울시, ‘전문가 파견 제도’ 리모델링 추진단지에도 확대 적용

목동신시가지1~3단지, 통합 재건축 추진준비위원회 결성

1. 국토부, 1기 신도시 이주계획 관련 주민 설문조사 진행… 정비기본계획에 반영할 예정

국토교통부가 순차 재건축에 돌입하는 1기 신도시 주민들을 대상으로 원하는 이주계획을 파악하기 위한 설문조사를 이달 말부터 시작합니다. 설문지에는 이주 희망 지역, 희망 주택 유형과 평형, 공공임대주택 입주 의향 여부 등에 대한 질문이 담길 계획이며, 국토부와 지자체는 설문조사 결과를 반영한 이주계획을 신도시별 정비기본계획에 담아 8월 중 초안을 공개할 예정입니다. 정부 계획대로 1기 신도시 정비가 진행되면, 올 연말 선정되는 재건축 선도지구 최대 3만 9천 가구를 시작으로 2027년부터 10년간 해마다 2만 ~ 3만 가구의 이주 수요가 생길 것으로 보입니다. 한편, 1기 신도시별로 1곳 이상 이주단지를 조성해 이주 수요에 대응하려던 당초 방침은 사실상 철회했습니다. _{읽으러 가기}

2. 국토부 장관, 종부세·재초환·임대차 2법 폐지 찬성… “집값 추세적 상승세 전환은 어려울 것”

지난 9일, 국토교통부 장관이 종합부동산세와 재건축 초과이익 환수제, 임대차 2법(계약갱신 청구권 및 전월세 상한제)을 폐지해야 한다는 입장을 밝혔습니다. 먼저, 종부세는 부동산 수익이 많이 나는 것을 막기 위한 징벌적 과세 형태라 세금의 원리에는 맞지 않는다고 설명했습니다. 재건축 초과이익 환수제에 대해서는 재건축을 막기 위해 만든 제도로, 현재 정부 기조에 따르면 폐지하는 것이 맞다는 입장입니다. 특히, 임대차 2법은 전셋값이 오를 때 더 많이 오르게 하는 부작용이 있어 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하는 계약갱신 청구권을 없애 2년 단위 계약으로 원상복구 해야 한다고 강조했습니다. 한편, 집값에 대해서는 전반적으로 안정적인 모습이라고 판단했지만, 경기 전망이 불투명한 데다 공사 원가 상승으로 분양가가 높아지고 있어 추세적 상승세로 전환하기는 어렵다고 내다봤습니다. _{읽으러 가기}

3. 서울시, ‘전문가 파견 제도’ 리모델링 추진단지에도 확대 적용… 공사비 분쟁 조정 기대

서울시가 재개발, 재건축 등 정비사업에만 적용하던 전문가(코디네이터) 파견 제도’를 리모델링 추진단지에도 확대 적용합니다. 시는 최근 공사비 급등으로 조합과 시공사 간 갈등을 겪는 정비사업 현장에 코디네이터를 파견한 바 있으며, 리모델링 사업도 갈등이 예상되는 만큼 제도를 확대하겠다는 방침입니다. 대상단지는 조합과 시공사 간 공사비 관련 갈등이 있는 공동주택 리모델링 추진단지로, 공사비 분쟁을 겪는 조합은 공사계약 및 공사비 현황, 공사비 증액 요구 현황, 공사비 분쟁 체크리스트 등을 작성해 해당 자치구로 코디네이터 파견을 신청할 수 있습니다. 자치구는 시 주관 부서인 공동주택지원과와 코디네이터 총괄 부서인 주거정비과로 파견을 요청하고, 파견이 끝나면 서울시 코디네이터 총괄 부서로 코디네이터 현장 활동 결과 보고서와 파견 비용 지급요청서를 제출해야 합니다. 서울시 관계자는 리모델링 추진단지에도 코디네이터 요청이 오면 즉각 적용하겠다고 덧붙였습니다. _{읽으러 가기}

4. 목동신시가지1~3단지, 통합 재건축 추진준비위원회 결성… 1만 가구에 달하는 초대형 단지로 탈바꿈 전망

1기 신도시 내 통합 재건축이 추진 중인 가운데, 목동신시가지1단지와 2단지, 3단지에서도 최근 통합 재건축 추진준비위원회가 결성됐습니다. 목동1~3단지는 모두 합쳐 5,110가구로, 파리공원이 인접하고 월촌초, 월촌중, 영도초, 신목중 등 지역 유명 학교가 몰려 있어 전통적으로 목동 핵심지로 꼽히던 곳입니다. 세 단지는 9호선 신목동역과 5호선 오목교역 방향으로 도로를 따라 배치돼 있어 묶어서 설계하고 개발하기도 용이하며, 통합 재건축 성공 시 1만 가구에 달하는 초대형 단지로 탈바꿈할 수 있습니다. 준비위는 통합 재건축에 대한 주민 의견을 묻기 위해 설문조사를 진행한 후 사전 동의서를 작성할 계획입니다. 다만, 지구단위계획이 만들어진 상태라 실제 통합 개발을 위해서는 계획 변경이 필요할 것으로 예상됩니다. _{읽으러 가기}

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서울시, 한강과 남산 주변 높이 지침 새로 마련

잠실·삼성·청담·대치동 토지거래허가구역으로 재지정

정부, 재건축·재개발 조합 임원 업무 인계 의무화

노량진4구역, 촉진계획 변경으로 재개발 속도

대조1구역 재개발 공사 재개

1. 서울시, ‘2040 경관계획’ 내달 윤곽… 한강과 남산 주변 스카이라인 기준 새로 마련한다

서울시가 한강과 남산 주변 스카이라인의 새로운 기준을 담은 ‘2040 경관계획’ 용역을 다음 달 마무리합니다. 시가 경관계획을 새로 짜는 것은 2016년 이후 8년 만으로, 이번 경관계획에는 남산 주변의 불필요한 높이 규제를 완화할 수 있는 근거가 담길 예정입니다. 예컨대 남산 일부 능선을 가리는 지역이나 산과 멀리 떨어진 지역은 다채로운 스카이라인을 위해 높이를 올려주는 식입니다. 보전관리 중심의 계획인 데다 지키지 않을 때 구속력이 사실상 없어 존재감이 크지 않았던 기존 경관계획의 문제를 보완하기 위해 ‘형성’에 관한 내용과 경관계획의 위상을 높이는 방안도 포함됩니다. 시 관계자는 현재 각기 다른 8개 위원회에서 경관 사항을 각기 심의하다 보니 정합성을 맞추기 쉽지 않다며 종합적으로 자문을 제공할 기구를 신설할지도 검토 중이라고 밝혔습니다. 시는 하반기 전문가 공청회 등을 거쳐 이 같은 내용의 경관계획을 연내 확정할 계획입니다. 한편, 업계는 새 경관계획에 따라 설계 및 심의 불확실성이 크게 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. _{읽으러 가기}

2. 서울시, 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동 토지거래허가구역으로 재지정… 내년 6월 22일까지 유지될 전망

지난 13일, 서울시가 도시계획위원회를 열고 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동을 ‘토지거래허가구역’으로 재지정했습니다. 국제교류복합지구 인근 총 14.4㎢에 달하는 지역으로, 내년 6월 22일까지 토지거래허가구역이 유지될 전망입니다. 서울시는 아파트 위주로 회복세가 나타나고 있고, 강남 3구는 회복률이 높다며 규제를 풀면 아파트 가격이 더 불안해질 수 있다고 재지정 배경을 설명했습니다. _{읽으러 가기}

3. 정부, 재건축·재개발 조합 임원 업무 인계 의무화… 합리적이고 투명한 조합 운영 기대

정부가 재건축·재개발 조합 임원의 업무 인계를 의무화하는 법 개정을 추진합니다. 국토교통부는 이 같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 14일부터 7월 24일까지 40일간 입법예고하고 올 하반기 국회에 제출할 계획이라고 밝혔습니다. 지금까지 조합 임원이 사임, 해임 등의 사유로 교체될 때 관련 자료가 후임에 제대로 인계되지 않는다는 지적이 이어지자, 조합 임원이 임기 만료 등의 사유로 물러날 시 관련 자료 등을 인계하는 의무를 신설하기로 한 것입니다. 그 외에도 조합원이 조합에 정비사업 시행에 관한 자료 열람·복사를 요청하면 조합은 출력이 아닌 전자적 방법을 통해서도 자료를 제공해야 합니다. 지자체가 조합의 정보공개를 지원할 수 있도록 통합정보 시스템을 구축할 수 있다는 근거도 마련됩니다. 아울러, 조합 임원이 부재한 경우 정비사업 분야 전문가를 전문조합관리인으로 선임할 수 있는 요건도 부재 기간을 6개월 이상에서 2개월 이상으로 완화합니다. 국토부 주택정책관은 앞으로 정비사업 조합이 보다 합리적이고 투명하게 운영될 수 있도록 노력할 계획이라고 덧붙였습니다. _{읽으러 가기}

4. 노량진4구역, 촉진계획 변경으로 사업성 극대화… 재개발사업 속도

서울 노량진4재정비촉진구역 재개발사업이 촉진계획 변경을 통해 사업성을 극대화하며 사업이 탄력을 받고 있습니다. 조합에 따르면, 노량진4구역은 기존 용적률을 248.25%에서 263%로 상향하고, 최고 30층의 11개 동을 최고 35층의 7개 동으로 조정해 분양수입만 약 730억 원을 추가로 확보할 수 있게 됐습니다. 국유지도 3년 내 적기에 매입하면서 133억 원의 절감 효과를 얻었으며, 조합원 세대 면적 또한 기존 59㎡(25평)·84㎡(33평)에서 84㎡(33평)·106㎡(42평)로 상향해 조합원 분양세대 수익까지 크게 증가하게 됐습니다. 조합은 세대 당 층고를 높이고, 시공사인 현대건설의 하이앤드 브랜드 ‘디에이치’를 적용해 고급화하겠다는 전략으로, 연내 철거에 돌입해 이르면 내년 8월 착공할 예정이라고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

5. 대조1구역 재개발 공사 재개… 총 2,541가구의 대규모 단지로 탈바꿈 전망

서울 은평구 대조1구역 재개발 공사가 재개됩니다. 대조동 88번지 일대에 지상 25층, 28개 동, 2,541가구를 조성하는 사업으로, 은평구 정비사업지 중 규모가 가장 큰 곳입니다. 지난 2017년 현대건설을 시공사로 선정하고 2022년 착공했지만, 올해 1월부터 약 6개월간 공사가 멈췄습니다. 현재 대조1구역 공정률은 22% 수준으로, 현대건설은 이번 조합 정상화에 따라 조만간 일반분양이 진행되면 나머지 공사비를 받을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. _{읽으러 가기}