조합원 맞춤法 사전 ㉝ - 사업시행자가 진행한 동·호수 배정, 언제나 적법한 것일까? - 현대건설 매거진H

조합원 맞춤法 사전 ㉝ – 사업시행자가 진행한 동·호수 배정, 언제나 적법한 것일까?

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에는 구체적인 동·호수 배정 기준에 대해 별도로 규정하고 있지 않습니다. 그렇다면 조합원 분양 시 사업시행자가 진행한 동·호수 배정은 항상 적법한 것일까요? 또, 위반했을 경우에는 손해배상 책임이 인정될 수 있을까요? 관계 법령 및 판례를 통해 해당 절차와 관련하여 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

관계 법령의 내용

도시 및 주거환경정비법
제45조(총회의 의결)
다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 4. 7., 2021. 3. 16., 2022. 6. 10.>
10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다) 

제74조(관리처분계획의 인가 등)
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다) 

제76조(관리처분계획의 수립기준)
① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.>
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
도시 및 주거환경정비법 시행령
제63조(관리처분의 방법 등)
① 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2022.12.9>
7. 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례
제38조(주택 및 부대ㆍ복리시설 공급 기준 등)
① 영 제63조 제1항 제7호에 따라 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 재개발사업 및 단독주택재건축사업의 주택공급에 관한 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2023.5.22.>
1. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다.
2. 제1호에도 불구하고 정관등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수 있다.
3. 법 제76조 제1항 제7호 라목에 따라 2주택을 공급하는 경우에는 권리가액에서 1주택 분양신청에 따른 분양주택가액을 제외하고 나머지 권리가액이 많은 순서로 60제곱미터 이하의 주택을 공급할 수 있다.
4. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동ㆍ층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다.

도시정비법 제45조 제1항 제10호에서는 관리처분계획에 대해 총회 의결 사항으로 정하고 있습니다. 또한, 제74조 제1항에 따라 행정청의 인가를 받아야 하는데, 제76조 제1항 제1호에서는 관리처분계획 수립 시 종전의 토지 건축물의 면적 등을 고려하도록 정하고 있고, 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제7호에서 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려할 것을 원칙으로 하되, 구체적인 기준은 시·도 조례로 정할 수 있다고 보다 명확히 규정하고 있습니다.

또, 이와 관련하여 가장 많이 언급되는 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례의 제38조 제1항 제1호는 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양하도록 원칙을 두고 있으며, 제2호에 따라 정관으로 정하는 경우, 권리가액 순으로 분양할 수 있습니다. 특히, 제4호에서는 핵심적으로 주택의 동, 층 및 호의 결정은 주택 규모별 공개추첨에 따른다고 명시하고 있습니다.

관리처분계획의 수립 기준

대법원은 재개발조합 관리처분계획의 위법성이 다투어진 사건에서 『주택재개발사업에서의 관리처분계획은 사업을 시행할 때 반드시 수립하여야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다고 하겠지만, 그 구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다.』라고 판시한 바 있습니다(대법원 2023. 9. 21. 선고 2022두56142 판결 [관리처분계획일부취소]).

또한, 『적법하게 인가된 관리처분계획이 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것인 이상, 그로 인하여 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한, 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수는 없다.』고 판시하였습니다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조).

즉, 대법원은 구체적인 관리처분계획 내용 수립과 관련하여서는 계획재량행위에 해당한다고 보아 폭넓은 재량을 인정하고 있으며, 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 있더라도 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 이상 손익관계에 대해 종전자산과 종후자산, 청산금 등을 통해 조정될 수 있다는 점을 그 근거로 하고 있습니다.

동·호수 배정에서 위법성이 인정될 수 없을까

그러나, 법원이 동·호수 배정의 위법성이 인정될 수 없다고 본 것은 아닙니다.

대법원은 동·호수 배정이 다투어진 사건에서 『피고가 나머지 원고들의 신축아파트에 관한 평형 우선배정권을 배제한 채 동·호수 추첨 및 배정을 하고, 이에 기하여 조합원들과의 사이에 분양계약을 체결함으로써 나머지 원고들의 신축아파트 수분양에 관한 권리 또는 법적 지위에 위험·불안이 야기되어 있다고 할 것이고, 재건축조합이 신축아파트의 배정을 위해 실시하는 동·호수 추첨 및 배정은 조합원들 전원의 이해관계가 걸린 단체법적인 법률행위로써 그러한 동·호수 추첨 및 배정을 기초로 하여 수많은 법률관계가 계속하여 발생할 뿐만 아니라 일단 동·호수 추첨 및 배정이 이루어지면 특별한 사정이 없는 한 그 동·호수 추첨 및 배정이 무효로 확인되기 전에는 새로운 동·호수 추첨 및 배정을 하는 것이 불가능하다고 할 것이므로, 나머지 원고들로서는 피고를 상대로 동·호수 추첨 및 배정과 그에 기한 분양계약의 무효를 구하는 것이 분쟁 해결을 위한 유효·적절한 수단이라고 할 것이고, 나머지 원고들이 아닌 조합원들과 피고 사이에 이 사건 신축아파트에 관한 분양계약 체결이 완료되었다는 등의 사정만으로는 동·호수 추첨 및 배정을 다시 하는 것이 불가능하다고는 할 수 없다.』고 판시한 바 있습니다(대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다77272 판결 분양계약체결금지).

즉, 나머지 조합원들과 조합 사이에 분양계약의 체결이 완료된 경우에도 동·호수 추첨에 위법한 사정이 있었다면 동·호수 추첨 및 배정을 다시 할 수 있고, 이를 다툴 법률상 이익도 있다고 보았습니다.

결론적으로, 『원심은 피고의 관리처분계획상 구 아파트 41평형의 소유자인 원고 19, 20, 21은 이 사건 신축아파트 60평형을 우선 배정받을 권리가 있으며, 위 원고들이 1지망으로 이 사건 신축아파트 60평형의 배정을 신청하였음에도 불구하고, 피고는 이 사건 신축아파트 60평형에 대한 동·호수 추첨을 함에 있어 위 원고들을 배제한 채 구 아파트 26평형 또는 상가를 소유하고 있을 뿐이어서 이 사건 신축아파트 60평형에 대한 우선배정권이 없는 조합원들까지 포함하여 1, 2차로 동·호수 추첨을 마친 후 남은 세대를 추첨을 통해 위 원고들에게 배정함으로써 원고들의 동·호수 추첨권을 박탈한 사실을 인정한 다음, 이는 위 원고들의 조합원으로서의 기본적인 권리를 침해한 것으로 동·호수 추첨절차에 중대한 하자가 있어 무효라고 판단하였는바, 기록을 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 수긍이 가고, 한편 위 원고들이 결과적으로 이 사건 신축아파트 60평형을 배정받았다거나 그 동·호수 추첨 과정에서 선호도가 높은 동·호수를 배정받을 확률 면에서 차이가 없었다고 하더라도 이 사건 신축아파트 60평형에 대하여 동·호수 추첨을 다시 한다면 선호도가 더 높은 동·호수를 배정받을 가능성이 있는 이상 동·호수 추첨 등의 무효 확인을 구할 소의 이익이 없다고는 할 수 없다.』고 판시하였습니다(대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다77272 판결 분양계약체결금지).

해당 사안에서 60평형을 우선 배정받을 권리가 있다는 근거는 어디에서 찾았을까요? 바로 관리처분계획 수립 당시 설정된 사항이 기준이 됩니다. 따라서 관리처분계획과 다른 내용으로 동·호수 배정이 이뤄졌다면 이는 조합원의 배정권을 침해한 것으로 볼 수 있고, 배정권 침해를 다투기 위하여 동·호수 추첨의 무효 확인을 구하는 소송의 제기도 가능합니다.

위법한 동·호수 배정 시, 손해배상 책임도 인정될까

최근 하급심에서도 이와 관련하여 유사한 판시를 해 주목받았습니다.

조합원 동·호수 추첨으로 인한 손해배상을 청구한 사안에서 대구지방법원은 『피고 조합의 조합원은 이 사건 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권을 가지므로 조합원으로서는 관리처분계획에 따른 동·호수 추첨권을 가진다고 할 것인데, 피고 2가 조합원 우선배정 구간을 정하고 이를 대상으로 조합원들에 대한 동·호수 추첨을 하기로 하는 내용의 이 사건 관리처분계획에 관한 결의에도 불구하고 일반분양 구간을 포함하여 동·호수 추첨을 한 것은 조합원들의 동·호수 추첨권을 박탈한 것으로서 위법하다.』라고 판시한 바 있습니다(대구지방법원 2020. 7. 10. 선고 2018가합209786 판결 동·호수추첨무효확인등).

아울러, 해당 사안에서 몇 가지 쟁점이 다투어졌는데, 그 중 손해배상의 시점에 관하여, 『늦어도 이 사건 아파트의 분양계약이 대부분 체결되고 이 사건 사업의 이전고시가 이루어진 2018. 12.경에는 위 원고들이 피고 조합을 상대로 이 사건 아파트에 대하여 관리처분계획에 따른 동·호수 재추첨의 이행을 구하는 것이 사회통념상 불가능하게 되었다고 봄이 상당하고, 따라서 그 무렵에는 피고들의 불법 행위로 인한 위 원고들의 손해 발생 여부가 구체적으로 확정되었다고 할 것이다.』라고 판시하였고, (대구지방법원 2020. 7. 10. 선고 2018가합209786 판결 동·호수추첨무효확인등) 그 결과, 조합과 조합장이 연대하여 손해를 배상하도록 하는 내용의 판결이 선고되었습니다.

조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론

조합은 동·호수 배정 등 관리처분계획의 구체적인 내용 수립에 대해 비교적 폭넓은 계획재량이 인정됩니다. 한편, 수립된 관리처분계획에 따라 조합원은 정당한 동·호수 추첨권을 갖기 때문에 추후 조합이 관리처분계획에 위반하여 동·호수 배정 절차를 진행할 경우, 해당 동·호수 배정 절차가 위법하여 무효가 될 수 있습니다. 또한 위법한 동·호수 배정을 시정할 수 없을 경우에는 손해배상 청구의 대상이 될 수도 있습니다. 그러므로 조합에서는 관계 법령과 대법원판결의 취지를 유념하여 적법하게 수립된 관리처분계획에 따라 동·호수 배정 절차를 진행하여야 할 것으로 보입니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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