국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

명문 학군 업은 대치동, 재건축 신호탄…최고 50층 아파트 들어선다

대폭 낮아지는 재건축 안전진단 문턱, 서울 노후 아파트 사업 속도 기대

서울 아파트지구, ‘지구단위계획’으로 전환…재건축 사업 탄력

서울시 신통기획 2차 후보지 52곳 신청, 이달 말 최종 후보지 결정

1. 명문 학군 업은 대치동, 재건축 신호탄…최고 50층 아파트 들어선다

‘대한민국 학군 1번지’로 불리는 대치동이 본격적으로 재건축 신호탄을 쏘아 올렸습니다. 일대 재건축을 진행 중인 현장만 10여 곳에 달합니다. 대표 단지로 꼽히는 은마아파트는 지난 10월 재건축 정비계획안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 기존 4,424가구에서 최고 35층, 33개 동, 5,779가구로 재탄생 될 예정입니다. 대치미도1·2차도 최근 14층, 2,436가구에서 최고 50층, 3,800가구로 새로 짓는 신속통합기획안이 확정됐습니다. 대치우성1차는 인근 대치쌍용2차와 통합 재건축 추진에 나섰으며, 선경1·2차는 신속통합기획안 신청을 준비 중입니다.

대치동 일대 최고 50층 안팎의 신축 아파트가 들어서면 신흥 부촌이 형성될 전망입니다. 학군 경쟁력뿐만 아니라, 인근 삼성동 일대가 신흥 업무중심지로 탈바꿈하면서 수요가 몰릴 가능성이 크다는 판단입니다. _{읽으러 가기}

2. 대폭 낮아지는 재건축 안전진단 문턱, 서울 노후 아파트 사업 속도 기대

내년부터 재건축 안전진단 문턱이 대폭 낮아집니다. 구조안전성 평가 항목 가중치가 현행 50%에서 30%로 하락하고, 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)도 사실상 폐지됩니다. 이와 함께 구조안전성·주거환경·설비 노후도·비용편익 4개 평가 항목별 점수 비중을 합산한 총점수를 기준으로 재건축 가능한 점수가 현행 30점 이하에서 45점 이하로 상향조정 됩니다. _{읽으러 가기}

노후 아파트 단지가 몰린 목동이나 상계동 등이 수혜를 입을 것으로 예상됩니다. _{읽으러 가기} 노원구는 30년 이상 된 아파트가 현재 45개 단지, 6만 7,000여 세대에 이릅니다. 이번 규제 완화 발표는 재건축 준비 작업을 병행하며 정부·서울시장·국토부에 여러 차례 건의하는 등 그동안 노원구가 해왔던 노력의 결실인 만큼 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

한편, 1기 신도시는 다소 후퇴한 완화안이 아쉽다는 반응을 보이고 있습니다. 8·16대책에서 시사했던 지자체장에게 구조안전성 비중의 ±5~10%포인트를 부여하는 재량권이 이번 안에는 포함되지 않았습니다. 전문가들은 완화된 평가 기준을 적용하더라도 재건축 기준을 통과하기는 어려울 것이라고 내다봤습니다. 다만 내년 2월 1기 신도시 특별법 발의를 예고한 만큼 더 완화된 기준을 적용할 여지도 있습니다. _{읽으러 가기}

3. 서울 아파트지구, ‘지구단위계획’으로 전환…재건축 사업 탄력 기대

신속한 아파트 공급을 위해 도입한 ‘아파트지구’ 제도가 사라지고 현재 ‘지구단위계획’ 제도로 전환해 재건축이 쉬워집니다. 현재 서울 시내에는 14개 지구가 아파트지구에 포함되어 있습니다. 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당하는 수준입니다. 아파트지구는 재건축 추진 시 ‘도시 및 주거환경정비법’과 부정합 등 한계가 존재해 개정 필요성이 제기돼 왔습니다.

이번 지침 개선으로 재건축 시 용적률·높이·용도 등 적용이 유연해질 전망입니다. 개발기본계획상의 모든 용지는 ‘획지’로 전환해 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하게 하고, 재건축 대상 주택 용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인 제시와 신속한 정비계획 수립이 가능하여지도록 했습니다. _{읽으러 가기}

4. 서울시 신속통합기획 2차 후보지 52곳 신청, 이달 말 최종 후보지 결정

서울시가 신속통합기획 주택 재개발 사업 후보지를 추천받은 결과 19개 자치구 총 52개 구역이 신청했습니다. 해당 구역은 지난 8월 공모에 응모한 75곳 중 구역 현황, 정비 시급성 등을 고려해 구청장이 최종 추천한 구역으로 이달 말 최종 후보지가 결정됩니다. 시는 투기 세력 유입과 분양사기 등 피해를 방지하기 위해 ‘3대 투기 방지대책(권리산정기준일 고시, 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한 등)’을 시행할 예정입니다. _{읽으러 가기}

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아파트 재건축·재개발 ‘시공사 갈아타기’ 관행에 첫 제동

분양시장 침체 속 수도권 리모델링 중심으로 수주계획 잡는 건설업계

반포아파트지구, 46년 만에 지구단위계획구역으로 전환…재건축 쉬워질 전망

1. 아파트 재건축·재개발 ‘시공사 갈아타기’ 관행, 소송으로 첫 제동

법무법인 광장이 아파트 재건축·재개발 ‘시공사 갈아타기’ 관행에 소송으로 첫 제동을 걸었습니다. ‘조합원에게 경제적 부담을 주는 사항’에 총회 의결을 의무화한 도시정비법 조항을 이용해 총회 없이 결의된 계약해제에 대해 부적법성을 주장하는 소송전략을 개발해 올해 1월 최종 승소한 사례가 나왔습니다. 광장은 난민인권센터를 대리해 난민인정 심사·처우·체류 지침을 공개하라는 공익소송도 제기했습니다. 법원은 광장의 변론을 받아들여 관련 정보 대부분을 공개해야 한다고 판결했습니다. _{읽으러 가기}

2. 분양시장 침체 속, 수도권 리모델링에 집중하는 건설업계

분양시장 침체 속 건설업계가 수도권 리모델링 수주에 집중하고 내년 사업 계획을 잡고 있습니다. 서울시 내 대규모 사업장이 줄줄이 시공사 선정을 앞둔 상태로 올해 말과 내년 초에 시공사 선정에 나설 수도권 리모델링 사업장에 업계 관심이 쏠리고 있습니다.

사업비만 1조 5,000억 원 규모인 서울 동작구 사당동 우·극·신(우성2차·3차·극동·신동아4차) 리모델링 사업이 내년 상반기에 시공사 선정을 마무리할 계획입니다. 기존 4,397가구를 5,054가구로 탈바꿈하는 사업입니다. 송파구 가락동 가락쌍용2차는 지난 10월 26일 조합설립인가를 받았으며, 조합설립인가를 기다리고 있는 거여4단지는 인가를 받으면 시공사 선정에 나설 전망입니다. 1기 신도시에서는 안양시 평촌 공작부영, 부천시 상동 한아름현대1차, 고양시 별빛마을8단지 등의 시공사 선정 절차가 임박하고 있습니다. _{읽으러 가기} 일산 강선마을14단지 리모델링 사업은 2023년 1월에 시공사 선정 절차를 마무리할 계획입니다. 기존 지상 25층, 9개 동, 792가구를 수평증축 리모델링을 통해 지상 26층, 9개 동, 910가구로 재탄생하는 사업입니다. 조합은 최근 현대건설을 우선협상대상자로 지정하며 사업에 속도를 더하고 있습니다. _{읽으러 가기}

3. 반포아파트지구, 46년 만에 사라지고 지구단위계획구역으로 전환…재건축 쉬워질 전망

반포아파트지구가 46년 만에 사라지고 지구단위계획구역으로 전환됩니다. 지난 14일 제17차 도시∙건축공동위원회에서 ‘반포 아파트지구 지구단위계획안’을 수정 가결했습니다. 이번 지구단위계획으로 재건축이 쉬워지고 각종 규제가 완화됩니다.

기존 아파트지구 내 주택용지였지만 공동주택 개발에 참여하지 못한 개발 잔여지에 불허하던 비주거용도 도입이 허용됩니다. 상업 기능 담당의 중심시설용지도 주거용도 도입이 가능해집니다. 높이 기준도 기존 5층 이하에서 대상지 여건에 따라 최고 40m까지 완화할 수 있습니다. 해당 용도지역에서 건립할 수 있는 규모를 초과한 상업시설의 용도별 설치 규모를 완화해 대규모 상가나 업무시설이 기존 규모 이상으로 재건축할 수 있도록 했습니다. 시는 주민 열람공고를 거쳐 내년 초 지구단위계획을 최종 결정 고시할 예정입니다. _{읽으러 가기}

• 지구단위계획이란? 도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부 지역 토지이용을 보다 합리화하고 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획으로, 도시의 난개발 방지를 위해 개발 수요를 하나로 집단화하고 기반 시설을 확보하려고 지정하는 지역이기도 하다.

국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

부산시, 재개발 가능한 주택 연수 25년→20년으로 단축

서울시 신속통합기획 적용 사업지, 조합설립인가 직후부터 시공사 선정

노량진 뉴타운, 관리처분인가 획득…재개발 사업에 박차 가한다

안전진단 규제 완화로 재건축 사업 ‘속도전’ 준비에 분주해진 서울 자치구들

1. 부산시, 재개발 가능한 주택 연수 25년→20년으로 단축

급속한 건설·부동산 경기 악화로 부산시가 재개발이 가능한 주택 최소 경과 연수를 5년 단축하는 등 위기 대응 방안을 발표했습니다. 10월 기준 올해 지역 건설사 수주액은 11조 1,828억 원으로 지난해 같은 기간 대비 29.8% 감소한 것으로 나타났습니다. 미분양 주택도 지난 9월 1,973호에서 10월 2,514호로 27.4% 증가했습니다. 이에 부산시는 오는 28일부터 재개발이 가능한 주택 최소 경과 연수를 25년에서 20년으로 단축합니다. 노후·불량 건축물 범위에 1989년 이전 건축된 무허가 건축물도 포함됩니다. 도시계획과 건축 인허가 관련 위원회를 운영할 때는 재심의보다 조건부 수정 의결을 하는 쪽으로 가닥을 잡았으며, 재심의 필요시 재심의 사유 부분만 차기 위원회에서 다루는 방법으로 심의 기간을 대폭 단축하기로 했습니다. _{읽으러 가기}

2. 서울시 신속통합기획 적용 사업지, 조합설립인가 직후부터 시공사 선정

서울시 신속통합기획 재개발·재건축 추진지가 앞으로 조합 설립 직후부터 시공사를 뽑을 수 있게 됩니다. 지난 19일, 이 같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비 조례 개정안’을 의결했습니다. 다만 신통기획 대상지가 아닌 대다수 사업장 시공사 선정 시기는 ‘사업시행인가 이후’로 유지됩니다. _{읽으러 가기}

정비사업의 투명성을 높이고 시공사 선정 이후 과도한 공사비 인상을 제한하기 위해 전국에서 서울시만 유일하게 사업시행 인가 후 시공사 선정이 가능했지만, 오히려 조합의 자금조달 애로가 가중돼 사업 기간 지연 및 설계변경이 잇따르는 등 부작용을 초래했습니다. 개정안을 통해 조합은 자금조달이 수월해지고, 시공사도 정비사업 물량을 빠르게 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다. _{읽으러 가기}

3. 노량진 뉴타운, 관리처분인가 획득…재개발 사업에 박차 가한다

지난 19일, 서울 동작구 노량진동 ‘노량진4구역’이 동작구청으로부터 관리처분인가를 받았습니다. 재개발 사업을 통해 지하 5층~ 지상 30층, 11개 동, 844가구 규모의 신축 아파트로 변모합니다. 이 중 270가구는 일반분양됩니다. 2023년 상반기 이주를 시작으로 2024년 하반기 철거, 2025년 착공을 계획하고 있습니다. 단지는 시공사인 현대건설 간 협의하에 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’가 적용되면서 설계안에 층고 상향, 주차 대수 증가, 주택형 변경 등이 이뤄진 데 따른 조치로 철거 과정에서 사업 시행계획을 변경할 예정입니다. _{읽으러 가기}

4. 안전진단 규제 완화로 재건축 사업 ‘속도전’ 준비에 분주해진 서울 자치구들

안전진단 합리화 방안 발표에 서울 자치구들이 재건축 사업 속도전 준비에 나섰습니다. 완화안은 구조 안전성 비율을 50%→30%로 낮추고, 주거환경 15%→30%로, 설비 노후도 25%→30%로 높이는 것을 골자로 합니다. 공공기관을 통한 2차 안전진단도 지자체가 필요한 경우에만 예외적으로 신청하도록 했습니다.

30년 이상 된 노후 아파트 45곳, 안전진단 추진 중인 곳만 38개 단지인 노원구가 가장 반색했습니다. 14개 단지, 2만 6,629가구 규모 목동 신시가지 재건축 사업지가 있는 양천구도 수혜 단지로 꼽힙니다. 14개 단지가 안전진단을 추진 중인 도봉구도 완화안을 크게 기대 중이며 효성상아, 쌍문한양 1차, 방학 신동아 1단지가 조건에 따라 즉시 안전진단 문턱을 넘을 수 있을 전망입니다. _{읽으러 가기}

강남 외곽 노후 단지도 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다. 수서동 신동아아파트(1,162가구), 일원동 수서1단지아파트(2,934가구)가 최근 예비 안전진단 신청을 위한 동의율을 확보 중이며 이달 말 강남구청에 예비 안전진단을 신청할 계획입니다. _{읽으러 가기}