국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

안전진단 규제 완화로 사업 추진에 탄력받는 정비 사업지

서울시, 신속통합기획 주택 재개발 2차 후보지 25곳 추가 선정

높아진 대출 문턱 넘기 위해 자체 수익 양보하는 정비조합

현대건설, 건설사 최초로 올해 9조 원 수주고 달성…도시정비 역사의 한 획

1. 안전진단 규제 완화로 사업 추진에 탄력…전국 151만여 가구 혜택 볼 전망

2023년 1월부터 ‘구조 안전성’ 평가 비율을 50%에서 30%로 낮추고, 2차 정밀안전진단 절차를 사실상 폐지하는 등 안전진단 문턱이 대폭 낮아집니다. 1차 정밀안전진단에서 ‘조건부 재건축’이나 ‘재건축 불가’ 판정받은 아파트 단지도 완화된 규정을 소급 적용해 평점을 다시 받을 수 있습니다. 입주한 지 30년이 넘었지만, 안전진단을 통과하지 못한 전국 151만여 가구가 규제 완화 혜택을 볼 전망입니다. _{읽으러 가기}

서울에서는 ‘현지 조사’ 통과 노후 단지가 연일 나오고 있습니다. 예비 안전진단 통과 후 규제 완화 방안 시행 즉시 정밀안전진단 절차를 밟으려는 의도로 풀이됩니다. 최근 서울 서초구 양재동 양재우성 재건축 추진 준비위원회가 예비 안전진단 통과 통보를 받았습니다. 강북구 번동주공 4단지는 정밀안전진단 필요 판정을 받으며 본격적인 재건축 절차에 돌입했습니다. 안전진단 기준 완화로 서둘러 예비 안전진단을 신청하는 아파트와 미뤄온 정밀 안전진단을 신청하는 아파트도 늘고 있습니다. _{읽으러 가기}

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2. 서울시, 2차 신속통합 재개발 후보지 용산 서계동 포함 25곳 추가 선정

서울시가 2차 신속통합기획 공모 후보지 25곳을 추가 선정했습니다. 신청 구역 수는 75곳으로 1차 공모(102곳)보다 감소했지만, 추천된 심사 대상구역 수는 1차 59곳, 2차 51곳으로 비슷한 수준입니다. 2023년 초 자치구별로 ‘정비계획 수립 용역’에 착수하고, 신속통합기획을 병행합니다. 신속통합기획을 완료한 후 2024년부터는 차례대로 구역 지정이 진행됩니다. 올해(2022년) 선정된 후보지 재개발 사업 완료 시 서울 시내 약 3만 4,000가구가 공급될 전망입니다. _{읽으러 가기}

재개발 방식을 두고 갈등을 빚었던 용산구 서계동 일대 노후 주택가는 ‘통합 재개발’로 가닥을 잡고 지난 10월 말 서울시 신속통합기획을 신청해 대상지로 선정됐습니다. 그동안 일부 도로가 겹치고 고층 개발이 어려운 1종 주거지역 등이 혼재돼 사업성, 수익 배분 등을 놓고 이견이 있었습니다. 이에 용산구청은 단일화 조건으로 용적률 상향 등 인센티브 제공에 노력한다는 중재안을 제시해 통합 재개발 합의가 수월했던 것으로 나타났습니다. _{읽으러 가기}

3. 부동산 침체기, 높아진 대출 문턱 넘기 위해 자체 수익 양보하는 정비조합

부동산 침체기로 얼어붙은 청약시장에 수분양자들을 끌어모으기 위해 금융 혜택을 더 부여하는 등 자체 수익을 양보하는 정비조합이 나타나고 있습니다. 최근 장위4구역 재개발 조합은 중도금 대출 요건인 분양 계약률 80%를 채우기 위해 계약자들의 중도금 대출 금리 중 6% 초과분을 대납하겠다고 나섰습니다. 계약을 끌어올리는 편이 계약 미달로 분담금이 불어나는 것보다 낫다는 판단입니다. 12월 20일, 대의원 회의에서 이와 같은 방안을 결정했습니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설, 올해 단일 건설사 최초로 9조 원 수주실적 달성…도시정비 역사의 한 획

현대건설이 올해(2022년) 단일 건설사 최초로 9조 원 수주실적을 달성하며 도시정비 역사의 한 획을 그었습니다. 총 14개 사업의 시공권을 확보해 공사 금액 기준 9조 3,395억 원 수주고를 기록했습니다. 신규 수주 이외에도 총 13건의 계약을 체결하며 사업 추진에도 만전을 가하는 중입니다. 올해 착공에 들어간 현장은 6곳에 달합니다. 원자잿값 상승으로 인한 공사비 및 공기 증가로 조합과 갈등을 겪는 사업지가 늘어나는 가운데 원만한 합의를 끌어낸 결과입니다. 특히 방배5구역은 서초구 방배동 재건축 단지 중 규모가 가장 크며 공동주택 3,065가구로 신축됩니다. 내년(2023년) 부동산 침체로 도시 정비 물량이 많지 않을 것으로 예상되지만 현대건설의 호조세는 꺾이지 않을 전망입니다. _{읽으러 가기}

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현대건설, 강선마을14단지 리모델링 수주…작년 수주 호실적 이어가

서울시, 노원구 일대 지구단위계획 재수립 착수

9년 만에 폐지되는 서울시 35층 높이 제한

강남3구·용산 제외 규제지역 전면 해제…토지거래허가구역도 풀릴까

1. 현대건설, 강선마을14단지 리모델링 수주…작년 수주 호실적 이어가

지난해 9조 클럽 달성 기록을 세운 현대건설은 최근 경기도 고양시 일산서구 강선마을14단지 리모델링 사업의 시공사로 최종 선정됐습니다. 현재 지하 1층~최고 25층, 9개 동, 792가구로, 수평·별동증축을 통해 지하 3층~최고 29층, 9개 동, 902가구로 탈바꿈합니다. 고양시 최초로 리모델링 조합설립인가를 받은 곳으로 3호선 주엽역 역세권 단지입니다. 현대건설은 ‘힐스테이트 ARETRAUM(아레테라움)’을 단지명으로 명명하고 입주민의 생활 편의성 증진을 위해 다양한 커뮤니티 시설을 설치할 계획입니다. _{읽으러 가기} 오는 14일에는 SK에코플랜트와 컨소시엄을 구성해 부산 괴정7구역 재개발 사업 수주에 도전합니다. 부산 사하구 괴정동 545-1번지 일대에 아파트 1,877가구와 부대복리시설을 건립하는 사업입니다. _{읽으러 가기}

2. 서울시, 노원구 일대 지구단위계획 재수립 착수…정비사업 속도 기대

서울시가 노원구 상계·중계·하계동 일대 지구단위계획 재수립에 착수해 노후 지역 내 정비사업 속도를 높입니다. 규제 완화로 재건축 안전진단 통과가 쉬워지자 이후 원활한 정비계획 수립을 위한 발 빠른 움직임입니다. 올해 중 노원구 상계6~10동, 중계2·3동, 하계1·2동, 중계본1~4동, 하계1동 내 지구단위계획 재정비를 시작할 예정입니다. 3월부터 지구단위계획 재정비를 총괄할 마스터플래너를 선정한 뒤 용역을 발주해 내년 말까지 지구단위계획 결정 고시를 내리는 것이 목표입니다. 사업 예산안은 13억 원을 편성한 상태입니다. _{읽으러 가기}

• 지구단위계획이란? 도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부 지역 토지이용을 보다 합리화하고 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획으로, 도시의 난개발 방지를 위해 개발 수요를 하나로 집단화하고 기반 시설을 확보하려고 지정하는 지역이기도 하다.

3. 9년 만에 폐지되는 서울시 35층 높이 제한

서울시 35층 높이 제한이 9년 만에 폐지됐습니다. 지난 5일, 이 같은 내용이 포함된 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정 공고한다고 밝혔습니다. 지난해 강남구 대치동 미도아파트는 신속통합기획으로 35층 룰 폐지를 미리 적용받아 49층 재건축을 승인받기도 했습니다. 다만 면적과 용적률 등은 그대로 유지됩니다.

보행 일상권도 새롭게 도입됩니다. 이를 실현하기 위해 주거 용도와 업무상업 용도를 혼합할 수 있는 ‘융복합적 토지 이용’ 이른바 ‘비욘드 조닝’을 함께 추진합니다. 구체적인 방안에 대해서는 추가적인 논의가 진행될 예정입니다. _{읽으러 가기}

4. 강남3구·용산 제외 규제지역 전면 해제…토지거래허가구역도 풀릴까

강남·서초·송파·용산구 4개 자치구를 제외한 전국 모든 지역의 규제지역 지정이 해제된 가운데, 목동·여의도 등 주요 재건축 단지에 대한 토지거래허가구역도 풀릴지 주목됩니다. 규제지역이 해제됐지만 서울의 경우 전체 면적의 9.2%가 ‘토지거래허가구역’으로 묶여 있습니다. 국제교류복합지구 및 인근에 있는 강남 3구와 공공재개발·신속통합기획 등을 추진 중인 지역은 해제 가능성이 작습니다. 다만, 주요 재건축 단지가 있는 양천, 영등포, 성동 등은 해제 가능성이 거론되고 있습니다. _{읽으러 가기}

• 토지거래허가구역이란? 토지 투기를 막기 위하여 기관의 장관이 지정하는 지역을 말한다. 지정된 구역 내 토지·주택을 거래하거나 허가사항을 변경하고자 할 때 시장, 군수 또는 구청장의 허가가 필요하다.

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서울 정비사업, 시공사 선정 시기 ‘조합설립인가 이후’로 앞당긴다

안전진단 규제 완화로 재건축 사업에 탄력 받는 양천·노원구 일대

서울시 신통기획 반영 정비사업지, 시공사 선정 물량 대폭 증가

현대건설·SK에코플랜트 컨소시엄, 부산 괴정7구역 재개발 사업 수주

1. 서울 정비사업, 시공사 선정 시기 ‘조합설립인가 이후’로 앞당긴다

서울시가 ‘정비사업 제도개선 태스크포스(TF)’를 구성해 시공사 선정 시기에 대한 개선 방안을 논의하는 등 정비사업 시공사 선정 시기를 조합설립 이후로 앞당기는 제도 개선을 추진하고 있습니다. 정비사업 시 시공사 선정까지 사업 자금 조달에 어려움을 겪는 조합이 늘고, 시공사 설계 변경 유도로 공사비 증가 및 사업 속도 지연 등이 발생한다는 지적입니다. _{읽으러 가기}

2. 안전진단 규제 완화로 재건축 사업에 탄력 받는 양천·노원구 일대

재건축 안전진단 규제 완화에 양천·노원구 등이 사업에 탄력을 받고 있습니다. 정밀안전진단 D등급 판정으로 적정성 검토를 기다리던 노원구 상계한양아파트와 상계주공1·2·6단지가 일제히 안전진단을 통과했습니다. _{읽으러 가기} 양천구 목동 노후 아파트 단지는 무더기로 재건축 안전진단을 통과했습니다. 지난 9일, 양천구청은 신월시영아파트와 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지에 안전진단 등급 ‘조건부 재건축’에서 ‘재건축’으로 변경 판정했습니다. 7개 단지의 전체 가구 수만 1만 5,362가구에 달하며 바로 재건축이 가능해질 전망입니다. _{읽으러 가기}

한편, 목동 신시가지 1·2·4·8·13단지는 ‘조건부 재건축’을 유지했지만 양천구는 신속히 안전진단 결과 보고서 검토 절차를 진행해 재건축 사업 추진을 적극 지원한다는 입장으로, 올해 중반까지 재건축 확정 판정을 받을 것으로 예상됩니다. _{읽으러 가기}

3. 서울시 신통기획 반영 정비사업지, 시공사 선정 물량 대폭 증가

신속통합기획 적용 재개발·재건축 현장 대상 시공사 선정 시기가 12년 만에 조건부로 원상 복귀됩니다. 서울시의회는 작년 말 본회의를 열고 ‘서울시 도시 및 주거환경 정비조례’ 일부개정 조례안을 위원회 대안으로 확정·의결했습니다. _{읽으러 가기}

이에 따라, 오는 7월부터 서울시 신속통합기획을 반영한 정비구역의 시공사 선정이 조합설립 이후로 앞당겨지며 시공사 선정 물량이 대폭 증가할 것으로 예상됩니다. 정비업계에 따르면 올해 시공사 선정이 가능한 사업장은 사업시행인가 전후의 9곳이 전부였지만, 시공사 선정 시기가 조기화되면서 건설사들의 수주 물량이 92곳(재건축 54곳, 재개발 38곳)으로 늘어난다고 밝혔습니다. 추정공사비로 따지면 4조 2,000억 원에서 약 35조 원으로 8배 이상 증가합니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설·SK에코플랜트 컨소시엄, 부산 괴정7구역 재개발 사업 수주

현대건설·SK에코플랜트 컨소시엄이 지난 14일 부산 괴정7구역 재개발 사업 시공사로 최종 선정됐습니다. 부산광역시 사하구 괴정동 545-1번지 일원 아파트 1,819가구 등을 건립하는 사업입니다. 부산 지하철 1호선 사하역, 괴정역 더블 역세권으로, 서부산 개발 호재와 사하구 일대 정비사업 추진 등 입지적 장점이 있습니다. 현대건설과 SK에코플랜트는 외관 특화(커튼월룩 적용), 단위세대 특화, 커뮤니티 특화(스카이 커뮤니티, 스카이 브릿지, 실내 수영장 등), 조경 특화 등 대안·특화 설계를 제안하며 축적된 노하우를 바탕으로 빠른 사업 추진을 약속했습니다. _{읽으러 가기}

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재건축 규제 완화로 3만 가구 이상 안전진단 통과…재초환 등 대못 규제 남았다

1기 신도시 재건축 사업 기틀 잡는 ‘1기 신도시법’ 발의 임박

서울 35층 룰 폐지…도심 스카이라인 변신 예고

연내 서울 아파트지구 폐지·축소되고 ‘지구단위계획’으로 전환 추진한다

서울 도시개발의 핵심 한남 뉴타운, 정비사업 순항

1. 재건축 규제 완화로 수도권 3만 가구 이상 안전진단 통과…“재초환 등 아직 우려는 있어”

재건축 안전진단 규제 완화로 보름 만에 수도권 노후 아파트 3만 가구 이상이 안전진단을 통과했습니다. 서울, 경기, 인천에 위치한 노후 아파트 단지 22곳이 규제 완화 이후 안전진단 통과 통보를 받았으며, 전체 3만 2,041가구에 달합니다. 서울에서는 재건축 연한 30년을 넘긴 노후 단지 14곳, 2만 4,400가구가 규제 완화 수혜를 입었습니다. _{읽으러 가기}

특히 무더기로 안전진단을 통과한 목동 일대는 주말마다 재건축 설명회를 개최하는 등 적극적으로 후속 절차를 밟고 있습니다. ‘정비계획 수립’을 위해서는 주민 60% 동의가 필요해 설명회를 열어 상황을 알리려는 취지입니다. _{읽으러 가기}

정밀안전진단 통과로 기대감은 높아졌지만, 고금리로 인한 이자 부담에 매수 문의가 끊기는 등 우려가 존재합니다. 목동신시가지의 경우 14단지 74㎡이 2023년 1월, 10억 7,000만 원에 거래됐으며, 2021년 10월(16억 8,000만 원) 대비 6억 원 넘게 하락했습니다. 업계에서는 정비사업 활성화를 저해하는 가장 강력한 규제로 ‘재건축 초과이익환수제’를 거론했습니다. _{읽으러 가기}

2. 1기 신도시 재건축 사업 기틀 잡는 ‘1기 신도시법’ 발의 임박

1기 신도시 재건축 사업에 기틀을 잡는 ‘1기 신도시 특별법’이 이달 내 발의될 예정입니다. 국토교통부는 1월 18일, 1기 신도시 정비 민관합동 TF 제6차 전체 회의를 개최해 해당 법안의 주요 추진계획을 점검하고 적용 대상, 추진체계, 지원사항, 공공기여, 이주대책 등 특별법에 포함되어야 할 내용을 중심으로 의견을 공유했습니다. 아울러 주민 정주여건 개선, 도시기능 강화, 삶의 질 향상을 위한 차별화된 비전이 담겨야 한다고 의견을 모았습니다.

노후 도시의 광역적, 체계적, 순차적 정비와 주민 불편 개선 등을 위해 각종 지원 및 특례사항 외에 행정 절차 단축 방안 등도 포함해야 한다고 지적했습니다. 공공기여의 경우, 사업시행자가 과도한 이익을 가져가지 않도록 한다는 원칙 아래 공공임대 외에도 기반 시설, 기여금 등 다양한 방식을 허용해야 한다는 의견도 제기했습니다. _{읽으러 가기}

3. ‘35층 룰’ 폐지로 초고층 아파트 조성에 박차…서울 스카이라인 변신 예고

‘35층 룰’ 폐지로 서울 도심 스카이라인 변신이 예상됩니다. 민간, 공공 정비사업장에는 35층을 웃도는 초고층 아파트 조성에 박차를 가하는 중입니다. 마포구 성산동 성산시영은 정비 계획상 최고 층수를 현 35층에서 40층으로 높이는 방안을 추진합니다. 그 외 강남구 대치동 은마는 35층에서 49층, 용산구 이촌동 한강맨션은 35층에서 68층으로 설계를 변경할 계획입니다. _{읽으러 가기}

서울 도심 공공주택 복합사업 선도지구로 선정된 6곳(은평구 연신내역, 은평구 증산4구역, 영등포구 신길2구역, 도봉구 쌍문역 서측 및 동측, 도봉구 방학역)도 49층 이상의 초고층 단지가 들어설 예정입니다. 1월 30일, 선도지구 6곳의 건축 기본 설계 공모가 시행됩니다. 은평구 연신내역 일대는 용적률 650%로 완화돼 최고 49층, 392가구의 주상복합단지로 탈바꿈할 예정입니다. _{읽으러 가기}

4. 연내 서울 아파트지구 폐지·축소되고 ‘지구단위계획’으로 전환 추진한다

연내 서울 아파트지구 대부분이 폐지·축소되고, 지구단위계획으로 전환됩니다. 서울시는 지난 18일, 제1차 도시계획위원회서 ‘용도지구 및 아파트지구 개발 기본계획 결정안’을 수정 가결했습니다. 현재 서울 시내에는 14개(208개 단지, 약 15만 가구)의 아파트지구가 있으며, 현대 도시가 요구하는 다양한 건축수요 수용과 재건축 적용에 어려움을 겪고 있습니다. 이에 재건축 사업을 촉진하고, 일반 필지에 대한 용도·높이 등 규제 완화를 위해 해당 안을 추진합니다. 이를 통해 다양한 형태의 개발사업이 가능해질 전망입니다. _{읽으러 가기}

• 지구단위계획이란? 도시계획을 수립하는 지역 가운데 일부 지역 토지이용을 보다 합리화하고 체계적계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획으로, 도시의 난개발 방지를 위해 개발 수요를 하나로 집단화하고 기반 시설을 확보하려고 지정하는 지역이기도 하다.

• 아파트지구란? 1970년대 토지 이용도를 높이고, 주거 생활을 둘러싼 환경 보호를 위해 아파트의 집단적인 건설을 목적으로 지정한 대규모 주거지역이다.

5. 서울 도시개발의 핵심 한남뉴타운, 재개발 사업에 박차 가한다

서울 노른자 사업지로 꼽히는 한남뉴타운 재개발 사업이 박차를 가하고 있습니다. 사업 속도가 가장 빠른 곳은 2020년 6월 현대건설을 시공사로 선정한 한남3구역으로, 조합원 분양까지 마친 상태입니다. 올해 상반기에는 관리처분계획 인가를 받을 계획입니다. 사업을 통해 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 총 5,816가구가 지어집니다.

한남2구역, 4구역, 5구역에서도 정비사업이 순항 중이며, 한남뉴타운 내 모든 단지의 사업이 완료될 경우 1만 2,075가구가 거주할 수 있는 매머드급 단지가 탄생합니다. 동부이촌동, 한남동 한남더힐·나인원한남 등과 인접하고 남산, 한강 조망이 가능하다는 장점이 있습니다. 신분당선 연장과 용산공원 개발 등 각종 호재도 예상됩니다. _{읽으러 가기}

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