조합이 사업을 이끌어가는데 있어 동의서 확보는 가장 중요한 업무입니다. 조합원의 입장에서는 동의서를 제출했다고 하더라도 언제 어떻게 동의를 철회할 수 있는지를 확인하는 것이 중요한 권리에 해당합니다. 조합원의 동의 철회를 무한으로 허용할 경우, 단체법적 법률관계인 조합의 사업을 원활하게 진행할 수 없는 문제가 생길 수 있습니다. 반대로, 조합원의 입장에서는 여러 사정으로 동의를 철회하고 싶을 수 있습니다. 도시정비사업 중에서도 리모델링 조합의 창립 총회 개최 후에 조합원은 철회서를 제출할 수 있을까요? 창립 총회에서 참석하여 결의하였어도 추후 철회서를 제출하면 인정될까요? 이번 회에서는 리모델링 조합에 가입한 구분소유자가 창립 총회 이후 동의 철회서를 제출할 경우, 이것이 유효하게 인정될 수 있는 시기와 조건 등을 함께 알아보겠습니다.
리모델링 창립 총회를 거쳐 조합설립인가 신청을 하였는데, 창립총회 이후 동의자 중 일부가 철회서를 제출한 사례
A아파트 단지 리모델링 주택조합 추진위원회는 리모델링 창립총회를 열었습니다. 창립총회에서는 구분소유자들 중 리모델링 조합의 설립과 조합설립에 따른 조합 규약 및 사업내용 등에 대해 동의한다는 내용이 기재된 리모델링 사업 조합설립 및 행위허가 동의서를 제출한 560명을 포함하여 623명 출석, 616명 동의로 아파트에 대한 리모델링 결의를 했습니다. 추진위원회는 정족수가 충족된 결의를 기반으로 주택조합변경인가 신청을 하였고, 관할 구청에서는 주택조합변경인가를 완료하였습니다. 그런데 이후에 주택조합설립에 동의하였던 구분소유자 2명이 변경인가처분 전날 개인적 경제사정을 이유로 조합원 탈퇴 신청서를 제출했습니다. 이를 적법한 동의철회로 볼 수 있는지, 동의 철회로 인해 결의가 동의율에 미달하여 조합변경인가가 적법한지를 놓고 다툼이 벌어졌습니다.
리모델링 결의의 유효 조건
| 주택법 |
| 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. ② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다. 1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의 2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 |
리모델링 결의가 유효하기 위한 요건은 어떻게 될까요? 이에 대해서 주택법 제11조 제3항에서 정하고 있습니다. 주택단지 전체를 리모델링 하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의가 있어야 합니다. 동을 리모델링 하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 있어야 합니다.
잠깐! “창립총회 후에도 동의서를 추가로 제출할 수 있을까?”
리모델링에 관한 유효한 결의가 있었는지의 여부는 반드시 총회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니다. 비록 총회에서의 리모델링 동의자가 그 인가에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 한 리모델링 추진 과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링 결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링 결의로서 유효하다. 따라서 창립총회 후에도 추가로 동의서를 제출할 수 있고, 제출한 동의서는 적법하다.
2010두20768 판결 중 발췌
창립 총회 후, 제출한 철회서의 유효 여부 – 철회서는 언제까지 제출할 수 있을까?
창립 총회가 있은 후에는 철회서를 제출할 수 없을까요? 리모델링 결의가 유효하게 성립하기 전(리모델링 정족수 충족 전)이라면 철회할 수 있습니다. 그러나 반대로 리모델링 결의가 유효하게 성립한 후(리모델링 정족수 충족 후)라면 철회할 수 없습니다. 리모델링 추진 과정에서 구분소유자들이 리모델링에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 리모델링 결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 리모델링 결의로써 유효하게 성립하며, 위와 같이 서면결의의 방법에 의한 리모델링 결의에 있어 리모델링 결의에 대한 동의의 철회는 주택 리모델링 결의 유효 성립 시점이 중요합니다.
A아파트 단지 리모델링 주택조합 설립 및 행위허가 관련해 발생한 구분소유자의 동의 철회에 대해서 법원은 『피고에게 주택조합변경인가신청을 할 당시에 이미 유효하게 성립되어 있었다고 할 것이므로 위 동의 철회는 리모델링 결의의 성립 후에 이루어진 것으로서 효력이 없다.』고 했습니다. 리모델링 결의가 적법하게 성립(동의율이 충족)된 후였던, 변경인가 처분 전날에 제출된 2명의 동의 철회를 인정하지 않았습니다.
창립 총회가 유효하게 성립한 이후, 임의 탈퇴 가능 여부
동의의 철회가 불가능하다면 조합에서 임의로 탈퇴하는 것은 가능할까요? 이에 대해서도 대법원은 『한편 리모델링주택조합이 아직 설립인가를 받지 아니하였거나 리모델링에 동의한 자가 아직 조합원으로 포함되어 변경인가를 받기 전이라고 하더라도 조합의 규약 등에 조합원의 탈퇴를 허용하지 아니하는 규정이 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다고 할 것이다.』고 판시했습니다(출처: 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010두20768,20775 판결 [아파트리모델링인가처분취소·주택조합변경인가취소] > 종합법률정보 판례) 대부분의 조합은 단체법적 법률관계의 안정을 위하여, 임의탈퇴를 금지하고, 추가적인 절차를 거치도록 정하고 있습니다. 이 사건에서도, 『참가인 조합의 규약 제11조 제4항은 “조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다.”고 규정하고 있는 사실 등을 알 수 있고, 소외 1, 2의 조합원탈퇴신청에 대하여 이 사건 변경인가처분 전에 조합규약 제11조 제4항 단서에 따른 참가인 조합의 총회 또는 대의원회의의 의결이 있었다고 볼 만한 자료가 없다.』고 판시하여 탈퇴를 인정하지 않았습니다(출처: 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010두20768,20775 판결 [아파트리모델링인가처분취소·주택조합변경인가취소] > 종합법률정보 판례).
조합원이 참고해야 할 사항 등 결론
리모델링 창립총회가 끝났다고 하더라도 리모델링 동의서는 추가로 제출할 수 있습니다. 리모델링 결의가 유효하게 성립되지 않은(동의율이 충족되지 않은) 상황이라면, 동의를 철회할 수 있습니다. 그러나 리모델링 결의가 유효하게 성립된(동의율이 충족된)후에는 동의를 철회할 수 없습니다. 또한 임의로 탈퇴하는 것도 어렵다 할 수 있을 것 입니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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