한 채 이상의 주택을 소유한 다주택자의 세금 부담이 늘면서 주택보다 상가 투자로 눈길을 돌리는 분들이 많아졌습니다. 보통의 상가 투자의 경우 일정하게 들어오는 보장된 임대 수익을 기대하는 경우가 대부분이겠지만, 재건축·재개발 구역의 상가를 매수하는 경우에는 그 목적이 다소 달라지기도 합니다.
상가조합원도 아파트를 분양 받을 수 있을까?
결론적으로 상가조합원이 현재 가지고 있는 상가의 권리가액이 상당히 크거나 일정 요건을 달성한다면 상가조합원도 아파트 분양이 가능해지는데, 재개발과 재건축이 약간 상이합니다.
너무 작은 상가는 X
재개발 사업지에서는 상가조합원이 가지고 있는 상가의 권리가액(감정평가액x비례율)이 새로 짓는 아파트의 최소 분양가보다 큰 경우 아파트를 분양받을 권리가 생기게 되고 그렇지 않을 경우에는 보통 아파트 단지 내 상가 등으로 분양받게 됩니다.
재개발 사업지에서 상가조합원의 경우 주택 수에 포함되지 않아 주택의 세금과 대출에 영향이 없고 일정 조건 충족 시 아파트와 상가를 선택할 수 있는 장점이 있지만 권리가액과 신축 아파트의 최소 분양가를 예측하기 어렵다는 단점도 존재합니다. 다만 권리가액이 부족한 경우 부족분에 대한 추가 매수를 통해 해결할 수 있어 해당 지역에 대한 충분한 이해와 공부가 필요합니다.
‘1 또는 0.1’
재건축 사업지에서 상가만을 소유한 상가조합원이 아파트를 분양 받을 수 있는지를 사실상 좌우하게 되는 수치로서 산정비율이라고 부르며, 조합 정관에서 이를 정하고 있습니다. 새로 지어지는 아파트의 최소 분양가에 산정비율을 곱한 액수와, 상가조합원이 받게 되는 상가 분양가와 기존 소유 상가 가액 간의 차이인 권리 차액을 비교하여 후자가 큰 경우에는 아파트 분양을 선택할 수 있게 되는데, 위 산정비율이 낮아질수록 아파트 분양 가능성이 높아지게 되는 것입니다. 조합에서 특별히 정하지 않으면 통상적으로 1로 보지만 일부 조합에서는 그 비율을 크게 낮추어 상가조합원에게도 아파트를 분양하는 사례가 있습니다.
재건축 조합을 설립하기 위해서는 부대·복리시설에 해당하는 상가 소유자들의 과반수 동의가 필요하며, 동의를 받을 수 없는 상황이라면 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제67조에 근거한 토지 분할을 통해 상가 부분을 제외하고 진행할 수도 있으나, 이러한 경우 관할 행정청에 대한 민원으로까지 이어져 대내외적 난관에 직면할 수밖에 없게 됩니다. 이러한 이유로 최근 재건축 현장에서는 상가조합원을 포용하면서 빠른 조합설립과 원활한 사업 진행을 도모하기 위하여 산정비율을 낮추는 선택을 하는 경우도 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 다수에 해당하는 아파트조합원들의 중지(衆志)가 모아지는 예외적인 경우를 전제로 하고 있다고 볼 수 있습니다.
주택과 상가를 소유한 조합원이 상가 분양만 포기할 수 있을까?
일정 권리가액 이상의 상가를 소유하거나 일정 기준을 충족한 조합원은 관리처분계획이 정하는 바에 따라 주택과 상가를 선택하여 분양신청 할 수 있습니다. 그런데 주택과 상가를 모두 소유한 조합원이 주택에 대해서만 분양 계약을 체결하고 상가에 대한 분양 계약 체결을 포기할 수 있을까요?
원칙적으로 상가 소유자는 아파트가 아닌 상가를 분양 받게 되어 있고 일정한 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 아파트로 분양 받을 수 있도록 정하고 있습니다. 상가조합원이 상가 분양신청을 하지 않거나 철회, 또는 분양계약을 체결하지 않는 경우에는 청산금을 지급하게 되며, 청산금 가액에 대하여 다툼이 있다면 소송을 통해 이를 해결하는 과정만이 남게 됩니다. 그런데 주택과 상가 모두를 소유하는 조합원이 오직 투자적 관점에서 주택에 대하여는 분양계약을 체결하고 상가에 대하여는 이를 포기할 수 있을 것이라 생각하는 경우가 종종 있는 것 같습니다.
서울고등법원은 주택 및 상가 중 어느 하나에 대한 분양권을 포기해 청산절차 전에 현금으로 청산 받을 수 있도록 허용한다면, 단수의 분양권을 가진 조합원에 비하여 부당한 우월적 지위를 향유하는 셈이 되는데, 이는 부당하게 우월적인 대우를 받는 것이다.”(서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결)라고 판시한 바, 이에 따라 위 조합원은 상가분에 대한 분양계약만을 포기할 수는 없다는 점을 인지해야 할 것입니다.
한편, 주택과 상가 모두를 소유하는 조합원이 상가만을 타인에게 매도하는 경우 해당 사업지가 투기과열지구이고 조합설립인가 이후라면,양수인은 도시정비법 제39조 제2항 각호에 해당하지 않는 한 청산자가 될 뿐이지 상가를 분양 받을 수는 없고, 양도인은 아파트에 대한 분양권만을 행사할 수 있다는 점도 기억해야 할 것으로 보입니다(2011. 8. 11.자 법제처 질의회신, 안건번호 11-0293).
앞의 내용을 정리하자면, 권리가액이 높고 산정비율이 낮아질수록 상가조합원이 아파트를 분양 받을 수 있는 가능성이 높아지게 됩니다. 그리고 조합원이 주택과 상가를 각 분양신청을 하였다면, 주택과 상가를 모두 분양 받아야 할 것이고, 그렇지 않다면 주택과 상가의 분양을 모두 포기하는 방법으로 조합에서 탈퇴하고 현금청산을 받는 선택이 가능할 뿐, 주택과 상가 중 일부를 특정하여 분양계약을 체결할 수는 없다는 점을 유념해야 할 것입니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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