재건축 사업에서 조합은 조합원들이 권리를 행사할 수 있도록 돕는 중요한 역할을 합니다. 그런데 이 ‘권리행사’를 할 수 있는 사람의 범위에 대해 종종 논쟁이 발생하곤 합니다. 조합설립에 동의하지 않는 자에게도 분양신청 통지를 해야 하는지 함께 알아보겠습니다.
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제72조 제1항은 사업시행자가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 종전자산평가액, 분담금 추산액, 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하도록 하고 있으며, 재건축 조합의 경우 동법 제73조에 따라 동법 제72조 제2항의 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자나 분양신청을 철회한 자 등에 대해 협의 과정을 거쳐 매도청구 소송을 제기할 수 있습니다.
그런데 도시정비법 제2조 제9호는 ‘정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’를 토지등소유자로 정의하며, 재건축 사업의 경우 토지등소유자 중 재건축 사업에 동의한 자로 그 자격을 제한하고 있는 ‘조합원’과 구분하고 있기에, 동법 제72조에 따른 분양신청 통지를 문언 그대로 당초 조합설립에 동의한 바 없는 토지등소유자에게도 행해야 하는지가 문제 됩니다.
이에 대하여 미동의자도 분양신청 기한까지 조합설립 동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있기에, 분양신청 통지의 대상은 미동의자를 포함한 토지등소유자 전체에 해당한다는 견해도 있습니다. 그러나 아래에서 살펴볼 하급심 법원(서울행정법원 2019. 6. 28 선고 2019구합51307판결)은 이와 반대의 입장을 취하고 있으며 우선 타당한 것으로 보이는 주요 판시사항을 확인해 보도록 하겠습니다.
도시정비법 72조에는 ‘토지등소유자’에게 분양 통지를 하도록 되어있는데 분양 통지를 받지 못했습니다.
재건축 사업의 경우 도시정비법 제39조 제1항은 조합원은 토지등소유자 중에서 ‘재건축 사업에 동의한 자’만 해당하는 것으로 규정하고 있고, 제64조는 사업시행자가 ‘조합설립에 동의를 하지 아니한 자’의 토지 또는 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 제72조 제3항은 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 동조 제2항의 규정에 의한 분양신청 기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 위 각 규정의 내용, 취지와 체계 등에 비추어 보면, 도시정비법 제72조에서 정하는 개략적인 부담금 내역, 분양신청 기간 등의 통지 절차는 관리처분계획의 수립의 기초가 되는 분양신청 대상자를 확정하기 위한 것입니다. 때문에, 재건축 사업에 동의함으로써 조합설립에 동의를 하여 분양신청을 할 수 있는 자격을 갖춘 ‘조합원’을 대상으로 이루어지는 절차로 보아야 합니다.
즉, 법원은 도시정비법 제72조 제1항에서 정하고 있는 ‘토지등소유자’는 ‘조합원’인 토지등소유자로 제한하여 해석되어야 하는 것으로 보고 있습니다.
분양신청 통지를 받으면 조합설립 동의서를 제출하려고 했는데, 조합이 저에게 분양신청을 고지하지 않았습니다.
설령 정관 등에 의해 조합설립에 미동의자도 분양신청 기한 내, 조합설립 동의서를 제출하여 조합원이 될 기회가 있다 고는 하지만, 위와 같이 조합원만을 대상으로 이루어지는 절차를 조합원이 아닌 자에게까지 진행해야 하는 것으로 볼 수는 없습니다. 조합설립 미동의자는 분양신청 기한까지 조합설립 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 된 후에야 비로소 위 통지 절차의 대상이 될 수 있는 것입니다.
따라서, 처음부터 조합설립에 동의하지 않아 재건축 조합이 제기한 매도청구의 대상이 되었고 그 후에도 분양신청 기한까지 조합설립 동의서를 제출하지 않아 조합원으로서 자격을 취득하지 못한 자에 대하여 재건축 조합은 도시정비법 제72조 제1항에서 정하는 개략적인 부담금 내역, 분양신청 기간 등의 통지 절차를 이행하여야 할 의무를 부담하지 않는다고 할 수 있습니다.
법원은 설령 조합 정관이 분양신청 기한까지 조합설립 동의서를 제출하고 조합원의 지위를 가질 수 있도록 하는 규정을 두고 있다고 해도, 그 절차에 따라 조합원이 되기 전에는 분양신청 통지의 대상이 될 수 없다는 입장을 분명히 하였습니다.
재건축과 같은 정비사업은 장기간에 걸쳐 많은 사람이 참여하여 진행되기에 단체법적 법률관계가 적용될 수밖에 없으며, 모든 사람의 사정과 편의가 전부 고려될 수는 없습니다. 일반적으로 도시정비법 제72조 제1항에 따른 분양신청 통지 및 공고가 이루어지기 전, 재건축 조합은 동법 제64조에 따라 조합설립에 대한 동의 여부 회답을 촉구하는 절차를 거치기 때문에 미동의자가 조합원이 될 수 있는 절차적 보장은 충분히 이루어지고 있다고 볼 수 있습니다. 결국 분양신청 기한까지 미동의자로 남아 있는 경우 해당 인원에 대한 분양신청 통지는 이루어지지 않아도 무방할 것입니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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