정비사업을 ‘실질적으로 이끌어 나가는 주체’는 조합, 그중에서도 임원과 대의원이라고 할 수 있습니다. 각 현장 특유의 컨디션을 전제로 많은 연구와 고민을 거쳐 최선의 시나리오를 도출한 뒤, 충분한 설명과 설득을 통해 조합원들의 찬성을 이끌어 내며 각 사업단계를 진행해 나가는 역할을 수행하고 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 정비사업의 ‘주인공’은 여전히 조합원들일 수밖에 없는데, 다수결에 의하기는 하나 최종적으로 결정권을 행사하는 주체는 어디까지나 조합원들이기 때문입니다. 그러나 이런 조합원들에게 안건을 전달하려는 목적으로 소집된 총회에서 통지의 하자를 주장하며 효력을 다투는 경우가 있기에 총회 소집 시, 어디에 어떻게 근거하여 소집해야 하는지 확인해 보겠습니다.
도시정비법은 조합원들이 결정권을 행사하게 되는 총회가 개최되는 경우 목적과 안건에 대하여 미리 통지하도록 규정하고 있는데(도시정비법 제44조 제4항), 이는 정보의 비대칭성을 보완하여 의사의 왜곡이 발생하지 않을 수 있도록 하는 최소한의 장치에 해당합니다. 그런데 도시정비법 제74조 제5항에서 관리처분계획을 수립하거나 변경하는 경우 문서로써 미리 통지해야 하는 사항에 대하여1 구체적으로 규율하고 있는 반면, 사업시행계획을 수립하거나 변경하는 경우에 대하여는 따로 정하고 있지 않기에 통지의 불완전성을 근거로 총회의 효력을 다투는 경우가 종종 발생하고 있습니다.
1 도시정비법 제74조 제①항
(중략)
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
#1. 법령에 규정이 없다면, 일반적으로 안건에 대한 통지는 얼마나 자세하게 해야 할까?
대법원은 일반적으로 회의체를 소집함에 있어서 그 소집 통지에 포함될 회의의 목적사항은 구성원들의 회의 참석에 관한 의사결정이나 준비를 가능하게 할 정도이면 충분하고, 달리 법령이나 정관 등에서 특별한 규정을 두고 있지 않은 한 상정될 안건의 구체적 내용이나 그에 관한 판단자료까지 반드시 소집 통지에 포함해야 하는 것은 아니라는 입장을 견지하고 있습니다. (대법원 2012. 1. 27. 선고 2011두9164판결, 대법원 2014. 2. 13. 선고 2011두21652판결) 따라서 별도로 법령에서 규율하는 바 없다면, 필수적인 사전 통지 의무가 있는 대상은 조합원들의 의사결정이 이루어지는데 불가결한 내용으로 제한되는 것이 대원칙이라 할 것입니다.
#2. 사업시행계획에 대한 조합원들의 의사결정은 어떻게 이루어질까?
사업시행계획은 정비사업의 목적인 건축물, 정비기반시설 등의 신설, 시공을 위하여 필요한 비용 등 주요 사항과 함께, 주민 이주대책과 같이 개발에 부수되거나 파생되는 내용에 대하여 사업시행자가 작성하는 일체의 계획으로, 도시정비법 제52조 제1항과 동법 시행령 제47조에 규정된 사항들이 사업시행계획서에 포함됩니다.
이렇듯 사업시행계획의 수립과 변경(경미한 변경은 제외)은 사업 진행에 있어 가장 핵심적인 사항에 해당하기에 총회에서 조합원 과반수의 찬성으로 의결하게 되고, 만약 정비 사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우라면 조합원 3분의 2 이상의 찬성이라는 보다 가중된 정족수가 적용되며(도시정비법 제45조 제4항), 어느 경우라도 조합원 20% 이상의 직접 출석이 이루어져야 합니다.
#3. 일부 내용이 누락된 회의자료가 배포된 총회 소집 통지의 하자 – ①
서울행정법원은 사업시행계획의 무효를 다투는 소에서 내용 중 일부가 누락된 회의자료를 배포하여 소집 통지를 한 것은 하자가 있다는 주장에 대하여, 도시정비법이나 그 시행령에 위와 같은 사항들을 조합원에게 통지하도록 하는 내용의 명문의 규정을 두고 있지 않고, 달리 정관에 그러한 규정이 있다는 점에 대한 주장 · 증명이 없는 경우에 해당하기에 받아들일 수 없다는 판단한 바 있습니다. (서울행정법원 2015. 12. 18. 선고 2015구합54001판결)
① 일반적으로 사업시행계획 총회의 경우 조합원들의 주요 관심사에 해당하는 설계도서와 정비사업비에 대한 자료는 총회 책자에 포함이 되고 있고, ② 사업시행계획서에 포함되는 모든 내용에 대한 자료 일체를 총회 책자에 포함시키도록 정하고 있는 정관 규정은 실질적으로 존재하기 어려우며, ③ 수천 페이지에 달하는 방대한 분량의 자료를 전부 담는 것은 매우 어려울 뿐만 아니라 조합원들이 원하는 바도 아님을 종합적으로 고려한다면 위와 같은 법원의 판단은 향후에도 유지될 것으로 보입니다.
#3. 일부 내용이 누락된 회의자료가 배포된 총회 소집 통지의 하자 – ②
부산고등법원은 최초 사업시행계획이 승인된 이후 세대수 증가를 반영한 사업시행계획 변경을 위한 총회에서 변경된 사업비만이 기재되었을 뿐 최초 사업비와의 차액을 기재하지 않아 조합원들의 의결권을 침해하였다는 주장에 대하여, 설계 개요의 변경 및 사유와 그에 따라 증가된 사업비가 고지된 이상 조합원들은 자금계획의 변경 사유를 충분히 알고 의결권을 행사할 수 있었다고 보아 이를 배척한 바 있습니다. (부산고등법원 2016. 8. 12. 선고 2016누18판결)
즉, 사업시행계획의 수립이 아닌 변경의 경우는 법정된 사전 통지 사항에 대한 절차적 준수 여부가 아닌, 변경사항에 대한 인지 가능성과 조합원 의결권 행사의 실질적인 방해 존재 여부를 기준으로 판단할 여지가 있음을 시사하고 있습니다.
앞서 언급한 바와 같이 도시정비법령에서 총회 소집 통지 시 포함되어야 하는 내용에 대하여 구체적으로(제44조 제4항 제외) 정하고 있는 것은 관리처분계획과 관련된 제74조 제5항이 유일하다 할 것입니다. 따라서 조합 정관에서 별도로 규율하고 있지 않다면 조합이 사업시행계획의 내용을 사전에 통지할 의무를 부담하지는 않는다고 할 것이나, 특히 조합원들의 이해관계와 밀접한 연관이 있는 주요 사항들을 총회 책자에 포함시켜 논란을 사전에 방지하는 것이 최선의 방법이라 사료됩니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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