![[현대사진관] 오래된 것의 정겨움이 담긴, 과천](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/12/201210_인사이트_현대사진관_1차_과천주공_썸네일_1_v1.png)
현대사진관’이 추억으로 남을 우리 동네의 지금을 기록해드립니다.
엄마손 잡고 들렸던 세탁소 냄새, 매일 출퇴근을 책임지는 낡은 자전거들,
작은 화단 앞 제각기 다른 크기의 화분들, 친구들과 시간가는 줄 모르고 놀던 놀이터
오래된 것의 정겨움이 담긴 과천의 모습을 만나보세요.
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2020년 12월 2주차 도시정비사업 주간 소식
국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』이 매주 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.
2년 실거주 의무와 압구정 중심 강남일대 재건축
창원시 아파트 거래 폭증, 집값도 껑충
용인 수지구의 리모델링 사업 활성화
1. 2년 실거주 의무로 강남 일대 재건축 속도 올린다
정부의 6.17 부동산 대책에 포함된 ‘2년 실거주 의무’ 조건으로 인해 압구정을 중심으로 한 강남 재건축 단지 일대가 사업에 속도를 내고 있습니다. ‘2년 실거주 의무’ 규정을 담은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안은 공포 3개월 후부터 시행되기 때문에, 내년 3월 내에 조합설립 인가를 끝마치지 못할 경우 2년 실거주 요건을 충족하지 못한 집주인들은 현금청산 대상자로 분류됩니다.
현재 압구정 일대는 총 6구역으로 나뉘어 재건축 사업이 진행되고 있습니다. 조합설립 인가 주민 동의율이 70%인 6구역(한양 5,7,8차)을 제외하고는 모두 조건 75%를 넘긴 상황입니다. 1구역(미성 1,2차)은 80%을 확보했고, 2구역(신현대 9,11,12차)도 75% 이상 달성으로 내년 2월 조합 창립총회를 개최할 예정입니다. 3구역(현대 1~7차, 10,13,14차)은 78%의 동의율을 확보했고, 81%를 확보한 4구역(현대 8차, 한양 3,4,6차)은 지난 5일 조합창립총회를 개최하고 5구역과의 통합 재건축을 추진하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 동의율 80%를 달성한 5구역(한양 1,2차)은 최근 사업방식을 조합 방식으로 최종 결정했습니다. 읽으러가기
압구정을 포함한 개포동 등 강남 일대의 조합설립 준비가 진행되면서 집값도 오르는 추세이며 전세가격 상승으로 매매 시세와의 갭이 줄어들며 매수세도 서울 외곽까지 확대되고 있습니다. 현재 강남 대형 아파트(135㎡ 이상) 평균 매매가격은 21억 777만 원으로 1년 전에 비해 2억 4575만원(13.2%)가 올랐고, 압구정 구현대 6.7차는 67억(9층), 현대 1,2차 160㎡은 42억 8,000만원(6층)에 거래되어 최고가를 기록하기도 했습니다. 읽으러가기
주변 공인중개소 관계자는 2년 실거주 의무를 피하기 위해 조합설립 동의율 확보는 앞으로 더 빨라질 것으로 예상했습니다. 그러나 일부에서는 빠른 시일 내 조합설립인가를 받기 어려운 단지의 경우, 일찌감치 시작된 집주인의 실거주로 기존 세입자들이 어려워지는 등 2년 실거주 의무의 부작용에 대해 염려하기도 했습니다. 읽으러가기 해당 법안은 국회 상임위 법안심사 소위를 통과하지 못한 상태로 최소 내년 2월 이후 처리될 것으로 예상됩니다.
2. 서울 사람들의 창원 아파트 매수가 증가하고 있다?
지난 10월 서울 거주자들의 아파트 거래량이 많은 지역을 분석한 결과, 비수도권 중 유일하게 경남 창원시의 아파트 매매 거래량이 폭증한 것으로 확인됐습니다.
‘7.10 부동산 대책’의 하나로 취득세 산정 시 공시가격 1억 원 이하 주택의 주택수 미포함 영향으로 창원시 내에서도 1억 원 이하의 아파트 거래가 가장 많이 이루어졌습니다. 특히 창원시 마산 회원구의 10월 서울 거주자의 매매 거래 건수는 155건으로 전월 1건 대비 155배 증가했고, 서울 거주자 제외 외지인 거래는 10건에서 167건으로 16배 증가했습니다. 주변 업계 관계자에 따르면, 인기 및 중고층 매물은 모두 계약이 마무리된 상태입니다. 읽으러가기
또한 최근 한 달 동안 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 지역 순위 1위(성산구 8.47%), 3위(의창구 5.85%)에 창원시가 이름을 올렸습니다. 성산구 한 아파트는 불과 한 달 사이 1억원이 뛰었고, 의창구의 전용 85㎡는 10억 8,000만 원에 신고가를 기록했습니다. 읽으러가기
재건축 이슈가 있는 아파트에 대한 관심도 커지는 추세입니다. 1987년 준공된 의창구의 한 아파트는 10월 한 달 동안 총 29건 거래되었으며, 지난달에는 전용 59㎡가 6억 5,000만 원에 최고가를 기록하는 등 거래가 늘어나는 상황입니다. 현 상황에 대해 창원시는 규제지역에 포함 건에 대해 스스로 건의한 상태이며, 업계 관계자는 상승한 매매가격은 지역민들에게 부담으로 돌아갈 것이라고 우려하기도 했습니다.
3. 용인 수지구, 리모델링 바람 부는 중!
강화되는 재건축 규제로 인해 리모델링으로 돌아서는 단지가 많아지면서, 경기도 용인시 수지구에서도 리모델링 사업이 활기를 보이고 있습니다.
최근 수지구의 초입마을 아파트는 리모델링 안전진단을 C 등급으로 통과해 수평∙별동 증축이 가능해져 22년 말 착공을 목표로 사업을 진행 중이며, 보원 아파트는 안전진단 진행 중으로 내년 2월에 결과가 나올 전망입니다. 신정 8단지 현대성우는 현대건설과 포스코건설 컨소시엄의 시고사 선정을 앞두고 있고, 신정마을 9단지는 현대건설을 우선협상자로 선정하고 내년 초 시공사 선정 총회를 개최할 예정입니다.
- 리모델링은 주택법에 따라 안전진단(수직증축 B등급, 수평증축 C등급 이상)을 실시한 준공 15년 이상 단지에서 주민 동의율이 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있습니다. 준공 후 30년 이상 단지 대상으로 주민 75% 이상의 동의를 받아야 하고, 초과이익환수제나 의무거주기간 등이 적용되는 재건축과 달리 규제 수준이 낮아 사업 추진이 수월합니다.
수지 아파트는 대부분 1990년대 중반 공급돼 준공 20년 이상 된 아파트만 2만 가구에 달하며, 대부분 10층 이상 중층으로 용적률이 낮은 편이어서 수평증축(층수는 기존대로 유지하고 가구별 면적 증대)에 더해 별동 건축으로 일반분양을 늘릴 수 있어 리모델링에 적합합니다. 읽으러가기
이에 용인시도 ‘공동주택 리모델링 지원 조례’ 제정 및 공포 계획을 밝히는 등 지원에 적극적인 모습을 보이고 있습니다. 주변 공인중개사에 따르면 리모델링 소식과 함께 집값 또한 상승하고 있으며, 학원가 및 강남과 인접해 있어 매물 문의가 급증한 상태라고 밝혔습니다. 읽으러가기
[매거진H 뉴스레터 1호] 2020년 정비사업 뜨거운 감자 ‘분양가 상한제’ 전격 분석
![[매거진H 뉴스레터 1호] 2020년 정비사업 뜨거운 감자 ‘분양가 상한제’ 전격 분석](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/12/매거진_뉴스레터_썸네일_1호.png)
‘개포주공3단지’ 장영수 조합장이 말하는 재건축 이야기
최고, 최초, 유일의 가치로 탄생한 ‘디에이치 아너힐즈’
*해당 인터뷰는 코로나 예방 지침을 준수하여, 안전하게 진행되었습니다
지난 2015년 현대건설이 새롭게 선보인 프리미엄 주택 브랜드 ‘디에이치(THE H)’ 가 적용된 첫 단지인 개포주공3단지에 쏟아진 관심은 분양 전부터 뜨거웠습니다. 특히 ‘디에이치 아너힐즈’의 조경과 커뮤니티시설은 고급 호텔이나 리조트에 견주어도 뒤지지 않을 수준으로 언론의 집중 조명을 받았습니다.
입주 후 1년이 지난 현재에도 끊임없이 관심이 이어지고 있는 개포주공3단지 재건축조합의 장영수 조합장을 만나 개포주공3단지의 과거, 현재 그리고 미래에 대해 이야기를 나누어 보았습니다.
Q. 간단한 자기 소개 부탁 드립니다.
저는 개포주공3단지 재건축정비사업조합의 조합장 장영수입니다. 재건축 조합장 이전에는 1977년부터 32년 6개월 동안 주식회사 대우 엔지니어링에서 근무하며 임원을 역임했습니다. 회사에 재직하면서 건국대학교 부동산학과 대학원 석사 과정을 마쳤고, 그 이후 박사 과정을 수료했습니다. 2012년 3월 개포주공3단지재건축조합의 추진위원장으로 추천을 받아 투표를 통해 선출되었으며, 2012년 12월에는 조합을 설립하고 초대 조합장으로 선출되었습니다. 그리고 조합 설립 후, 6년 8개월 만에 ‘디에이치 아너힐즈’를 준공하고 입주를 시작하였습니다.
Q. 조합장으로는 어떻게 선출 되셨나요? 원래 계획이 있으셨나요?
사실 ‘재건축 조합의 조합장이 되겠다’라는 생각을 가진 적은 없었습니다. 단지, ‘좋은 새 집에 살고 싶다’ 라는 생각은 가지고 있었습니다. 부동산대학원을 다닌 것도 ‘부동산대학원을 다니면서 이론적으로 공부하고, 회사에서의 경험과 겸비하면 좋겠다’라는 생각에 자기계발을 위해 한 것이지 ‘직접 내가 나서서 재건축 사업에 앞장 서겠다’라는 이유에서는 아니었습니다. 재건축 추진위원회 대의원으로 참여했던 것은 재건축대상 아파트의 소유권을 가지고 있었기에 ‘나도 한 번 참석해서 돌아가는 상황을 직접 경험하고 싶다’라는 생각이 들어 대의원 선거에 출마했고, 대의원으로 선출되었습니다.
그 이후, 추진위원회의 여러 안건을 논의하는데 대의원 자격으로 참여했습니다. 설계사와 정비업체 선정을 어떻게 할 것인가를 시작으로 입찰공고문을 작성하고 총회를 통해 관련 업체를 선정하는 업무까지 맡아서 진행했습니다. 정비업체와 설계업체를 선정한 이후에는 상세한 시공 관련 요구사항(Owner Requirement)을 작성하는 업무까지 담당했습니다. 자연스럽게 추진위원회에서 중요한 역할을 담당하게 되었고, 추진위원장으로 추천을 받게 됐습니다.
Q. 재건축 사업 전, 개포지구는 어떤 곳이었나요?
재건축 사업 이전 개포지구의 강점과 약점을 통해 분석해보겠습니다. 재건축 사업 전에도 최고급 주거 단지를 구비할 수 있는 여러 조건을 두루 갖추고 있었습니다. 먼저 개포근린공원과 대모산, 구룡산을 끼고 있어 자연경관이 좋았습니다. 종합병원을 비롯한 생활 편의시설이 가깝다는 점도 개포지구의 최대 강점이었습니다. 재건축 사업이 논의되던 당시에는 SRT 개통과 잠실역 롯데월드 타워 준공, 삼성동 글로벌비즈니스센터 건축 등 근방의 주요 인프라 시설 구축이 한창 협의되는 와중이었기에 최고급 주거단지를 구축하는데 박차를 가할 수 있었습니다.
반면 주변 지역인 대치동, 도곡동에 비하여 주거지의 노후 상태가 심각해 개발이 필요했습니다. 인근 주민들의 사이에서는 개포저층지구 자체가 저소득층이 거주한다는 이유로 상당히 저평가되었던 점도 약점이었습니다.
Q. 재건축 사업 당시, 어떤 모습을 구상했으며, 그 과정은 어떠했나요?
한국의 베버리힐스, 첼시 그리고 홀랜드빌리지를 만들자, ‘디에이치 아너힐즈’라는 이름에 걸맞게 최고 시설의 차별화된 단지를 구성하자는 것이 저의 목표였습니다.
‘디에이치 아너힐즈’의 밑그림을 그리면서 국내 부동산에 관심 있고 영향력 있는 해외 유력 인사들이 ‘서울의 상류층들이 사는 대표적인 공동주택단지가 어디인가’ 했을 때 바로 이 곳 ‘디에이치 아너힐즈’를 떠올릴 수 있도록 하고 싶었습니다. 해외 최고급 주거단지를 직접 방문하고, 방대한 관련 자료를 수집하는 등 끊임없이 발로 뛰고 공부하면서 대한민국 최고의 프리미엄 단지를 구상했습니다.
저희 ‘디에이치 아너힐즈’가 “Best, First, Only One, 최고의 것, 못 보던 것, 오로지 이곳에만, 차별화된 단지”라고 자부할 수 있습니다. 그 이유는 ‘디에이치 아너힐즈’의 내외관, 커뮤니티, 시그니처 컬러, 가로등, 조명기구를 비롯한 모든 것이 대한민국에서 유일무이라고 할 수 있기 때문입니다. 필로티 높이, 데크에 사용되는 목재 등 하나부터 열까지 놓치지 않고 세심하게 설계에 반영하는 등의 노력을 기울였습니다.
Q. 시공사 선정시 중점을 둔 부분과, 현대건설을 시공사로 선정하게 된 이유는 무엇인가요?
사실 시공사는 제가 조합장으로 선출되기 이전에 당시 Work-out 상태에 있던 현대건설로 이미 정해져 있었습니다. 개인적으로 시공사는 국내 건설사 상위 BIG 6 안에만 들면 된다고 생각합니다. 대형 건설사가 중요한 것은 그간 쌓아온 그들의 시공 능력과 경험 그리고 긴 사업기간 동안 안정적으로 사업을 추진할 수 있는 튼튼한 재무건전성에 있다고 봅니다. 특히 BIG 6라는 것은 그들의 사명(社名), 브랜드 자체로서 조합원들에게 ‘신뢰’가 있다는 것입니다. 이 부분에 있어서는 현대건설이 최고의 파트너였다고 생각하고 있습니다.
재건축, 재개발사업에서 가장 중요한 것은 조합장을 포함한 조합집행부가 ‘어떤 꿈, 어떤 비전을 가지고 있느냐’ 입니다. 시공사가 좋다, 나쁘다를 평가하기보다는 시공사와 함께 그 꿈을 어떻게 실현시켜 나갈 수 있는지 역량이 가장 중요하다고 생각합니다.
Q. 개포주공3단지의 재건축 사업 성공요인은?
정비사업의 특성상 사업 과정은 7년에서 길게는 10년 이상 걸리는 매우 복잡한 사업이며 장기화되기 쉬운 사업입니다. 설계사 선정을 어떻게 할 것인가에서부터 정비업체 선정 방법 등 모든 과정은 조합원의 동의를 거쳐야 할 뿐 아니라 조합 자체에서도 많은 준비가 필요한 과정입니다.
‘조합장’의 리더십과 전문성이 재건축, 재개발 사업의 성공 여부 및 사업 속도에 영향을 미친다고 생각했기에 하나부터 열까지 세심하고 철저하게 준비하고 열정적으로 임했습니다. 조합 내에서 재건축 사업과 관련하여 각기 다른 조합원들의 의견을 어떻게 조율하고 반영하느냐, 조합을 위해 어떤 선택을 해야 하느냐 등은 매우 어려운 문제입니다. 예로 아파트 평형 선정, 실내골프장, 수영장, 실내체육관 등의 시설을 만들기 위해 일부 조합원들을 설득하는데 1년 이상의 시간이 걸렸습니다.
특히 ‘어느 시공사를 선정하느냐’보다 훨씬 더 중요한 것이 시공사와의 계약서 작성입니다. 설계부터 외벽 자재, 주방 가구, 심지어 엘리베이터 속도까지 시공과 관련된 모든 것을 상세하고 치밀하게 계산하여 작성하였습니다. 재건축 추진 업무 전반에 있어서 시공사와 끊임없이 협의했고, 제가 조합장이 되고 가장 먼저 한 것이 조합 사무실에 CCTV를 설치하는 것이었을 정도로 ‘투명성’을 원칙으로 업무를 추진하였기에 성공적인 결과를 낳을 수 있었다고 생각합니다.
Q. 재건축 이후(입주 후) 현재 상황은 어떻게 달라졌을까요?
준공 이후 ‘디에이치 아너힐즈’가 재건축을 앞둔 다른 단지들 사이에서 성공적인 사례로 꼽히면서 많은 재건축 사업현장에서 선망하는 벤치마킹 모델이 되고 있습니다. 현재까지 국내 부동산 업계를 대표하는 영향력 있는 인사들을 포함하여 수 천명이 넘는 방문객들이 저희 단지에 벤치마킹 투어를 다녀갔을 정도입니다. 그리고 ‘디에이치 아너힐즈’가 명실상부한 랜드마크 단지로 자리 잡았는데요, 부동산 시세 상승 관련 뉴스에 강남을 대표해서 등장하는 이름이 바로 ‘디에이치 아너힐즈’입니다.
실제로, 재건축 이후 ‘디에이치 아너힐즈’의 매매가격이 상당히 많이 오르기도 했습니다. 아마도, 개포지구가 다 개발되고 나면 ‘디에이치 아너힐즈’의 가치는 더 높아질 것입니다. 그리고 당초 목표대로 향후 10년 안에는 ‘디에이치 아너힐즈’를 능가할 단지는 나올 수 없을 것이라고 자신합니다.
Q. 조합원 입장에서 꼽는 디에이치 아너힐즈의 장점은?
‘최고의 아파트, 지금까지는 못 보던 것, 대한민국에서 오로지 여기에만 있다’라는 것이 ‘디에이치 아너힐즈’의 가장 큰 장점입니다. 심지어 앞서 이야기했던 것처럼 ‘디에이치 아너힐즈’에 있는 가로등 하나도 우리 단지를 위해서만 특별히 디자인됐습니다.
주민들 사이에서도 큰 사랑을 받는 시설인 커뮤니티 시설, ‘클럽 컬리넌’을 빼놓을 수가 없는데요. 디에이치 아너힐즈의 커뮤니티 시설인 ‘클럽 컬리넌’은 규모부터 ‘강남 최대 통합 커뮤니티’ 시설입니다. 통합 커뮤니티 중앙에는 ‘헤리티지 가든’ 이 조성되어 있습니다.
7500여㎡의 규모의 시설 내에는 실내골프연습장, 다운(Down)탕 구조의 호텔식 사우나, 최고급 운동기구인 테크노짐 ARTIS 운동기구로 꾸며진 피트니스센터, 세미나실, 그리고 개인 독서실 등이 한군데 모여 있습니다. 커뮤니티 시설을 모아둔 것은 시설 간 거리를 최소화하여 이동 거리를 단축하기 위함에 있습니다.
이 외 피트니스센터에서 가장 중요한 환기설비, 25m길이 3개 레인을 갖춘 수영장, 비거리 16m 골프연습장과 30층 위치에 전망용 엘리베이터를 갖춘 스카이라운지 등 설계 단계에서부터 모든 내부 시설물의 세세한 부분까지도 고려하여 지어졌습니다.
Q. 재건축 사업을 앞둔 타 조합원들과 조합들에게 조언을 해주신다면?
먼저 ‘생계형 조합장’을 경계해야 한다고 말합니다. 조합장은 무엇보다 책임감과 사명감 그리고 투명한 업무 진행이 중요하다고 생각합니다. 재건축 사업은 짧으면 7년 길면 10년 이상 소요되는 매우 장기간의 사업입니다. 이 지난한 과정을 책임감과 사명감을 가지고 어떤 유혹이나 외압에도 흔들림 없이 해낸다는 것은 결코 쉽지 않습니다.
조합장은 꿈을 꾸어야 한다고 말합니다. 끊임없이 단지 가치를 극대화할 수 있는 방안을 고민하고, 조합원들을 설득해 나가면서 함께 꿈을 공유해야 합니다. 여기에 재건축, 재개발 관련 정책 및 정비사업 관련 지식을 지속적으로 공부하는 자세로 임한다면 시공사와의 효율적인 커뮤니케이션과, 계약, 실제 사업 진행 시에도 큰 도움이 될 것입니다.
마지막으로 타 단지를 비교 대상으로 삼아 비교하지 않고 조합원들과 함께 우리 단지와 구역의 장단점을 잘 파악하여 가치를 최대한 높일 수 있는 방향으로 사업을 준비하고 진행한다면 좋은 결과가 있으리라고 생각합니다.
풍수지리학자가 본 성수의 가치, 풍수지리로 명당을 찾아서! – 성수 편
도시정비사업을 앞두고 우리 동네의 풍수지리적 가치가 궁금한 조합원들을 위해 풍수지리 시리즈를 준비했습니다. 이번 편은 서울 한강변에서 유일하게 50층 높이의 아파트를 지을 수 있는 ‘성수전략정비구역’으로 <생활 속의 풍수, 그 진리를 탐구하다>의 저자이자 마산 박물관 대학에서 강의하시는 풍수지리학자 주재민 소장님과 그 가치에 대해 이야기해보겠습니다.
성수전략정비구역의 풍수적 입지조건
성수전략정비구역(성수동 제1, 2, 3, 4지구)은 백두대간에서 이어져 내려온 한북정맥에서 분기한 ‘가지 줄기’에 속하는 용맥(산줄기)이 남진하여 수락산과 불암산를 거쳐 구릉산을 지나 주산(主山·뒷산)인 아차산과 용마산의 정기가 뻗어 내려온 곳의 중심이 되는 지점에 위치하고 있습니다. 실제 해발 348.5m의 용마봉은 아차산의 최고봉이지만, 따로 용마산으로 부르기도 합니다. ‘대동여지도’에는 지금은 분류된 아차산, 용마산, 망우산 모두 아차산입니다.
조상산의 내력은 아차산이 ‘진산(鎭山)이자 주산(主山)’이며 망우산이 소조산, 수락산이 중조산이 되고 백두산이 태조산입니다. 성수전략정비구역’은 주산인 아차산의 정기가 뻗어 내려온 근본을 갖춘 곳이며, 땅 기운(지기)이 강한 곳으로 ‘견토인강(堅土人强·땅이 강하면 후손이 강하다)’의 터입니다.
또한 경기도 양주군 주내면 신북리 북쪽 계곡에서 발원한 ‘중랑천’은 총 18개의 지류를 포함시키면서 남진하다가 성수동과 금호동의 경계에서 최종 서진하여 한강과 합류합니다. 중랑천은 구불구불 휜 상태로 흐르는 사행천(蛇行川), 또는 곡류천(曲流川)으로 지기(地氣·땅기운)를 북돋우고 있기에 ‘성수전략정비구역’의 땅기운이 대단히 좋음을 알 수 있습니다.
‘한강’은 ‘성수전략정비구역’을 마치 허리에 옥대(玉帶)를 찬 듯이 둥글게 감싸며 흘러가는 물로서 풍수에서는 이를 ‘금성수’라 하여 재물이 쌓이고 지위가 크게 높아짐을 의미합니다.
‘성수전략정비구역’은 땅이 물(한강, 중랑천)을 만나 더 나아가지 않고 기운이 뭉쳐진 곳입니다. 이를 두고 ‘형지기축화생, 만물위상지야(形止氣蓄化生, 萬物爲上地也·형이 그치면 기가 쌓여서 만물을 생하는 곳이니, 좋은 터이다)’라 합니다.
중랑천과 한강이 합류하는 ‘성수전략정비구역’의 서쪽은 성수분기점으로 인한 교통 소음과 미세먼지 발생 및 찬 공기와 바람이 치는 곳이지만 그것을 막아주는 ‘서울숲’이 조성되어 있어 ‘친환경 주거지역’과 ‘자연친화 생활단지’로서 대표적인 서울의 명소로 거듭날 수 있는 충분한 지리적인 조건을 갖췄습니다.
‘삼대가 적선(積善·착한 일) 해야 남향집을 얻을 수 있다’는 옛말이 있듯이 ‘성수전략정비구역’에 들어설 아파트 발코니의 향(向·앞면)이 한강을 바라보는 남향집이 된다는 것은 천혜의 경관 확보와 함께 대단히 좋은 일이 연이어 생긴다는 것을 암시합니다.
마지막으로 북쪽과 남쪽, 서쪽의 삼면이 물과 접해 있어 배산임수의 전형적인 틀을 갖추고 있다고 할 수 있습니다.
성수전략정비구역의 풍수적 길흉분석
성수전략정비구역의 풍수적 길흉을 10가지로 분석하면 다음과 같습니다.
첫째, 삼면이 중랑천과 한강과 접해 있어 해가 갈수록 지기(땅 기운)를 점점 더 강화시켜주는 특성을 가지고 있습니다.
둘째, 주산(뒷산)인 아차산 산줄기의 뻗어 내려온 기운을 직접 받고 있으며 한강이 터의 기운이 새어 나가지 않도록 함으로써 ‘성수전략정비구역’에 지기(地氣)가 응집되었다고 할 수 있습니다.
셋째, 한강이 성수전략정비구역의 터를 감싸줌으로써 ‘금성수’가 되어 부귀한 땅이 된다고 할 수 있습니다.
넷째, ‘배산임수’의 전형적인 틀을 갖추고 ‘남향집’이 되어 무한한 발전의 기본을 갖추었다고 할 수 있습니다.
다섯째, 성수전략정비구역의 서쪽 지역은 ‘서울숲’과 ‘생태숲’, ‘조각 정원’ 등이 있음으로 해서 자연 친화적인 생태 도시가 되어 복합 문화 공간으로의 발전이 기대되는 공간입니다.
여섯째, 산(아차산, 용마산, 망우산)이 웅장하고 천(중랑천)이 생기롭고 실하므로 반드시 뛰어난 인물이 나올 것이라고 짐작됩니다. ‘인걸(人傑·특히 뛰어난 인재)’은 산천의 기운을 받아 태어나는데, 산이 수려하고 물이 좋으니 귀인(관운)과 부자(재운)가 나는 터라고 볼 수 있습니다.
일곱째, 아차산의 용맥(산줄기)이 활기차게 뻗어 내려와 고개를 숙이고 물(한강)속으로 들어가는 모습입니다. 이는 목마른 용이 물을 마시는 형상으로 ‘갈룡음수형(渴龍飮水形)’의 명당입니다.
여덟째, 아차산의 강하고 맑은 정기는 마을 주민들 12명이 뚝섬 만세운동의 주동자로 복역할 정도로 불의에 항거하는 강인한 인물이 되게 했다고 볼 수 있습니다.
아홉째, 한강의 습하고 찬 공기와 강변북로의 도로살(차량 통행에 의한 흉풍과 소음)은 나쁜 영향을 줄 수 있으므로 비보(裨補·나쁜 기운을 막음)해야 한다고 보이며, 마지막으로 아차산의 암반(바위나 깨진 돌)에 의한 살기는 차폐 시켜야 한다고 볼 수 있습니다.
성수전략정비구역의 풍수적 비보방안(裨補方案)
앞서 분석한 성수전략정비구역의 길흉 분석에서처럼 성수전략정비구역 앞의 도로인 ‘강변북로’와 ‘성수분기점’, ‘영동대교 북단 교차로’가 도시의 빠른 성장과 발전을 꾀하게 하는 일등공신이지만, 그 주변은 강바람과 차량에 의해 발생하는 도로살(바람과 소음)이 자칫 건강을 해칠 수 있기 때문에 나무를 도로변과 강변에 빽빽이 심어 비보(裨補·나쁜 기운을 막음)를 하는 것이 중요합니다. 아파트의 경우 방풍림으로는 키 낮은 사철나무, 측백나무, 신우대나무가 좋으며, 조경수로는 땅심을 강하게 하는 대나무와 장수(長壽)와 절개를 상징하는 소나무가 비보목(裨補木) 역할도 동시에 하므로 대단히 좋습니다. 참고로 한국의 유명 고택 중에 대나무가 없는 곳은 거의 없는 것으로 볼 때, 대나무는 과거 부귀를 가져다주는 ‘행운목’으로 생각했음을 알 수 있습니다.
아차산의 암반이 보이는 곳에 ‘녹생토공법’을 하거나 나무를 식재하여 암반에서 발산되는 살기(殺氣)를 막아주는 것도 필요합니다.
삼면이 물과 접하고 있어 습한 곳이 많을 수 있기 때문에 건강을 위해 큰 연못보다는 작은 연못을 설치하는 것이 좋으며 담장이나 담장용 나무인 남천, 쥐똥 나무, 키 낮은 측백나무 등을 설치하고 입구에는 ‘교통섬’이나 ‘용마(튼튼하고 용감한 말)상’, ‘사자상’ 등을 설치해 생기(生氣)가 빠져나가지 않도록 해야 합니다.
고층 아파트가 들어설 때, 아파트의 향(向·앞발코니 방향) 부분에 있는 작은 건물들이 고층 아파트에 의해 압혈(壓穴·기세에 눌림)을 당해 동반 발전이 어려우나, 성수전략정비구역에는 고층 아파트가 들어서더라도 지맥에 순행한 앞쪽 방향이 한강을 바라보고 있어서 한강이 비보수(裨補水)가 됨으로 문제될 것이 없을 것이라 생각됩니다.
풍수에서는 ‘주위보다 주택을 높게 지으면 불길한 일이 자주 생긴다’는 경구가 있는데 이것은 사방에서 치는 비바람을 무방비 상태로 맞게 되고 건물이 흔들림으로 인해 거주자가 불안한 심적 상태를 가질 수 있기 때문입니다. 따라서 주변 가까이에 접한 산이 없기 때문에 아파트의 동 서로가 바람막이(장풍)가 되게끔 배치해야 하며, 한강을 바라보는 앞쪽 동은 ‘바람길’을 살펴서 건물의 방향을 틀어 바람을 최대한 바로 맞지 않도록 해야 합니다. 아파트의 동 서로가 산이 되어 주산, 좌청룡, 우백호, 안산의 사신사가 되는 것입니다. 동간 거리는 넓으면 순풍(順風)이던 것이 너무 좁으면 살풍(殺風)인 요살(凹殺)이 되어 건물을 때리게 되므로 최대한 넓은 것이 좋습니다.
하지만, 성수전략정비구역은 초고층인 만큼 ‘건물 형상의 균형과 조화’가 맞아야만 사건, 사고 없이 부(富)를 축적할 수 있는 터입니다. 초고층 빌딩의 저주로 알려져 있는 ‘바벨탑 증후군’은 ‘사옥을 크게 지으면 그 기업은 망한다’는 속설인데 공동주택은 각 동들 서로가 살기를 막아주고 허한 곳이나 흠결이 있는 곳을 보완해주는 산, 즉 사신사 역할을 하므로 해당 사항이 없습니다.
풍수지리학자의 한 마디
“물을 마시고 기운을 차린 용이 승천(昇天)을 하게 되어, 큰 인물이 나올 터”
성수전략정비구역과 그 주변 일대는 거주가 주목적인 공동주택과 서울 숲과 같은 녹지 공간을 바탕으로 하여 많은 사람들을 즐겁게 할 수 있는 대중문화산업의 중심지가 될 수 있도록 하면 좋을 것입니다. 문화 활동의 공간으로 성장할 수 있도록 하는 ‘엔터테인먼트 산업’의 육성도 바람직하다고 봅니다.
용마산은 용마가 태어나기를 바라는 마음에서 지었다고 하지만, 용마는 훌륭한 인재도 되므로 성수전략정비구역이 아파트 단지로 거듭나게 되면 아차산과 한 몸인 용마산의 정기를 받은 훌륭한 인물이 나올 것으로 기대합니다.
성수전략정비구역의 가장 풍수적으로 뛰어난 점은 삼면이 ‘물’이라는 점입니다. 물은 곧 재물을 뜻하는 것이며, 풍수적으로 이를 풀이하면 ‘풍수지법 득수위상 장풍차지(風水之法 得水爲上 藏風次之·풍수의 법에 물을 얻음이 첫째요 장풍은 다음이다)’이라고 할 수 있습니다.
성수전략정비구역을 한 줄로 요약하면 ‘갈룡음수형’의 터는 물을 마시고 기운을 차린 용은 승천(昇天·하늘에 오름)을 하게 되는데, 이것은 이곳에서 큰 인물이 나옴을 의미하니 얼마나 좋을까요?
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조합원이 알아야 할 이주비 상식 ② – 재개발·재건축 이주비 대출
조합원이라면 이주비 대출이 궁금할 수밖에 없습니다. 사업에 진척이 있다면 이주비 마련을 고민하는 시점도 오기 때문입니다. 정비 사업이 이루어지는 동안 임시 거처도 마련해야 하고, 동시에 분양권을 취득한 아파트의 분담금도 부담해야 합니다. 그런데 이주비 대출은 일반적인 주택담보대출과는 조금 다릅니다. 조합원을 위한 이주비 대출의 신청 조건부터 지급 절차, 그 밖에 주의사항까지 자세하게 알아보겠습니다.
‘이주비 대출’의 개념 및 지급 조건
정비사업으로 기존의 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 동안 조합원들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주비 대출이 필요한 상황이 발생합니다. 이주비 대출은 조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것이라고 생각하면 이해가 빠릅니다. 공익사업법상 현금청산대상자나 세입자에 대하여 지급하는 이주정착금 등의 손실보상금과는 다른 개념입니다. 보통 조합원은 이주비 대출을 받아서 기존 주택에 거주하던 세입자의 임대차보증금을 내어주거나 본인의 임시거처를 마련하고는 합니다.
기존에는 규제지역에 대한 주택담보대출이 크게 제한되어 있어 주택담보대출의 일종인 이주비 대출 역시 최대 한도가 낮았습니다. 그러나, 2023년 초부터 부동산 규제가 대폭 완화되면서 이주비 대출 최대 한도가 늘고, 강남구, 서초구, 용산구, 송파구를 제외한 서울 전역이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되기도 하였습니다.
현재 규제지역에 대한 주택담보대출은 LTV 50%, 비규제지역에 대한 주택담보대출은 LTV 70% 수준입니다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말하는데, 규제지역의 주택을 담보로 돈을 빌리는 때에는 최대 50%까지, 비규제지역의 주택을 담보로 돈을 빌리는 때에는 주택가격의 최대 70%까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
또한 2주택 이상 소유하고 있는 세대는 규제지역, 비규제지역 상관없이 대출이 불가능했지만, 규제가 완화되면서 비규제지역은 1주택 2주택 모두 LTV 70%까지 가능해졌습니다.
만일 이주비 대출이 나오는 경우라면, 주택담보대출의 일종인 이주비를 받기 위한 주택의 가치를 산정하는 과정을 거칩니다. 재개발, 재건축 같은 경우에는 종전에 가지고 있던 주택에 대한 감정평가금액으로 가늠합니다. 예를 들어 보겠습니다. 규제지역에 속한 재개발 구역의 어느 주택의 종전 감정평가액이 2억 원에 불과한데 프리미엄을 포함한 시가는 5억 원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 이주비 대출은 5억 원이 아니라 2억 원의 50%인 1억 원이 되는 것입니다.
재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’
간혹 이주비 대출을 공익사업법상 규정된 이주정착금, 주거이전비, 이사비의 개념과 혼동하는 경우도 있지만, 엄연히 다른 성격의 돈입니다. 이주비 대출은 말 그대로 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것입니다.반면, 이주정착금, 주거이전비, 이사비는 공익사업으로 이주하게 된 현금청산대상자나 세입자를 대상으로 지급하는 손실보상금의 일종으로 재개발 사업에서만 인정되는 권리입니다. 용어가 비슷해서 헷갈릴 수 있지만, 완전히 다른 개념으로 보면 됩니다.
결국, 재개발과 재건축 사업에서 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급하고 있기 때문에 큰 차이는 없습니다. 그렇지만 아무래도 재건축 같은 경우에는 이주비 대출 요건이 더 까다롭고 규제가 많기는 합니다.
2018. 2. 9.부터 시행된 국토교통부고시 정비사업계약업무처리기준 제30조를 보면, 시공사의 이주비 지원 등에 관하여 일정 부분 제한을 두고 있습니다. 시공사가 이주비 등을 무상으로 지원하는 것을 금지하고 있습니다. 다만, 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 조합에 대여하는 것은 가능하도록 하고 있습니다. 재개발 사업의 경우, 시공사가 적정한 금리 수준에서 조합에 추가 이주비를 대여해 주는 것도 허용하고 있습니다.
반면 재건축 사업의 경우, 기존에는 시공사가 추가 이주비를 대여해 줄 수 없도록 규정하고 있었기에 조합원들이 이주에 금전적으로 어려움을 겪는 일이 많았습니다. 하지만 2022. 9. 27.부터 입법예고 및 행정예고된 도시정비법 시행령 개정안에 따라, 재개발 사업과 재건축 사업 모두 시중은행의 대출금리 수준으로 추가 이주비를 대여하는 제안을 할 수 있도록 이주비 등 제안 금지 범위 규정이 개선됐습니다. 이번 법령 개정으로 재건축 사업에도 시공사의 추가 이주비 대여 제안이 허용됨으로써 사업 추진이 원활하게 이루어질 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 입찰 과정에서 과열, 혼탁이 생기는 것을 방지하기 위해 은행의 대출금리보다 낮은 금리로 지원하는 등의 제안은 허용되지 않는다는 것을 명심해야 합니다.
재건축, 재개발 사업별 ‘이주비 대출’ 절차 및 주의사항
이주비 대출은 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제, 어디서, 어떤 서류를 준비해오면 이주비 대출을 받을 수 있다는 안내문을 우편으로 발송합니다. 사업구역 내에 현수막이 걸리기도 합니다.
한편, 세입자가 있는 경우라면 세입자가 이주해야만 이주비 대출을 받을 수 있다는 점을 알아야 합니다. 세입자가 이사비 등을 요구하며 이주하지 않으면 꽤나 난감해질 수 있습니다. 정비사업 구역 내 물건의 전월세 계약 시에 세입자의 이주 의무와 이주 거부에 따른 손해배상 의무 등을 특약으로 명시해야 하는 이유입니다.
또 한가지, 만일 선순위 근저당권이 설정된 경우라면 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 요즘 같이 LTV 한도가 축소된 때에는 기존에 받았던 대출보다 이주비 대출이 더 적게 나와 이주비 대출을 새로 받지 않고 오히려 기존의 대출을 유지하는 경우도 꽤 있습니다. 신용등급이 너무 낮은 경우에도 이주비 대출이 제한될 수 있다는 점을 잊으면 안 됩니다.
이주비 대출의 절차를 흐름 순으로 정리하면 이렇습니다. 우선, 이주관리센터에서 이주 계약서를 작성해야 합니다. 이주비 총액의 일부를 대출 받을 수 있습니다. 이주비 대출이 실행되면 소유 토지에 근저당이 설정되게 됩니다. 그 후에는 이주비 대출금을 활용하여 이사를 하거나 세입자를 전출시키는 과정을 거칩니다. 전기, 수도, 도시가스 등 공과금을 완납하고 계량기 등을 철거하는 것도 필수입니다. 이 과정을 마치면 이주협력업체 직원이 공가 처리 여부를 확인하게 됩니다. 확인 후 열쇠 등 주택 관련 물품 일체를 제출하면 절차가 마무리 됩니다. 이주비 잔액을 지급 받을 수 있게 되는 것입니다.
이처럼, 이주비 대출을 염두하고 있다면 사전에 이주비 대출 조건에 해당하지 않을 수도 있고, 이주비 대출이 가능하더라도 생각보다 대출이 많이 나오지 않을 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 특히 “강남 재건축” 같은 경우라면 더더욱 그렇습니다. 미리미리 이주를 염두하고 개인의 경제상황과 여건을 살펴서 플랜A는 물론이고 플랜B까지 세워놓는 것이 필요합니다.
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2020년 12월 3주차 도시정비사업 주간 소식
국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』가 이번 주의 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.
코로나19 재확산, 정비사업 총회 개최 찬반 여론
용인시 역삼지구 도시개발 사업 본격화
도봉구로 옮겨 붙은 강북 재건축 열기
1. 정비 사업 온라인 총회, 내년 6월 시행되나?
코로나19 재확산의 영향으로 재건축∙재개발 및 리모델링 등 정비사업 조합들 사이에서 총회 개최 여부를 두고 의견이 나뉘고 있습니다. 총회 개최 찬성 측은 앞으로의 코로나 예측이 불가한 상황이므로 예정대로 진행하자는 입장입니다. 반면, 반대 측은 방역 부담과 사회적 여론, 그리고 조합원의 안전상의 이유로 미루는 것이 좋을 것 같다는 입장을 보이고 있습니다. 읽으러가기
도시 및 주거환경정비법에서는 분쟁을 방지하기 위해 총회의 의결정족수에 직접 출석 조건을 규정하고 있습니다. 코로나19 사태가 시작되고 직접 참석 기준을 충족하기가 어려워지자 업계에서는 온라인 총회 및 전자 투표 관련 법 개정을 요구해왔습니다. 코로나19가 확산됨에 따라 조합 인원 참석 조건 이행과 대규모 인원 수용이 가능한 장소 섭외에 어려움을 겪게 되어, 온라인 총회에 대한 조합들의 목소리는 커지는 상황입니다.
- 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결)
제6항 “총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.”
이와 함께 오프라인 총회가 강행되는 상황에 대한 지적을 반영해, 국토부는 전자 투표 방식 추가와 조합원 직접 출석 의무 조항 폐지 내용을 추가한 도시정비법을 내년 6월 개정할 계획이라고 밝혔습니다. 하지만, 2년 실거주 의무가 얽혀 총회 개최가 시급한 수도권 주요 재건축 조합들은 정책 개정 시기에 대한 불만과 함께 실효성 문제를 제기하고 있습니다. 읽으러가기
2. 용인 역삼지구, 1만 5천 명 살 수 있는 도시 된다!
경기도 용인 처인구 역삼지구 도시개발 사업이 본격적으로 시행될 예정입니다. 총 69만 1,604㎡의 대규모 도시개발 사업으로 현대 ‘힐스테이트’ 브랜드 아파트와 오피스텔 약 5,300여 가구와 상업∙녹지시설, 주차장 등이 조성될 계획입니다. 읽으러가기
역삼지구 도시개발 구역은 지난 2003년 용인시의 도시 관리 계획 결정 고시를 통해 도시개발 구역으로 지정된 곳으로 시행사 및 대행사와 조합 내 갈등으로 약 20년 동안 사업 시행에 어려움을 겪었으나, 지난해 처인구 일대 초대형 반도체 클러스터 조성 소식과 함께 다시 사업이 속도를 내기 시작한 것입니다.
조합 측은 사업의 총괄 프로젝트 매니저로 ‘넥스플랜’을 선정하였으며, ‘넥스플랜’은 현대건설과 함께 주변을 조성할 예정입니다. 넥스플랜 관계자는 역삼지구를 용인 주요 행정기간들과 밀접하며 용인 에버라인의 시청 및 용인대 역과도 가까워 잠재력이 풍부한 곳이라고 설명하였으며, 사업 완료 시 역삼지구는 약 1만 5,000여 명이 거주 가능한 도시로서 큰 풍부한 잠재력을 가졌다고 언급했습니다. 읽으러가기
3. 강북 재건축 열기, 노원구에 이어 도봉구까지 확대 중
서울 노원구의 재건축 열기가 도봉구까지 이어지고 있습니다.
총 7개 단지(1~4단지, 17~19단지)로 구성된 도봉구 창동 주공 아파트(1만 778 가구)가 재건축 사업을 위한 준비를 시작했습니다. 1,764 가구로 구성된 대규모 단지인 창동 주공 19단지가 가장 처음으로 예비 안전 진단을 신청했습니다. 이어 18단지와 3단지가 예비안전진단을 추진 중이며, 1단지와 4단지는 재건축을 위한 의견 수렴을 위해 소유주 카페를 개설한 상태입니다. 창동 주공 아파트는 서울 지하철 1∙4호선 창동역과 밀접하고, (GTX)-C 노선과 공연장 창동 아레나의 개발 수혜가 예상되고 있습니다. 읽으러가기
노원구와 도봉구 등 강북 지역의 재건축 속도가 빨라지고 있는 것은 최근 서울 외곽 집값 상승의 영향으로 보고 있습니다. 업계 전문가들은 전세 가격이 지속적으로 고공행진을 나타내자 서울 외곽지역의 중저가 아파트 매매로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다는 분석과 함께, 굵직한 개발 호재와 재건축 이슈가 더해져 앞으로 서울 중저가 지역 아파트의 강세가 이어질 것으로 전망했습니다. 읽으러가기
[에이치 늬-우스] 1화 한남뉴타운 구역별 추진 현황 총정리!
![[에이치 늬-우스] 1화 한남뉴타운 구역별 추진 현황 총정리!](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/12/210115_에이치늬우스_1회차_썸네일_v2.png)
따끈~따끈한 정비 사업 뉴스를
“에이치 늬-우스”를 통해 쉽고 재미있게 간추려 드립니다!
– 한남뉴타운 구역별 정비사업 추진 현황 총정리
– 과천시, 서초구에 이어 억대 재건축 초과 이익 부담금 통보
– 노원구 상계동 일대 부는 재건축 사업 훈풍 소식
에이치 늬-우스 소식은 유튜브 채널에서도 만나 보실 수 있습니다. 바로가기
[내일은 임장왕] 2화 – 서울 강남과 인접한 입지, 과천 주공 편
![[내일은 임장왕] 2화 – 서울 강남과 인접한 입지, 과천 주공 편](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/12/매거진H_인사이트_내일은-임장왕_2화_과천주공_최종.jpg)
임장왕이 되기 위한 두 번째 임장 지역은?
서울 강남과 인접한 입지, 살기 좋은 도시 과천
#과천주공 #재건축 단지 현장을 가다!
임장남이 직접 발로 뛰며 전하는 ‘과천주공 현장’과,
전문 공인중개사가 알려주는 알짜배기 재건축 단지 완벽 분석!
지금 바로 영상에서 확인해보세요!
과천 주공 임장 스토리는 유튜브 채널에서도 만나 보실 수 있습니다. 바로가기
[매거진H 뉴스레터 2호] ‘강북 부촌’ 속도 높이는 한남뉴타운 어디까지 왔을까?
![[매거진H 뉴스레터 2호] ‘강북 부촌’ 속도 높이는 한남뉴타운 어디까지 왔을까?](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2021/01/매거진_뉴스레터_썸네일_2호.png)
2021년 1월 1주차 도시정비사업 주간 소식
국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.
1990년대생 아파트들이 리모델링에 주목하는 이유
반포주공1단지 1·2·4주구 소송 끝! 본궤도 진입 준비 완료
서울시 공공 재건축 사업 시공사 조기 선정 논의
HUG가 독점하던 주택분양보증시장에 부는 변화의 바람
1. 1기 신도시에도 리모델링 바람 분다!
정부의 잇따른 재건축 규제 강화로 인해 상대적으로 규제가 적은 리모델링 사업 추진이 빨라지고 있습니다. 읽으러가기 정부가 2018년과 지난해 잇달아 재건축 안전진단 규정을 강화하며 안전진단 문턱을 넘기 어려워졌고, 리모델링은 재건축과 달리 초과이익환수제가 없으며 조합 설립 이후에도 아파트 매매가 가능합니다. 또한 상대적으로 인허가가 까다롭지 않기 때문에 사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
지난해 말 기준 서울, 분당, 용인 등 수도권 54개 단지(4만 551가구)에서 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진 중입니다. 서울에서는 중구 남산타운(5,150가구), 동작구 우성·극동·신동아 통합 리모델링(4,396가구), 강동구 선사현대(2,938가구) 등 대단지 아파트가 리모델링 사업을 이끌고 있고, 수도권에서는 준공 후 30년이 가까워지고 있는 산본, 분당, 평촌, 일산, 중동 등 1기 신도시 위주로 리모델링 바람이 불고 있습니다. 읽으러가기 용적률 200% 안팎으로 재건축시 사업성이 떨어지는 중층아파트가 많은 1기 신도시에서 재건축 대신 리모델링을 대안으로 고려하고 있습니다.
- 1기 신도시는?
1기 신도시는 1989년 집값 폭등을 잡기 위해 총 29만 2,000여가구의 대규모 택지 사업으로 조성된 신도시로, 이미 리모델링 사업 가능 연차인 15년차를 훌쩍 넘었고, 재건축 시한인 준공 30년 차를 앞두고 있다. 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다.
현대건설, GS건설, 대우건설 등 대형 건설사들이 리모델링 사업에 앞다퉈 뛰어들고 있으며 시공사가 선정되지 않은 서울, 수도권의 대단지 위주로 수주 경쟁이 치열해질 전망입니다. 읽으러가기 현대건설은 지난해 말 리모델링 전담팀을 구성하고 최근 용인 수지구의 현대성우8단지 리모델링 사업과 신정마을9단지 리모델링 사업을 잇달아 수주하는 등 적극적으로 나서고 있습니다.
2. 반포주공1단지 1·2·4주구, 재건축 초과이익환수제 피하고 속도 올리는 중!
반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업에 탄력이 붙을 전망입니다. 지난 2018년, 반포주공1단지(1•2•4주구) 비상대책위원회는 1+1 재건축 방식의 분양신청 중 형평성에 어긋난 신청이 있었다며 관리처분 무효 소송을 제기하였습니다. 읽으러가기
법원은 조합원이 조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획 총회 결의 무효 확인’ 1심 소송에서 원고 승소 판결을 내렸지만, 2심에서는 관리처분 전체의 문제가 아닌 조합원 일부의 분양 신청 접수 거절에 문제가 있었다며 조합 측의 손을 들어줬습니다.
조합은 2심에서의 승소로 관리처분계획 취소 위기에서 벗어나게 되었으며, 10억 원 이상의 부담금이 예상됐던 재건축초과이익환수제 또한 피할 수 있게 되었습니다. 조합 집행부는 사업이 장기화되는 것을 원치 않았던 조합원들의 뜻을 반영해 지체되었던 사업에 속도를 낼 것이라고 밝혔습니다. 반포주공 1단지 1·2·4주구는 올해 상반기 이주를 시작해 2022년 초에는 철거를 진행하겠다는 계획입니다. 이 단지는 현대건설의 프리미엄 브랜드 디에이치(THE H)를 적용한 ‘디에이치 클래스트’로 재건축 될 예정입니다.
3. 공공재건축 시공사 선정 시기 앞당겨지나?
정부가 공공 재건축에 참여하는 서울 재건축 사업장의 시공사 선정 시기를 당기는 방안에 대해 논의 중입니다. 한국주택협회 등 업계에서 공공재건축을 추진하는 사업장에 한해 시공사 선정 시기를 공공시행사의 참여 시점과 같이 앞당겨야 한다고 의견을 내보였기 때문입니다. 읽으러가기
업계 관계자는 기존 서울 재건축 사업의 시공사 선정은 사업시행인가 이후 진행되는 탓에 사업 활성화에 한계가 있어 조기 시공사 선정을 통한 자금 조달 및 전문성을 바탕으로 한 시공사의 설계 지원이 필요하다고 설명했습니다.
정부는 이에 대해 적극적인 검토 의견을 보였으며 주택 공급을 강조하며 주택∙건설 업계의 건의 사항을 반영하여 각 부처 및 단체와 협의해 나가겠다고 밝혔습니다.
4. 주택분양보증시장도 변화할 수 있을까?
지난해 둔촌주공이 주택도시보증공사(HUG)와 분양가격 조정 끝에 분양일정을 미뤘습니다. 조합에서는 분양가 3.3㎡당 3,550만 원을 주장했으나 HUG는 2,978만 원에 분양보증을 승인해 전용면적 84㎡를 기준으로 가구당 일반분양 대금이 총 1억 5,000만 원 차이가 나게 되었기 때문입니다. 이에 HUG의 주택분양보증시장의 독점체제가 아닌 민간 분양보증사업자가 있었다면 분양가 결과가 달라졌을 수도 있을 거라는 의견도 나오고 있습니다.
최근 분양보증제도가 분양가 심사에 강화되어 활용되고 있어 주택업계는 분양보증제도 독점체제에 대한 개방을 요구 중입니다. 국토부는 이에 대해 조만간 개방 여부를 결정하겠다고 밝힌 상태입니다. 개방 시 민간기업 SGI서울보증보험이 지정 될 가능성이 크긴 하나, 공공성 저해와 특혜 시비 및 중소형 업체에 대한 보증료 인상과 보증 거절 등 또 다른 문제의 우려도 제시되고 있습니다. 읽으러가기
- 주택분양보증은 30가구 이상의 주택을 건설해 선분양하는 경우 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 의무적으로 가입 해야하는 보증으로 업체 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없는 경우 분양계약의 이행 또는 계약금 등의 환급을 도와줍니다.
또한 HUG의 고분양가 심사기준이 1년 6개월만에 개선될 예정입니다. 읽으러가기 해당 사안은 서울•경기•부산•대구 등 확대된 전국 111곳의 고분양가 해당 지역에 대한 심사제도 적정성 검토의 필요성과 고분양가 심사제도 완화에 따른 주택공급 확대에 대한 정부의 기대도 반영된 것으로 보여지고 있습니다. 이번 규제 개선을 통해 그동안 명확하지 않았던 분양가격 세부 심사기준의 공개 범위 확대와 분양가격 상한 기준 적정성 검토 등이 포함될 전망입니다.
2021년 1월 2주차 도시정비사업 주간 소식
국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.
분양 가격 통제, 심사 기준 재검토 들어가나?
정부, 주택 공급 확대 정책에 민간 제시 아이디어 더한다
서울 시장 선거, 재건축 열기 띄우다!
1. 분양 가격 통제, 심사 기준 재검토 들어가나?
분양가 상한제를 적용 받은 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가가 HUG로부터 책정 받은 4,891만 원(3.3m2) 보다 16%가량 높은 5,668만 원(3.3m2)으로 최종 결정 됨에 따라 읽으러가기 앞으로 정부의 ‘가격 통제’가 완화될 것이라는 전망이 나오고 있습니다.
국토부는 래미안 원베일리는 특별건축구역 지정으로 인한 추가 설계비 등 가산비와 주변 집값 상승에 따른 지가 상승분이 반영되어, 높은 분양 가격이 책정된 것이라고 설명했습니다. 읽으러가기 업계에서는 분양가 상한제 심사 요소 중 하나인 택지비 산정의 기본이 되는 공시지가가 상승해 분양가가 높아졌다는 해석입니다.
그간 사업을 미뤄온 강남권 재건축 단지는 이 같은 결과를 반기는 분위기입니다. HUG가 제시한 분양가로 갈등을 빚었던 강동구 ‘둔촌주공’과 분양가 상한제를 적용 받을 서초구의 ‘신반포 4지구’, ‘신반포15차’ 등은 높은 분양가에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 자연스레 분양 시기도 당겨질 수 있을 것입니다. 읽으러가기
전문가들은 HUG의 규제 방식에는 한계가 있을 수 있으며, 분양가 상한제에서 분양가를 낮추기 위해서는 용적률을 높이는 방식이 효과적일 수 있다고 밝혔습니다. 읽으러가기 정부는 앞서 HUG 고분양가 심사 기준 검토를 예고했습니다. 분양가 상한제 또한 주택 공급을 저해하지 않는 선에서 합리적으로 운영할 것이라고 밝혔습니다.
2. 정부, 주택 공급 확대 정책에 민간 제시 아이디어 더한다
25번째 부동산 대책인, 정부의 주택 공급 확대 정책에 대한 기대감이 고조되고 있습니다. 변창흠 국토교통부 장관은 공공이 주도해 주택을 대거 공급하는 역세권 고밀개발, 준공업지역, 저층 주거지 개발을 주요 공급 대책으로 내놓았습니다. 읽으러가기 역세권 고밀 개발의 경우, 용적률 최대 700% 상향을 필두로, 역세권 범위를 기존 250m에서 500m까지 상향 조정하는 방안을 고려하고 있습니다. 준공업지역은 공공기관 주도의 순환 개발을 진행할 예정입니다. 저층 주거지 개발은 공공 소규모 재건축 방식으로, 노후·불량 밀집지역에서 추진될 계획입니다. 정부는 공공 재개발·재건축 인센티브 확충 방안을 함께 검토한다는 입장입니다.
더불어, 이번 정책에는 민간 참여 확대를 도모하는 방안이 담길 가능성도 점쳐지고 있습니다. 정비사업 인허가 절차를 간소화하고, 민간사업자의 비용 부담을 완화하는 방향이 거론되고 있습니다. 최근 래미안 원베일리 분양가로 인해 화두에 오른 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사 기준을 재검토한다는 전망입니다. 읽으러가기
업계에서는 이번 주택 공급 확대 정책에 장∙단기적으로 힘을 싣기 위해선, 정부가 재건축·재개발 등 민간 정비사업 규제를 완화하고, 양도세 중과를 유예해야 한다고 강조했습니다. 읽으러가기
3. 서울 시장 선거, 재건축 열기 띄우다!
오는 4월 서울시장 보궐선거를 앞두고 출마를 선언한 후보군에서 재건축 활성화와 주택 공급을 공약으로 내세우고 있습니다. 이에 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 형성돼, 서울 시내 재건축 사업 추진에 활기를 띠고 있습니다. 잠실 주공 5단지, 대치 은마아파트, 압구정 현대아파트 등 대표적인 재건축 아파트 단지들의 값은 상승했고 매물이 줄어드는 추세입니다. 읽으러가기
서울 강남, 양천, 노원 등 주요 재건축 단지를 중심으로 가격 상승이 이뤄지고 있습니다. 읽으러가기 전용면적 82m２의 압구정 현대5차는 29억 7,000만 원에 거래됐으며 전용면적 96m2의 목동신시가지6단지는 지난해보다 1억 9,000만 원이 상승한 20억 9,000만 원에 거래가 이뤄졌습니다. 전용면적 58m2의 노원구 상계주공은 지난해 대비 2억 오른 19억 원에 거래되었고 현재 호가는 23억 원까지 도달했습니다.
서울시는 현재 지구단위계획 고시를 앞두고 있습니다. 서울 시내 18개 아파트 지구 안 재건축 아파트 단지를 ‘특별계획구역’으로 지정해 개발하기로 결정했습니다. 읽으러가기 대규모 주거지역인 ‘아파트 지구’는 1970년대 반포, 잠실, 서초, 여의도, 압구정, 서빙고, 이수 등 강남권 중심으로 아파트를 빠르고 효율적으로 제공하고자 지정되었습니다. 해당 아파트 지구 가운데 서빙고 아파트 지구의 서빙고동 신동아아파트와 한가람 아파트 등 13개 단지를 비롯, 이수 아파트 지구의 삼호아파트, 가락 아파트 지구의 송파 한양 1·2차 등이 지정됐습니다. 읽으러가기
- ‘지구단위계획’은 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 ‘도시관리계획’입니다. 현상설계 등으로 창의적인 개발안을 받아들이거나, 계획의 수립 및 실현에 충분하게 고심하여야 할 때에는 별도의 개발안을 만듭니다. 이처럼 지구단위계획으로 수용·결정하는 구역을 ‘특별계획구역’이라고 합니다.
압구정, 여의도, 잠실(고밀·저밀) 지역은 집값 상승 유도의 우려로 특별계획구역에서 배제돼, 이들 구역이 재건축 사업 활성화에 미치는 효과는 적을 수 있다는 시각입니다. 여의도의 재건축 단지인 미성 아파트와 은하 아파트가 현지 조사를 통과하며 정밀 안전 진단을 받을 수 있는 단계에 도달했습니다. 이를 둘러싸고 여의도 재건축 시장이 활발해지고 있지만, 서울시의 지구 단위 계획 미발표로, 관련 사업 추진 속도는 늦춰질 수 있습니다. 읽으러가기 서울시는 재보궐 선거 이후, 계획 수립 여부를 최종 결정할 예정이라 밝혔습니다.
