재건축 · 재개발 사업 추진 절차는 기본계획 수립을 시작으로 10년 이상에 이르는 대장정이라고 할 수 있습니다.
각 단계별 사업의 과정과 준비 사항들을 알면 마라톤과도 같은 기나긴 여정을 조금 더 빠르고 안전하게 헤쳐 나갈 수 있을 것 입니다. 재건축 · 재개발 사업 절차의 첫 번째 단추라고 할 수 있는 기본 계획을 시작으로 사업 준비 단계의 프로세스를 꼼꼼하게 체크해보겠습니다.
[1단계] 사업 준비 단계
종합적이고 기본적인 도시계획이 먼저 수립된 후 재건축 · 재개발 · 주거 환경 정비사업 상세 계획이 수립됩니다.
■ 기본 계획 수립
정비사업의 기본 방향과 목표 및 계획기간, 정비예정구역의 범위, 주거지 정비 및 관리 방향 등 기본계획안을 수립합니다.
■ 안전진단
안전진단 단계는 공동주택 재건축사업에 한하여 이루어집니다. 재개발 사업지에서는 해당하지 않습니다.
통상 공동주택단지의 주민들의 요청으로 안전진단이 이루어 지고 있으며, 이 경우 해당 공동주택단지의 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1이상 동의를 얻어 안전진단을 요청/실행하고 있습니다.
안전진단의 절차를 살펴보면 크게 안전진단, 그 이후 결과에 대한 적정성 검토 2단계로 이루어지고 있습니다. ‘1차 안전진단(예비 안전진단)’ 은 주민의 요청으로 안전진단 시행 시, 현지조사를 통해 건축물의 구조 안정성, 건축마감, 설비 노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사합니다. ‘적정성 검토(정밀 안전진단)’ 는 안전진단 실시가 결정이 되면 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에게 의뢰를 요청하고 구조 안정성과 주거환경을 중점으로 안전진단을 실시합니다.
<안전진단 제외 대상이 되는 경우>
– 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 경우
– 구조 안정상 사용 금지가 필요하다고 시장, 군수가 인정하는 경우
– 노후, 불량 건축물 수 기준 충족 시 잔여 건축물
– 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 주택단지의 건축물
■ 정비계획수립 및 정비구역지정
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 해당 지역의 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량 건축물이 밀집하는 등 요건에 해당하는 구역에 대해 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있습니다.
<정비구역지정의 요건>
– 노후, 불량건축물의 수가 전체 건축물의 수 2/3이상이 되는 경우
– 최저고도지구의 토지면적이 전체 토지의 50% 초과, 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥 면적 합계의 2/3 이상이 되는 경우
– 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
– 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역
– 고도이용과 건축물의 복합 개발을 통한 주택건설, 공급이 필요한 지역
| 서울시의 경우, 구역의 전체 필지 중 *과소필지가 40% 이상, *주택접도율 40% 이하, *호수밀도가 60 이상 지역에 한하여 정비구역 지정 요건을 규정하고 있습니다. *과소필지 : 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 90제곱미터 이하의 토지 *주택접도율 : 폭4M 이상 도로에 접한 주택의 비율 *호수밀도 : 1ha(10,000제곱미터) 안에 있는 건축물의 총 도수 |
