시공사 선정을 완료하셨다면, 이제 사업시행인가 절차를 밟아야 합니다.
‘정비사업의 밑그림’이라 불리는 사업시행인가는
건축심의를 신청하고, 사업시행계획서를 작성해 제출해야 합니다.
건축심의 과정 시, 어떤 항목을 주요하게 평가하는지,
사업시행계획서 작성할 때 필수적인 고려사항은 무엇인지 살펴보겠습니다.
[2단계] 사업시행 단계 – ③사업시행인가
■ 건축심의란?
사업시행인가 신청에 앞서, 건축 심의 절차를 거쳐야 합니다.
건축 심의란, 건물 인허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 따져보는 과정입니다.
건축 전문가 그룹과 담당 공무원으로 구성한 건축위원회가 건축설계와 건축법 위배 여부 등을 체크하고 디자인 보완사항 등을 확인합니다.
■ 건축심의 진행
건축심의 진행 시 심의대상의 명확성과 심의의 통일성 및 일관성 유지가 필요한 부분은 광역 지방자치단체 심의기준으로 정하며 그 외 사항은 시·군 ·구별로 따로 정할 수 있지만, 기준을 따로 정하는 경우에도 광역 지방자치단체에서 하나의 심의 기준으로 통합 공고 해야합니다.
심의는 참석 위원 모두 동등한 의견 기회를 가지고 진행되며, 심의결과는 7일 이내 신청인 등에게 문서로 통보하고 특별한 사유가 없는 한 10일 이내 홈페이지에 공개합니다. 조건부 및 재심 의결은 신청인이 보완 가능한 대안이나 재검토 사항을 명확히 하여 위원장 과반수 이상의 동의를 받아 정합니다.
■ 건축심의 시 고려할 사항
만약 건축물이 영향평가 기준에 해당한다면 건축심의와 함께 영향평가 및 심의 기준을 통과해야 합니다. 영향평가는 교통/안전/환경/재해/교육/문화재 보존 등에 대한 영향을 검토하는 절차로, 건축물 환경에 따라 부결되는 경우가 왕왕 있습니다.
또한 심의와 평가 과정에서 미리 고려하면 용적률 관련 인센티브를 받을 수 있는 인증 항목이 있으니 사업지 상황에 맞게 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.
최대 20개가 넘는 심의 및 평가 항목으로 상당한 시간이 소요될 수 있고, 재검토 시에는 더 많은 시간이 소요될 수도 있어 사업시행계획수립에 앞서 항목별로 꼼꼼하게 준비해야 합니다.
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■ 본격적인 사업시행인가 절차 시작
건축심의와 평가를 마쳤다면, 본격적인 사업시행인가 신청 절차에 착수할 수 있습니다.
조합이 추진하는 재개발 및 재건축 사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종으로 확정하고 승인하는 행정절차로 만약 조합이 사업시행인가 단계까지 이르렀다면 사업이 무산될 가능성은 현저히 낮아지게 됩니다.
■ 사업시행계획서 작성
사업시행인가 신청 시, 정비계획에 따른 사업시행계획서 작성은 필수입니다. 사업시행자인 조합과 여러 분야 업체 간의 다양하고 우호적인 협의를 거쳐야 합니다.
사업시행계획서에는 조합원과 세입자의 주거대책 계획, 정비기반 시설 설치계획, 교육 환경 조성계획 등이 명시되어야 하며, 해당 지역과 주변 지역 간의 새로운 주거환경 조성을 염두에 둔 구체적인 계획안을 제출해야 합니다.
■ 사업시행인가 신청 및 최종 고시
사업시행계획서를 작성했다면, 이제 신청 단계로 넘어갑니다.
사업시행인가 신청은 조합원 동의가 필수입니다. 총회를 개최하여 조합원의 과반수가 동의를 해야 사업시행계획서를 제출하고, 사업시행인가를 신청할 수 있습니다. 조합이 제출한 사업시행계획서는 설계(안)에 대한 최종적인 확정을 짓는 단계입니다. 시장 ∙ 군수 ∙ 구청장 등이 사업시행계획서를 검토하고 사업시행계획서의 제출이 있는 날부터 60일 이내에 최종적으로 인허가를 결정합니다.
사업시행인가가 확정 되었다면, 발표 직후 14일 이상 일반인들에게 해당 내용을 공람하여야 하며 시장 및 군수는 최종 사업시행인가 고시를 하게 됩니다.
