국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

공공재개발 vs 공공재건축, 온도차 나는 이유는?

서울시, 주택 공급 확대 위한 발판 준비 완료?

마포구, 신촌∙이대역~대흥역 주변 재개발 기대감↑

1. 공공재개발 vs 공공재건축, 여전한 온도차

서울 공공재개발 시범사업 후보지가 선정됐습니다. 총 8곳으로, 3월 이후 추가 후보지 선정이 이뤄질 예정입니다. 양평13∙14구역과 최대 규모로 꼽히는 흑석2구역 등 후보지로 선정된 8곳은 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 재개발 기대로 인한 무분별한 투기 수요 우려에 결정된 조치로, 해당 구역에서는 토지 거래를 허가 받은 후에 사고 팔 수 있습니다. _{읽으러가기}

현재 선정된 8곳의 공공재재발 시범사업 후보지가 최종 대상지가 되기 위해서는 주민 동의가 필요합니다. 일반 재개발 동의율(전체의 3/4)보다는 적은 동의율(전체의 2/3)로 쉬운 편에 속하지만, 조합원 분양 물량 이외 물량의 50%를 임대주택으로 공급해야 하고 역세권 주변 상가 소유주들의 임대료 수입 보상 문제 등으로 거센 반발이 예상되어 쉽지 않을 것이란 의견도 제기되고 있습니다. _{읽으러가기} 정부는 이를 위해 용적률 상향(법정 용적률의 120%까지), 분양가상한제 제외, 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 제공할 계획입니다.

반면, 공공재건축은 조합원 분담금 감소 시뮬레이션 결과 공개 등 정부의 적극적인 사업 참여 독려에도 시장은 여전히 냉담한 반응입니다. 강남권 주요 대단지인 잠실주공 5단지, 은마아파트 등에서는 정부가 내세운 인센티브 정책이 재건축 조합이 추구하는 고급화 전략과는 맞지 않으며 용적률 완화를 통한 가구 수 증가도 전혀 매력적이지 않다는 입장입니다. _{읽으러가기}

업계 관계자들은 재건축 초과이익환수제 및 분양가상한제 완화 등 조합이 검토할 만한 ‘당근’이 제시되지 않는다면 공공재건축에 동의할 강남권 아파트 대단지는 없을 것이라고 조심스럽게 전망했습니다. _{읽으러가기}

2. 서울시, 주택 공급 확대 시동 위한 발판 준비 중

서울 주택공급 확대를 위한 법적 근거가 마련되고 있습니다. 역세권 고밀 개발 사업에서는 용적률 완화를 핵심으로 개정안이 검토 중입니다. 서울 지하철역 인근의 일반주거지역은 현행법상 고밀 개발이 어렵습니다. 개정안 시행 시, 이러한 지역들이 역세권 복합용도개발 지구단위계획 구역 지정 대상에 포함되어 준주거지역으로 종상향되면서 용적률을 최대 700%까지 허용할 수 있습니다. _{읽으러가기} 또한, 개정안에서는 일반주거지역을 준주거지역으로 높일 시 발생할 수 있는 일조권 규제도 완화됩니다. 아파트 높이는 경계선 거리의 8배로, 동 사이 간격은 4배 이내로 조율됩니다.

또한 서울시와 국토교통부는 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택정비사업 신청 시 최고 15층까지 건물을 지을 수 있도록 허용한다고 밝혔습니다. _{읽으러가기} 그간 층수 제한이 없는 제2종일반주거지역은 공공임대를 20% 넣으면 최고 15층까지 높일 수 있었지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수 제한이 있기 때문에 공공임대를 넣는다고 해도 법적상한 용적률 250%를 채우는 건물을 짓기가 사실상 어려웠습니다.

서울시는 이번 심의기준 완화로, 소규모주택정비사업을 통해 공공임대와 공공기여 비율을 높이면 용적률과 층수를 최대치로 보장받을 수 있도록 했습니다. 구릉지의 경우 공공기여 5% 시 평균 10층, 최고 13층까지 적용될 수 있으며, 평지일 경우 공공기여 10% 시 평균 13층, 최고 15층까지 건축이 허용됩니다. 용적률 완화 기준은 공공성을 고려해 임대 기간에 따라 차등 적용될 예정입니다. 서울시 관계자는 해당 제도 개선을 통해 소규모주택정비사업 여건 개선과 그동안 어려웠던 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 용적률 확보에 대한 기대를 밝혔습니다. _{읽으러가기}

3. 마포구 일대 개발행위허가 제한 구역 지정, 재개발 속도 내나?

서울 마포구 내 재개발 사업이 속도를 올리는 중입니다. 지하철 2호선 이대역과 6호선 대흥역을 중심으로 반경 500m 안에서 재개발 사업 추진을 검토 중인 구역은 현재 총 4곳입니다.

먼저, 신촌역과 인접한 노고산동 12-204 일대는 정비구역 지정에 적합한지 사전 검토 단계를 거쳐 개발행위허가 제한 구역으로 지정된 상태입니다. 정비 사업 예상 지역 내 무분별한 신축 빌라 짓기를 통한 분양 등을 막기 위한 행정조치로 보고 있습니다. _{읽으러가기}

• 개발행위허가 제한이란? 도시∙군 관리 계획 상 정비계획 수립과 같은 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역 등의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가 기준이 달라질 것으로 예상되는 구역의 개발을 일정 기간 제한하는 제도입니다.

지난해 개발행위허가 제한 구역으로 지정된 염리 4구역과 5구역은 사전 타당성 조사를 진행 중입니다. 맞은편 위치한 대흥 5구역은 서울시 공공재개발 구역 선정 결과를 기다리는 중입니다.

마포구 부동산 업계에 따르면, 지분 투자가 늘어났고 일대 아파트값은 상승세라고 합니다. 주민들의 재개발 추진 의지도 높아지고 있는 추세라고 전했습니다. _{읽으러가기} 현재 재개발 추진 지역인 노고산동 12-204일대, 염리4∙5구역, 대흥5구역 등은 마포 래미안 푸르지오, 신촌 그랑자이 등 마포구의 인기 단지들과 접해있습니다. 재개발이 진행된다면 신촌역과 이대역, 그리고 대흥역 일대가 신흥 아파트 단지로 탈바꿈될 가능성이 높습니다.

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목동 재건축 향방, 오는 4월이면 판가름 난다

떠오르는 강남 신흥 부촌 개포주공! 6∙7단지 조합설립 완료

서울시, 재개발 구역 지정 완화 검토한다

여의도 노후 아파트 재건축 초읽기

정부, ‘재초환 시행령 개정’으로 조합원 부담금 완화 기대

1. 안전진단 받은 목동 1~14단지, 재건축 여부 4월 내 판가름

재건축 연한을 충족 후, 초기 정비사업을 진행 중인 목동 신시가지 1~14단지가 안전진단을 통과하여 재건축 사업을 추진할 수 있을지 귀추가 주목되고 있습니다.

최근 양천구청은 목동 재건축 활성화를 위한 전담팀을 새롭게 구축하였습니다. 서울 25개 자치구 중 최초로 구성된 재건축 전담팀은 정확한 재건축 정보를 제공하고 사업 추진 절차를 안내하는 등 사업 단계별로 적극적인 행정지원에 나설 계획입니다. 주민들은 양천구청의 행보를 환영하는 분위기지만, 서울시와 정부의 재건축 규제가 엄격해, 지자체의 노력만으로 사업속도를 올리는 데는 한계가 있다는 우려 섞인 시각이 존재합니다. _{읽으러가기}

한편, 재건축에 대한 기대감으로 목동 신시가지의 집값은 연일 오르는 추세입니다. 목동 4단지는 지난 한 달 동안 2억 원 가량 올랐으며 7단지는 15억 원 대(59㎡ 기준), 그리고 13단지의 매매거래가는 처음으로 20억 원대를 돌파했습니다. _{읽으러가기}

목동 1∙2∙3∙10∙14단지의 1차 안전진단 결과는 2월 내, 5∙11∙13단지의 2차 안전진단 결과와 8∙12단지의 1차 안전진단 결과는 3월에 발표될 예정입니다. 4단지의 1차 안전진단 결과는 오는 4월로 예상하고 있습니다. 양천구청과 주민들 대부분은 재건축을 희망하지만 관련 업계는 지켜보자는 분위기입니다. _{읽으러가기}

2. 개포주공 6∙7단지 조합설립으로 재건축 추진 가속화

개포지구 내 재건축 사업 추진에 가속도가 붙겠습니다. 최근 조합설립을 완료한 개포주공 6∙7단지와 지난 12월 조합설립을 마친 5단지까지, 개포동 내 중층 주거 단지의 재건축 사업이 본격화된 것입니다. _{읽으러가기} 수인·분당선 개포동역과 대모산입구역 등 교통 접근성을 갖춘 우수한 입지적 가치로 주목 받고 있는 개포동 일대의 중층 주공 아파트들이 조합설립을 완료함에 따라 2년 실거주 의무를 피할 수 있게 되었습니다.

강남 재건축의 신호탄을 쏘아 올리며 가장 빠르게 재건축 사업을 시작한 8단지는 오는 8월 입주를 앞두고 있습니다. 현대건설이 단독 시공사로 재건축을 완료한 일원대우아파트도 ‘디에이치 포레센트’라는 새로운 프리미엄 브랜드 아파트 단지로 이달 말부터 입주를 시작합니다. 이번 조합설립으로 재건축 사업에 속도를 올릴 개포주공 5∙6∙7단지가 완공된다면, 개포동 일대가 약 2만 가구 규모의 신흥 부촌으로 탄생할 가능성이 높다고 업계 전문가들은 의견을 모으고 있습니다. _{읽으러가기}

3. 서울시 재개발 구역 700여 곳 지정 코 앞

서울시가 재개발 구역 지정 기준 완화를 검토 중입니다. 업계에 따르면, 서울시는 재개발 지정 기준을 완화할 경우 재개발이 가능한 잠재 구역에 대한 시뮬레이션을 진행한 상태입니다.

지난 2015년 규제 강화 이후 서울시 내 신규로 지정된 재개발 구역은 없습니다. 현재 주택정비형 재개발 구역 지정 요건은 노후·불량 건축물 수 및 전체 면적 기준의 필수 항목 2가지와 호수밀도·과소필지율·주택접도율·노후도를 측정하는 선택 항목 4가지로 구성되어 있습니다. 이 중 필수 항목 2개를 비롯한 선택 항목 4개 중 1가지 이상을 충족해야 재개발 구역으로 지정될 수 있습니다.

지난해 9월 시의회 의원들이 발의한 ‘도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정안’은 호수밀도를 ’60 이상인 지역 → 50 이상인 지역’으로 낮추는 것, 노후도를 ‘연면적 2/3 이상 → 연면적 57% 이상’으로 내리는 내용을 담고 있습니다. 비교적 엄격한 기준을 완화해 신규 재개발구역 지정이 필요하다는 의견입니다.

• 호수밀도 측정이란? 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표입니다. 정비구역 면적의 1ha(=1만㎡)당 건축되어 있는 건축물의 동수로 현행법상 60 이상인 지역일 경우 재개발 구역 지정 선택 요건에 충족됩니다.

해당 개정안이 통과될 경우, 서울 25개 자치구 단독주택구역 내 700여 곳이 재개발이 가능해집니다. 정비업계에서는 서울시장 보궐선거 및 2040 도시∙주거환경정비기본계획 수립을 앞두고 있어 완화 가능성을 기대하고 있습니다. 서울시는 검토 이후 올 상반기 완화 여부를 결정할 계획이라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

4. 여의도 주요 아파트들, 연이은 안전진단통과로 재건축 확정

준공 후 45~50년 이상 지난 노후 아파트 밀집지역으로 꼽히는 여의도 아파트지구의 재건축 사업에 대한 기대감이 고조되고 있습니다. 2018년 서울시의 여의도 통합개발계획이 집값 상승을 이유로 보류된 이후, 여의도 개별 아파트 단지의 재건축 사업은 중단된 상태였습니다.  

여의도동 16개 아파트 중 14개 단지가 정밀안전진단에서 D등급 이하를 받아 재건축 사업 추진 기준을 충족하고 있습니다. 최근 목화아파트도 정밀안전진단에서 E등급을 받아 재건축을 확정했습니다. 영등포구청장은 일례로 1971년 준공된 여의도 시범아파트는 50년이나 돼 주민들 안전이 우려된다며, 강남 등 다른 지역과 차별화된 랜드마크와 상업시설, 공공시설, 주민편의공간이 함께 들어서는 새로운 형태의 재건축 아파트 모델 정립이 필요하다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

여의도 일대 재건축 사업에 대한 기대감에 2024년 안산–여의도 신안산선 개통, 현대백화점 여의도점 입점 등 개발 호재가 더해져 매매가도 오르고 있습니다. 정밀안전진단을 통과한 목화아파트는 최근 18억 원에 거래되었고, 은하아파트는 19억 원, 미성아파트는 16억 원의 실거래가를 기록했습니다. 한편, 여의도 아파트 재건축 추진위원회 관계자는 주민들의 오랜 염원인 재건축을 서울시가 규제한다면 이는 사유재산권 침해와 같다며, 재건축 정밀안전진단을 최종 통과한 만큼 조속한 사업 추진을 기대한다는 의견을 피력했습니다. _{읽으러가기}

5. ‘재초환 시행령 개정’으로 조합원 부담금 완화 기대

정부가 ‘종료시점’ 공시가격 반영율을 ‘개시시점’에도 적용해 재건축부담금을 하향 조정하는 안을 내놨습니다. 정부의 공시가 현실화에 따라 재건축 초과이익 환수 규모가 크게 불어날 것으로 예상됐던 재건축 사업장들은 한숨을 돌리게 됐습니다. 

정부가 공시가격 현실화를 반영해 재건축부담금을 낮추는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령을 입법 예고했습니다. 재건축 초과이익은 재건축 준공인가일인 ‘종료시점’의 주택가액(공시가격)에서 추진위원회 승인일인 ‘개시시점’의 주택가액과 정상주택가격상승분 그리고 개발비용을 뺀 금액입니다. 지난해 정부가 ‘공시가 로드맵’을 통해 전격 단행한 현실화율(시세 대비 공시가격)이 오르면서, 개시시점의 공시가격 반영율이 낮은 경우 차액이 커져 재건축 조합이 부담해야하는 부담금의 규모가 커질 것으로 예상됐습니다.

개정이 현실화될 경우, 온전히 주택가격 상승분만 부담금 산정에 반영되면서 서울 강남 주요 재건축 단지는 가구당 약 1~2억 원 가량의 부담금을 덜어낼 수 있습니다. _{읽으러가기}

정부는 준공인가 때 현실화율이 현재보다 크게 높아지는 사업장은 재건축 부담금이 한결 낮아질 것으로 내다보았습니다. 전문가들은 ‘개시시점’을 조합설립인가 기준으로 해야 조합원들이 부담금 완화를 조금이라도 체감할 수 있다는 입장입니다. _{읽으러가기}