재건축, 재개발 용어가 어려운 조합원분들을 위해 준비했습니다.
이번 편은 ‘분담금’입니다.
재건축, 재개발 사업 과정에서 조합원들이 어려워하는 다양한 용어에 대해 알아보겠습니다.
그 첫 번째는 바로 ‘분담금’입니다. 분담금의 정의를 이해하고, 분담금을 계산하는 공식을 통해 보다 쉽고 빠르게 이해할 수 있도록 준비했습니다. 특히, 조합원들이 어려움을 겪는 분담금 계산하기를 실제에 가까운 예시를 통해 살펴보겠습니다.
조합원들이 조합원 분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액을 말합니다.
| 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액 |
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도시정비사업을 앞두고 우리 마을의 풍수지리적 가치가 궁금한 조합원들을 위해 풍수지리 시리즈를 준비했습니다. 이번 편은 서울의 대표적인 명당, ‘반포’로 <생활 속의 풍수 그 진리를 탐구하다>의 저자이자 마산박물관 대학에서 강의하시는 풍수지리학자 주재민 소장님께 그 가치에 대해 물어보았습니다.
풍수가 좋은 곳은 자연환경의 위치가 탁월해 개인이 가진 능력을 좋은 쪽으로 끌어낼 수 있습니다. 서울의 숨은 명당으로 꼽히는 반포동도 그런 곳입니다. 반포동은 백두산에서 분기한 한남정맥의 끝자락에 해당하는 ‘우면산(293m)’의 기운이 뭉쳐진 지기(地氣)가 왕성한 땅입니다. 이러한 근본(우면산)이 있는 곳을 ‘산유조길래(山有祖吉來·산이 근본이 있으면 길함이 온다)라 합니다.
반포동은 순우리말 지명으로 ‘서릿개(서리서리 흐르는 개울)’로 불립니다. 물이 ‘직류수’면 재물과 생기가 곧장 빠져나가 ‘흉수’지만 서리서리(굽이굽이) 흐르는 ‘반포천’은 지기를 강화하는 역할을 합니다. 반포동은 한강과 반포천을 사이에 두고 ‘땅심이 뭉쳐진 곳’입니다. 반포천은 우면산에서 시작해 방배동에서 지류인 사당천과 합쳐진 뒤, 최종적으로 반포동에서 한강으로 흐르는 한강수계의 지방 하천으로 대단히 좋은 물(吉水)입니다. 과거에 이곳은 ‘반궁수(터를 외면하는 물)’형태의 터여서 한강이 범람해 홍수 피해를 입는 곳이었습니다. 그러나 1972년 이수택지개발 계획을 통해 한강에 제방을 쌓았고, 튼실한 방조제 덕분에 한강은 반포동의 땅심을 지속적으로 단단히 다져주었습니다.
이러한 곳을 ‘견토인강, 약토인유(堅土人强, 弱土人柔·땅이 강하면 뛰어난 사람이 나오고, 땅이 약하면 나약한 사람이 나온다)’라 합니다. 게다가 우면산을 중심으로, 대모산, 구룡산, 관악산, 호암산이 펼쳐져 있어 ‘병풍산’ 역할을 해줍니다. ‘병풍산’이 외부의 흉풍과 살기를 막아주므로 반포는 주거에 최적화된 공간입니다. 물과 산이 어우러져 생기가 충만한 삶의 터전이 될 것입니다.
반포동에 위치한 ‘국립중앙도서관’에는 국보 제319-1호 동의보감, 보물 제523호 석보상절 권6·9·13·19, 보물 제1593호 해동여지도 등 소중한 우리의 문화유산을 다량 소장하고 있습니다. 몽마르뜨 공원 아래쪽에 있는 국립중앙도서관은 힘찬 산줄기의 연장 선상에 있으므로 지세(地勢)가 대단히 충만하여 소장한 문화유산이 더욱더 빛을 발할 뿐만 아니라 훌륭한 인재를 양성하는 교육 산실이 될 것입니다.
“훌륭한 인재를 양성하는 교육의 산실”
반포 지역에는 ‘언구비’라는 비들이 세워진 비석거리가 있습다. 조선말인 순조 11년 무렵 사회가 문란한 틈을 타 도둑들이 민가를 수탈하는 일이 빈번했는데, 의협심이 강한 아홉 명의 무명(無名)의 선비가 의병을 조직하여 도둑을 물리치고 양민을 보호했다고 합니다. 마을 주민들이 그 공적을 기리기 위해 아홉 개의 비석을 세웠으나 일제 말에 없어지고 현재 이곳에는 ‘언구비공원’이 남아있습니다. 또 925년 을축년(乙丑年) 대홍수시 잠실리(현재의 잠원동) 주민들이 수해로 집을 잃자 흥동소학교를 세운 부호 김주용 선생이 이곳에 가옥 20채를 지어 도움을 주었다고 전해집니다. 이렇게 반포 지역은 의인들이 배출되는 터입니다.
현재 반포의 일부 지역에서는 재건축을 진행하고 있습니다. 공간의 변화는 사람들의 물질적, 환경적 삶에 큰 영향을 미치므로 재건축 시 풍수지리 해석도 달라집니다. 기존보다 높은 층수로 조망이 확보되고, 월등히 많은 세대를 확보함으로써 북동쪽에서 흘러들어오는 한강의 기운(물=재물)을 흡수해 부를 창출할 수 있는 곳이 될 것입니다. 강하게 치는 물기운은 강인한 인재를 양성하고 배출할 것입니다.
“한강의 기운을 흡수해 부를 창출할 수 있는 곳”
기존보다 강건하고 탄탄한 건물은 바람과 물의 기운을 순화 시켜 장풍(藏風·바람을 갈무리함)과 득수(得水·물을 얻음)를 통해 ‘생기 터’가 되게 합니다. 기존 저층 아파트는 주변 건물이나 우면산을 포함한 병풍산 형태의 주변 산에 의해 기(氣)를 펼 수 없지만, 고층 아파트가 되면 오히려 자연과 하나가 되어 조화로워지며 우면산의 정기를 받아 기세(氣勢)를 펼치게 됩니다.
서초구 최대 규모로, 재건축 단지 중 가장 주목을 받는 반포주공 1단지의 풍수지리적 특성은 어떨까. 반포동은 물형론(物形論)으로 볼 때 주구형(走狗形·개가 달리는 형상)이며, 1주구·2주구·4주구는 개의 가장 중요한 부분인 입에 해당하므로 식록(食祿)과 재록(財祿), 관록(官祿)이 따릅니다. 하지만 너무 큰 욕심을 부리면 물고 있는 것마저 잃을 수 있으니 주의해야 합니다
동작역과 구반포역, 신반포역은 사람들이 드나드는 곳으로 수구(水口)라 합니다. 글자 그대로 물(사람)이 드나드는 곳입니다. 주변에 접근성이 좋은 역이 있어 기존보다 많은 사람이 왕래해 더욱 번영을 누릴 수 있는 곳이 될 것입니다.
다만, 고층 아파트는 강바람과 습한 기운을 많이 받게 되고, 올림픽대로의 차량에 의한 도로살(소음과 차량에서 치는 바람)이 치기 때문에 대로와 접한 곳에는 밀폐형 담장이나 나무를 빽빽이 심어 비보(裨補·부족한 것을 보완하거나 흉한 것을 막음) 해야 합니다.
아파트 단지에 생기를 불어넣고 싶다면, 용맹한 동물상을 세우는 것이 좋습니다. 우면산이 소가 졸고 있는 형상이므로 단지 내에 동물상이 있으면 소가 긴장을 해 깨어 있을 것입니다.
앞으로 반포주공 1단지가 풍수지리적으로 더 좋은 공간이 되기 위해서는 자연과 공생하는 자연 입지적 도시구조로 세워져야 합니다. 청정 환경이 조성될 수 있도록 설계하고, 아파트 동과 생활편의시설은 바람길과 물길을 고려해야 합니다. 무엇보다 정문 출입구의 위치와 드나드는 동선의 원활한 흐름은 아파트 주민들의 건강과 직결되므로 신중히 결정해야 할 것입니다. 아파트 방향은 옥각살(건물 모서리), 요살(동과 동간의 좁은 틈새), 천참살(앞 건물이 가위가 되어 거주하는 건물을 절단함) 등을 고려하고 가능한 지맥에 역행하지 않아야 합니다. 풍수지리적으로 여러 사항을 충분히 고려한 후 재건축을 한다면 반포주공 1단지는 서울시의 새로운 명소가 될 것으로 확신합니다.
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민간주택에까지 분양가상한제가 본격적으로 적용되면서 부동산 시장, 특히 재개발·재건축사업에 미칠 파장을 우려하는 목소리가 큽니다. 분양가상한제가 정확히 무엇인지, 조합원으로서 어떻게 대처해야 하는지, 부동산 전문가 3분을 모시고 자세한 이야기를 나누어보겠습니다.
(이진우, 이하 이) 분양가 상한제는 1977년 분양 상한가로 처음 도입되었습니다. 당시 중동 붐 등으로 인해 시장의 자금 사정이 풍부했고 낮은 주택보급률 등으로 인해 부동산 가격이 급등했는데요, 특히 아파트의 공급이 본격화되면서 시장에 투기적 수요 등으로 인해 분양가에 대한 규제가 필요하게 되었습니다.
(서진형, 이하 서) 하지만 외환위기 이후 부동산 가격이 급락하고 미분양이 급증하자 폐지되었다가 2002년 이후 주택 가격 상승으로 인한 사회적 문제가 이슈화되자 2005년 판교 신도시의 고분양가 및 청약과열을 막기 위해 공공택지에 한해 재도입되어 시행되었죠. 민간택지에는 2007년부터 2015년까지 확대 실시되다가 이후 일부 지역에만 유명무실하게 적용되고 있었습니다.
(정형근, 이하 정) 그러던 2019년 11월, 좀처럼 잡히지 않는 집값을 잡기 위해서 정부가 이 카드를 다시 꺼내 들었습니다. 당시 서울 아파트 매매 가격은 강남 재건축과 신축 단지를 중심으로 점점 상승 폭이 커지고 있는 상황이었는데요, 분양가가 높아지면서 주변 부동산 가격도 덩달아 올라가는 패턴을 막기 위해 도입되었습니다.
(이) 통상적으로 재건축 재개발과 같은 도시정비시업은 분양시장이 살아있고 기존 주택시장도 살아있는 조건이 이루어져야 사업의 속도를 내게 되는데요, 분양시장이 살아 있으면 분양가격도 높아지고 분양률도 좋아 조합원의 입장에서는 사업성이 그만큼 좋아집니다. 그리고 기존 주택시장이 살아있으면 조합원 입장에서 자산에 대한 평가가 그만큼 좋아지기 때문에 사업을 적극적으로 추진하게 됩니다. 하지만 분양가 상한제가 적용되어 일반 분양 수입이 낮아지면 조합원 분담금이 증가할 수밖에 없는 구조라 사업에는 부정적이라 할 수 있습니다.
(서) 재개발·재건축조합은 정비구역 내 진행되는 주택 정비사업의 시행자로서 사업과 관련된 일체의 법률관계를 자신의 책임과 이름으로 계약합니다. 그런데 이런 분양가 규제는 사업시행자의 과도한 사유재산권 침해를 가져올 수 있습니다. 따라서 재건축 재개발 사업의 사업주체들이 사업을 서두르기보다는 정부 정책의 기조가 변화되길 기다릴 것으로 보입니다.
(정) 극단적으로 보면 서울 재개발과 재건축 분양가의 가격 역전현상이 벌어질 수도 있습니다. 한마디로 조합원이 일반분양자보다 돈을 더 내고 집을 갖게 되는 기현상이 벌어지는 상황도 연출될 가능성도 있는 거죠. 따라서 조합원의 재산을 지키기 위한 방법으로 후분양 쪽으로 우회하는 사업지가 늘어날 수도 있고 일반분양을 없애자는 움직임 또는 재건축 자체를 전면 중단하고 기다리는 사업지들도 있을 것으로 보입니다.
(이) 부동산 시장은 수요와 공급이 있는 시장이기 때문에 정부의 과도한 가격 규제는 반드시 시장에 부작용으로 나타납니다. 당장 재건축 재개발과 같은 도시 정비사업의 위축이 불가피하고 신규 공급의 위축으로 일시적으로 수급 불균형이 발생할 수 있습니다. 현재와 같이 집값이 많이 올라있는 상황에서는 분양가 상한제가 적용된다 하더라도 기존 주택 가격의 하락으로 이어지지 않기 때문에 공급 부족으로 인한 가격 상승이 더 우려됩니다.
(서) 하지만 분양가상한제가 시행되면 재건축 단지의 수익성이 떨어져 도시정비사업에 어려움이 발생할 수 있습니다. 낮은 분양가 때문에 인기지역은 분양이 빠르게 이루어지지만, 전매 제한 및 실거주 의무가 있어 비인기지역은 미분양이 속출할 수 있습니다. 또한 건설산업의 위축으로 국가 경제에 악영향을 미칠 수도 있고, 낮은 분양가를 맞추기 위해 자재와 기술을 점점 더 저렴한 것으로 대체하면서 신규주택의 질적인 저하를 가져올 수 있습니다.
(정) 분양가 상한제의 가장 큰 수혜자는 당연히 일반분양 청약 당첨자들입니다. HUG의 분양가 나 시세보다도 훨씬 저렴한 분양가(주변 시세 대비 70~80% 수준)로 분양을 받을 수 있고, 당첨자는 전매가 5~10년까지 제한되고 5년간 실거주 의무도 있는 만큼 투기세력보다는 무주택 실수요자들이 우선권을 얻게 되는 장점이 있습니다.
(이) 하지만 이렇게 분양가 상한제를 피한 상당수 사업지에서 일반 분양가가 조합원 분양가보다 낮은 수준으로 책정이 되면서 여러 불협화음이 나오고 있습니다. 분양가 상한제 적용을 피할 수 없게 된 사업지들의 경우에도 이미 HUG가 실질적으로 분양가 통제를 하고 있었기 때문에 분양가 상한제 적용을 받아도 큰 차이가 없을 것이라 보고 있습니다. 다만 조합의 입장에서 수익을 극대화하기 위해 선분양과 후 분양을 놓고 고심하고 있는 사업지들이 많습니다.
(서) 분양가상한제의 도입을 거부하는 사업지는 결국 분양가 통제로 조합이나 조합원의 이익이 감소하기 때문이고, 그대로 강행하는 사업지는 어차피 현 제도하에서 재건축 재개발을 진행할 수 밖에 없기 때문에 주거환경을 개선하기 위해서 추진하고 있습니다.
(정) 일부 사업지에서는 7월 29일 이전에 입주자 모집공고 승인 신청을 한 뒤 HUG 분양 보증서 유효 기간인 두 달 동안 HUG 분양가와 분양가 상한제 적용 분양가를 비교해 더 유리한 것을 선택하려는 움직임이 있는데요, 오히려 HUG의 분양가보다 분양가 상한제 적용을 적용받는 것이 더 유리하다는 판단을 한 단지는 대표적으로 둔촌주공이 그 예시 단지입니다.
(이) 일반분양 수입이 조합의 사업성을 좌우하기 때문에 조합에 가장 유리한 방법을 선택할 것으로 전망됩니다. 최근 선분양이 아니라 후 분양을 고려하는 사업지들이 늘고 있는 것도 이러한 추세를 보여주는 것입니다. 분양가 상한제에서 분양가격이 택지 감정가와 표준건축비 그리고 가산비를 통해 산정되는데 후 분양을 하게 되면 택지 감정가가 상승해 향후 분양가를 좀더 높이 받을 수 있기 때문입니다.
특히 강남과 같이 공시지가의 상승률이 높은 지역의 경우 후분양을 검토하는 것도 나쁘지 않은 선택이라 할 수 있습니다. 현재와 같은 저금리 상황이 이어진다면 향후 공시지가 상승과 금융비용 등을 비교해서 조합원에게 유리한 조건을 선택하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있습니다.
(서) 사업지에 실거주하는 조합원의 경우에 해당 사업의 지연에 따른 주거계획 수립이 필요합니다. 또 투자용의 경우에는 해당 사업의 지연에 따른 추가 비용 부담에 대한 재검토가 필요하다고 생각됩니다.
(정) 분양가 상한제가 적용되면 HUG의 분양가 통제보다도 5~10% 더 낮은 가격으로 일반분양을 해야만 합니다. 조합원의 경우 일반분양이 바로 수익이고 부담금을 줄이는 것인데 이게 낮아진다면 결국은 그 손실을 만회할 수 있는 방법을 찾아야 할 것입니다. 미래가치가 높은 입지라면 당장의 제도에 억지로 끼워 맞추기보다는 장기적인 관점으로 추진 속도에 맞춰 최대한의 이익을 추구하는 것이 맞는 방법이라 보입니다. 어차피 입지가 좋다면 조합원 부담금이 높아지긴 하겠지만 장기 보유에 따라 그 이상의 시간 이익이 발생할 것이므로 섣부른 매도만 하지 않는다면 손실이 발생하지 않을 것이라 봅니다.
‘완성될 그날이 손꼽아 기다려집니다!’
*해당 인터뷰는 코로나 예방 지침을 준수하여, 안전하게 진행되었습니다.
재개발 · 재건축 사업은 추진부터 입주까지 평균 잡아 10년의 기간이 소요된다고 합니다. 짧은 기간이 아닌 만큼 우여곡절도 많고 한걸음 한걸음 내딛는 일이 쉬운 것은 아닙니다. 지난 6월, 단군 이래 최대의 재개발이라고 일컫는 한남 3구역 (한남3 재정비 촉진구역)은 시공사 선정을 끝마치고, 새롭게 태어나기 위해 분주히 준비 중입니다.
많은 이들의 이목이 집중된 사업장인 만큼 주변 정비 사업지에도 개발의 불씨가 지펴지고, 부동산 가격도 크게 변동하고 있다는데요, 한남 3구역 재개발 사업의 주인공인 조합원 김용회, 오인덕 님을 모시고, 시공사 선정까지의 과정 그리고 그 이후의 이야기를 들어보았습니다.
(김용회(왼쪽), 이하 김) 한남 3구역 조합원 ‘김용회’ 입니다.
(오인덕(오른쪽), 이하 오) 10년 전부터 한남 3구역에 거주 중인 ‘오인덕’ 입니다.
(김) 시공사 선정 총회 끝나자마자 부동산 가격이 약 2억이 올랐어요.(웃음) 시공사로 선정된 현대건설을 찍었던 사람들이 박수치고 좋아하는 것은 당연하지만, 찍지 않은 사람들도 ‘따져보니 괜찮네’라고 말하는 분위기에요. 전반적으로 다들 만족하고 있어요.
(오) 제가 분양권을 팔려고 생각했으면 열심히 시세를 알아봤을 텐데, 거주 목적이 있는 곳이다 보니 가격적인 측면은 사실 잘 모르겠어요. 다만 다른 구역에 비해 가격이 많이 올랐다는 이야기는 들었습니다. 시공사 선정도 완료했으니 앞으로 어떤 아파트가 지어지게 될지 조합원들이 많이 기대하고 있어요.
(김) 투표 날을 떠올리면 아직도 조마조마합니다. 사실 선정 총회가 한차례 취소되었잖아요, 심지어 결전의 날을 앞두고 코로나19로 총회가 또다시 무산될 뻔해서 걱정 많았습니다. 정말 우여곡절이 많았어요.
막판까지 결과를 예측할 수 없는 상황에서 현대건설이 시공사로 선정되는 것을 보고, 그동안의 노력이 보상받는 것 같아 뿌듯했습니다. 사실 시공사를 선정할 때 어떤 것들을 살펴봐야 하는지 잘 모르는 조합원들이 많았어요. 대부분의 사람들은 제안서의 내용을 꼼꼼히 보기보다는 모델하우스(홍보관)를 보고 갈팡질팡하더라고요. 그래서 주변 조합원들이 똑똑한 선택을 할 수 있도록 개인적으로 애를 많이 쓰기도 했습니다.
(오) 제가 1980년대에 압구정 현대아파트에 살았어요. 사는 동안 저도 참 만족하면서 살았고, 그때 주변 사람들도 엄청 부러워하고 했는데, 다시 한번 시공사로 현대건설을 만났다는 것 자체가 그냥 반가웠어요. 현대건설뿐만 아니라 다른 건설사들의 다양한 제안을 비교해 보는 일도 복잡하긴 했지만, 내가 살 집을 위한 일이니까 즐겁더라고요.
(오) 한남 3만의 특색을 살릴 설계적인 측면이죠. 한남 3구역에는 비탈이 심한 구릉이 있어요. 평지를 선호하는 요즘 시대에는 단점으로 비칠 수 있지만, 제가 젊어서 일본 도쿄에 살 때는 평지의 집보다 언덕에 있는 집을 더 알아줬어요. 언덕을 이용해 건축 설계를 잘한다면 평지보다 더 멋있게 나올 수 있다고 생각합니다. 이번 시공 계획을 보니 생각보다 괜찮아서 기대하고 있어요. 이곳의 지형을 이용해 멋진 설계가 나오길 바랍니다.
(김) 시공 시 ‘하자 제로’를 목표로 삼았으면 좋겠습니다. 최근, 한 건설 회사에서 아파트 하자 문제 때문에 몸살을 앓았잖아요 프리미엄 아파트인데도 하자가 어마어마해서. 하자가 있으면 회사 이미지에도 큰 타격을 입고, 조합원들도 건물 가치가 떨어져서 손해를 입게 돼요. 오래 살 건물이니 하자 없는 시공을 위해 노력해 줬으면 합니다.
(김) 시공사 중에서 제안 내용이 좋았습니다. 재정도 튼튼했고요. 사실 한남 3구역은 쪼개지는 지분이 많아서 사업성이 좋은 곳은 아닙니다. 그래도 ‘상가’로 수익성을 보완할 수 있어요. 사람들이 상가를 많이 사지 않는 추세라 공실의 위험성이 있지만, 현대건설에서 상가 미분양에 대한 대책을 구체적으로 제안해 안심할 수 있었습니다.
(오) 먼저 우리나라 굴지의 최고 건설회사라는 브랜드 네임이 있으니까 그걸 믿고 지지한 거죠. 게다가 백화점 입점뿐만 아니라 다른 상가도 신경 쓰겠다고 하는데 그 점도 굉장히 마음에 들었어요. 그리고 이주비를 다른 건설사에 비해 신경을 많이 쓴 것 같았어요. 모든 사람이 다 적절하게 받아 좋은 마음으로 이사해야 하는데, 간혹 이주비를 부족하게 주는 경우가 있더라고요. 부족한 이주비 때문에 빨리 이사를 못 가면, 사업도 자연스럽게 지연될 수밖에 없죠.
(김) 앞으로 ‘디에이치 한남’이 압구정 현대아파트처럼 나를 보여줄 수 있는 브랜드가 되길 바랍니다. 조합원들이 자부심을 느낄 수 있는 공간이 되었으면 좋겠어요. 사는 곳만으로 남들에게 보여지는 나의 가치가 달라 보이니까요.
또 가능하다면 한남동 전체를 현대가 다 수주했으면 하는 마음들도 있구요. 압구정 하면 현대를 떠올리는 것처럼, 한남 하면 현대 ‘디에이치’라고 생각할 수 있도록 말이죠. 제안한 조건들을 잘 지켜 시공한다면 분명, 멋진 공간으로 탄생하리라 생각합니다. 완성될 그날이 정말 기대되네요.
(오) 한남 뉴타운의 다른 구역들도 현대건설에서 시공했으면 좋겠다는 생각이 들었어요. 자식들과 조카들이 4구역에 살고 있거든요. 같은 건설사에서 시공하면 백화점도 같이 이용하고요. 백화점의 오른쪽은 3구역, 왼쪽은 4구역이잖아요. 3구역의 정비가 잘 되어서 4구역을 비롯한 다른 곳들도 완성도 높게 사업이 진행됐으면 좋겠어요.
70년대 무렵의 건설 기술로는 5층도 짓기 힘들어서 일본 회사에 의뢰했었는데, 지금 이렇게 큰 규모의 도시정비 사업을 척척해내는 걸 보니 우리나라의 건설 기술이 참 많이 발전했다고 생각해요. 새시(sash)만 봐도 예전에는 유리창도 잘 안 열렸거든요. 20, 30년 만에 비약적으로 발전한 우리나라의 건설 기술을 보니, 앞으로 더 나은 도시 환경이 만들어질 거라 믿습니다.
재건축 · 재개발 사업 추진 절차는 기본계획 수립을 시작으로 10년 이상에 이르는 대장정이라고 할 수 있습니다.
각 단계별 사업의 과정과 준비 사항들을 알면 마라톤과도 같은 기나긴 여정을 조금 더 빠르고 안전하게 헤쳐 나갈 수 있을 것 입니다. 재건축 · 재개발 사업 절차의 첫 번째 단추라고 할 수 있는 기본 계획을 시작으로 사업 준비 단계의 프로세스를 꼼꼼하게 체크해보겠습니다.
종합적이고 기본적인 도시계획이 먼저 수립된 후 재건축 · 재개발 · 주거 환경 정비사업 상세 계획이 수립됩니다.
정비사업의 기본 방향과 목표 및 계획기간, 정비예정구역의 범위, 주거지 정비 및 관리 방향 등 기본계획안을 수립합니다.
안전진단 단계는 공동주택 재건축사업에 한하여 이루어집니다. 재개발 사업지에서는 해당하지 않습니다.
통상 공동주택단지의 주민들의 요청으로 안전진단이 이루어 지고 있으며, 이 경우 해당 공동주택단지의 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1이상 동의를 얻어 안전진단을 요청/실행하고 있습니다.
안전진단의 절차를 살펴보면 크게 안전진단, 그 이후 결과에 대한 적정성 검토 2단계로 이루어지고 있습니다. ‘1차 안전진단(예비 안전진단)’ 은 주민의 요청으로 안전진단 시행 시, 현지조사를 통해 건축물의 구조 안정성, 건축마감, 설비 노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사합니다. ‘적정성 검토(정밀 안전진단)’ 는 안전진단 실시가 결정이 되면 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에게 의뢰를 요청하고 구조 안정성과 주거환경을 중점으로 안전진단을 실시합니다.
<안전진단 제외 대상이 되는 경우>
– 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 경우
– 구조 안정상 사용 금지가 필요하다고 시장, 군수가 인정하는 경우
– 노후, 불량 건축물 수 기준 충족 시 잔여 건축물
– 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 주택단지의 건축물
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수는 해당 지역의 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량 건축물이 밀집하는 등 요건에 해당하는 구역에 대해 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있습니다.
<정비구역지정의 요건>
– 노후, 불량건축물의 수가 전체 건축물의 수 2/3이상이 되는 경우
– 최저고도지구의 토지면적이 전체 토지의 50% 초과, 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥 면적 합계의 2/3 이상이 되는 경우
– 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
– 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역
– 고도이용과 건축물의 복합 개발을 통한 주택건설, 공급이 필요한 지역
| 서울시의 경우, 구역의 전체 필지 중 *과소필지가 40% 이상, *주택접도율 40% 이하, *호수밀도가 60 이상 지역에 한하여 정비구역 지정 요건을 규정하고 있습니다. *과소필지 : 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 90제곱미터 이하의 토지 *주택접도율 : 폭4M 이상 도로에 접한 주택의 비율 *호수밀도 : 1ha(10,000제곱미터) 안에 있는 건축물의 총 도수 |
국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』이 매주 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.
가로주택정비사업 관심 多
여의도 재건축 대상 아파트 진행 상황
신탁재산 부동산 납세규정 강화
기존 재건축∙재개발 사업이 각종 규제로 인해 진행에 어려움을 겪으면서 가로주택정비사업이 관심을 받고 있습니다.
정비구역 지정 및 정밀안전진단 등의 과정이 생략된 3~4년의 빠른 진행 속도와 건축규제 완화, HUG 기금 보증 그리고 이주비 지원 등 정책적 지원을 받을 수 있다는 점이 관심의 이유입니다. 하지만, 소규모 정비 사업 인지라 도심 개량의 기능이 다소 떨어진다는 점과 소량 공급되는 신규 가구가 주택 공급 안정화에는 못 미친다는 의견도 있습니다. 읽으러가기
서울시에 의하면 가로주택정비사업의 신청 수는 해마다 증가 중이며 사업성이 좋은 강남권을 중심으로 이루어지고 있다고 업계는 밝혔습니다. 읽으러가기
여의도 재건축 대상 아파트 몇 곳이 재건축 추진에 어려움을 겪고 있습니다.
주변 공인중개업소에 따르면, 삼부 아파트의 경우 상업지역 동 소유주들의 형평성 문제 제기로 조합설립 신청이 어려울 것으로 보이며 미성 아파트와 목화아파트, 그리고 대교 아파트 역시 동 별 갈등으로 인해 조합설립 신청에 차질을 겪는 중입니다.
광장 아파트는 신탁 방식을 통해 조합 설립은 완료했으나 3∙5~11동 분리 재건축에 대한 사업시행자지정 취소 처분을 받은 상태입니다. 읽으러가기 최종심에서도 동일한 판결이 날 경우 조합설립부터 다시 시작해야 하지만 전문가들은 합의를 통해 신탁사가 1·2동까지 추가 위탁을 받아 사업시행자가 되면 문제가 없을 것이라고 판단했습니다. 읽으러가기
현재까지 시범 아파트만 조합 설립 완료로 2년 실거주 의무를 확실하게 피한 상태입니다. 주변 관계자들은 나머지 재건축 대상 아파트들은 2년 실거주 의무를 피하지 못할 것이라고 내다봤습니다.
정부가 신탁재산으로 묶인 부동산에 대한 납세 규정을 강화하기로 했습니다. 앞으로 재건축 단지의 수분양자가 부동산 소유권이전등기 신청 시, 전 조합원의 납세증명서를 필수로 제출해야 하며 본 지방세징수법 개정안은 통과 시 내년 1월부터 시행될 전망입니다.
해당 개정안은 신탁 재건축과 일반 재건축에 모두 적용될 예정입니다. 따로 수탁자를 구분하지 않았을뿐더러 보통 재건축 사업장에서 사업 진행 시 조합원의 자산을 사업 진행부인 조합에 신탁하고 있어 일반 재건축도 적용받게 된 것입니다.
신탁 및 정비업계는 조합원 수만큼의 많은 신탁재산에 대한 납세증명서 발급해야 한다는 점과 조합원 중 일부가 재산세를 미납부 했을 경우 수분양자의 소유권이전 등기가 불가능한 점, 그리고 온라인 발급이 불가능한 점도 개정안의 문제라고 지적했습니다. 이에 행안부 관계자는 온라인 발급 가능, 시행일 연기 등 문제점을 개선하는 방안을 모색 중이라고 밝혔습니다. 읽으러가기
6.17 부동산 대책부터 7.10 부동산 대책, 8.4 부동산 대책까지, 정부의 연이은 발표에 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 새로운 정책이 나올 때마다 궁금증은 커질 수밖에 없는데요, 앞으로 팩트체크 시리즈를 통해 궁금증을 하나하나 해결해보도록 하겠습니다. 오늘은 첫 번째로 헷갈리기 쉬운 부동산 정책들입니다.
Check① 투기를 막으려는 6.17 부동산 대책
Check② 다주택자에 대한 세제를 강화하는 7.10 부동산 대책
Check③ 주택 공급 늘려 집값 잡으려는 8.4 부동산 대책
Q. 분양가 상한제가 적용되는 아파트 입주자의 경우 5년 거주 의무가 도입된다고 합니다. 거주 의무에 조합원도 해당되나요?
– 아니오. 재건축·재개발 조합원은 제외한 일반 분양자에게 5년 거주 의무가 부여됩니다. 그동안 정부는 민간 주택에는 거주 의무를 적용하지 않았지만, 시세보다 저렴한 분양가상한제 적용주택에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 이를 실시한다고 합니다. 거주 의무는 내년 2월부터 시행될 예정이며, 어길 경우 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 벌금이 부과됩니다.
Q. 양도소득 세제상 주택 수에 일반 분양권도 포함한다는데, 정말인가요?
– 네. 기존에 주택 수를 계산할 때는 조합원 입주권만 포함하고 일반 분양권은 포함하지 않았습니다. 하지만 대출·청약 제도에서는 두 권리를 동일하게 주택 수에 포함하고 있다는 점을 고려해 양도소득 세제 상에도 같은 기준을 도입해 과세 형평성을 맞춘다고 합니다. 해당 정책은 내년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
Q. 재건축 사업으로 거주하던 주택에서 퇴거하고 신규 주택을 구입했습니다. 이후 재건축된 주택에 입주할 경우 취득세를 2주택으로 계산해야 하나요?
– 아니오. 일시적 2주택에 해당하므로 1주택 세율이 적용됩니다. 재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 구입한 점이 인정되기 때문입니다. 단, 재건축된 주택에 입주하고 3년 이내에 신규 주택을 처분해야 합니다.
Q. 투기 과열 지구에서 조합원 분양신청을 하려면, 2년 거주 요건이 충족되어야 한다고 들었습니다. 이미 조합원 자격을 받은 사람도 해당되나요?
– 아니오. 이미 조합원 지위를 얻은 사람들에게는 적용되지 않습니다. 2년 거주 요건을 채우지 못한 경우 입주권은 받을 수 없으며, 감정평가에 따라 재산을 보상받게 됩니다. 2년의 기산 시점은 현재 소유한 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지로 연속해 거주할 필요는 없으며, 전체 거주 기간을 합해 2년 이상이면 가능합니다. 거주 요건은 법 개정 후 조합설립 인가를 신청하는 사업부터 적용됩니다.
Q. 재건축 안전진단을 강화 대책이 사업장에 어떤 영향을 미칠까요? 재건축 기간이 지연될까 걱정입니다.
– 안전진단 기관 선정 주체 변경과 부실 안전진단 기관 제재 강화 방안은 연말 법 개정을 거쳐 내년 상반기 시행할 예정이므로, 사업 기간 지연 여부를 판단하기엔 이른 것 같습니다. 다만, 이번 대책으로 사업의 투명성과 안전성이 높아질 것으로 여겨지며, 현장 조사 강화와 자문위원회 공정성 제고 등 평가 방법의 개선 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행합니다.
– 안전진단 기관이 독립적인 업무를 수행할 수 있도록, 1차 안전진단의 기관 선정 및 관리 주체를 현행 관할 시·군·구에서 시·도로 변경하고 2차 안전진단 의뢰 주체도 시·군·구에서 시·도로 바꾼다고 합니다.
– 또한, 안전진단 보고서를 부실하게 작성하면 과태료(2천만 원)를 부과하고, 허위·부실 작성 적발 시 해당 기관의 입찰을 1년간 제한합니다. 앞으로 2차 안전진단 기관이 현장에서 철근 부식도·외벽 마감 상태 등 정성적 지표에 대해 직접 검증하도록 의무화하는 등 재건축 사업의 안정성을 확보하게 됩니다.
| 참고 사이트 국토교통부(www.molit.go.kr), 행정안전부(www.mois.go.kr) |
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최근 한 설문조사에 따르면 아파트를 선택하는 기준을 묻는 질문에 모든 연령층에서 ‘브랜드 이미지’를 1순위로 꼽았습니다. 주택 가치는 물론 삶의 질에도 영향을 미치는 아파트 브랜드에 주목하는 이유를 살펴보겠습니다.
초기의 아파트는 마포 아파트, 충정 아파트, 동대문 아파트처럼 지역명을 사용했습니다. 본격적인 변화가 생긴 것은 1975년 ‘압구정 현대아파트’가 탄생하면서부터입니다. 현대건설은 처음으로 건설사 명을 아파트 이름에 넣었는데요, 그 후로 대우 · 한양 · 쌍용 등 건설사 명이 아파트 이름에 등장합니다. 이를 브랜드 아파트 1.0 시대라고 합니다.
우리에게 익숙한 아파트 브랜드는 1990년대 후반에 등장합니다. IMF로 침체되어 있던 주택경기가 점점 활성화되고 소득 양극화로 고급 아파트에 대한 수요가 생기면서 대형 건설사들은 경쟁에서 우위를 점하기 위해 브랜드를 개발하기 시작합니다.
롯데캐슬 · 래미안 · e편한세상 · 아이파크 · 자이 · 푸르지오 · 힐스테이트 등의 브랜드가 론칭합니다. 브랜드 아파트 2.0시대가 열린 것입니다. 당시 아파트 브랜드는 저마다 차별화에 노력했습니다. 톱스타를 TV CF에 등장시켰고 아파트를 상징하는 고유한 심볼을 만들거나, 친환경을 제1의 주거 가치로 제시하는 등 각기 다양한 방식으로 브랜드를 알렸습니다.
2006년에 등장한 현대건설의 힐스테이트는 고급 주거 단지를 뜻하는 ‘Hill’과 높은 지위와 위엄을 뜻하는 ‘State’가 합쳐 탄생한 브랜드입니다. 대표 단지인 서울숲 힐스테이트는 세련된 외관, 핵심 교통 요지라는 조건과 더불어 힐스테이트라는 브랜드 파워 덕으로 주목을 끌었고, 힐스테이트는 단기간에 브랜드 아파트의 선두에 올라서게 되었습니다.
2010년대에 들어서면서 사람들은 삶의 질을 중요시했습니다. 웰빙, 웰니스가 하나의 트렌드로 떠오르면서 아파트 역시, 삶의 질을 높여줄 최고급 아파트가 주목받았습니다. 차별화를 위해 아파트 이름에 별칭을 붙이는 펫네임이 유행했습니다습니다. 브랜드 아파트 3.0 시대의 시작입니다.
그러나 단순히 네이밍을 달리하는 것만으로는 브랜드 차별화가 쉽지 않았습니다. 이에 2013년부터 건설사들은 최상위 고객을 위한 프리미엄 브랜드를 연이어 내놓았습니다. 현대건설의 디에이치(THE H), 대림산업의 아크로(ACRO), 대우건설의 푸르지오 써밋(PRUGIO SUMMIT), 롯데 르엘(LE-EL), 한화건설의 포레나(FORENA) 등 다양한 프리미엄 브랜드가 등장합니다.
프리미엄 브랜드 아파트는 독보적인 네임밸류를 확보하기 위해 건설사 이름을 전면에 내세우지 않습니다. 현대자동차가 제네시스를 독자적인 브랜드로 키운 것처럼 말입니다. 프리미엄 브랜드를 내세운 만큼 실속도 프리미엄 급으로 다졌습니다. 교통의 요지, 탁월한 조망권, 고급 자재와 뛰어난 설계 외에 특화된 커뮤니티 서비스를 제공하고 IOT, 인공지능 등 최첨단 스마트 기술을 접목해 놓았습니다.
무엇보다도 최고급 이미지를 지키기 위해 브랜드 적용 기준도 까다롭게 정해놓고 있습니다. 대표적인 예로 현대건설의 디에이치(THE H)를 들 수 있습니다. 디에이치는 엄격한 기준에 의해서 브랜드를 적용할 수 있는 위치를 정해 놓았습니다. 강남과 한강 변 일부, 그중에서도 엄격한 심사를 거친 곳에만 선별적으로 적용되는 식입니다.
조합원들은 오랫동안 생활의 터전이었던 지역에 대한 애정이 크고, 새로 지어지게 될 집에 대한 기대감이 높습니다. 내 집처럼 지어줄 수 있는 믿을 수 있는 시공사를 찾아, 가장 좋은 브랜드의 아파트를 짓고 싶은 건 당연합니다.
도시정비사업에서 브랜드는 중요한 평가 기준으로 자리 잡은 지 오래입니다. 프리미엄 브랜드로 시공할 시 일반분양가가 올라 가치가 높아지고, 향후에 집값 상승을 기대할 수 있기 때문입니다. 일례로 작년 8월에 입주를 시작한 `디에이치 아너힐즈`는 입주 당시 84m2 분양가가 14억 4900만 원~ 14억 6800만 원이었으나 최근에는 약 30억 원 수준에서 거래되고 있습니다.
프리미엄 브랜드에 대한 조합원들의 니즈를 잘 보여주는 사례가 있습니다. 바로 준 강남권으로 주목받고 있는 흑석 뉴타운 내 ‘흑석 9구역’의 사례입니다. 이곳은 중앙대학교 주변 9만 4000m2를 재개발하는 사업이 진행될 예정이며 지리적으로 강남에 인접해있고, 한강 조망이 가능해 강남 4구로 불리기도 하는데요.
지난 8월 흑석 9구역 재개발 조합은 시공사에게 계약을 해지하는 내용의 통지서를 전달했습니다. 시공사는 서울시의 고층 제한에 걸려 사업 인허가를 받지 못한 상황이었는데요, 이에 대한 협상 조건으로 조합은 시공사의 프리미엄 브랜드를 적용하자는 안을 제시했지만, 시공사는 공사비 상승을 이유로 난색을 표하였고 결국 계약이 해지되었습니다.
흑석 9구역 사례에서 잘 드러나듯, 앞으로 향후 가치가 보장된 재개발·재건축 사업지에서는 이를 극대화하기 위해, 프리미엄 브랜드를 유치하고자 조합과 시공사들이 더욱 활발히 움직일 것으로 예상됩니다.
프리미엄 브랜드라 할지라도 시공사를 선정할 때는 다른 조건들 역시 잘 확인해야 합니다. 원활한 사업 진행을 위한 안정적인 자금력은 필수이며, 마감재, 평면 설계, 최첨단 IOT 기술과 같은 시공 능력과 특화 기술 등도 꼼꼼히 체크해야 합니다.
어떤 시공사를 선택할지 고민된다면, 최근 주목을 받은 도시정비사업의 시공사 선정 결과를 참고하는 것도 방법입니다. 얼마 전 시공사 선정을 마친 한남3 구역 재개발 사업이 좋은 사례가 될 수 있습니다.
이곳은 단군 이래 최대의 재개발 사업으로, 사업비만 약 7조 원에 이르는 등, 상징성 있는 곳인 만큼 각 건설사들이 내세우는 프리미엄 브랜드들이 마지막까지 각축을 벌인 곳입니다. 결과적으로 현대건설의 디에이치(THE H) 브랜드가 한강 변 랜드마크로 자리 잡게 되었습니다. 주택 사업에서 쌓아온 경험과 기술력, 탄탄한 자금력 그리고 프리미엄 브랜드 디에이치의 브랜드 파워가 만들어낸 결과라 할 수 있습니다.
전문가들은 시장에서 프리미엄 브랜드 아파트의 인기가 한동안 지속할 것으로 예측합니다. 아파트 브랜드는 나의 가치를 보여줄 수 있는 수단이자 삶의 질을 나타내는 척도가 되었기 때문입니다. 오늘날 사람들에게 아파트는 ‘사는(LIVE) 곳과 더불어 사는(BUY) 곳’입니다. 이에 프리미엄 브랜드 아파트의 전성시대는 앞으로도 계속될 것입니다.
재건축, 재개발 사업 과정 중 조합원이 납부해야 하는 재산세는 도시정비사업 시행 단계에 따라 과세 방식이 달라지므로 납부 방법을 제대로 알고 있어야 합니다.
‘재산세’란 일정한 재산에 부과되는 세금을 뜻합니다. 여기에서 일정한 재산이라 함은 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 모두 포함하며, 재산세는 국세가 아닌 지방세라서 구청이나 군청에서 관리합니다.
‘조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 속합니다. 단, 아직은 건물이 없는 상태이기 때문에 토지분에 대한 재산만 부과됩니다. 조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다는 점 또한 중요합니다.
재산세는 6월 1일을 기점으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부하는 것이 일반적입니다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지에 대한 재산세를 납부합니다. 단, 해당 연도의 부과 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액이 부과될 수도 있습니다. 재산세와 관련된 법의 자세한 사항은 지방세법 제9장 재산세 부분을 통해 확인할 수 있습니다.국가법령정보센터 바로가기
조합원의 경우 재개발, 재건축 사업 시행 단계에 따라 납부방법이 달라집니다. 관리처분계획인가 이전의 경우 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 상태이므로 토지/건물에 대해 재산세가 각각 부가됩니다.
관리처분계획인가 승인 이후 기존 건물 멸실 이후는 기존 건물 부분에 따른 세금은 없어지고 토지분에 대해서만 재산세가 매년 9월에 부과됩니다. 따라서 기존 주택 철거 완료 이후 조합원은 철거완료 신고를 반드시 해야 합니다. 철거 완료 미신고 시에는 조합원에게 기존 주택을 포함한 재산세가 부과되기 때문입니다. 철거 완료 신고를 하지 않은 경우에는 주택 재산세로 해당하여 7월과 9월에 나누어 납부됩니다.
| 구분 | 납기 | 비고 | |
| 토지 | 매년 9.16 ~ 9.30까지 | ||
| 건축물 | 매년 7.16 ~ 7.31까지 | ||
| 주택 | 제 1기분 | 매년 7.16 ~ 7.31까지 | 세액 20만원 이하인 경우, 1개월을 7월에 일시 납부 |
| 제 2기분 | 매년 9.16 ~ 9.30까지 | 세액 20만원 이상인 경우, 7월과 9월에 절반씩 납부 |
|
| 구분 | 과세표준 | 세율 |
| 주택 | 6천만원 이하 | 0.10% |
| 6천만원 초과~ 1억5천만원 이하 | 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15% | |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 19만 5천원 + 1억 5천만원 초과 금액의 0.25% |
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| 3억원 초과 | 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% | |
| 별장은 세율 4% | ||
재산 세액 = 과세표준(주택공시가격*공정시장 가액 비율) * 재산세율(0.1~0.4%)
재산세율은 지방 세법에서 규정하는 내용에 따르며, 주택공시가격과 공정시장 가액 비율을 곱한 과세표준을 활용해 계산합니다. 이때 재산세의 시가표준액이라 함은 재산세의 과세기준이 되는 금액을 말합니다.
재산세를 계산하려면 가장 먼저 주택공시가격을 파악하는 것이 중요합니다. 주택공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미 사이트’에 접속해 주택의 주소를 입력하면 공시가격을 열람할 수 있습니다.알리미사이트 바로가기 재산세 계산의 가장 기본이 되는 주택공시가격은 공정시장 가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구할 수 있기에 더욱 중요합니다. 여기서 계산된 과세표준에 따라 세율을 적용하면 납부해야 할 재산세액이 산출할 수 있습니다.
Q. 2021 재산세, 2020 대비 뭐가 달라졌을까요?
– 정부는 지방세법 개정을 통해 2021년부터 2023년까지 한시적으로 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 인하했습니다. 이는 ‘부동산 공시가격 현실화’에 따른 세부담을 완화하고 서민들의 주거안정을 지원하기 위한 것으로 가구당 최대 18만원의 재산세 감면이 예상됩니다.
하지만 아파트의 실제 시세가 매년 상승할 경우, 공시가격 현실화와 맞물리면서 실질적인 재산세 감면 폭은 더 적어질 수도 있습니다.
Q. 재산세 분할납부 할 수 있나요?
– 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 납세자의 경우, 재산세 납부기한까지 분할 납부 신청서를 제출하면 납부할 세액의 일부를 납부 기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할납부 할 수 있습니다. 납부할 재산세액이 500만 원 이하인 경우에는 250만 원을 초과하는 금액을, 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 50%를 분할 납부할 수 있습니다.
분할납부 신청은 해당 지역 세정과, 모바일(위택스앱), 위택스 홈페이지를 통해 가능합니다. 전자 고지 및 자동이체로 세액공제를 받을 경우에는 분납이 불가능하지만, 세액공제 금액을 환원할 경우에는 분납이 가능합니다.
Q. 재산세 고지서를 받지 못했어요. 어디서 확인할 수 있나요?
– 재산세 고지서는 위택스에서 확인할 수 있습니다.위택스 바로가기 이때, 공인인증서를 사용하여 회원가입 및 로그인이 필요합니다. 회원가입 및 로그인을 한 후, 납부하기>지방세 탭을 통해서 본인의 지방세 내역을 확인할 수 있습니다. 재건축, 재개발로 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다.
Q. 납부기한을 경과했어요. 혹시 가산금이 얼마나 부과될까요?
– 납부기한 경과 시 최초 1개월은 3%의 일반가산금이 징수되며 그 이후에는 본세(도시지역분 포함)가 30만 원 이상일 경우 매월 0.75%(최대60개월)의 중가산금이 부과됩니다. 중가산금을 가산하여 징수하는 기간은 60개월을 초과할 수 없으며, 체납된 납세 고지서별 세액이 30만 원 미만일 경우에는 적용되지 않습니다. 납부기한 경과에 대한 가산금은 지방세징수법 제30조와 제31조에 의거하여 부과되며 국가와 지방자체단체에 대해서는 가산금이 징수되지 않습니다.
전국의 주택 재건축, 재개발 조합원들과
정비사업에 관심있는 모든 사람들의
합리적인 의사결정을 돕기위해 탄생한
국내 최초 고품격 정비사업 매거진
대한민국 건설명가 현대건설이 함께하는 『매거진H』
정비사업의 모든 것을 발빠르게 전달해드립니다.
『매거진H』가 성공적인 재건축, 재개발 사업을 위한
구독자 여러분의 길잡이가 되길 기대합니다.
![[용어정리ZIP] 분담금? 부담금? 올바른 뜻과 계산법](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/09/메인썸네일_용어정리ZIP_분담금.png)
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![[도시정비사업 A to Z] 재건축·재개발사업 추진 절차 – 1단계 사업준비](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/10/지식백서_도시정비A-to-Z_한눈에보는-재개발-재건축-업무-추친-절차_2탄_썸네일.png)
![[팩트체크] 2020 부동산 정책 Q&A](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/09/웹사이트_썸네일_인사이트_0924_팩트체크.png)
![[내일은 임장왕] 1화 – 서울 반포 옆 금석, 흑석뉴타운 편](https://www.magazineh.com/wp-content/uploads/2020/10/매거진H_인사이트_내일은-임장왕_1화-흑석뉴타운.jpg)
