국내 최초 고품격 도시정비 매거진 『매거진H』이 매주 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

2년 실거주 의무 피하고자 서울 일부 지역 재건축 조합 설립 가속화

분양가 상한제 시행이 재건축∙재개발 사업에 미치는 영향

1. 2년 실거주 의무로 인해 조합들이 바삐 움직이고 있다!

6∙17 부동산 안정화 대책에 따라 수도권 투기과열 지구의 재건축 조합원은, 분양 신청 전 2년 이상을 실제로 거주한 경우에만 분양을 신청할 수 있게 되었습니다. 하지만 재건축 조합원의 2년 실거주 의무 요건은 20년 12월로 예정된 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정 이후에 조합 설립인가를 신청한 재건축 사업지역부터 적용됩니다. _{읽으러가기}

즉, 해당 법 개정 이전에 설립한 조합은 2년을 반드시 실거주 하지 않아도 분양을 신청할 수 있는 것입니다. 이에 따라 서울 주요 지역 곳곳에서는 올해가 가기 전에 재건축 조합 설립과 재건축 사업을 빠르게 진행하려는 움직임을 보이고 있습니다.

가장 눈에 띄는 지역은 노원구 상계동 주공아파트 단지입니다. 최근 상계주공 6단지는 예비안전진단을 D 등급으로 통과했습니다. 이를 발판 삼아 인근 단지도 빠르게 재건축을 추진하자는 분위기가 조성되고 있습니다. _{읽으러가기}

서울 마포구와 양천구 일대의 아파트들도 마찬가지입니다. 서울 마포구 성산동에 위치한 성산시영은 1차 안전진단을 통과했고, 마포 현대 아파트는 현재 예비안전진단을 앞두고 있습니다. 서울 양천구 목동 6단지 등은 정밀안전진단을 통과하고 조합 설립을 준비하고 있습니다.

2. 분양가 상한제는 재건축 재개발 사업에 어떤 영향을 미칠까?

7월 29일부터 적용된 민간택지 분양가 상한제가 서울 재건축∙재개발 사업에도 영향을 미치고 있습니다. 분상제가 적용되면 아파트 분양가는 기존 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사 기준이 적용된 분양가보다 약 5%~10% 가량 더 낮아집니다. _{읽으러가기}

집값 상승 선도 지역으로 꼽힌 서울 18개 구 309개동과 경기 3개 시 13개동 등, 총 322개동의 재건축 아파트는 분양가 상한제가 적용됩니다. 이 경우 분양가 하락으로 인한 조합의 분양수입액이 감소하고 수익성이 약화될 가능성이 있습니다. 이러한 분양가 상한제 적용을 두고 재건축∙재개발 사업장을 크게 두가지 움직임을 보이고 있습니다. 서두르거나 혹은 미루거나 입니다. _{읽으러가기}

부동산 업계에 따르면 분양가 상한제의 본격적인 적용을 피하기 위해 7월 초까지 입주자 모집 공고 신청과 분양을 서두른 곳이 많았습니다. 반면, 8월 이후에는 시간을 두고 지켜보자는 움직임이 많았습니다. 분상제를 둘러싼 조합 내부의 의견이 합의되지 않아 정비사업이 지연되는 경우도 다수였습니다.

실제로 8월에 서울 아파트 분양시장이 한차례 몰린 이후, 9월의 경우에는 다소 한가한 모습입니다. 9월은 전형적인 가을 성수기인 점을 고려했을 때, 분양 물량의 가시적인 감소는 분상제의 영향이 크게 작용했다고 볼 수 있습니다. _{읽으러가기}

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공공참여형 고밀재건축에 대한 정부와 민간 입장 차이

최근 재건축∙재개발 단지들이 속도를 내는 이유

자율주택정비사업 활성화를 위한 업무 협약 추진

1. 공공 참여형 고밀 재건축에 대한 정부와 민간 입장 차이

공공참여형 고밀 재건축에 대한 정부와 민간의 입장 차이가 명확합니다.

• ‘공공 참여형 고밀 재건축’ 이란?
  정부가 서울권역 내에 필요한 주택을 실수요자들에게 집중적으로 공급하기 위해 8.4 부동산 시장 대책의 일환으로 발표. _{읽으러가기} 재건축 단지가 기부채납하면 도시 규제를 완화해 기존 논의된 세대 수보다 2배 이상 규모로 최대 50층 높이까지 허가하는 계획. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여해 사업을 지원하고 관리.

정부가 발표한 공공 재건축은 재건축 활성화를 목표로, ①용적률 300~500% 완화, ②층수를 최고 50층으로 허가하며 ③대신 늘어난 용적률의 50~70%를 공공 기부채납으로 환수한다는 내용입니다. _{읽으러가기} 재개발 사업을 신속하게 진행할 수 있고 공공주택의 고급화를 꾀할 수 있어 장점이라고 강조합니다. 현재까지 공공 참여형 고밀 재건축 사업에 참여 의사를 밝히지 않은 서울지역 재건축 조합들의 의견은 조금 다릅니다. 기존 재건축 추진 조합원들에게는 수익성이 떨어지는 사업이라는 입장입니다. _{읽으러가기}
부동산 업계는 민간 아파트의 자산가치 하락 등 불안요소가 존재하고 공공재개발로 조합이 얻을 수 있는 이득이 정확하지 않은 상황이라고 현황을 분석했습니다. _{읽으러가기}

2. 최근 재건축∙재개발 단지들이 속도를 내는 이유

최근 서울 각지의 재건축∙재개발 조합들이 정비 사업에 속도를 내고 있습니다. 업계에 따르면, 압구정 4구역과 5구역은 조합 설립 동의율이 75%가 넘는 등 연내 재건축 조합 설립을 앞두고 있고 1,2,3구역 또한 조합 설립을 추진하고 있습니다. _{읽으러가기} 재개발 사업인가 시행 직전을 앞둔 은평구 불광 5구역과 동작구 흑석 11구역에서는 사업시행계획서 의결을 위한 임시 총회를 열었습니다.

안전진단을 받은 재건축 추진 단지 내 조합이 사업 진행을 서두르는 이유는 크게 2가지입니다. 우선, 20년 12월 ‘도시 및 주거환경법’ 개정 이후 설립된 재건축 조합은 ①2년 실거주 의무 규제가 적용 되기 때문입니다. _{읽으러가기}
또한, 오는 9월 24일부터 적용되는 ②재개발 아파트 임대주택 건설 비율 상한선 상향 적용 규제도 재개발 사업의 촉진제가 됐습니다. _{읽으러가기}

최근 한남2구역 재개발조합은 코로나19 재확산 방지 차원에서 연기해온 임시 총회를 열었습니다. 전문가들은 임대주택 비율이 달라지게 될 경우 사업성 검토 자체를 다시 해야 하기 때문에 재개발 조합에서는 사업 추진에 더더욱 속도를 내는 상황이라고 분석했습니다.

3. 자율주택정비사업 활성화를 위한 업무 협약 추진

자율주택정비사업 활성화를 위해 LH, 한국감정원, 대한주택건설협회, 대한건축사협회, 대한건축학회 등 5개 기관이 업무협약을 체결하였습니다. _{읽으러가기}

•  ‘자율주택정비사업’ 이란?
  노후화한 저층 주거지역에서 2인 이상의 소유자들이 주민합의체를 구성해 주택을 개량, 건설하는 소규모 재생사업. 노후∙불량 건축물의 수 및 기존 주택의 수(단톡주택 10호 미만, 다세대-연립주택 20세대 미만, 단독주택과 다세대-연립주택 20세대 미만)에 한해 사업 추진 가능.

LH는 자율주택정비사업의 활성화를 목표로 공동사업시행 등 총괄 관리를 맡고, 각 기관은 통합지원센터 운영, 우수 건설업체/건축사 추천, 관련 조사ㆍ연구, 홍보ㆍ교육 등의 업무를 상호 협력할 예정입니다. _{읽으러가기}

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도시재생사업지, 공공재개발 참여할 수 있을까?

온라인 의결로 도시정비사업 진행이 가능해진다!

공공재개발 사업지 공모 시작… 유력한 시범 사업지는 어디?

1. 도시재생사업지, 공공재개발 참여할 수 있을까?

서울 지역 내 도시재생사업지(창신∙숭인 지역) 주민들의 공공재개발 참여의사에 서울시가 확고한 반대 입장을 보였습니다.

• ‘도시재생사업’ 이란?
  2013년 본격 시작되었으며, 완전 철거가 아닌 개선과 보존을 기반으로 한 도시정비 사업. 현재 ‘도시재생 뉴딜’로 확대되어 운영 중인 도시정비 사업.

도시재생사업지인 창신∙숭인 지역 주민들은 공공재개발 사업 참여를 위한 동의서를 작성 및 배포 중입니다. 5년 간 도시재생 사업이 진행되었지만 거주자 측면에서 크게 변화된 점이 없어 _{읽으러가기} 전면적인 생활환경 개선이 가능한 공공재개발 추진을 원한다는 것입니다.

서울시와 정부는 개정된 도정법에 따라 ‘도시재생 활성화 지역이 아닌 지역’만 공공재개발 사업에 참여할 수 있다는 입장입니다. 정비업계는 현재 도시재생이 진행 중인 사업지를 공공재개발로 변경하면 예산 낭비 논란이 불거져 나올 수 있는 한편, 해당 주민들의 의견을 배제하고 재생사업을 강행할 경우 과도한 행정조치라는 이의가 제기될 수 있는 상황이라고 분석하고 있습니다. _{읽으러가기} 전문가들은 두 사업을 연계할 수 있는 방안을 고려해야 한다고 권장하고 있습니다. _{읽으러가기}

2. 온라인 의결로 도시정비사업 진행이 가능해진다!

도시 및 주거환경정비법(도정법)이 일부 개정법률안에 대해 지난 9월 10일부터 입법예고 절차에 들어갔습니다. 지속되는 코로나19로 인한 국가재난상황에 맞춰 변경된 내용이 해당 개정안의 핵심입니다.

첫째, 국가 재난 상황에서 정비사업 조합의 온라인 총회를 일반 총회와 동일한 효력으로 인정됩니다. _{읽으러가기} 둘째, 6∙17 부동산 대책의 후속 조치로 실거주 2년 의무 관련 조항 등이 포함됩니다. _{읽으러가기}  국토부 관계자는 해당 개정안은 법률 절차 등을 고려해 보았을 때 내년 1~2월쯤 시행될 수 있을 것으로 예상했습니다.

3. 공공재개발 사업지 공모 시작… 유력한 시범 사업지는 어디?

공공재개발 사업지 공모가 시작되었습니다. _{읽으러가기} 공모에 앞서 국토부와 서울시는 사전의향서를 제출한 구역에 한해 시범 사업지로 우선 검토하겠다고 밝혔습니다. 현재까지 흑석2구역, 성북1구역, 양평14구역, 한남1구역이 사전의향서를 제출한 상태로, 시범 사업지로 선정될 확률이 높다는 평가입니다. _{읽으러가기}

이외, 성북5구역, 강북5구역, 미아11구역, 청량리6구역, 답십리7구역, 장위8∙9∙11∙12구역 등 20곳이 넘는 곳이 공공정비사업 설명회에 참여하며 관심을 보인 바 있습니다. _{읽으러가기} 공모는 이달 21일부터 총 45일간 진행하며, 다가오는 연말 내 최종 시범 사업지 선정이 이뤄질 예정입니다.

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초과이익환수제, 재건축 시장에 부담

서울 재개발 지역, 임대 아파트 의무 비율로 유지된다!

1. 강남 평균 4억 ~ 5억… 초과이익환수제 재건축 시장에 부담

초과이익환수제 부담이 재건축 시장에 영향을 주고 있습니다.

• 재건축초과이익환수제란?
  재건축 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도.

정부는 1인당 재건축 부담금 시뮬레이션을 통해 강남 5개 단지의 경우 평균 4억 4,000만 원 ~ 5억 2,000만 원, 강북권 평균 1,000만 원 ~ 1,300만 원, 그리고 수도권은 최저 60만원 ~ 4,400만 원으로 부담금을 예측 했습니다. _{읽으러가기}

시세가 많이 올라 부담금 금액이 커진 탓에 재건축 사업을 연기 및 중단하는 등의 영향이 일고 있습니다. 실제 대치 쌍용 1∙2차의 경우 사업을 멈춘 상태이며, 전문가들은 중장기적인 공급 위축이 우려된다고 평가하였습니다. _{읽으러가기}

2. 서울 재개발 지역, 임대 아파트 의무 비율이 유지된다!

서울 재개발 지역 내 임대 아파트 비율이 기존과 같은 전체 가구 수의 15%로 유지될 전망입니다. 서울시는 해당 내용을 담은 ‘재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’을 24일 고시했습니다.

임대주택 비율을 기존 15%로 유지하는 대신, 자치구 재량권을 기존 5%에서 10%로 늘려 최대 25% 내에서 비율이 결정되게 되었습니다. 또한 그 동안 임대주택 의무 공급에서 제외되었던 상업지역의 경우 5%가 신설되었습니다. _{읽으러가기}

그 동안 임대주택 의무비율 상향을 앞두고 사업성 추진 저하를 우려했던 민간 재개발 조합 내에서는 이와 같은 결과를 반기고 있습니다. 앞서 발표했던 상향 예고와 다른 전망을 전문가들은 서울시가 주택 공급 위축을 고려한 결과로 분석 했습니다. _{읽으러가기}

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공공재건축 진행 현황

시공사 바뀌는 정비사업장을 둔 경쟁

민간택지 분양가상한제 첫 적용 아파트 등장

1. 공공재건축, 진행 현황은 어떨까?

9월 말까지 진행된 공공재건축(공공 참여형 고밀 재건축) 사전 컨설팅에 약 15곳의 조합이 참여 의사를 내보였습니다.

대표적으로 강남구 은마아파트, 송파구 잠실주공 5단지가 사전 컨설팅을 신청하였으며, 강남구 일원우성 7차, 관악구 건영 1차, 용산구 중산시범, 광진구 중곡 아파트 등도 신청서를 제출하였습니다. _{읽으러가기} 대형 재건축 단지로 꼽히는 마포구 성산시영, 강남구 개포우성 7차 등에도 서울시가 나서 참여를 제안하였으나 호의적인 입장을 보이지 않았습니다. _{읽으러가기}

시범 사업지 공모에 약 20곳이 참여한 공공재개발에 비해 공공재건축은 참여율이 저조한 편입니다. 조합들은 용적률과 층수 규제가 완화되나 그에 따른 임대주택 증가로 인한 사업성이 우려되기 때문에 참여에 적극적인 편은 아니라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

2. 기존 시공사를 해지한 재개발ㆍ재건축 정비사업지를 둔 경쟁이 예상된다!

기존 시공사와의 계약을 해지한 재개발ㆍ재건축 정비사업지가 건설사들 사이에서 틈새시장으로 떠오르고 있습니다. 집값 상승과 신규 정비사업이 줄어들면서 공사 규모가 크고 사업성이 좋은 기존 사업지일 경우 건설사들의 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 정비업계는 전망했습니다.

업계 관계자는 조합 입장에서는 매끄러운 사업 추진을 위해 자금조달이 원활한 신용 좋은 회사와 대형 건설사를 선호하는 편이라고 말했습니다. _{읽으러가기}

3. 6년전 가격 수준, 첫 분양가 상한제 아파트가 나왔다!

민간택지 분양가상한제가 처음으로 적용되는 단지가 등장했습니다. 서초동 낙원∙청광연립정비사업조합이 짓는 재건축 아파트로 가로주택정비사업을 통한 소규모 재건축이 진행 중입니다. 총 67가구(일반 분양 35가구)로 분양가는 주변 시세보다 현저히 낮은 가격인 3.3㎡당 3,252만 원으로 책정되어 84㎡에 10억 원선이 될 전망입니다. _{읽으러가기}

강동구 상일동의 벽산빌라정비사업조합도 분상제를 적용받아 3.3㎡당 2,569만원으로 입주자 모집공고를 진행 중입니다. 해당 단지 또한 총 100가구(일반 분양 37가구)로 가로주택정비사업으로 재건축됩니다.

전문가들은 모두 소규모 재건축에 적용된 분양가상한제이므로 아직까지는 분상제의 영향을 가늠하기는 어려울 것 같다고 언급했습니다. _{읽으러가기}

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분양가상한제 시행으로 인한 서울 재건축 단지 분양일정 연기

정밀안전진단 탈락으로 인한 주변 단지 영향

흑석뉴타운, 정비 사업 막바지 단계 진행 중

국토부, 건축 관련 규제 개선 방안 보고

1. 아파트 공급절벽… 분양가상한제와도 연관이 있다?

분양가상한제가 시행됨에 따라 대규모 재건축 단지들이 분양일정을 연기하고 있습니다.

  이문1구역 래미안은 11월 분양 예정이었으나 내년으로 일정을 미룰 가능성이 거론되었습니다. 서초구 래미안 원베일리 또한 연내 분양 계획이었으나 분상제 가격 검토를 위한 토지 감정평가 이후 일정을 다시 결정하겠다는 입장입니다. 둔촌주공은 HUG 분양가를 둔 조합 갈등으로 인해 분상제 적용 및 후분양 가능성이 높아지고 있는 상황입니다.

이처럼 서울 재건축 단지의 분양일정 연기가 많아지게 되면서, 업계는 서울 아파트공급 절벽이 장기화될 것으로 예측하였습니다. _{읽으러가기}

2. 정밀안전진단 탈락이 주변 단지에도 영향을 주고 있다.

최근 목동 재건축 단지를 중심으로 수천만 원 낮은 가격의 급매물이 등장하고 있습니다.

목동 6단지의 안전진단 통과로 재건축 기대감이 높았으나 목동 9단지는 정밀안전진단 C 등급으로 재건축 불가 판정을 받은 탓에, 줄어든 기대감에 나오게 된 급매물이라고 주변 관계자들은 분석했습니다. _{읽으러 가기}

해당 결과에 대해 목동11단지는 광고물 제작 및 법리 검토 경비 모금과 같이 결과에 불복하는 단체 행동을 준비하고 있습니다. 9단지의 정밀안전진단 탈락 여파로 안전진단을 앞둔 나머지 단지들도 재건축 여부를 불투명하게 바라볼 수밖에 없게 되었다는 관측입니다. _{읽으러 가기}

3. 정비사업 막바지에 다다른 흑석뉴타운

동작구 흑석뉴타운 내 정비사업이 활발히 진행되고 있습니다. 흑석 1구역의 경우 내년 조합 설립을 목표로 하고 있으며, 흑석 2구역은 공공재개발 참여를 위한 공모 신청을 낸 상태입니다.

흑석 3~8구역은 입주와 분양을 모두 마쳤으며, 남은 9구역과 11구역은 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 최근 열린 흑석11구역의 시공사 선정을 위한 현장 설명회에는 대형 건설사가 대거 참여하는 등 시공권 확보를 위한 경쟁이 치열할 것으로 예상되었습니다. 흑석 9구역의 경우도 기존 건설사와의 계약 해지로 인한 시공사 재선정이 필요해지면서 대형 건설사들의 관심이 큰 구역으로, 새로운 조합이 구성되면 내년쯤 시공사 선정이 이루어질 전망입니다. _{읽으러 가기}

업계 관계자는 하반기 서울 정비사업의 경우 시공사 선정이 진행되는 곳은 흑석 한 곳인 만큼 공격적인 경쟁을 예상했습니다. _{읽으러 가기}

4. 건축 관련한 규제들이 완화될 것으로 전망된다!

국토부의 건축관련 규제개선방안을 보고 후 건축 관련 규제가 몇 가지 개선될 전망입니다. 먼저, 결합건축 제도 활용 요건이 대폭 완화 됩니다.

• 결합건축 제도 : 최단거리 100m 이내 2개 대지의 건축주가 합의해 용적률을 서로 주고받을 수 있게 한 제도

 2016년 처음 도입된 해당 제도는 세부 사항의 실제 적용이 어려운 편이었습니다. 해당 어려움을 고려해 국토부는 용적률 거래 대지 2개 → 3개로 확대, 대지 간 거리 100m → 500m로 확장, 그리고 동시 재건축 요건을 없앴습니다. 대신 대지 일부를 마을회관 및 공원, 주차장 등 공동 이용시설로 써야 하는 부분이 추가 되었습니다. _{읽으러 가기}

 또한, 에어컨 실외기실 공간과 지하주차장 경사로 지붕 면적이 건축물의 바닥 면적에서 제외되며, 오피스텔과 상가의 재건축 추진 시 소유주 동의 요건도 기존 100% → 80%로 완화하기로 했습니다. _{읽으러 가기}

 이외에도 건축허가 절차 간소화, 특별건축구역 민간 제안 허용 등 생활과 밀접한 부분의 건축 기준이 개선될 예정입니다.