국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

재건축 심의 통과한 응봉1구역, 한강 조망 갖춘 입지로 눈길

청파1구역 재개발 움직임…청파동 정비사업 활기 띈다

총사업비만 ‘1조 원’, 신림1재정비촉진구역 시공사 선정 돌입

‘강남권 대어’ 마천4구역 수주전, 최고급 브랜드 ‘디에이치’ 제안한 현대건설

재건축·재개발 조합 비대면 총회·전자투표 도입 가시권

현대건설 ‘H 사일런트 홈 시스템 Ⅰ’, 고성능 바닥구조 시스템으로 층간소음 규제 적극 대비

1. 한강 프리미엄으로 관심 쏠린 응봉1구역, 재건축 건축심의 통과

한강 조망을 갖춘 성동구 응봉1구역 재건축 사업이 건축∙경관 건축심의를 조건부로 통과했습니다. 응봉1구역 재건축 조합은 빠른 사업을 위해 환경영향평가 용역업체 선정과 사업시행인가 신청을 함께 진행하겠다는 계획입니다. _{읽으러가기}

한강변 중점 경관관리구역으로 지정된 응봉1구역은 층수 제한을 받아 15층(평균 12층) 높이의 총 525가구로 재건축될 예정입니다. 한강 조망권뿐만 아니라 응봉산과 서울숲을 끼고 있어 주거환경이 쾌적하고, 경의중앙선 응봉역과 초중학교 등 인프라가 인접해 있어 기대가 모이고 있습니다.

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2. 정비사업으로 들썩이는 청파동… 재개발 속도 내는 청파1구역∙청파동1가 민간 재개발 선회

용산구 청파동 일대가 정비사업으로 활기를 띠고 있습니다. 청파동2가 106일대를 탈바꿈하는 청파1구역 재개발 사업은 구역 지정 및 정비계획 수립을 위해 주민 공람에 나서며 사업에 속도를 내고 있습니다. 해당 재개발 사업을 통해 노후주거지 3만 2240㎡를 허물고 최고 25층 총 713가구 규모의 아파트로 재개발될 예정입니다. _{읽으러가기}

청파1구역의 재개발이 속도를 내자 앞서 공공재개발 후보지에 속하지 못한 인근의 청파동1가 일대 주민들은 민간 재개발 사업으로 추진하기 위해 재개발 추진위원회를 구성하고 재개발 동의를 얻는 중입니다. 하지만 인근 부동산 업계는 대거로 생겨난 신축 빌라로 인해 노후도를 충족시키지 못할 수도 있다며 우려의 목소리를 보이기도 했습니다. _{읽으러가기}

3. 신림뉴타운 최대 규모 신림1구역 시공사 선정 나서, 대형 건설사 수주전 예상

신림뉴타운 내 최대 규모로 꼽히는 신림1재정비촉진구역 재개발사업이 시공사 선정에 돌입했습니다. 신탁방식 정비사업(지정개발자방식)으로 진행되는 신림1구역은 사업시행인가 전에 시공사를 선정할 수 있어 조합은 시공사 선정 후 2027년 준공을 목표로 사업을 진행하겠다는 계획입니다. _{읽으러가기}

해당 사업지는 도시·건축혁신사업 시범사업지 등의 인센티브를 받아 기존 용적률 241.7%에서 259.8%까지 상향 적용되어, 임대아파트 650가구를 포함해 총 4,250가구로 탈바꿈 예정입니다. 대규모 사업인 만큼 총 사업비만 약 1조 원에 달해 대형 건설사들이 일찌감치 입찰에 관심을 보이고 있습니다. _{읽으러가기}

신림뉴타운은 2005년 뉴타운으로 지정돼 현재 4구역을 제외하고 순조롭게 사업을 진행 중입니다. 신림2구역은 관리처분계획인가 후 이주 및 철거를 앞두고 있고, 신림3구역도 관리처분계획인가를 받아 이주 마무리 단계에 있는 상태입니다.

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4. 송파 마천 첫 재개발지구 마천4구역, 현대건설 최고급 브랜드 ‘디에이치’ 들어설까

서울 송파구 마천지역 첫 개발지구인 마천4구역에 대형·중견건설사 8개사가 현장설명회에 참여하는 등 치열한 경쟁이 예상되었지만 시공자 선정 입찰 마감 결과, 현대건설이 최고급 브랜드 ‘디에이치’를 제안하며 단독 입찰했습니다.

조합은 다음달 27일까지 재입찰을 진행하고 2회 이상 유찰될 경우 총회 의결을 거쳐 수의계약 방법으로 시공자를 선정할 수 있습니다. 현대건설이 제안한 ‘디에이치 클라우드’로 마천4구역 재개발 수주에 성공한다면 인근 정비사업 수주에서 유리한 고지를 점할 수 있어 정비업계 관심이 주목되고 있습니다. _{읽으러가기}

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5. 감염병 등 재해상황, 조합원 전자투표 허용하는 도정법 개정안 국회 통과

재건축·재개발 등 도시정비사업을 추진 중인 조합은 올 11월부터 비대면 총회와 전자투표가 가능해집니다. 국토교통부는 지난 24일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 국회 법제사법위원회에서 통과되어 오는 11월부터 적용될 예정이라고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

지금까지 정비사업 총회는 전체 조합원 중 일정 비율 이상이 무조건 현장에 직접 출석해야 했습니다. 이번 법안 통과로, 지자체가 태풍, 홍수 등 자연재난과 전염병·화재·미세먼지 등 사회재난으로 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우, 조합원은 서면의결권 행사자가 본인임을 증명하고 전자투표를 통해 의결권을 행사할 수 있습니다. _{읽으러가기}

6. 건설사 최초 현장검증 성공한 현대건설 H 사일런트 홈 시스템 I, 힐스테이트 등 본격 적용

현대건설이 건설업계 최초로 층간소음 연구실을 설립, 최고 수준 소음저감 특허기술로 층간소음을 획기적으로 차단하는 ‘H 사일런트 홈 시스템 I’를 개발했습니다. 이 고성능 바닥구조 시스템은 현대건설이 층간차음 전문 협력사와 함께 공동 개발해 특허 등록이 완료되었으며, 실제 주택현장에서 공인기관의 현장인증서를 획득해 성능을 검증 받았습니다. _{읽으러가기}

주택법 개정에 따라 내년 7월부터 ‘층간소음 사후확인제도’가 시행되는 지라, 건설업계에서는 층간소음 저감 기술 개발에 몰두하고 있습니다. _{읽으러가기}

• 층간소음 사후확인제도란? 30세대 이상 공동주택 전체에 대해 사용검사신청 전에 단지별로 바닥충격음 차단성능을 검증하도록 한 제도. 5%의 샘플 세대가 국토교통부의 바닥충격음 권고기준에 도달해야 한다.

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준공된 강남 재건축 단지, 올해 말부터 수백억 원대 ‘재건축 부담금’ 납부할 듯… 배분은 어떻게?

서울시 한강변 일대 첫 동 15층 이하 층수 규제 폐지 나선다

광명시 철산주공12∙13단지, 하안주공 1~13단지 재건축 속도↑

제어장치 없는 시공사 계약 해지… 제도 조정 차원의 합리적인 개선 방향성 도출 시급

올 하반기 서울 대어급 정비사업으로 꼽히는 마천4구역 재개발사업, 현대건설 낙찰 유력

사업구역별 필승전략 구사하는 현대건설, 부산 범천4구역 주택재개발 정비사업 시공권 수주

1. 강남 준공 단지 ‘재건축 부담금’ 납부 시기 도래… 배분 기준 모호해 개별 조합원 혼란 가중되나

서울시는 최근 준공 승인을 받고 입주를 시작한 강남권 재건축 아파트 단지 대상으로 오는 10월부터 재건축 부담금 예정액을 통보할 예정입니다. 통보 대상에는 재건축 초과이익환수제를 적용 받는 단지가 포함되어있어 논란이 예상됩니다. 현행법에 따르면, 재건축 아파트 준공 3개월 내 지방자치단체가 통지한 부담금에 대해 조합이 별도의 심사요청을 하지 않는 한 부과일로부터 6개월 내 재건축 부담금을 납부해야 합니다. _{읽으러가기}

현행 규정상 국토교통부는 재건축 부담금 전체 액수를 조합에 통지하고, 조합이 통보 받은 전체 부담금을 개별 조합원에게 배분하는 비율을 결정하게 됩니다. 업계 전문가들은 개별 조합원의 분담금 부담 비율에 대한 세부 가이드라인이 없어 분쟁이 발생할 수 있다고 전망했습니다.  

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2. 한강변 아파트 첫 동 높이 규제 폐지 검토하는 서울시… 이촌, 압구정, 잠실에도 개성 있는 마천루 들어설까

서울시가 한강변 첫 아파트 동을 15층 이하로 짓도록 하는 ‘한강변 첫 주동 높이 규제’ 폐지에 나서겠다고 밝혔습니다. 시는 잠실5단지·압구정·여의도·은마 등 주요 재건축 18개 단지 관계자들을 만나 35층 층수제한 폐지·공공시설 부담률 완화 등을 주요 건의 사항으로 받았다며, 기본계획을 재정비해 조합 의견을 최대한 수용하겠다고 전했습니다. _{읽으러가기}

• ‘한강변 첫 주동 높이 규제’란? 서울시의 2030 도시기본계획 중 ‘한강변 관리 기본계획’에 따르면, 한강과 가장 가까이 배치되는 주동은 15층 이하 높이로 지어야 한다. 이후 한강변에서 물러나는 건물은 상대적으로 높게 짓도록 해 단면도상 V자형 스카이라인을 조성해야 하는 규제다. 이 규제 때문에 그간 한강변 재건축 아파트 단지들은 용적률 상한이 높아져도 제대로 활용할 수 없거나 한강 조망을 가리는 건축물을 유도한다고 지적되어 왔다.

서울시의 ‘한강변 아파트 첫 주동 높이 규제’ 해제 소식에 업계에서는 서울시 전체 도시계획 변화가 이뤄졌다며 기대감을 보였습니다. 특히 용도지역 상향이 예상되는 여의도와 한강과 맞닿은 용산구 이촌동 역시 초고층 아파트 길이 열리며 주요 예상 수혜단지로 주목받고 있습니다. 서울시 관계자는 이번 ‘한강변 첫 주동 높이 규제’ 해제는 압구정, 반포, 잠실, 이촌 등 다른 한강변 인근 재건축단지에도 동일하게 적용한다고 덧붙였습니다.  _{읽으러가기}

3. 광명시 철산주공12∙13단지, 하안주공 1~13단지 재건축 지구단위 계획 용역 발주로 재건축 시동 건다

경기도 광명시가 철산동∙하안동 재건축 지구단위계획 수립에 나섰습니다. 광명시가 발주한 ‘철산·하안 택지지구 지구단위계획 수립 및 재건축 실행 지원방안 수립용역’ 공고는 철산주공 12∙13단지와 하안주공 1~13단지에 적용됩니다. _{읽으러가기}

광명시는 철산주공 12∙13단지와 하안주공 1~13단지가 안전진단을 통과하도록 지원방안을 마련할 계획이라고 밝혔습니다. 시가 주도하는 이번 재건축 사업이 추진되면, 철산주공 12∙13단지와 하안주공 1~13단지 일대는 총 2만 4,400여 가구가 미니 신도시 규모의 아파트로 탈바꿈하게 됩니다. 그간 추진해온 광명뉴타운 재개발과 철산주공 저층단지 재건축 사업 등이 마무리 단계에 접어들면서, 현재 광명시 일대는 정비사업 추진을 검토하는 구역이 늘어나고 있습니다.

4. 일방적 계약 해지에 시공사 속앓이… 정비사업 계약변경 처리기준 개선해야

주요 도시정비사업장 곳곳에서 시공사 선정 취소와 계약 해지 등이 빈발하게 발생하는 가운데, 업계 관계자들은 정비사업 계약변경 처리기준에 대한 합리적 개선이 필요하다고 지적했습니다. 최근 서울 뿐만 아니라 부산, 대전, 광주 등 주요 지방광역시 내 최대 재개발 사업구역의 조합들이 공사비 증액, 프리미엄 브랜드 적용 등의 이슈로 기존 시공사와의 계약을 연달아 해지했습니다. _{읽으러가기}

정비업계 전문가들은 정비사업 특성상 조합과 시공사 간 의견이 대립할 수 있는 만큼, 원만한 해결을 위해서는 계약 분쟁을 조정할 수 있도록 도시분쟁조정위원회의 역할을 확대하고, 시공사 해지 시 총회 직접 참석률을 10%에서 50%로 강화하는 내용을 정비사업 계약업무 처리기준에 명시할 필요가 있다고 전했습니다. _{읽으러가기}

5. 치열한 서울시 수주 경쟁 사업지… 서울 송파 마천4구역 현대건설 유력

올해 서울지역에서는 건설사들의 사활을 건 치열한 수주경쟁이 벌어지고 있습니다. 노량진뉴타운 재개발 구역 중에서 입지가 뛰어난 노량진 3구역이 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 준비하고 있어 대형 건설사의 수주 격전지로 주목받고 있으며, 북가좌6구역 역시 프리미엄 브랜드를 앞세운 건설사들의 수주경쟁으로 업계의 주목을 받고 있습니다. _{읽으러가기}

이런 치열한 수주경쟁이 진행되는 가운데 마천4구역 재개발조합은 이달 4일과 11일에 시공자 선정 입찰을 위한 현장설명회 1,2차를 진행한 결과, 현대건설이 단독으로 참여해 경쟁구도 미성립으로 입찰이 유찰되었다고 밝혔습니다.

조합은 이사회와 대의원회 등을 개최해 우선협상대상자 지정과 수의계약 전환 여부를 논의하고, 큰 이변이 없다면 현대건설을 시공사로 선정하는 총회를 오는 10월 개최할 계획입니다. _{읽으러가기}

서울 송파구 마천4구역은 1,372세대, 공사비 3835억 원 규모의 올해 서울에서 남은 강남권 최대 도시정비사업지로, 현대건설은 하이엔드 브랜드 디에이치를 제안했습니다.

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6. 범천4구역 수주로 순항 중인 현대건설 도시정비 필승전략 엿보기

부산 진구 범천4구역 주택재개발정비사업조합은 이번 달 14일 시공사 선정을 위한 임시총회에서 우선현상 대상자인 현대건설과의 수의계약에 대한 조합원 찬반투표를 실시한 결과, 찬성 득표율 96.5%(594표 중 찬성 573표)로 최종 시공사로 현대건설을 선정했다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

이번 범천4구역 수주로 현대건설은 지난해 수주한 범천 1-1구역과 함께 약 4,000여 세대에 이르는 대규모 힐스테이트 브랜드타운을 조성할 수 있게 되었습니다. _{읽으러가기}

현대건설 관계자는 승산이 있는 사업지에 집중하고 출혈경쟁이 예상될 경우 과감하게 컨소시엄으로 전환하는 현대건설만의 필승전략이 높은 승률로 돌아오고 있다며, 이로써 현대건설은 3년 연속 도시정비사업 수주실적 2조원을 무난하게 돌파할 것이라고 전망했습니다. _{읽으러가기}

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내달 발표될 서울시 지구단위계획… 규제완화 예상 속 들리는 반대 의견

정비사업 시장 교란 행위 원천 차단하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 일부개정법률안 대표발의

마포구 공덕·염리·아현 재개발, 정비사업구역 해제 이후 6년여 만에 재지정 추진 중

반포주공 1·2·4주구 재건축 조합, 시공사 선정 무효 소송 종지부 찍고 내년 착공 향해 달린다

미래가치 주목 받는 용산 산호아파트, 조합설립 3년만에 사업시행인가 초읽기 돌입

현대건설 과감한 컨소시엄 전략으로 금호벽산아파트 리모델링 사업 수주 성공

1. 서울시 지구단위계획 9월 발표 예상… 업계에서 들려오는 기대와 우려

서울시가 오는 9월 여의도 아파트지구 지구단위계획을 발표합니다. 업계는 한강 변 초동 15층 층수 규제를 폐지하고 주변 아파트 단지를 통합 재건축하는 등의 안건이 포함된 이번 계획안이 재건축시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망하고 있습니다._{읽으러가기}

• 지구단위계획이란? 도시의 일부 토지에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 체계적·계획적으로 개발하고 관리하는 것을 목적으로 한다. 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하거나, 건폐율과 용적률을 강화 또는 완화한다.

해당 안건에는 여의도 한강변 아파트의 통합 재건축과 한강변 15층 이하 규제 폐지도 포함되어 있는데 한강변에 더 가깝게 위치한 일부 아파트 소유주들은 통합 재건축이 진행 될 경우 결과적으로는 자신들의 동호수 배정상 불리해질 수 있다는 입장을 내세우고있어 지구단위계획 지정에 변수로 작용할 수 있습니다._{읽으러가기}

2. 도정법 개정안, 정비사업 불공정 행위 근절하고 법적 처벌 근거 마련해

변화하는 재건축∙재개발 등 도시정비사업의 현재를 고려한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’이 대표발의 됐습니다. 해당 개정안에는 준공된 주택 조합의 의무 해산, 시공사의 시장교란 행위 방지 등이 포함됐습니다.

개정안이 시행되면, 준공 절차가 완료되고 소유권 이전이 고시된 조합은 원칙적으로 1년 내 조합 총회를 거쳐 해산해야 합니다._{읽으러가기} 또한 시공사 입찰 과정에서 발생하는 분양가상한제 회피나 재건축 분담금 대납 제안 등 각종 비리와 시장 교란 행위는 해당 법으로 처벌할 수 있습니다._{읽으러가기}

3. 마포구 재개발 불붙었다… 공덕∙염리∙아현 정비구역 재지정 추진

지지부진하던 마포구 재개발 사업이 속도를 내고 있습니다. 정비업계에 따르면, 지난 2015년 사업이 더디게 진행돼 서울시 직권으로 정비구역에서 해제된 옛 공덕18구역이 정비구역 재지정 절차에 돌입했습니다. 해당 구역의 토지등소유자 대상 사전 타당성 검토를 위한 주민 찬반 투표에서 약 71.2%의 찬성표를 기록, 본격적인 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차에 들어섰습니다._{읽으러가기}

염리4∙5구역은 정비사업지정 절차를 추진하고자 주민동의서 징구 중입니다. 염리4구역은 사전 타당성 검토를 위한 주민 찬반 투표에서 찬성 76.4%를 얻었고, 염리5구역은 관련 투표를 진행 중입니다. 아현동 699번지 일대 아현1구역은 현재 정비계획 수립을 마치고 서울시 심의 절차를 앞둬 올해 말 정비구역 지정이 가능하다는 전망입니다.

4. 시공사 선정 무효소송 이겨낸 ‘반포주공1단지 1·2·4주구’ 재건축 추진 ‘파란불’

서울 서초구 ‘반포주공1단지 1·2·4주구’ 재건축 조합이 일부 조합원이 조합을 상대로 제기한 ‘공동사업시행 건설사업자 선정 총회 결의 무효소송’ 1심에서 승소하며 현대건설은 법적 시공사 지위를 유지하게 되었습니다._{읽으러가기}

반포주공 1·2·4주구는 약 2,200여 세대를 5,300여 세대로 재건축하는 사업으로 예상 공사비만 2조6000억 원에 달합니다. 한강변을 접하고 있는 최고의 입지로, 2017년 치열한 각축전 끝에 현대건설이 최종적으로 시공권을 수주했습니다. 2021년 6월부터 조합원 이주가 시작되었으며, 조합과 현대건설은 내년 하반기 내 착공한다는 계획입니다._{읽으러가기}

5. 우수입지에 개발호재 겹친 용산 산호아파트, 올해 중 사업시행인가와 시공사 선정 추진 예정

서울 용산구 산호아파트 재건축 조합이 연내 사업시행인가와 시공사 선정을 추진한다는 방침을 밝혔습니다. _{읽으러가기} 준공 44년차인 산호아파트는 2017년 8월 조합을 설립한지 3년여 만인 올 5월에 특별건축지역으로 선정됨과 동시에 건축심의를 통과했습니다.

• 특별건축구역이란? 건축법상 지정되는 구역으로 건폐율, 높이, 일조권 등의 규제를 법적으로 무제한 완화할 수 있다. 시가 기본계획을 수립하는 과정에서 일정부분 가이드라인을 세워 층수를 규제하고, 임대가구와 공유지 등의 다양한 기부채납과 공공성이 가미된 설계를 적용하도록 한다. 현재 사업이 추진 중인 반포주공1단지(1·2·4주구), 신반포 3차·경남, 잠실주공5단지 등 약 20곳의 사업지가 특별건축구역으로 지정돼 재건축을 진행 중이다.

조합 관계자는 산호 아파트의 경우 반경 2km 이내에 용산역, 마포역, 공덕역 등 교통시설이 밀집돼 사업성이 뛰어나고 인근 현대자동차 원효로 사옥 등 개발 가능성을 배제할 수 없다며, 완공 시 용산구 랜드마크로 자리매김할 가능성이 높기 때문에 최대한 조합원의 이익을 극대화하는 방향으로 빠르게 사업을 추진하겠다고 전했습니다. _{읽으러가기}

6. 7천억원대 금호벽산아파트 리모델링 사업, 현대건설·삼성물산 컨소시엄 품으로…

서울 성동구 금호벽산아파트 리모델링 주택조합이 시공사 선정을 위한 정기총회에서 전체 조합원 1,257명 중 1,117명의 찬성표를 받은 현대건설·삼성물산 컨소시엄을 최종 시공사로 선정했습니다. _{읽으러가기}

현대건설·삼성물산 컨소시엄은 세계적인 수준의 우수한 시공기술 기반의 수평·별동증축 설계를 통해 지하 5층, 지상 21층의 공동주택 21개동, 1,963세대로 탈바꿈한다는 계획입니다. 또한, 골프연습장, 피트니스, 프라이빗 스터디룸을 비롯, 한강과 남산을 조망하는 스카이 커뮤니티를 조성하여 금호벽산아파트 단지의 리모델링 가치를 극대화하겠다고 밝혔습니다. _{읽으러가기}

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