국내 최초 고품격 도시정비사업 전문 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려 드립니다.

서울시 미래 문화 유산 보존 목적의 ‘재건축 흔적 남기기’ 정책 폐지한다

지방 주요 도시의 시공사 교체 바람 속 늘어나는 수의계약… 새 시공사 찾는 장대B구역

서울∙경기∙인천에만 400곳 추진 중인 가로주택 정비사업, 재개발·재건축 대안 될까

재건축 초과이익 환수제를 앞둔 시장의 움직임

성남 구도심 재개발·재건축 사업장, 일제히 속도 낸다

1. 서울시, 재건축 아파트 노후동 보존보다 주민 편의시설이 우선… 관련 정책 폐지 예고

서울시가 ‘재건축 흔적 남기기’ 정책을 폐지한다고 밝혔습니다. 서울시는 ‘재건축 흔적 남기기’ 정책 시행으로 옛 아파트 노후동을 정비사업지 내 존치하는 건 효율적이지 않다며, 입주민 편의성을 고려한 공공 및 편의시설로의 변경이 필요하다고 전했습니다. _{읽으러가기}

• 재건축 흔적 남기기 정책 이란? 역사적 ‘가치’가 있다고 판단되는 재건축 단지의 경우 일부 동(棟)을 철거하지 않고 남겨두기로 한 정책이다.

서울시의 이번 정책 폐지로, ‘재건축 흔적 남기기’ 대상지로 선정된 서울 반포주공1단지, 개포주공1·4단지, 잠실5단지가 노후 아파트 보존 대신 상가 및 편의시설로 변경 설계할 예정입니다. 업계에서는 ‘사업 초기부터 해당 부지를 활용할 수 있는 건축 계획을 했다면 해당 토지를 더 유용하게 활용할 수 있었을 것’이라며 아쉬워하는 분위기입니다.

2. 전국 정비사업장 시공사 교체 증가 우려 속 대전 장대B구역도 시공사 계약 해지 단행

대전 장대B구역 재개발 조합이 기존 시공사와의 계약을 해지했습니다. 장대B구역 재개발은 대전시 유성구 장대동 1495번지 일원에 아파트 2,900여 채를 공급하는 7,323억 원대 공사비 규모로, 대전 내에서 가장 큰 규모로 꼽히는 사업장입니다. 조합은 9월 내 시공사 입찰공고를 내고 연내 시공사 교체를 마무리 짓겠다는 계획입니다. _{읽으러가기}

건설업계에서는 이러한 조합의 시공사 교체에 대한 우려감이 증폭되고 있습니다.부산∙대구∙광주∙대전 등 대규모 정비사업장의 시공사 변경 추진이 빈번해지면서 대형 건설사들은 리스크 관리 차원에서 수주 경쟁을 자제하는 추세입니다. 업계 관계자는 최근 전국 주요 도시정비사업장은 단독입찰에 의한 수의계약이 주를 이루고 있다며, 앞으로도 경쟁입찰로 시공사를 선정하기란 쉽지 않을 것이라고 전망했습니다. _{읽으러가기}

3. 수도권 가로주택 정비사업 열기 번져… 각종 재건축·재개발 규제 적용 안 받아 각광

가로주택 정비사업에 대한 정비업계의 관심이 나날이 높아지고 있습니다. 가로주택 정비사업은 도시정비사업 중에서도 전체 진행기간이 3~4년 정도로 비교적 짧은 것이 특징입니다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 전매 제한 등을 적용 받지 않으며 정비구역 및 추진위원회 구성 과정을 생략해 진행 가능합니다. _{읽으러가기}

• 가로주택 정비사업이란? 도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택을 기존 주거지의 도시 기반시설을 유지하며 정비하는 미니 재건축 사업이다.

현재 수도권에 위치한 가로주택 추진 사업장은 약 400곳으로 부동산 호재 등에 의한 시세 상한을 기록하고 있습니다. 서울시 가로주택정비사업장은 총 105곳으로 지난해 같은 시기 대비 약 40곳이 늘었습니다. 경기도 내 가로주택 정비사업을 시행 중인 사업지는 총 333곳으로 2020년 대비 약 7배 증가했고, 인천에서도 작년에 비해 8곳이 늘었습니다.

4. 커뮤니티 고급화부터 연대출범까지… 재초환 대응전략 고심 중인 조합들  

정부의 재건축 규제를 반대하는 조합으로 구성된 ‘전국재건축정비사업조합연대’가 오는 9일 설립총회를 개최하고 공식적인 연대 출범을 선포합니다. 총 43개 재건축 조합이 참여하는 조합연대는 재건축 초과이익 환수제의 폐지나 시행 유예를 목표로 신규 주택 공급을 활성화하고 부동산 시장 안정화를 도모할 계획입니다. _{읽으러가기}

• 재건축초과이익환수제란? 재건축을 진행하면서 조합원 1인당 평균 3,000만 원 이상의 개발 이익을 얻게 되면 초과이익으로 간주하여 0~50% 부담금을 매기는 제도이다. 여기서 초과이익이란 재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 재건축 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 해당 시·군·구 평균 집값 상승분, 개발비용을 뺀 금액이다. 재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합이며, 재개발과 리모델링은 제외된다.

한편, 현행 법령에 따라 재건축 초과이익 환수제를 적용 받는 서울 서초구 반포센트레빌을 비롯, 반포1단지 3주구, 방배 삼익아파트, 경기 과천 주공 4단지 등은 재건축 단지 커뮤니티를 고급화하여 조합의 이익을 줄이는 방향으로 사업을 추진 중에 있습니다. 스카이라운지, 영화관, 수영장, 조식카페 등 커뮤니티 고급화에 투자해 개발 비용과 입주민의 편의성을 높이면 재초환 등 세금 문제에서도 효과를 낼 수 있다는 전략입니다. _{읽으러가기}

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5. 성남시, 지하철 8호선 산성·모란역 잇는 구도심 대장 정비사업지 추진 가속화

경기 성남시가 중원구·수정구 일대에서 2단계 재개발 예정 구역의 정비계획 용역에 착수했습니다. 현재 성남 중원구·수정구 일대에서 정비사업을 마쳤거나 추진중인 구역은 모두 20여곳에 달합니다. 지하철 8호선 산성역과 신흥역 역세권인 산성구역·도환중1구역의 총 5,584가구는 최근 이주를 시작했습니다. 인근 신흥역과 단대오거리역 사이에 위치한 상대원2구역은 5,090가구가 들어설 예정으로 관리처분총회를 마쳤습니다.

정비업계 관계자들은 성남 구도심 재개발 추진 사업지 다수는 지하철 8호선 일대의 산성역~남한산성입구역~단대오거리역~신흥역~수진역~모란역을 따라 진행되기 때문에 도심 접근성과 입지가 훌륭해 사업성이 높다고 평가했습니다. _{읽으러가기}

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서울시 재건축 재개발 정보 모은 ‘정비사업 정보몽땅’ 서비스 구축

서울 송파구 올림픽훼밀리타운 재건축 추진위 발족, 재건축 기대감 상승

서울시의회, 재개발 활성화 방안 통과 시키자 추진 사업지 주민들 반색

탄력받는 여의도 통합재건축? 추가 인센티브로 “상가비율 완화” 논의 본격화

재건축 초과이익환수제 폐지와 시행 유예를 요구하는 움직임

제주 4번째 재건축 사업시행인가 추진하는 이도주공 2·3단지

1. 정비사업 정보를 한 눈에… 서울시, 투명성&알 권리 강화한 ‘정비사업 정보몽땅’ 사이트 공개

서울시가 도시정비사업 관련 정보를 모아 제공하는 ‘정비사업 정보몽땅’ 서비스를 공개했습니다. 이는 서울시의 클린업시스템, e-조합시스템, 분담금 추정 프로그램 등 기존 서비스를 통합해 정비사업에 대한 정보를 투명하게 공개하고, 조합원의 알 권리를 강화하기 위한 취지로 구축됐습니다.

‘정비사업 정보몽땅’의 주요 서비스는 정보공개, 조합업무지원, 분담금 추정, 종합포털, 시스템관리자로 총 5개입니다. 주요 서비스들은 조합원들의 정보에 대한 접근성을 높여주고, 전자화를 통해 편리함과 정확도를 증대시켜줄 전망입니다. 서울시는 국토교통부와 한국부동산원이개발 중인 전자투표 시스템 도입에 대한 계획도 밝히며 사이트를 기반으로 전산화하여 투명성을 강화하고 조합원의 비리 등을 사전에 차단할 것이라고 전했습니다. _{읽으러가기}

2. 4,500가구 대규모 서울 송파구 올림픽훼밀리타운, 재건축 사업 추진 공식화!

서울 송파구의 올림픽훼밀리타운이 재건축을 공식화했습니다. 올림픽훼밀리타운은 중대형 아파트 위주의 약 4,500여 가구로 조성돼 있으며, 주변 올림픽선수기자촌 및 아시아선수촌과 함께 규모가 큰 단지로 꼽힙니다. 더불어 지하철 3∙8호선과도 맞닿아 있어 교통 여건 또한 우수해 사업성이 높다는 평가를 받는 단지입니다. _{읽으러가기}

정비업계에 따르면, 재건축 추진 준비위원회가 발족식을 마쳤고 추진위는 오는 11월 사업설명회 개최와 함께 안전진단 절차를 병행할 계획입니다.

3. 서울시 ‘2025 도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경안 서울시의회 통과, 재개발 초록불 켜졌다

서울시의 주거 정비사업 활성화 방안인 ‘2025 도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경안이 서울시의회를 통과했습니다. 이후 해당 안은 본회의와 도시계획심의위원회를 거쳐 최종 확정될 전망입니다. _{읽으러가기}

변경안에는 주거정비지수제 폐지, 노후도 연면적 기준 폐지, 공공기획 도입 등이 담겼습니다. 재개발 사업의 장애물로 여겨졌던 주거정비지수제와 노후도 연면적 기준 폐지가 가시화되면서 재개발 추진 지역 주민들은 반색했습니다. _{읽으러가기}

• 주거정비지수제란? 서울시 내 재개발 사업 시 주민동의율과 건물의 노후도 등을 상세히 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 재개발사업 신청을 할 수 있게 한 제도이다.
  
• 노후도 연면적 기준이란? 서울시 내 재개발 사업 시 노후 건물 연면적이 60% 이상이 되어야 재개발 정비구역으로 지정이 가능하게 한 필수 기준이다.

앞서 추진돼 왔던 공공기획 또한 민간재개발 도입이 가능해지면서 긍정적인 반응입니다. 9월 말로 예고된 서울시의 ‘공공기획 민간재개발 공모’ 전부터 주민 동의서 징구가 한창인 것으로 전해졌으며, 도시재생 사업지들도 신청이 가능할 것으로 보여 기대를 모으는 중입니다. 다만, 한편으로는 정확한 가이드라인이 정해지지 않은 터라 조금 더 지켜보겠다는 입장입니다. _{읽으러가기}

• 공공기획이란? 서울시 내에서 재개발 사업 시 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 제도이다. ‘공공기획’ 도입 시 사전타당성조사·기초생활권계획수립·정비계획수립 절차가 42개월 → 14개월까지 시간을 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 법정절차(12개월→6개월) 등 나머지 절차도 단축돼 5년이 걸리던 정비구역지정 기간이 2년 이내로 줄게 된다. 또한 사전타당성 조사 단계가 통합·폐지되 주민동의율 확인 절차가 기존 3단계에서 2단계로 줄어든다.

4. 여의도 통합재건축 추진하면 추가 인센티브 주겠다… 서울시 파격조건 내걸어

여의도 일대 재건축 단지가 서울시의 규제 완화 기조와 함께 사업에 속도를 낼 것으로 보입니다. 서울시는 이달 3일 영등포구 여의도 화랑·장미·대교 아파트 주민들에게 통합 재건축 방안을 설명하는 간담회를 마련하고, 상가 비율 완화 등 인센티브를 제시했습니다. _{읽으러가기}

이번 추가 인센티브와 관련하여 서울시 관계자는 ‘공공의 목적 달성을 위해 통합 개발 시 정교하게 인센티브를 설계한 것’이라고 설명하였습니다. 시의 이 같은 노력에 사업지 인근 주민들은 긍정적인 반응을 보이고 있지만 여전히 반대하고 있는 주민들도 있어 통합 재건축을 하기 위해서는 주민설득이 관건으로 보입니다._{읽으러가기}

5. 재건축정비사업조합연대 “재건축 부담금 산정 기준 개선 또는 폐지 필요” 재초환 정책 시정 목소리 높일 것

올 하반기부터 은평구 연희빌라, 서초구 반포현대 등 재건축 초과이익 환수제를 적용 받는 재건축 단지들의 실제 납부가 시작될 예정입니다. 7일 정비업계에 따르면 전국 54개 재건축정비사업조합연대는 정부의 재건축 규제에 공동 대응에 나서기로 했습니다._{읽으러가기}

조합연대는 재초환은 평가 이익에 대한 징벌적 과세에 해당해 조합원들의 재산관을 침탈하고 이중과세로 비칠 소지가 다분하다고 지적했습니다. 일부 강남권 재건축 조합원들의 경우, 일인당 분담금이 수 억 원에 달한다며, 제도를 폐지하거나 부담금 책정 기준을 개선하는 등의 정책적 보완을 위해 시행을 5년간 유예해 줄 것을 촉구하고 있습니다. _{읽으러가기}

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6. 제주 이도주공 2·3단지, 재건축 사업시행인가 추진한다

총 2871억 원 규모의 제주시 이도주공 2·3단지 재건축 사업이 조건부 재건축 판정 후 주택재건축정비사업 시행 인가를 추진합니다. 제주 최대 아파트 재건축 사업 중 하나인 이도주공 2·3단지는 지난해에는 도시계획위원회 평가를, 올해는 건축계획심의위원회 심의를 통과했습니다. _{읽으러가기}

1987년 준공된 이도주공 2·3단지는 이번 재건축으로 지하 3층~지상 14층, 13개 동, 871가구와 부대복리시설 등으로 새로 지어질 계획입니다. 이도주공 2·3단지 재건축정비사업조합은 지난해 시공사로 현대건설을 선정했습니다. 현대건설은 이도주공 2·3단지를 제주 최초의 힐스테이트 단지인 ‘힐스테이트 아너스티지’로 신축할 예정입니다.