국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

1기 신도시, 선도지구 선정 앞두고 경쟁 본격화

개발제한구역 내 합법적 건물, 1회에 한해 신축 허용

서울시, 미청산·미해산 조합 무더기 적발

목동11단지 재건축 정밀안전진단 통과

1. 1기 신도시, 선도지구 선정 앞두고 ‘주민 동의율’ 확보 경쟁 본격화

1기 신도시 내 선도지구로 지정되기 위한 노후 단지들의 경쟁이 본격화되고 있습니다. 정부가 공개한 시행령에 따르면, 선도지구의 주요 조건은 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 도시기능 향상, 주변 지역 확산 가능성 등입니다. 세부적인 기준은 오는 5월 발표될 계획이며, 현재까지 공개된 조건 중 주민들이 준비할 수 있는 부분은 주민 동의율로 대표되는 ‘주민 참여도’입니다. 해당 조건에 따라 1기 신도시 내 각 단지에서는 보다 높은 주민 동의율 확보를 위한 경쟁이 한창입니다. 분당구 정자동 한솔1~3단지와 정자일로 단지는 1기 신도시 중 처음으로 통합 재건축 동의율 80%대를 확보했습니다. 일산에서도 후곡마을3·4·10·15단지, 강촌마을1·2단지, 백마마을1·2단지가 주민설명회를 개최하는 등 발 빠르게 움직이고 있으며, 이 중 강촌마을과 백마마을은 동의율 70% 이상을 확보했습니다. 다만, 전문가들은 정부와 지자체가 선도지구를 선정하는 데에 있어 주민 참여도뿐만 아니라, ‘도시 기능 향상’과 ‘주변 지역 확산 가능성’ 역시 큰 비중으로 고려될 것으로 보고 있습니다. _{읽으러 가기}

2. 개발제한구역 내 합법적 건물, 1회에 한해 신축 허용… 주민 생활 불편 개선 기대

개발제한구역(그린벨트) 내 합법적 건물에 한해 신축을 허용하는 내용을 골자로 한 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했습니다. 개정안에 따르면, 개발제한구역 지정 이후 구역 내에서 건설된 주택과 근린생활시설이 낡거나 훼손돼 지자체장으로부터 ‘노후·불량 건축물’로 인정받을 경우, 1회에 한해 신축이 가능합니다. 다만, 건물을 새로 짓더라도 기존 건축 면적이나 층수(최고 5층) 내에서만 허용되며, 용도 변경은 불가능합니다. 이번 시행령 개정으로 과거 개발제한구역이었다가 해제된 지역에서는 주택이나 상가 신축 시, 인근 개발제한구역 토지를 진입로로 활용할 수 있게 됩니다. 바뀐 시행령은 이달 13일부터 시행에 들어갑니다. _{읽으러 가기}

3. 서울시, 조합 관리 강화한 가운데 미청산·미해산 조합 171곳 무더기 적발

서울 내 재건축 사업 마무리 후에도 해산하지 않은 조합이 무더기로 적발됐습니다. 서울시가 작년 11~12월에 하반기 정비사업 조합 해산·청산 일제 조사를 한 결과, 준공 후 1년이 지나도 해산 또는 청산하지 않고 유지 중인 조합이 171곳에 이르는 것으로 파악됐습니다. 정비사업에 대한 회계 처리를 끝내지 않은 ‘미청산 조합’이 23곳, 조합 해체를 하지 않은 ‘미해산 조합’이 148곳입니다. 아파트 준공이 끝난 후에도 조합 해산·청산이 지연될 경우, 조합 상근 임원들에게 지급되는 월 급여나 사무실 유지비 등은 계속 지출되고 조합자금은 줄어들어 갈등이 촉발될 수 있습니다. 지난해 상반기 조사에서 해산된 조합 대표 청산인의 평균 연봉은 4,800만 원으로 나타났습니다. 서울시는 이러한 문제를 해결하기 위해 지난해 7월부터 해산(청산) 계획 및 추진 사항을 반기별로 자치구로부터 보고받는 등 준공 후 1년이 지난 조합을 대상으로 실태 조사를 진행해 오고 있습니다. _{읽으러 가기}

4. 목동11단지 재건축 정밀안전진단 통과… 목동신시가지 최대 5만 3,000여 가구의 미니 신도시로 재탄생할 전망

서울 양천구 목동신시가지11단지가 재건축 정밀안전진단을 통과했습니다. 목동11단지는 최고 15층, 19개 동, 1,595가구 규모로, 목동신시가지 14개 단지 중 유일하게 안전진단 문턱을 넘지 못하던 단지입니다. 이로써 목동신시가지 14개 단지의 재건축이 모두 확정되면서 현재 2만 6,000여 가구인 일대 아파트들이 최대 5만 3,000여 가구의 미니 신도시급으로 재탄생할 전망입니다. 가장 빠른 속도를 보이고 있는 6단지는 최고 49층, 2,120가구 규모로 재건축하는 신속통합기획안이 확정돼 정비구역 지정 절차를 밟고 있습니다. 4·5·7·8·9·10·12·13·14단지는 신속통합기획 자문방식으로 정비계획을 수립 중이며, 5·9·10·11·14단지는 신탁방식 재건축이 확정된 상태입니다. 재건축 방해요소로 꼽히던 1~3단지의 종 상향 논란도 양천구의 새로운 공공기여안 제시를 통해 해결될 것으로 기대되며, 조만간 시에서 종 상향과 관련된 공공기여 조건을 결정할 예정입니다. _{읽으러 가기}

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서울시, 정비사업 ‘전자투표’ 도입 검토

서울시, ‘정비계획 수립 세부기준 마련’ 용역 발주… 재개발 속도 낸다

서울 핵심 지역 정비사업 두고 건설사 수주 경쟁 치열

가락삼익맨숀 재건축 시공사 선정 유찰

1. 서울시, 정비사업 총회 내 ‘전자투표’ 도입 검토… 관련 제도 정비 나설 계획

서울시가 정비사업 총회에 ‘전자적 의결(전자투표)’ 시스템을 적용한 시범사업 추진을 검토 중입니다. 전자의결은 코로나19 확산에 따라 총회를 열지 못해 의사결정이 늦어지면서 도입된 방식이며, 2021년 도시정비법을 개정해 재난 발생 등으로 조합원 직접 출석이 어려울 경우, 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 했습니다. 다만, ‘ICT 규제샌드박스’를 통한 실증 특례로 진행돼 여전히 걸림돌이 남아있습니다. 이에 시는 정비사업 조합에서 사용했던 전자의결 시스템 사례를 검토하고, 관련 법에 따른 제도 정비에 나설 계획입니다. 아울러 세부 기준이 마련되면, 시범사업을 위한 대상지를 선정할 방침입니다. 정부와 정치권에서도 도시정비법 개정안을 대표 발의하는 등 전자적 의결 시스템 도입에 적극적인 분위기입니다. _{읽으러 가기}

2. 서울시, ‘정비계획 수립 세부기준 마련’ 용역 발주… 재개발 활성화해 주택 공급 늘린다

서울시가 재개발 정비구역 지정을 위한 합리적 기준을 마련하고자 ‘정비계획 수립 세부기준 마련’ 용역을 발주했습니다. 먼저, 주택정비형 재개발 사업의 정비구역 지정 및 정비계획 수립 요건을 비교 분석해 대안을 살펴볼 예정입니다. 그간의 주택 공급 정책의 변화와 소규모 정비사업의 확대 등 환경 변화에 대응해 대안을 내고, 해당 안이 주택 공급 확대 효과를 낼 수 있을지 검토하겠다는 취지입니다. 시는 재개발 활성화를 위해 2021년 사전 타당성 검토 제도에서 후보지 공모로 전환된 정비구역 지정 방식의 지속가능성도 함께 다룰 예정입니다. 한편, 주택공급의 주무부처인 국토교통부는 재개발 사업 노후도 요건 규제를 완화하는 내용을 담은 도시정비법 시행령을 지난달 31일부터 입법예고 중입니다. _{읽으러 가기}

3. 압구정·여의도 등 서울 핵심 지역 정비사업 시공사 선정 잇달아 예고… 건설사 간 치열한 수주 경쟁 펼쳐진다

올해 압구정, 여의도 등 서울 핵심 지역의 재건축·재개발 시공사 선정이 예고되면서 건설사들의 물밑 경쟁이 치열합니다. 내달 열리는 588채 규모의 영등포구 여의도동 한양아파트 시공사 선정 총회에서는 현대건설과 포스코이앤씨가 맞붙을 전망입니다. 한남5재개발구역과 신반포2차도 이르면 6월 중 시공사 선정에 나설 계획이며, 압구정 재건축 단지 중 사업 속도가 가장 빠른 압구정3구역은 연내 시공사 선정을 앞두고 있습니다.

재건축·재개발 대어가 줄줄이 이어짐에 따라 건설사들의 총력전이 한창입니다. 최근 현대건설은 기존 정비사업팀 인력 5명으로 구성된 압구정 재건축 전담 태스크포스팀을 만드는 등 재건축 수주에 대비 중입니다. 건설경기 침체에도 일부 단지 수주 경쟁이 치열해진 이유는 사업 여건이 쉽게 회복되지 않고 있기 때문입니다. 한 건설사 관계자는 사업성이 확보되는 현장을 선별적으로 수주하는 것을 목표로 하고 있다고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

4. 송파 가락삼익맨숀 재건축 시공사 선정 유찰… 공사비 부담에 소극적 수주하는 건설사

서울 송파구 가락삼익맨숀 재건축 사업의 시공사 선정이 유찰됐습니다. 지하철 3·5호선 오금역과 5호선 방이역을 걸어서 갈 수 있는 ‘더블 역세권’ 입지로 꼽혔지만, 유찰 사태가 빚어진 것은 공사비 때문입니다. 조합이 ‘하이엔드 브랜드’를 희망하면서 3.3㎡당 공사비를 810만 원으로 제안하자, 건설사들이 적정 수익을 확보하기 어렵다고 판단해 손을 뗐다는 설명입니다. 한국건설기술연구원에 따르면, ‘건설공사비지수’는 지난해 153.26으로, 3년 새 25.8%나 올랐습니다. 일부 정비사업지에서는 조합이 공사비를 올려주는데도 불구하고 유찰이 지속되고 있습니다. 중구 신당9구역 재개발 조합은 공사비를 3.3㎡당 742만 원에서 840만 원으로 인상했지만 지난해 1월 이후 3차례 입찰에서 모두 유찰됐습니다. 서초구 신반포27차도 공사비를 3.3㎡당 907만 원으로 높였지만, 시공사를 확보하지 못했습니다. 송파구 잠실우성4차는 2차 유찰이 이어지자, 공사비를 760만 원에서 810만 원으로 올려 다시 시공사 선정에 나설 예정입니다. _{읽으러 가기}

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서울시, 재개발·재건축 추진지에 총 248억 원 규모의 융자금 지원

과도한 공공기여에 1기 신도시 정비사업 추진 동력 하락 우려

공사비 상승과 사업성 악화로 정비사업 내 조합장 인기 시들

1. 서울시, 재개발·재건축 추진지 대상 올해 총 248억 원 규모의 융자금 지원… 초기 자금난 해소해 원활한 정비사업 추진 계획

서울시가 재개발·재건축 조합 및 추진위원회를 대상으로 올해 총 248억 원 규모의 융자금을 지원한다고 밝혔습니다. 시는 2008년부터 지원사업을 시행해 작년까지 총 3,000억 원을 융자했습니다. 올해는 건설경기 침체로 조합과 추진위가 자금조달에 어려움을 겪고 있어 예년보다 2개월 빠르게 지원 절차를 시작한 것으로 나타났습니다. 해당 자금은 정비사업을 위한 용역비와 총회비 등으로 사용되며, 대출한도는 조합 최대 60억 원, 추진위원회 최대 15억 원입니다. 대출금리는 신용 연 4.0%, 담보 연 2.5%로 책정됐습니다. 아울러 추진위가 지원받은 융자금은 시공사 선정 전까지, 조합 융자금은 준공인가 신청 전까지 1년 단위로 연장할 수 있습니다. 시는 4월 중 구역별 추진현황과 집행계획 등을 심사해 융자금 지원 대상 및 금액을 결정할 계획입니다. _{읽으러 가기}

2. 과도한 공공기여에 사업 추진 동력 하락 우려… 1기 신도시 정비사업 활성화 방안 필요

정부가 특별법을 통해 안전진단을 면제하고 용적률을 높여주는 인센티브를 제시했지만, 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비사업이 예상보다 활성화하지 못할 것이란 전망이 나왔습니다. 가파른 공사비 인상과 조건으로 내건 공공기여 수준이 과도해 조합의 사업 추진 동력이 떨어질 수 있다는 판단입니다. 최근 국토교통부와 한국부동산금융포럼은 ‘노후계획도시 정비사업’ 정책 세미나를 개최해 이러한 문제를 논의했습니다. 현재 용적률이 200%인 아파트의 경우 특별법 적용 시 용적률 상한선이 750%까지 늘어나지만, 추가 용적률 550% 중 약 43.2%가 공공기여로 환수됩니다. 이에 건설산업연구원 실장은 안전진단 면제에 필요한 공공기여율이 과도한 것은 아닌지 고민할 필요가 있다고 주장했습니다. 이어 조합의 기타 사업비와 기반시설 설치비에 대한 지원 방안도 고민해야 한다며, 미래도시펀드 운용방안의 하나로 펀드를 조성해 기타 사업비, 기반시설 설치비를 지원해 비용 부담을 완화할 필요가 있다고 조언했습니다. 그 외 준조세 성격의 부담금 감면, 공공기여 방식의 다양화 등도 노후계획도시 정비 활성화를 위한 방안으로 제시됐습니다. _{읽으러 가기}

3. 공사비 상승과 사업성 악화로 정비사업 내 조합장 인기 시들… 사업 지연 우려

최근 공사비 상승과 사업성 악화로 도시정비사업 조합 내 조합장의 인기가 약해지면서 사업이 지연되는 사례가 늘고 있습니다. 서울 마포구 서강GS아파트 리모델링 조합은 앞서 진행한 조합장 입후보자 모집에 아무도 나서지 않아 이달 초 후보자 모집 연장 공고를 냈습니다. 2021년 조합을 설립해 안전진단 절차를 추진 중이지만, 조합장이 우선 선출되어야 심의를 진행할 수 있어 리모델링 후속 일정에 차질을 빚고 있습니다. 한 정비업계 관계자는 그간 조합장이 과도한 보수를 받던 관행이 정상화되는 과정이라면서도, 과도한 업무 부담에 따른 조합장 공석 사태가 사업 지연으로 이어질 수 있어 조합장 역할과 보수에 대한 합리적 공감대 형성이 중요하다고 덧붙였습니다. _{읽으러 가기}