국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

건설경기 불황에도 대형 건설사들 수주전 치열 전망

종상향 재건축, 공공기여 용적률 인센티브 더 받는다

강남구, ‘정비사업 기부채납 공공시설 가이드라인’ 수립 추진

둔촌주공, 현대건설 컨소시엄과 추가 공사비 협상 극적 타결

1. 건설경기 어려워도 대형 건설사들 수주전 치열할 전망… 사업성 확실한 정비사업지 뜬다

각종 악재에도 서울 주요 지역 재개발·재건축 정비사업을 둔 대형 건설사들의 수주전은 치열할 전망입니다. 상황이 어려운 만큼 사업성이 확실한 곳에 역량을 집중하는 ‘선별수주’ 전략이 펼쳐지고 있는 가운데, 서울 핵심지에서 ‘매머드급’ 사업장들이 잇달아 시공사 선정에 나설 계획입니다. 사업성이 강점인 서울 용산구 한남뉴타운 한남4구역과 한남5구역 재개발 사업은 올해 상반기 중 시공사 선정이 예고되어 있으며, 한남4구역은 현대건설, 삼성물산, 포스코이앤씨 등 대형 건설사 대부분이 관심을 보이고 있는 것으로 나타났습니다. 현대건설과 포스코이앤씨는 여의도 한양 재건축 현장에서도 맞붙을 것으로 보입니다. 한편, 현대건설은 최근 도시정비영업실 산하에 압구정TF팀을 신설하기도 했습니다. 현재 정비계획 수립 단계인 2~5구역이 올 하반기 시공사 선정에 나설 것으로 예상됩니다. 그 외 동작구 노량진1구역 재개발, 영등포구 여의도 시범·대교·목화 아파트 재건축, 송파구 잠실우성 재건축 등에서 치열한 수주전이 펼쳐질 전망입니다. _{읽으러 가기}

2. 종상향 재건축, 공공기여 용적률 인센티브 더 받는다… 여의도 첫 수혜 받을 전망

서울시가 ‘용적률 인센티브 계수 개선방안’을 재건축·재개발 등 정비사업에도 적용하기로 했습니다. 공공기여 산정 시 ‘건물 부분’에 대한 인정 비율을 기존 0.7에서 1.0~1.2로 40%가량 더 올려주는 것이 핵심 내용입니다. 변경된 건축물 계수 적용 대상은 서울시 내 모든 종상향 재건축 단지로, 종상향을 통해 초고밀 개발을 하는 재건축 단지가 집중돼 있는 여의도에 가장 큰 영향을 미칠 전망입니다. 최근 시는 ‘여의도아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획’을 재열람하며 일대 단지들에 대해 “공공임대주택, 전략육성용도의 경우 상한용적률 인센티브 계수 조정을 검토”한다고 적시했습니다. 국제금융중심지 지원 기능 강화 및 수변 공간 조성을 위한 시설 등이 전략육성용도 분류 대상입니다. 보행교 설치를 제안한 압구정3구역이나 저류조를 설치하기로 한 서초진흥아파트 등도 전략육성용도 인정 여부를 두고 시와 추가 논의를 이어갈 것으로 보입니다. _{읽으러 가기}

3. 강남구, ‘정비사업 기부채납 공공시설 가이드라인’ 만든다… 효율적인 공공시설 활용 유도할 계획

강남구가 재건축 단지 내 공공시설 활용을 유도하기 위한 ‘정비사업 기부채납 공공시설 가이드라인’ 수립 용역을 추진 중입니다. 이번 용역에서는 지역 내 공공시설 현황을 분석하고 생활권별로 필요한 시설을 예측해 이후 주택 정비사업 진행 과정에 반영될 수 있도록 할 계획입니다. 최근 노인 인구와 1인 가구가 늘어나는 만큼 이들을 위한 시설과 저출산 문제 해소를 위한 공공 보육시설 등이 그 예입니다. 특정 주민들이 공공시설을 독점해 다른 이의 이용을 방해하는 행위를 막기 위한 세부 기준도 마련할 예정입니다. 구는 구민이면 누구나 정비사업 교육과정을 들을 수 있도록 개방하는 등 현재 진행 중인 재건축 단지들의 개발 속도를 높이기 위한 지원도 더욱 다양화할 전망입니다. _{읽으러 가기}

4. 재건축 최대어 둔촌주공, 추가 공사비 협상 극적 타결… 공사비 갈등 늘어나는 가운데 현대건설 행보 주목

둔촌주공 재건축 조합이 최근 열린 조합원 임시총회에서 시공사업단과 협의한 추가 공사비 변경에 대한 안건을 통과시켰습니다. 추가 공사비 변경 금액은 9,985억 원으로, 애초 1조 1,385억 원보다 12% 감액됐습니다. 앞서 1조 1,385억 원에 대해 한국부동산원 검증을 받은 후에도 총 1조 1,008억 원을 추가 공사비로 지불해야 하는 상황이었으나, 시공사업단인 현대건설 컨소시엄은 조합원들의 부담을 줄여주기 위해 공사비 일부를 추가로 감액했습니다. 커뮤니티와 조경을 고급화하고, 세대별 창고를 제공하는 등 조합의 추가 요구 사항들도 수용했습니다. 최근 고금리로 인해 공사비 갈등을 빚는 재개발·재건축 현장이 늘어나고 있는 상황 속 이러한 현대건설의 행보가 주목받고 있습니다. 현대건설 관계자는 앞으로도 조합과 지속적인 대화를 통해 문제점을 협의하며 조합원들이 최대한 빠르게 입주할 수 있도록 최선을 다하겠다고 덧붙였습니다. _{읽으러 가기}

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고도제한 완화에 정비구역 지정 쉬워진다… 서울 재개발 탄력

서울시, 정비사업 내 각종 심의 절차 통합

한강 변 성수전략정비구역 70층 재개발 속도

현대건설 5조 원 이상… 대형 건설사, 올해 수주 목표액 확대

1. 고도지구 높이 제한 완화되고 정비구역 지정 쉬워진다… 서울 재개발 활성화될 전망

최근 서울시는 제1차 도시계획위원회에서 서울 내 고도지구 체계를 전면 개편하는 내용을 골자로 한 ‘용도지구 변경안’을 수정 가결했습니다. 변경안에 따르면, 남산 주변 고도지구는 중구 필동(12m->20m)·장충동(20m->28m)·약수역 일대(20m->32~40m) 외에도 중구 다산동·회현동·용산구 이태원동 등의 높이 제한이 완화됩니다. 경복궁 고도지구는 서촌 지역 일부가 16·20m에서 20·24m로, 종로구 구기·평창 고도지구는 20m에서 24m로 완화될 전망입니다. 또한 북한산 주변에만 허용됐던 ‘정비사업 추진 시 추가 완화’가 남산 고도지구와 구기·평창 고도지구까지 적용돼 재개발을 추진하면 최고 높이 45m까지 개발이 허용될 방침입니다. 서초구 법원단지 주변과 구로구 오류 고도지구는 당초 계획대로 해제되며, 국회의사당 주변 고도지구는 국회사무처 반대 등으로 추가 논의를 이어갈 것으로 보입니다. _{읽으러 가기}

‘2025 도시·주거환경정비기본계획 변경(안)’도 함께 수정 가결됐습니다. 변경안에 따라 앞으로 재개발 사업 추진 시 토지등소유자의 50% 이상만 동의를 하면 정비구역 지정이 가능해집니다. 정비계획 입안을 재검토하기 위해 충족해야 하는 반대 비율도 15%에서 20%로 완화됩니다. 한편, 반대 비율이 높을 경우 구청장이 입안을 중단할 수 있는 명확한 근거도 마련했습니다. 이번 기본계획 변경 내용은 2월 초로 예상되는 고시일부터 시행될 계획입니다. _{읽으러 가기}

2. 서울 모든 정비사업 ‘통합심의’ 체계 구축… 재개발·재건축 빨라진다

서울시가 정비사업 기간을 단축하기 위해 각종 심의 절차를 통합합니다. 시는 이를 위해 사업시행계획인가에 필요한 각종 심의를 한 번에 처리하는 ‘정비사업 통합심의위원회’를 구성했다고 밝혔습니다. 건축·경관에 한정해 통합 운영됐던 심의가 이번 개편으로 교통·환경·교육, 도시관리계획(정비계획), 도시공원조성계획까지 통합되면서 2년 이상 소요됐던 개별 심의 기간이 약 6개월로 대폭 단축될 전망입니다. 통합심의위는 이달 19일 이후 사업시행자가 자치구에 신규로 심의를 신청하는 정비구역에 적용됩니다. 한편, 일각에서는 통합심의위 구성에 따라 도계위 등 각 전문위원회가 무력화되고 ‘견제 기능’이 상실될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. _{읽으러 가기}

3. 한강 변 성수전략정비구역 70층 재개발 속도… 1지구 총 3,019가구로 탈바꿈 계획

서울 성동구 성수전략정비구역 재개발이 탄력을 받고 있습니다. 최근 성동구청은 ‘제1주택정비형 재개발 사업(성수1지구)에 대한 정비계획 변경안을 공람 공고했습니다. 변경안에는 최고 높이 150m, 최고 층수 50층으로 제한됐던 높이 규제를 아예 폐지하는 내용이 담겼으며, 조합은 최고 층수를 70층 이상으로 높이는 방안을 검토 중입니다. 총가구 수도 2,909가구보다 110가구 늘어난 3,019가구로 변경됩니다. 성동구는 다음 달까지 주민 의견을 받은 뒤 이를 반영한 정비계획안을 서울시에 보낼 예정입니다. 인근 성수2지구도 오는 3월 총회를 열고 최고 층수 등에 대한 의결을 진행합니다. 4지구 또한 조합원 대상 디자인 포럼을 개최해 최고 77층 높이로 재개발하는 청사진을 소개하는 등 사업 추진에 속도를 내는 분위기입니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설 올해 수주 목표액 5조 원… 대형 건설사 간 치열한 수주 경쟁 펼쳐진다

올해 대형 건설사들이 도시정비사업 수주 목표액을 2~5조 원으로 대폭 늘리고 공격적인 수주에 나설 전망입니다. 5년 연속 도시정비사업 1위 자리를 지켜온 현대건설은 올해 수주 목표액을 5조 원으로 설정했습니다. 현대건설의 올해 첫 수주 사업장은 여의도 한양아파트 재건축 사업장으로 꼽히고 있습니다. 최근 송파 가락삼익맨숀 재건축 사업에도 입찰 참여 의향서를 제출해 수주전에 나설 예정입니다. 정비업계 관계자는 서울과 수도권 등 사업성을 확보할 수 있는 현장을 두고 건설사 간의 눈치싸움이 벌어질 것이라고 내다봤습니다. 다만, 지속되는 부동산 경기 침체와 공사비 상승 등으로 지방사업장에서의 사업성 확보가 어려워 지역별 수주 양극화가 더 심화할 것으로 보입니다. _{읽으러 가기}

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노후도시 특별법 적용 대상 전국 108곳으로 확대

1·10 부동산 대책 하위법령 입법·행정예고… 3월 중 개정

정부, ‘미래도시 지원센터’ 전국 9곳 개소

압구정3구역, 같은 평형대로 이동 시 추가 분담금 3억 원 발생

1. 노후도시 특별법 적용 대상 전국 108곳으로 확대… 각종 규제 완화에 노후 택지지구 개발 기대감 상승

 ‘노후계획도시정비 특별법’ 적용 대상이 108곳으로 대폭 확대됩니다. 지난달 31일 발표된 노후계획도시정비 특별법 시행령 입법예고안에는 특별법 제정 당시 정해진 대상지보다 57곳 늘어난 108개 지구, 215만 가구가 포함됐습니다. 국토부는 면적이 100만㎡에 못 미치더라도 인접·연접 택지와 합치거나 구도심·유휴부지를 포함해 100만㎡ 이상이면 특별법 적용 대상에 포함했다는 설명입니다.

특별법이 적용되는 택지는 각종 규제가 완화됩니다. 우선, 특별정비예정구역 내 통합 재건축을 추진하면서 조례로 정해진 비율 이상을 공공기여로 제공하면 안전진단 면제가 가능합니다. 용적률의 경우 지자체 조례 제한과 관계없이 법적 상한의 150%까지 완화되며, 준주거지역(법적 상한 500%)은 최대 750%까지 완화 혜택을 받아 최고 70층 아파트도 지을 수 있을 전망입니다. 한편, 공공기여는 기준 용적률까지 10~40%의 비율을 적용하기로 했으며, 이를 초과할 시 40~70%의 공공기여를 구간별로 차등 적용해 과도한 고밀 개발을 억제할 방침입니다. _{읽으러 가기}

2. 1·10 부동산 대책 하위법령 3월 중 개정… 주택 공급 활성화 전망

국토교통부가 1·10 대책의 후속 조치로 도시정비법 시행령 등 11개 법령과 행정규칙의 개정에 관한 입법·행정예고를 시작했습니다. 우선, 정비구역 내 노후도 요건이 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 완화됩니다. 이는 도시정비법 시행령 개정을 통해 오는 3월 말부터 적용될 예정이며, 이로써 재개발 가능 대상지가 10%가량 늘어날 것으로 보입니다. 공공임대주택과 민간 지원 임대주택에 적용되는 용적률 범위도 ‘조례로 정한 용적률 기준의 최대 1.2배’에서 ‘용도지역별 최대한도’로 완화됩니다. 공공주택의 경우 사업 참여 기관에 국민연금공단과 한국주택금융공사가 추가돼 신도시 재정비 사업 재원 또한 대폭 확충될 전망입니다. 이 밖에도 도시형 생활주택의 방 설치 제한이 폐지되고, 신축 오피스텔에 한하여 발코니 설치가 허용되는 등 다양한 유형의 주택 공급도 확대될 방침입니다. 국토부는 입법예고 기간을 40일에서 29일로 당기고 3월 중 개정하는 것을 목표로 박차를 가하고 있습니다. _{읽으러 가기}

3. 정부, ‘미래도시 지원센터’ 전국 9곳 개소… 1기 신도시 등 재건축·재개발 사업 속도 기대

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원이 노후계획도시의 재건축·재개발 사업을 지원하기 위해 전국 9곳에 ‘미래도시 지원센터’를 개소했습니다. LH는 1기 신도시 5곳(일산·분당·평촌·중동·산본)에, 한국부동산원은 주요 도시 4곳(서울·대전·광주·부산)에 센터를 설치했습니다. 센터는 1기 신도시 재정비에 대한 정책뿐만 아니라 노후도심 정비를 포함한 사업 컨설팅 등을 담당할 예정입니다. 사업 전반에 걸쳐 주민들이 필요로 하는 자문을 시행하고, 정비사업에 대한 주민 궁금증 해소 및 시민 역량 강화를 위한 주민설명회도 개최합니다. 한편, 국토부 장관은 5월 중 선도지구 지정 기준을 마련하고 본격적인 공모·지정 절차에 착수할 것이라고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

4. 강남 재건축 핵심지 압구정3구역, 30평서 같은 30평형대로 이동 시 추가 분담금 3억 원 발생

강남 재건축 핵심지로 꼽히는 압구정3구역 조합원이 신축 아파트의 같은 평형대를 받기 위해서는 약 3억 원을 분담해야 하는 것으로 나타났습니다. 최근, 압구정3구역 재건축 조합은 정비계획 수립 전 평형 선호도 조사를 하기 위해 추가 분담금 추정치를 조합원에게 공개했습니다. 추정 분담금 자료에 따르면, 현재 30평형대(평균 34.7평)를 소유한 조합원이 신축 아파트 34평형을 받기 위해서는 3억 3,000만 원을 추가로 내야 합니다. 더 큰 평형을 분양받을 경우 40평형은 7억 6,000만 원, 54평형은 18억 7,000만 원, 101평형은 55억 원의 추가 분담금이 각각 발생합니다. 40평형대를 소유한 조합원은 34평형을 분양받으면 약 4억 원을 환급받고, 동일 평형은 6,000만 원, 54평형은 11억 7,000만 원, 62평형은 17억 4,000만 원을 더 부담해야 합니다. 다만, 조합은 종전 시세 추산액이 감정평가한 값이 아니므로 향후 변경될 수 있다고 설명했으며, 이번 설문조사 결과를 토대로 본격적인 정비계획을 수립할 계획입니다. _{읽으러 가기}