정비사업을 진행할 때 사업시행계획이나 관리처분계획을 변경하려면, 총회 의결을 거쳐야 하지만, 도시 및 주거환경정비법에서 정한 ‘경미한 사항’의 변경에 불과한 경우에는 신고만으로 변경할 수 있습니다. 그렇다면 도시 및 주거환경정비법에서 정하고 있는 사항들 외에 변경의 대상이 되는 ‘경미한 사항’ 인지 여부는 어떻게 판단할 수 있을까요? 이에 관하여 함께 알아보겠습니다.
관리처분계획의 ‘경미한 사유’로 변경이 가능한 경우란 어떤 경우일까
| 도시 및 주거환경정비법 |
| 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.> 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다) 4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다. 가. 일반 분양분 나. 공공지원민간임대주택 다. 임대주택 라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항 |
도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항에 따르면, 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수 등의 인가를 받아야 하는 것을 원칙으로 합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경인 경우에는 예외로 하여, 신고만으로 가능하도록 정하고 있습니다.
| 도시 및 주거환경정비법 |
| 제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 4. 7., 2021. 3. 16., 2022. 6. 10.> 10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다) |
이와 관련하여 대법원에서는 『관리처분계획의 수립 또는 변경을 위하여 조합총회의 의결 및 행정청의 인가절차 등을 요구하는 취지는, 관리처분계획의 수립 또는 변경이 조합원, 현금청산대상자 등(이하 ‘조합원 등’이라 한다)에 대한 소유권 이전 등 권리귀속 및 비용부담에 관한 사항을 확정하는 행정처분에 해당하므로 그로 인하여 자신의 권리의무와 법적 지위에 커다란 영향을 받게 되는 조합원 등의 의사가 충분히 반영되어야 할 필요가 있기 때문이다. 반면에 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 이러한 필요성이 그다지 크지 않기 때문에 행정청에 신고하는 것으로 충분하도록 규정하고 있는 것이다.』와 같이 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140 판결).
그렇다면, 경미한 사항의 범주는 정확히 어떻게 될까요?
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 |
| 제61조(관리처분계획의 경미한 변경) 법 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2018. 7. 16.> 1. 계산착오ㆍ오기ㆍ누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우(불이익을 받는 자가 없는 경우에만 해당한다) 2. 법 제40조 제3항에 따른 정관 및 법 제50조에 따른 사업시행계획인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우 3. 법 제64조에 따른 매도청구에 대한 판결에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우 4. 법 제129조에 따른 권리ㆍ의무의 변동이 있는 경우로서 분양설계의 변경을 수반하지 아니하는 경우 5. 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등소유자에 대한 임대주택의 공급에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우 6. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자의 주소(법인인 경우에는 법인의 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 변경하는 경우 |
도시 및 주거환경정비법 시행령 제61조에서는 경미한 사항을 변경하려는 경우에 관하여 총 6가지로 예정하여 계산착오 등 불이익을 받는 자가 없는 경우, 사업시행계획 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우, 매도청구 판결에 따라 변경하는 경우, 분양설계의 변경을 수반하지 않는 경우, 분양 포기에 대한 임대주택 공급에 따라 변경하는 경우, 임대사업자의 주소를 변경하는 경우 등을 예정하고 있습니다.
그렇다면, 위 6가지 경우는 한정적으로 열거한 것일까요? 6가지 경우 외에는 경미한 변경에 해당하지 않으므로, 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항, 제74조 제1항에 따라서 총회의 의결을 거친 후, 시장·군수 등의 인가를 받아야만 하는 것일까요?
이와 관련된 대법원의 판례를 살펴보면,
대법원은 『 ‘대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때’란 도시정비법 시행령 제49조의 각호에 규정된 사항들에 한정되는 것이 아니라, 변경대상이 되는 관리처분계획의 내용을 구체적·개별적으로 살펴보아 조합총회의 의결을 거치지 아니하더라도 그 변경내용이 객관적으로 조합원 등 이해관계인의 의사에 충분히 부합하고 그 권리의무 내지 법적 지위를 침해하지 아니하거나, 분양대상자인지 여부에 대한 확정판결에 따라 관리처분계획의 내용을 변경하는 때와 같이 조합총회의 의결을 거친다고 하더라도 그 변경내용과 다르게 의결할 수 있는 여지가 없는 경우 등도 포함한다고 봄이 타당하다』고 판시하였습니다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140 판결).
즉, 객관적으로 보았을 때 이해관계인의 의사에 충분히 부합하고 권리의무 내지 법적 지위를 침해하지 않거나, 조합총회의 의결을 거친다 하더라도 그 변경내용과 다르게 의결할 수 있는 여지가 없는 경우에는 시행령에 열거한 사항이 아니라도 조합총회의 의결을 거치지 않아도 되는 경미한 변경에 해당하고, 총회나 행정청의 인가 없이 신고로 가능할 수 있습니다.
‘경미한 사유’에 대해서도 법령이나 정관에서 총회를 거치도록 정했다면 어떻게 처리를 해야할까
다음으로는 신고절차만으로 변경이 가능한 경미한 사항의 경우라도 법령이나 정관에서 결의대상으로 규정한 경우에는 어떨까요? 앞선 원칙에 따라 총회의 결의 없이 행정청에 신고만으로 충분할까요? 아니면, 조합총회의 결의를 거쳐야만 가능한 것일까요?
| 도시 및 주거환경정비법 |
| 제35조(조합설립인가 등) ① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 1. 정관 2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류 3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류 ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. ⑤ 제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다. |
| 도시 및 주거환경정비법 |
| 제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조 제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. |
도시 및 주거환경정비법 제35조에서는 조합설립인가의 경우, 경미한 사항을 변경하려는 때에는 신고하고 변경할 수 있도록 정하고 있으며, 제50조 제1항에서는 사업시행계획을 변경하는 때에도 경미한 사항의 변경인 경우, 시장·군수 등에게 신고하는 것으로 정하고 있습니다.
하지만 이와 관련하여 조합의 정관에 따라 조합총회의 결의를 진행해야 한다는 대법원 판결이 있는데,
해당 사안에서는 『피고 조합 규약은 조합원의 재산권 및 비용부담에 관한 사항 중 이사회나 대의원회에서 상정하는 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석조합원 및 출석조합원 의결권의 각 2/3 이상의 찬성으로 의결한다’고 규정하고(이하 ‘특별결의요건’이라고 한다) 있는 사실』이 전제되었습니다.
이에 대해 대법원은 『이와 같은 피고 조합 규약의 일반결의요건과 특별결의요건에 관한 규정 체계나 내용, 총회 결의사항과 그 결의요건을 규정한 취지 등을 종합하면, 이사회나 대의원회가 총회에 상정한 안건이 객관적으로 ‘조합원의 재산권 및 비용부담에 관한 사항’에 해당하는 때에는 원칙적으로 특별다수에 의한 결의방법을 따라야 한다.』고 판시하였습니다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2011두33051 판결).
해당 사안에서는 조합의 정관으로 특별가중정족수를 부여하는 것을 사전에 엄격히 정해놓았습니다. 또한, 이 경우에는 그 취지에 따라서 조합원의 재산권 및 비용부담에 관한 사항에 해당할 때 특별다수에 의한 결의정족수까지 충족해야 한다고 해석했습니다. 결국, 총회의 의결을 거쳐야 하는지, 그 정족수를 어떻게 산정해야 하는지 여부는 조합원의 재산권 및 비용부담에 관하여 영향을 미치는가에 따라 ‘실질적’으로 판단하고 있음을 알 수 있습니다.
조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론
정비사업을 진행할 때 가장 엄격한 의사 결정 기구는 총회입니다. 그러나 총회를 개최하는데 소요되는 시간과 비용이 만만치가 않습니다. 따라서 정비사업의 모든 절차 또는 변경시마다 총회를 거치도록 할 경우, 사업의 진행에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한 행정청으로부터 해당 변경시마다 인가를 거치도록 할 경우에도 상당한 시간이 소요될 수밖에 없습니다. 따라서 도시 및 주거환경정비법에서는 ‘경미한 사항’의 변경에 불과한 경우를 정하여 총회의 결의를 거치지 않을 수 있도록 정하고 있고, 행정청의 인가를 거치지 않고 신고만으로 진행할 수 있도록 정하고 있습니다.
하지만 신고절차만으로 변경이 가능한 경미한 사항의 경우라도 법령이나 정관에서 결의대상으로 규정한 경우에는 조합원의 재산권 및 비용부담에 실질적으로 영향을 미치는 사항이라면 정관 등에 따라서 총회 결의를 거쳐야 할 수 있습니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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