지난 2020년 11월 26일 헌법재판소에서는 주택재건축사업의 매도청구권을 다루고 있는 舊 「도시 및 주거환경정비법」 제39조의 위헌 여부를 묻는 헌법소원에서 재판관 7명이 합헌, 2명이 위헌으로 해당 조항에 대해 합헌 결정을 내렸습니다. 이에 대한 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다.
舊 「도시 및 주거환경정비법」 제39조에는 어떤 문제가 있었을까?
舊 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 매도청구(현재는 64조에서 규정)는 주택재건축사업 시행자가 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자, 즉 재건축 불참자에게 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 원칙적으로 재건축 조합은 가입이 강제되지 않습니다. 때문에 토지 또는 건축물 소유자는 조합 가입과 설립에 얼마든지 동의하지 않을 수 있습니다. 다만 舊 「도시 및 주거환경정비법」 제39조를 통해 조합은 재건축 불참자에 대해 강제로 매도하도록 하는 매도청구권을 부여 받아 조합 사업을 안정적으로 추진할 수 있고, 이 경우 재건축 불참자는 사업에 동의하지 않았더라도 토지를 매도해야 합니다.
이에 대해 서울의 한 재건축사업 대상지 일대 토지 소유자 A씨 등이 해당 조항이 재산권을 침해하는 조항이라고 주장하였고, 위헌 확인을 위해 헌법소원을 제기하였습니다. A씨 등은 재건축정비사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 자들로 재건축조합설립에 동의하지 않았습니다. 조합은 A씨 등을 상대로 소유권이전등기 및 부동산인도를 구하는 소를 제기하면서 소장 부본 송달에 의하여 매도청구권을 행사하였습니다. A씨 등은 舊 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 등에서 정한 매도청구권이 매도청구의 시점을 초기단계로 정하고 있어 개발이익이 제대로 반영되지 않는 등 자신들의 재산권을 침해한다고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였으나 법원은 위 신청을 기각하였고, A씨 등은 헌법소원심판을 청구하였습니다.
헌법재판소는 이 사건에 대해 합헌결정을 선고하였습니다. (2017.10.26.2016헌바301) 헌법재판소는 해당 법률조항은 노후ㆍ불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리 및 공공필요를 실현하기 위한 것으로, 매도청구권은 정당한 권리라고 판단했습니다. 또한 매도청구권 행사의 요건이나 절차, 기간 등을 제한함으로써 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자의 이익을 충분히 보장하고 있고, 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함되므로 ‘시가에 의한 보상’은 정당한 보상이라고 볼 수 있어 재산권을 침해한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
재건축 불참자들은 매도청구에 무작정 당하게 되는 것일까?
하지만 재건축 조합이 조합설립에 동의하지 않은 사람을 대상으로 무작정 매도청구권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따라 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있는 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 묻는 서면 최고서를 발송하고, 토지등소유자는 2개월 이내에 회답해야 합니다. 기간 내에 회답하지 않을 경우 해당 토지등소유자는 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주하고, 2개월이 경과한 후로부터 다시 2개월 이내에 사업시행자는 매도청구권을 행사하도록 명시하고 있고 그 기간 내에 행사하지 않는 경우 매도청구권의 효력을 상실하도록 하고 있습니다.
도시 및 주거환경정비법에서 매도청구권의 행사시기를 규정한 취지는 행사기간이 정해져 있지 않으면 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합이 언제 매도청구를 할지 몰라 그 법적 지위가 불안정하게 될 뿐만 아니라, 조합이 매수대상인 목적물의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정해 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축 불참자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있기 때문입니다. 또한 사업시행자가 매도청구권을 행사하더라도 소송을 통한 법원의 확정판결이 있기 전까지는 재건축 불참자의 소유권이 상실되지 않습니다. 이렇듯 현행 법률은 매도청구권 행사에 여러 가지 제한들을 부여하여 재건축 불참자의 이익도 충분히 고려하고 있다고 볼 수 있습니다.
한편, 매도청구 소송을 통해 금액을 확정 받은 후에 조합 측이 오랜 기간 비용을 지급하지 않고 있다가 시가가 현저히 달라져 토지와 건축물이 더 높은 시가에 이르렀다고 해도 과거의 매도청구 비용을 제시하는 경우가 많습니다. 따라서 매도청구소송이 확정된 경우 억울하더라도 이사를 간 후 매매대금을 지급을 청구하여서 받은 매매대금으로 부동산이나 다른 투자처를 찾는 것이 바람직하고, 만약 조합이 매매대금을 지급하지 못하는 경우 계약해제 내용증명을 보내놓는 것이 중요합니다.
이미 판결 확정 후 수 년이 경과하였는데도 이사를 가지 않고 매매대금을 지급받지 못한 경우는 환매청구권 등을 행사하여 기준 판결에 대한 청구이의 소송을 하는 방법으로 위와 같은 문제를 해결할 수 있습니다.
그렇다면, 행사기간이 지난 매도청구권은 사라지는 것일까?
조합이 매도청구권의 행사기간을 놓쳤더라도, 조합의 매도청구권 행사가 종국적으로 소멸되지는 않습니다. 대법은 ‘제척기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 종국적으로 소멸하는 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다’고 판결한 바 있습니다.
다만, 조합이 매도청구권을 재행사하기 위해서는 조합설립변경동의 및 인가를 거치는 등 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추어야 합니다. 이러한 새로운 재건축 결의를 하기 위해서는 전체 토지등소유자들에게 다시 조합설립동의서를 징구하고 동의율을 확보한 후 총회 결의를 거쳐 행정청에 인가신청을 해야 합니다. 이러한 과정으로 인가를 획득하기까지 최소 6개월 이상의 시간이 소요되며, 인가 이후에도 매도청구소송을 제기하여 1심 판결을 얻기까지 최소 6개월이 더 소요되기 때문에 재건축 사업 추진에 1년 이상의 공백기가 생길 수 있습니다.
조합설립결의에 하자가 있는 경우 매도청구권은 효력을 상실할까?
법원은 조합설립 이전 추진위원회의 추정분담금 등 정보제공의무 해태, 조합설립동의 철회절차 및 방법에 관한 설명·고지 및 통지의무 해태 등 조합 측의 하자에 대해서는 최대한 조합사업의 안정성을 위해 조합 측에서 판단한다고 했습니다.
실제로 대법은 ‘재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행 등을 구하는 소송을 제기했다면, 그 소송절차에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의의 하자 등을 이유로 매도청구권 행사의 적법성을 다투기 위해서는 조합설립결의가 효력이 없다는 등의 주장만으로는 부족하고, 그로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대ㆍ명백하여 당연무효임을 주장ㆍ증명하여야 한다’고 판결했습니다. (대법원 2010.2.25. 선고 2009다66686 판결 등 참조)
빠르고 안정적인 사업 진행을 위해 매도청구권은 사업시행자인 재건축 조합에 매우 중요한 권리입니다. 하지만 이는 동시에 사업에 동의하지 않는 토지등소유자의 재산권이 걸린 문제인 만큼 매우 신중한 접근이 필요합니다.
조합은 법에서 정하고 있는 매도청구권의 행사기간이나 요건을 반드시 숙지하여 효력이 상실되지 않도록 주의하여야 하며, 재건축 불참자는 시간이 지날수록 여러 갈등으로 현재 시가보다 현저히 낮은 금액을 받는 일이 왕왕 발생하기 때문에 지체하지 말고 법률적으로 전문가의 자문을 받으시길 바랍니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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