[도시정비사업 A to Z] 재건축·재개발사업 추진 절차 – 2단계 사업시행 ②시공사 선정 - 현대건설 매거진H

[도시정비사업 A to Z] 재건축·재개발사업 추진 절차 – 2단계 사업시행 ②시공사 선정

조합설립을 완료하셨나요?
그렇다면 정비사업에서 가장 중요한 이벤트인 시공사 선정을 진행할 순서입니다.

원칙적으로 시공사 선정은 일반경쟁입찰이 적용돼 조합원들의 투표를 통해 이뤄집니다.
최종 한 곳의 시공사가 선정되기까지 어떤 과정들을 거쳐야 하며,
조합원들이 체크해보면 좋을 사항은 무엇인지 알아봅시다.



[2단계] 사업시행 단계 – ②시공사 선정

도시정비사업 시공사 선정 단계
재건축 시공사 선정 단계
재개발 시공사 선정 단계
시공사 선정 계획 수립
재건축 재개발 입찰공고

■ 시공사 선정의 시작은?


시공사 선정 시에는 여러 단계들이 존재합니다.
그 중 첫 번째는 시공사 선정 계획 수립입니다. 조합은 시공사 선정에 앞서 이사회에서는 입찰방법∙입찰참여 규정∙일정 등을 포함한 선정 계획을 세워야 하고, 대의원회는 시공사 입찰방법을 결정해야 합니다.

선정 계획을 수립했다면 조합은 입찰공고를 통해 시공사에게 입찰 관련 소식을 알려야 합니다.
이때 조합은 현장설명회 개최일 7일 전까지 전자조달시스템(누리장터)과 일간신문에 1회 이상 공고를 해야 합니다.

(※지명경쟁의 경우, 현장설명회 개최일 7일 전까지 전자조달시스템과 일간신문 1회 이상 공고 및 내용증명우편으로 입찰 대상자에게 통지해야 합니다.)

이 단계에서 조합과 건설사는 이주비, 이사비, 이주촉진비, 재건축부담금 등과 별도의 재산상의 이익을 요청 ∙ 제안해선 안됩니다.
단, 건설사는 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자 등에 대여하는 것을 제안할 수 있으며, 재개발사업의 경우에는 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비)를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있습니다.

도시정비사업 시공사 선정 단계
재건축 시공사 선정 단계
재개발 시공사 선정 단계
조합 시공사 현장설명회 개최

■ 현장설명회 개최

입찰 공고 이후, 조합은 시공사를 대상으로 현장설명회를 개최합니다.

현장설명회에서 조합은 시공사 입찰 전반에 거쳐 필요한 사항들을 고지합니다.
이는 입찰서 제출 마감일 20일 전엔 꼭 열려야 하며,
서울시의 경우 공공관리제도에 따라 45일 전에 개최해야 합니다.

*공공관리제도란?

공공관리제도투명한 시공사 선정을 위해 서울시에 도입된 제도로, 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

  • 조합은 사업시행인가 이후 시공사 선정 가능
  • 조합은 입찰가격 상한선인 공사비 예정가격을 의무적으로 제시 → 건설사는 조합이 제시한 가격을 초과할 수 없음
  • 물량내역서와 비용내역서가 필요한 내역입찰로 진행
  • 입찰에 참여하는 건설사는 사업시행계획의 경미한 변경의 범위 내에서만 대안설계 제안 가능

■ 시공사 입찰 진행은?

시공사는 조합이 제시한 조건을 바탕으로 한 입찰서를 전자조달 시스템을 통해 제출합니다.

이후 입찰서는 대의원회에 상정되며, 과반수의 대의원이 참석해 최종적으로 총회에 상정될 6곳 이상의 건설사를 결정합니다.

조합은 대의원회를 통해 결정된 건설사 6곳의 결과를 토지등소유자에게 알려야 합니다.

■ 건설사의 홍보는 어떻게 진행되나?

건설사의 홍보는 객관적인 시공사 비교표, 조합이 개최하는 2번의 합동설명회, 1곳의 홍보관에서의 홍보, 인터넷 홍보 등을 통해 진행되며, 이를 통해 토지등소유자는 시공사에 대한 객관적 정보를 얻게 됩니다.

건설사는 조합이 개최하는 합동설명회를 통해서만 홍보가 가능하며, 별도의 개별적 홍보는 금지됩니다.

■ 최종 시공사 선정

건설사의 홍보까지 완료됐다면, 대망의 시공사 선정이 이뤄지는 시공사 선정 총회가 기다리고 있습니다.

시공사 선정 총회에는 토지등소유자 과반수가 직접 출석해 의결을 해야 합니다. 만약 서면결의를 한다면, 허용은 되지만 직접 참여자 수에는 포함되지 않습니다.

또한, 본인의 직접 참여가 불가능한 경우엔 법으로 규정된 ‘대리인’만이 직접 출석한 것으로 간주됩니다. 이렇게 총회를 통해 선정된 시공사와 조합은 계약을 체결하고 시공사 선정은 마무리됩니다.