공동주택은 재건축조합의 설립 후 이주 전까지는, 공동주택관리법에 따라 구성된 입주자대표회의가 관리하는데, 이는 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축조합과는 근거법령과 성질을 전혀 달리하는 별개의 단체입니다. 입주자대표회의는 재건축정비사업의 관리처분계획 수립 및 인가에 따라 이주절차가 모두 완료되어 관리의 필요성이 소멸하는 때 관리업무를 종결하게 되는데요, 이 때 공동주택의 입주자(소유자)가 적립해 온 장기수선충당금을 재건축조합이 승계하여 반환을 청구할 수 있을까요? 이에 대하여 대법원 및 하급심 법리를 통해 살펴보겠습니다.
법령에 명시된 ‘장기수선충당금’
우선, ‘장기수선충당금’에 관하여 보면, 공동주택관리법에 따라 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 중 어느 하나에 해당하는 공동주택의 경우 장기수선계획을 반드시 수립해야 하고, 이를 위반하는 경우에는 과태료 부과대상이 됩니다. 관리주체는 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수를 위하여 장기수선계획을 세워 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하며, 이는 관리비와 구분하여 징수하여야 하고, 그 사용은 장기수선계획에 따라야 합니다(공동주택관리법 제29조, 제30조, 제102조 제3항 제10호, 제11호). 따라서 장기수선충당금은 용도와 목적이 엄격하게 정해진 것으로, 특히, 재건축조합이 설립되기 이전 추진위원회 단계에서 이를 안전진단 비용이나 추진위원회의 운영비 명목으로도 사용할 수 없으며, 이를 장기수선계획 용도 외 사용하는 경우에는 형법상, 업무상 횡령죄로 처벌될 수 있음을 명심하여야 합니다.
재건축 사업으로 공동주택이 철거되는 경우, 장기수선충당금은 어떻게 처리될까
그렇다면, 공동주택이 재건축 사업으로 철거되는 경우, 수십 년간 적립해 온 장기수선충당금은 어떻게 처리되는 것일까요? 법원은 이주가 모두 완료되어 건물철거를 진행하고, 현금청산자로부터 매매계약을 체결해 소유권까지 이전받아 ‘공동주택의 유일한 소유자’가 된 재건축조합이 입주자대표회의 회장 등에게 장기수선충당금의 반환을 청구한 사례에서 이를 모두 인정하였습니다.
서울고등법원은 “장기수선충당금은 공동주택 공용부분의 공동 유지·보수가 가지는 위와 같은 필요성 또는 공공성 때문에 공동주택관리법에서 관리주체가 전유부분 소유자에게서 이를 징수하도록 강제하는 돈으로, 그 납부의무자는 공동주택 전유부분을 소유하고 있는 소유자이어야 하는 바, 장기수선충당금은 공동주택 멸실 철거 시의 전유부분 소유자에게 반환되어야 한다. 이는 재건축조합이 재건축을 이유로 철거하는 경우에도 마찬가지이다. 재건축 사업 추진 과정에서 재건축조합이 매도 청구권을 행사하여 소유권을 취득하였든, 조합원에게서 신탁받아 소유권을 취득하였든, 매수하여 소유권을 취득하였든 그 취득 원인에 상관없이 입주자대표회의에 대한 관계에서는 재건축조합이 공동주택 전유부분의 소유자임은 명백하기 때문이다. 따라서 입주자대표회의는 재건축조합에 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다. 재건축조합이 입주자대표회의에서 장기수선충당금을 반환받은 후에 조합원에게 이를 다시 반환할 것인지와 그 대상자는 위와 별개의 문제이다.”라고 판시하였습니다(확정된 서울고등법원 2021. 6. 26. 선고 2014나19440 판결 참조).
또 최근 대법원은 “재건축조합과 이 사건 아파트 관리단은 별개의 단체이므로 이 사건 아파트 관리단의 규약이나 결의 없이 장기수선충당금이 이 사건 아파트 관리단에서 원고에게 당연히 승계되는 것은 아니다(대법원 2004. 5. 14. 선고 2004다11612 판결 참조). 그런데 재건축조합은 이 사건 아파트 재건축을 위한 주택건설사업을 시행하는 과정에서 이 사건 아파트의 구분소유권을 모두 취득하여 그 관리단의 유일한 구성원이 되었으므로 특별한 사정이 없는 한 조합의 의사는 이 사건 아파트 관리단의 의사와 대체로 일치한다고 볼 수 있다. 다만 장기수선충당금이 반환된다면 그 후 어떻게 분배ㆍ사용되어야 하는지는 재건축조합이 장기수선충당금을 승계하는지 여부와는 별개로 따져야 할 것이다”라고 판시하였습니다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2021다300111 판결).
한편, 위 대법원판결 중 ‘관리단’이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에 따라 1동의 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 목적으로 설립되는 것으로, 별도의 설립절차 없이 당연설립됩니다. 아울러 실무상 공동주택의 경우 공동주택관리법이 우선 적용되어 ‘입주자대표회의’가 구성되는데, 관념상으로 관리단과 입주자대표회의가 동시에 존재하게 되는 것입니다.
즉, 대법원은 장기수선충당금은 구분소유자에 귀속되어야 하는 것이고 ‘관리단’은 구분소유자 전원으로 구성된 단체로서 그 총유의 형태로 귀속되는 점에 비추어 ‘재건축조합’은 공동주택의 유일한 소유자로서 구분소유자 전원의 의사와 대체로 일치할 수 있는 경우에는, 관리단의 의결이 없더라도 재건축조합은 장기수선충당금을 승계할 수 있다는 가능성을 설시한 것입니다.
결론 및 참고사항
이러한 판결을 종합하여 볼 때, 종전 공동주택의 멸실, 철거 시, 재건축조합이 현금청산자로부터 매도청구권을 행사하여 소유권을 취득하였거나, 조합원으로부터 신탁에 기해 소유권을 취득하는 등 공동주택 전유부분의 유일한 소유자라면, 입주자대표회의가 보관하고 있는 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있다 할 것입니다. 다만 이로써 재건축조합이 장기수선충당금을 반환받은 경우에도, 어떻게 분배ㆍ사용되어야 하는지의 문제는 별도의 총회의 의결을 거쳐야 합니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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