재개발 사업에서는 갑작스레 어려움을 겪게 될 현금청산자 및 세입자 등의 손실을 보상하기 위하여 주거이전비를 지급하도록 정하고 있습니다. 대법원에서는 앞서 현금청산자에게 ‘주거이전비’를 의무적으로 지급해야 하는가를 두고, 주거이전비도 손실보상의 범위에 포함되므로 지급해야만 명도를 구할 수 있다는 판결을 선고한 바도 있었습니다. 그렇다면 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 세입자로 인정되어 주거이전비를 동일하게 지급받을 수 있을까요? 이에 관하여 함께 알아보겠습니다.
무상거주자에 대해 종전의 하급심은 어떻게 판단해왔을까
무상거주자와 관련하여, 쟁점이 되는 사안에는 어떤 것이 있었을까요?
| 대구지방법원 2019.10.31. 선고 2019구합21872 주거이전비 |
| 가. 피고는 대구 남구 C 일원에서 시행되는 B 뉴타운 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하는 주택재개발정비사업조합이다. 나. 소외 D는 이 사건 정비사업 구역 내에 위치한 대구 남구 E 지상 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자로서 피고의 조합원이다. 다. 원고는 D의 아들인 소외 F의 배우자로서 2006. 11. 14부터 이 사건 주택에 거주하였다. 원고와 F는 2011.12.15경부터 별거를 하게 되었는데, F가 이 사건 주택에서 전출하였고, 원고와 아들 2명이 이 사건 주택에 남아 거주하였다. 라. 원고와 아들 2명은 2019.4.15 이 사건 주택에서 전출하여 D와 다른 주소지로 이사하였다. |
종전의 하급심에서는 위와 같이, 무상거주자 사실관계가 다투어져 소송까지 이르는 경우가 많았습니다. 그렇다면, 위 사안의 구체적인 쟁점은 무엇이었으며, 어떻게 판결이 되었을까요?
『1) 원고
원고는 이 사건 주택의 소유자인 D와 별도의 임대차계약을 체결하지는 않았으나, F와 혼인관계가 파탄된 2011. 12. 15경부터는 이 사건 주택 2층에서 아들 2명과 함께 독립된 생활을 하였고, D에 부정기적으로 일정 금액을 이체하기도 하였다. 이러한 사정에 비추어 원고는 단순한 무상거주자가 아닌 세입자에 해당하므로, 피고는 원고에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 시행규칙 제54조 제2항, 제3항에 따라 세입자 3인 가구를 기준으로 산정한 주거이전비를 지급할 의무가 있다.
2) 피고
원고는 이 사건 주택 소유자와 인척관계인 무상거주자로서 세입자에 해당하지 아니하고, 일정 기간의 거주 요건을 충족하였는지도 불명확하므로, 주거이전비 보상 대상이 아니며 원고의 청구에 응할 수 없다.』
해당 쟁점 사안에 대하여, 하급심은 『원고는 무상거주자로서 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 규정된 ‘주거용 건물의 세입자’에 해당하지 아니하고, 달리 무상거주자인 원고에게 세입자에 준하는 주거이전비를 지급해야 할 법적 근거가 있다고 보기도 어려우므로, 원고는 주거이전비 보상 대상에 해당한다고 볼 수 없는바, 이와 다른 전제에 기초한 원고의 주장은 받아들일 수 없다. (중략) 토지보상법 시행규칙 등 관계 법령에는 원고와 같은 무상거주자에 대한 주거이전비 보상의 법적 근거가 될 수 있는 규정이 없다. 국민권익위원회가 2019. 3. 18. 국토교통부 장관에게 “주거이전비 보상 대상인 ‘세입자’의 범위를 2020.6까지 토지보상법 시행규칙에 명확하게 규정하여 세입자 개념에 관한 논란을 해소하고 사용대차관계의 무상거주자도 주거이전비 보상 대상에 포함할 것”을 권고하기는 하였으나(국민권익위원회 제2019-68호), 아직 국토교통부 장관이 위 권고에 따라 토지보상법 시행규칙을 개정하지 않은바, 위와 같은 국민권익위원회의 권고 자체가 원고에 대한 주거이전비 보상의 법적 근거가 된다고 볼 수는 없다.』라고 판시하였습니다(대구지방법원 2019. 10. 31. 선고 2019구합21872 주거이전비).
국민권익위원회의 결정은 무엇일까
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)은 공익사업으로 인해 본인의 의사와 상관없이 주거를 이전해야 하는 건물 소유자와 세입자에게 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있으나, ‘세입자’에 대한 정의나 범위가 명확하지 않아 아래와 같이 무상거주자에 대한 보상을 둘러싼 논쟁 및 민원이 빈발했습니다.
| – 1994년부터 주택에 월세로 살아오다가 집주인의 무관심으로 노후화된 집을 보수하지 않고 지내던 중 집주인이 바뀌었고, 월세를 요구하지 않아 무상으로 거주했음. 그런데 재개발조합에서는 주거이전비 보상 없이 이사를 가라고 하는 상황 (2016. 2. 국민신문고) |
| – 민원인은 주택재개발사업 구역 내 장모 소유의 3개층 주택의 2층을 월세 임차해 거주한 사실을 인정받아 주거이전비 보상을 받음. 그런데 시행사가 뒤늦게 주택소유자와 인척관계임을 인지하고 유상세입자임을 증명하라고 요구했고, 계약서 및 사용료 지급내역 인정이 곤란하다며 유사 판례에 따라 기 지급한 주거이전비 반환을 통보, 가압류 상태 (2018. 8. 국민신문고) |
이에 국민권익위원회는 하급심 판결에서 언급한 바와 같이, 2019년 4월경 주거이전비 보상 대상인 세입자의 범위에 무상거주자도 포함하는 내용의 주택재개발사업의 세입자 주거이전비 보상기준 명확화 방안을 국토교통부에 권고하였습니다.
국토교통부는 이를 수용해 제도를 개선하겠다는 입장을 밝혔으며, 이후 2020. 12. 11경 하기와 같이 시행규칙 내 ‘세입자’에 무상 사용하는 거주자를 포함한다는 내용으로 법령이 개정되었습니다.
| 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙[국토교통부령 제272호, 2016. 1. 6. 일부개정] | 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙[국토교통부령 제788호, 2020. 12. 11. 일부개정] |
| 제54조(주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007. 4. 12, 2016. 1. 6> | 제54조(주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다. 다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 본문에 따라 주거이전비를 보상해야 한다. <개정 2007. 4. 12, 2016.1.6, 2020. 12. 11> |
조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론
무상거주자에게도 주거이전비를 지급해야 하는지에 대하여, 일선 조합에서는 다소 혼선이 있었을 것으로 보입니다. 시행규칙이 개정되었으나 종전 규칙을 적용 받는 무상거주자에 대해서는 지급을 거부하였을 것으로 예상됩니다. 이에 대하여 대법원은 규칙의 개정 시기와 무관하게, 종전 규칙에 따르더라도 무상거주자에게도 주거이전비를 지급하여야 한다는 명확한 해석을 하였습니다. 따라서 재개발 조합에서는 주거이전비의 지급 실무와 관련하여, 위 대법원 판결의 취지를 반드시 유념하여 처리할 필요가 있겠습니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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