앞서 1편에서는 ‘리모델링 주택사업에서 복리시설과 용적률 산정문제’와 관련된 내용을 다뤄보았습니다. 현행법상 복리시설은 개별적으로 리모델링이 불가능하며, 체계적인 법령 해석을 통해 복리시설이 리모델링에 참여하지 않을 때도 ‘주택단지 면적 전체’에 대한 연면적을 기준으로 용적률을 산정하는 것이 타당하다고 결론지었습니다. 그렇다면, 상가, 어린이집 등 복리시설 소유자들이 조합원으로 가입하여 리모델링 사업에 참여했을 때, 해당 동의 위치 이동 및 신축이 가능할까요? 2편에서는 구체적인 사례와 함께 관련 내용을 다뤄보도록 하겠습니다.
상가, 어린이집 등 복리시설 소유주가 조합원으로 가입할 경우, 멸실 후 위치 이동 및 신축이 가능할까
실제 리모델링 사업 시, 상가, 어린이집 등 복리시설의 위치 이동 및 신축이 가능한가에 대한 여부를 두고 가처분 사건에서 쟁점이 되었던 적이 있습니다.
리모델링 사업에 반대하는 소유자는 주택법에 따라 추진되는 리모델링에서 상가건물을 철거하고, 다른 위치에 신축하는 내용을 포함한 권리변동계획이 허용될 수 없다고 주장했습니다. 그러나 해당 사건에서 『주택법 제2조 제3호, 제14호, 제25호, 주택법 시행령 제75조 제1항 및 [별표4]의 내용을 종합하면, 주택법은 주거를 위한 ‘공동주택’을 일정규모 이하에서 증축하는 행위로 규정하고 있으며, 복리시설은 증축할 경우 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이하여야 한다고만 정하고 있다. 따라서 복리시설인 상가건물을 철거하고 그보다 연면적을 축소하여 신축하는 것은 주택법이 예정하고 있는 리모델링의 개념을 벗어난다고 보기 어렵다』라고 분명히 판시하였습니다. (서울동부지방법원 2022카합10213 총회결의효력정지가처분)
이와 관련하여 국토부는 복리시설을 함께 리모델링하는 경우 종전 복리시설을 철거하고 단지 내 다른 위치로 이동하여 신축할 수 있는지 질의에 대해 『건축법 시행령 제2조 정의에 따르면 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 아파트를 포함한 건축물이 있는 대지에서 복리시설을 이동 등 증축하는 행위는 가능할 것으로 보인다』라고 회신한 바 있습니다.
반면, 입주자 공유가 아닌 복리시설을 전면 철거할 수 있는지 질의에 대하여 『 주택법 시행규칙 제28조 제2항 제1호에 따르면 증축을 포함하는 리모델링의 경우, 리모델링 허가신청 시 제출하는 서류로 건축법 시행규칙 별표 3 제1호에 따른 건축계획서 중 기존 내력벽, 기둥, 보 등 골조의 존치계획서를 포함한 구조계획서를 규정하고 있습니다. 따라서 주택법에 따른 리모델링은 기존건축물의 존치를 전제하는 것이고 그에 따라 입주자 공유가 아닌 복리시설을 존치하지 않고 전부 철거하는 행위는 주택법에서 규정하는 리모델링 행위에 포함되지 않는 것으로 사료됩니다』라고 회신한 바 있습니다.
‘리모델링 사업에 상가, 어린이집이 편입되고 소유자가 조합원으로 가입한 경우, 권리변동계획을 통해 위치 이동 및 신축도 가능한 것인지’에 대해서는 직접적이고 구체적인 사안에서 해석되지 않은 것으로 보입니다. 이와 관련하여서는 법원의 판결 또는 국토부 유권해석을 통해 정리되거나 입법을 통해 명확해질 것으로 기대합니다.
현재 단지 내 개인소유의 어린이집이 영업 중인 경우, 주민공동시설 어린이집 추가 설치의무가 있을까
주택건설기준 등에 관한 규정에 따르면, 300세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 주민공동시설을 설치하여야 하는데, 300세대 이상인 경우 어린이집을 설치하도록 정하고 있습니다.
| 주택건설기준 등에 관한 규정 |
| 제55조의2(주민공동시설) ① 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 다음 각 호에 따라 산정한 면적 이상의 주민공동시설을 설치하여야 한다. 다만, 지역 특성, 주택 유형 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 주민공동시설의 설치면적을 그 기준의 4분의 1 범위에서 강화하거나 완화하여 정할 수 있다. <개정 2014. 10. 28.> 1. 100세대 이상 1,000세대 미만: 세대당 2.5제곱미터를 더한 면적 2. 1,000세대 이상: 500제곱미터에 세대당 2제곱미터를 더한 면적 ② 제1항에 따른 면적은 각 시설별로 전용으로 사용되는 면적을 합한 면적으로 산정한다. 다만, 실외에 설치되는 시설의 경우에는 그 시설이 설치되는 부지 면적으로 한다. ③ 제1항에 따른 주민공동시설을 설치하는 경우 해당 주택단지에는 다음 각 호의 구분에 따른 시설이 포함되어야 한다. 다만, 해당 주택단지의 특성, 인근 지역의 시설설치 현황 등을 고려할 때 사업계획승인권자가 설치할 필요가 없다고 인정하는 시설이거나 입주예정자의 과반수가 서면으로 반대하는 다함께돌봄센터는 설치하지 않을 수 있다. <개정 2021. 1. 12.> 1. 150세대 이상: 경로당, 어린이놀이터 2. 300세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집 3. 500세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관, 다함께돌봄센터 |
| 영유아보육법 시행령 |
| 제19조의2(국공립어린이집의 설치 및 운영) ① 법 제12조제3항에 따라 국공립어린이집을 설치ㆍ운영해야 하는 공동주택의 규모는 500세대 이상으로 한다. |
영유아보육법 시행령에서는 500세대 이상이면 반드시 국공립어린이집을 설치하도록 정하였습니다. 반대 해석상으로는 300세대 이상인 경우 주민공동시설로 어린이집을 설치하여야 하나, 국공립어린이집일 필요는 없습니다. 따라서 사견으로는, 개인소유 어린이집이 주민공동시설로 영업 중인 경우에는 주민공동시설인 어린이집 추가 설치의무를 부여받지 않을 것으로 보입니다.
조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론
최근 리모델링 사업이 활성화되면서 이와 관련하여 리모델링 주택조합과 복리시설 소유자들 간 분쟁의 소지가 매우 큽니다. 다만, 도시정비사업과 비교해 봤을 때 리모델링 사업과 관련한 구체적인 법령 및 제도 정비가 갖춰져 있지 않아 앞으로 입법적인 해결이 필요할 것으로 보입니다. 또한 리모델링 추진 시, 위 내용들을 참고하여 법률 전문가의 도움을 받아 보다 구체적이고 명확한 근거를 기반으로 사업을 진행할 필요가 있겠습니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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