재개발 사업은 정비구역 내 기존 건축물을 철거하고 새롭게 건축물을 건설함으로써 도시환경의 개선과 주거생활의 향상을 도모하고자 하는 사업으로, 기존 건축물의 철거에 앞서 정비구역 내 거주자들의 이주가 선행되어야 합니다. 이때, 갑작스럽게 정비구역 밖으로 이주해야 하는 상황에서 어려움을 겪게 될 현금청산대상자 및 세입자의 손실을 보상하고자 마련된 것이 ‘주거이전비’입니다. 그렇다면 조합은 재개발 사업을 진행하기 위해서 현금청산대상자 및 세입자에게 주거이전비를 무조건 지급해야 하는 것일까요? 반대로 현금청산대상자 및 세입자는 조합이 사업 진행을 위해 부동산 인도를 요구했을 때, 주거이전비 미지급을 이유로 이를 거절할 수 있을까요? 지금부터 관련 사례 및 대법원판결을 통해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
재개발 사업의 현금청산대상자가 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산 인도를 거절한 사례
도시정비법이 준용하는 토지보상법에 따르면, 재개발 사업구역 내 토지소유자 및 관계인 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니한 자로서 수용 또는 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도·이전하여야 하고(토지보상법 제43조), 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다(제95조의2).
한편 도시정비법 제81조 제1항에서는 종전 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시일로부터 이전고시일까지 토지 등을 사용·수익할 수 없는 것으로 하되, 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그렇지 아니한 것으로 규율하고 있습니다.
관련한 사례로 서울 성북구 일대에서 진행되었던 주택재개발정비사업구역 내 종전 토지 및 주택의 소유자가 조합의 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산의 인도를 거부한 사안에서, 대법원은 도시정비법 제81조 제1항의 ‘공익사업법에 따른 손실보상’에는 주거이전비 등이 포함되는 바, 피고인의 부동산 인도 거절이 토지보상법 위반에 해당하지 않는 것으로 판단하여, 하급심의 유죄판결을 파기 환송하였습니다(대법원 2021. 7. 29. 선고 2019도 13010 판결).
주택재개발 사업에서 부동산 인도와 주거이전비 등의 관계 및 사례와 관련한 대법원 판결
| 도시및주거환경정비법 |
| 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우 |
정비사업구역 내 소재한 토지 또는 건축물의 권리자는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우 등을 제외하고는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때로부터 이전고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없습니다. 따라서 사업시행자로서는 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해 협의 또는 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등을 지급하여야 합니다. 이때의 손실보상 범위에 있어서 주거이전비 등이 포함되는지 여부에 관하여, 종전까지는 하급심 법원의 판단이 엇갈렸으나 대법원이 위 손실보상에는 토지 또는 건축물에 대한 손실보상금뿐만 아니라 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등이 포함되는 것으로 판단하였습니다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다 207813 판결).
한편 법원은 현금청산대상자 등의 토지 등 인도 의무와 사업시행자의 주거이전비등 지급의무의 관계에 있어서, 사업시행자와 현금청산대상자 등 사이에 협의가 있는 경우에는 동시이행의 관계에 있는 것으로, 재결절차 등에 의할 경우에는 주거이전비 등의 지급의무가 토지 등 인도에 선행되어야 하는 것으로 판단하고 있습니다.
세입자로 거주하다가 공람공고일 후 개인 사정으로 사업구역 밖에서 거주하게 된 경우, 주거이전비 청구 가능 여부
| 도시정비법 |
| 제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) ① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다. |
| 도시정비법 시행령 |
| 제54조(손실보상 등) ④ 주거이전비를 보상하는 경우 보상 대상자의 인정시점은 제13조 제1항에 따른 공람공고일로 본다. |
| 토지보상법 시행규칙 |
| 제54조(주거이전비의 보상) ② 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다. 다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 본문에 따라 주거이전비를 보상해야 한다. |
사업시행자는 재개발 사업의 시행으로 인하여 생활의 근거를 상실하고 주거이전으로 인한 어려움을 겪게 될 현금청산대상자 및 세입자의 손실을 보상하기 위하여 주거이전비를 지급하여야 합니다. 주거용 건축물의 세입자는 정비계획안에 대한 공람공고일 이전부터 3개월 이상 공익사업시행지구 안에서 거주한 경우 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수 있습니다. 만약, 정비구역 내 주거용 건축물에서 정비계획 공람공고일 이전부터 3개월 이상 거주하여 온 세입자가 공람공고일 이후 개인 사정으로 사업구역 밖으로 이주하는 경우, 위 세입자는 주거이전비를 청구할 수 있을까요?
도시정비법은 주거이전비를 보상하는 경우 그 대상자의 인정시점을 정비계획 공람공고일로 정하고 있으나, 사업시행자로서는 사업시행계획인가 고시가 있은 때에야 토지보상법에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 권한을 취득하여 정비사업을 시행할 수 있게 되므로, 주거이전비의 보상 방법 및 금액 등의 보상내용은 사업시행계획인가 고시일에 비로소 확정됩니다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2015두 46673 판결).
법제처도 이와 같은 견지에서, 정비계획 공람공고일 당시 재개발구역에 거주했던 주거용 건축물의 세입자가 사업시행계획인가 고시로 재개발 사업의 시행 및 주거이전비 보상내용이 확정되기 전에 재개발 사업의 시행이 아닌 다른 사유로 재개발구역 밖으로 이주하였다면, 해당 세입자는 주거이전비 보상대상자에서 제외되는 것으로 판단하였습니다(2021. 12. 23. 안건번호 21-0557).
그렇다면 정비계획 공람공고일 당시 재개발 사업구역 내 거주했던 주거용 건축물의 세입자라 하더라도 사업시행계획인가 고시로써 재개발 사업의 시행 및 주거이전비 보상내용이 확정되기 이전에 당해 정비구역 밖으로 이주하게 되었다면, 해당 세입자는 재개발 사업의 시행으로 이주한 경우에 해당하지 않게 되어 주거이전비 보상대상자에서 제외된다고 할 것입니다.
참고해야 할 사항 및 결론
주거이전비는 재개발 사업의 시행으로써 정비구역 밖으로 이주하여 생활하게 되는 등의 어려움을 겪는 현금청산대상자 및 세입자를 지원하고자 마련된 사회보장적 차원의 금원입니다. 다만 현금청산대상자 및 세입자의 주거이전비 청구권은 사업시행계획인가 고시일에 비로소 확정되어, 위 고시일 이후 보상내용이 확정된 주거이전비를 청구할 수 있게 됩니다. 결국 정비계획 공람공고일 당시 재개발구역 내 거주하는 등 주거이전비 보상청구권의 요건을 충족하는 현금청산대상자 및 세입자라 하더라도, 사업계획인가 고시 이전에 재개발구역 밖으로 이주하게 되는 경우에는 주거이전비 보상 대상자에서 제외될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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