재건축·재개발 사업에서 조합원이 총회에서 직접 권리를 행사하는 것은 무엇보다 중요합니다. 다만, 조합원이 부득이한 사정으로 직접 권리를 행사할 수 없는 경우 대리인을 통해 권리를 행사하려면 어떻게 해야 할까요? 조합장의 해임, 시공사의 선정 등 중요한 총회에서 1표 차이로 소송까지 이어지기도 하는 조합원의 권리행사에 대해 함께 알아보겠습니다.
대리인을 통한 의결권 행사가 인정되는 경우는 언제일까?
| 도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결) ⑤ 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다. 1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우 2. 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우 3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우. 이 경우 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다. |
도시 및 주거환경정비법 제45조 제5항에서는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있는 요건을 정하고 있습니다. 조합원이 직접 참석할 수 없는 부득이한 경우에도 대리인을 통해 행사할 수 없다면, 해당 조합원의 소중한 권리가 행사되지 못할 것입니다. 또한 무분별하게 허용한다면 조합원의 대리권이 악용될 위험성이 있을 것입니다. 따라서 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속, 형제자매 중에서 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우, 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우, 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있습니다.
위임장 없이 대리인이 투표한 경우 투표권을 인정받을 수 있을까?
사건의 쟁점 (대법원 2021.9.30 선고 2021다230144 판결 등)
조합원 B는 총회에 참석하지 않았으나 자신의 아버지인 C가 총회에 참석하여 투표권을 행사하였습니다. 이에 대해서 조합원 위임장이 제출되지 않았음에도 불구하고 C가 투표한 것을 적법한 것으로 보고 이 사건 각 결의의 의사정족수를 산정할 때 출석한 사람으로 볼 수 있을지 다툼이 벌어졌습니다.
도시정비법 제45조 제5항 제1호에는 “조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 피고 정관 제10조 제2항, 제22조 제5항에도 조합원이 대리인을 통하여 의결권을 행사하는 경우 위임장을 작성하여 제출하도록 규정하고 있습니다. 위와 같은 규정은 대리권의 존재 여부에 관한 법률관계를 명확히 하여 총회 결의의 성립을 원활하게 하기 위한 데 그 목적이 있다 할 것입니다. 이러한 규정에도 불구하고 총회 개회 당시 의장이나 그 직무대행자 등 집행부의 자의적인 판단에 따라 조합원의 의결권 대리 행사 가부를 가릴 수 있다고 보게 되면 당사자들이 유불리에 따라 총회 결의의 결과를 좌우할 수 있도록 허용하는 것이 되어 불필요한 법적 분쟁이 야기될 수 있는바, 이는 단체법적 법률관계에서 중시되는 객관성, 명확성, 안정성의 측면에서 바람직하지 아니합니다. 따라서 앞서 본 도시정비법 및 피고 정관 규정의 내용과 취지에 따라, 조합원이 도시정비법과 피고 정관에서 규정하고 있는 대로 위임장을 제출하지 아니하면 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 없다고 보아야 합니다. 즉, 위임장이 없다면, 직계존속이라고 하더라도 대리인으로 권리를 행사할 수 없는 것입니다.
위임장은 제출했으나, 인감증명서를 제출하지 않은 경우 권리행사를 할 수 있을까?
사건의 쟁점 (대법원 2007. 7. 26. 선고 2007도3453 판결)
본인의 인감증명서를 첨부하지 않고, 위임장만을 가지고 재건축 주택조합 총회에 대리인으로 참석하여 이 사건에 대한 결의를 하고, 총회가 끝난 후 본인의 인감증명서를 제출한 12명에 대해서 적법한 권리행사인지 다툼이 벌어졌습니다.
재건축 주택조합규약에서 조합 총회의 결의에 대리인이 참석할 경우 본인의 위임장에 인감증명서를 첨부하여 제출하도록 하는 것은 조합원 본인에 의한 진정한 위임이 있었는지를 확인하기 위한 것이므로, 조합원 본인이 사전에 대리인에게 총회 참석을 위임하여 그 자격을 소명할 수 있는 위임장을 작성해 주고 대리인이 총회에 출석하여 그 위임장을 제출한 이상 본인의 인감증명서가 뒤늦게 제출되었다는 사정만으로 대리인의 참석을 무효라고 할 수 없습니다. 따라서, 위임장을 제출했지만 인감증명서를 제출하지 않은 경우에는 총회가 끝난 후 뒤늦게 제출하더라도 대리인으로서의 권리를 행사할 수 있다 할 것입니다.
공유자 중 한 사람이 대표 조합원 선임동의서 없이 총회에 참석해서 투표했다면?
사건의 쟁점 (대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다227759 판결)
조합원 A는 공유자 A를, 조합원 Z는 공유자 Z를 각각 보유하고 있습니다. 주택을 공동으로 소유한 공유자가 있는 조합원의 경우, 조합원과 공유자 모두가 총회에 참석하거나, 둘 중 1명만 참석한다면 대표 조합원 선임동의서를 제출하고 총회에 참석해야 합니다. 그러나 조합원 A와 공유자 A는 대리인 H를 위임해 해당 사건 총회에 참석하도록 했고, 조합원 Z는 대표 조합원 선임동의서를 제출하지 않고 혼자서만 조합 총회에 참석해 안건에 투표했습니다. 조합은 조합원 A와 조합원 Z의 투표가 적법하게 이뤄졌다고 인정했고, 조합원들 역시 이들이 직접 참석한 조합원 수에 포함된다고 판단해 안건을 가결하였습니다. 그러나 이후, 조합원 A와 조합원 Z는 공유자 A와 공유자 Z가 있었음에도 대표 조합원 선임동의서를 제출하지 않았으므로, 이들이 해당 사건 총회에 참석해 진행한 투표는 무효라고 주장하는 측과 다툼이 벌어졌습니다.
도시정비법은 사업시행구역 내에 있는 토지 등의 소유권이 양수인의 공유에 속하거나 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 그 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있고(제39조 제1항),
| 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9, 2018.3.20> |
도시정비법의 위임을 받은 도시정비법 시행규칙에는 조합설립 시 제출하여야 하는 서류로 대표 조합원 선임동의서를 명시적으로 규정하고 있습니다[제8조 제2항 제1호 (라)목].
| 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제8조(조합의 설립인가 신청 등) ① 법 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합의 설립인가(변경인가를 포함한다)를 신청하려는 경우 신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)는 별지 제5호서식에 따른다. ② 법 제35조제2항제2호에서 “정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 구분에 따른 서류(전자문서를 포함한다)를 말한다. 1. 설립인가: 다음 각 목의 서류 가. 조합원 명부 및 해당 조합원의 자격을 증명하는 서류 나. 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 기재한 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류 다. 창립총회 회의록 및 창립총회참석자 연명부 라. 토지ㆍ건축물 또는 지상권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서 |
피고 정관도 사업시행구역 내에 있는 토지 등의 소유권이 양수인의 공유에 속하거나 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 그 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 그 양수인은 대표자 1인을 대표 조합원으로 지정하고 대표 조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표 조합원이 행하는 것으로 규정하고 있습니다(제9조 제4항). 위와 같은 규정은 주택재개발사업구역 내의 토지 또는 건축물을 양수인이 공유하는 경우에는 원칙적으로 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위를 부여하되 공유자들 사이에 의사가 일치하지 않을 경우 생길 혼란을 방지하고 조합의 효율적이고 안정적인 운영을 도모하는 데 그 목적이 있다고 할 것입니다. 이와 같은 도시정비법령 및 피고 정관의 규정 내용과 취지 등에 비추어 보면, 토지 등의 공유자들이 조합 총회에서 의결권을 행사하기 위해서는 ①공유자들 전부가 총회에 참석하여 동일한 내용의 의결권을 행사하거나 ②동일한 내용의 서면결의서를 제출하는 등의 특별한 사정이 없는 한 ③대표 조합원을 지정하여 조합에 대표 조합원 선임동의서를 서면으로 제출하여야 하는 것으로 보아야 합니다.
이 사건 총회 당시 조합원 A와 공유자 A는 대표 조합원 선임동의서와 위임장을 제출하지 않은 상태에서 대리인H가 참석했고, 조합원 Z와 공유자 Z는 대표 조합원 선임동의서 없이 조합원 Z 단독으로 참석하였으므로, 이 사건 총회에 적법하게 참석한 것으로 볼 수 없습니다. 따라서, 공유관계인 경우에는 ①전부 직접 참석하거나, ②전부 동의하는 내용의 서면결의서를 제출하거나, ③대표 조합원 선임동의서를 통해 대표 조합원이 참석하여야 합니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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