2025년 12월 5주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

2026년 집값·전셋값 동반 상승 전망…서울 4.2%↑

서울 6개 자치구, 내년 아파트 입주 물량 ‘0’

금융당국, 내년 가계부채 총량 엄격 관리

현대건설, ‘일상의 품격’ 담은 식사 콘텐츠 본격화

1. 공급 공백에 내년 서울 집값 상승세… 공급절벽 우려 여전

2026년 주택시장에서 집값이 주택 공급 부족과 금리 인하 기대, 유동성 증가 등의 요인으로 전국적으로 상승세가 이어질 것으로 전망됩니다. 주택산업연구원에 따르면 내년 전국 주택 매매가는 1.3% 상승하고, 수도권은 2.5%, 서울은 4.2% 오를 것으로 예측됩니다. 2017~2021년 연평균 52만7000가구에 달했던 전국 주택 착공 물량은 2022~2024년 연평균 31만2000가구로 급감하여 여전히 수요에 비해 부족하며, 특히 수도권은 심각한 공급 공백이 예상됩니다.

정부는 추가 공급 대책을 연내 발표하겠다고 했지만, 용산정비창 공급 규모, 토허제 해제, 그린벨트 활용 등 서울시와의 이견으로 내년으로 미뤄졌고, 정책의 실효성에 대한 의문도 제기되고 있습니다. 전월세 시장도 불안정한 양상을 보이고 있습니다.

주산연은 토지거래허가제로 인해 임대 중인 주택 매각이 어려워졌다고 지적하며, 주택공급특별대책지역 지정, 인허가 권한 일원화, 용적률·영향평가 특례, PF 규제 완화, 무주택 실수요자 대출 특례 등을 제안했습니다. 한편 국토교통부는 경기도 및 1기 신도시 지자체와 협의체를 출범시키고, 1기 신도시 정비사업의 절차 단축을 추진하겠다고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

2. 내년 서울 아파트 입주 물량, 올해 대비 절반 수준으로 감소

내년 서울 아파트 입주 물량이 올해의 절반 수준으로 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 서울 25개 자치구 중 관악구 등 6개 자치구는 입주 물량이 없는 것으로 조사됐습니다. 내년 서울 입주 아파트 물량 가운데 정비사업을 통한 공급이 전체의 87%를 차지할 예정이며, 이는 신규 택지 지정이 쉽지 않은 상황에서 기존 도심 정비사업 중심의 공급이 이어지고 있는 데 따른 결과입니다.

자치구별로는 서초구가 내년 5,155가구로 가장 많은 입주 물량을 기록할 것으로 예상되며, 은평구 2,451가구, 송파구 2,088가구, 강서구 1,066가구, 동대문구 837가구 순으로 집계됐습니다. 동대문구는 올해 9,522가구에서 내년 837가구로 크게 줄어들며, 강남구는 1,962가구에서 349가구로, 성북구는 3,031가구에서 199가구로 감소할 예정입니다. 광진구 역시 지난해 1,191가구에서 내년 215가구로 줄어드는 것으로 나타났습니다.

주택 공급 확대를 위해서는 정비사업을 활성화할 수 있는 다양한 유인책이 필요하다는 의견입니다. 특히 정비사업 활성화를 가로막는 요인으로는 재건축 초과이익환수제가 거론됐습니다. 서울시 자료에 따르면 10월 기준 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 37곳이며, 조합원 1인당 예상 부담금은 1억 3,898만 원으로 집계됐습니다. 외곽 지역의 경우 사업성이 낮아 재초환 부담으로 재건축이 중단될 가능성도 제기됐습니다.

이와 함께 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 규제, ‘1+1 분양’ 관련 규제도 정비사업 추진을 어렵게 하는 요소로 언급됐습니다. 6·27 대책 이후 관리처분인가를 받은 사업장의 경우 무주택 조합원의 이주비 대출과 잔금 대출 한도가 6억 원으로 제한됐고, 2주택자는 대출이 불가능해졌습니다. 이에 따라 관리처분계획 인가 절차가 지연된 사업장이 다수 발생하고 있다는 지적도 나왔습니다. _{읽으러 가기}

3. 내년 가계대출 더 조인다… 시중은행, 총량 목표 2% 이내로 설정

주요 은행들이 내년에도 주택담보대출을 포함한 가계대출을 강하게 조일 예정입니다. 금융당국의 고강도 총량 규제 기조에 맞춰 대출 증가율을 철저히 관리하겠다는 방침이며, 금융위원장 역시 “내년에도 가계부채 관리는 불가피하다”고 밝히며 규제 기조를 재확인했습니다.

실제로 일부 시중은행은 내년도 가계대출 목표치를 올해 말 잔액보다 1.7~2% 많은 수준으로 제한하는 방안을 검토 중이며, 올해 목표치를 초과한 은행들도 비슷한 수준에서 설정할 것으로 예상됩니다. 지난 해 말 대비, 5대 시중은행의 올해 가계대출 증가액(정책대출 제외)은 7조4,700억 원으로, 금융당국이 제시한 목표치인 8조690억 원보다는 6,000억 원가량 낮은 수준입니다. 이 가운데 신용대출은 석 달 연속 증가해 이달에도 5,303억 원 늘어난 것으로 집계됐습니다.

금리 또한 상승세를 이어가고 있습니다. 5년 만기 은행채 금리는 8월 중순 대비 0.711%포인트 오른 연 3.51%를 기록했으며, 이에 따라 고정형 주담대의 최저금리는 대부분 연 4%를 넘고, 변동형 주담대 역시 연 3.6~4.1% 수준으로 높아졌습니다. 이로 인해 대출을 이미 받은 차주들의 이자 부담도 커지고 있습니다. 특히 2020년 말부터 2021년 말 사이에 혼합형(5년 고정 후 변동) 주담대를 이용한 차주들의 금리가 재산정되는 시점이 도래하면서, 향후 금리 상승에 따른 부담이 본격화될 것으로 보입니다. 해당 기간 동안 5대 은행이 취급한 혼합형 주담대 금액은 총 24조2,759억 원에 달합니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설, 단지 내 미식 품는다… 정호영 셰프와 협업

현대건설이 셰프 정호영과 협업하여 단지 내 커뮤니티 식사 서비스를 프리미엄 미식 콘텐츠로 확장한다고 밝혔습니다. 이번 협업은 일회성 이벤트가 아닌 지속형 콘텐츠로, 정 셰프는 레시피 방향과 스토리 구성 전반에 참여해 요리 철학을 반영할 예정입니다.

‘H 컬처클럽’과 정호영 셰프는 ‘특별한 날의 요리’가 아닌 ‘일상의 미식’을 지향하며, 입주민이 집에서 품격 있는 식사를 즐길 수 있도록 구성합니다. 현대건설은 이를 통해 삶의 품격을 높이는 주거 공간이라는 ‘네오리빙’ 비전을 실현하고자 합니다. 해당 서비스는 2026년 9월 입주 예정인 디에이치 방배를 시작으로 압구정2구역 등 주요 단지에 순차 적용될 계획입니다.

현대건설 관계자는 “이번 협업은 단순한 식사 제공이 아닌 가치 있는 일상 경험을 제공하기 위한 시도”라고 밝혔으며, 정호영 셰프는 “맛뿐 아니라 영양, 조리 효율, 위생까지 고려해 입주민이 체감할 수 있는 변화를 만들고 싶다”고 말했습니다. _{읽으러 가기}