2025년 10월 3주차 도시정비사업 주간소식

국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

정부, 집값 급등에 ‘3차 부동산 대책’ 발표

서울시, 2035년까지 강남 5만 가구 공급 추진

분당·수정구, 고도 제한 완화로 재건축 물꼬 튼다

현대건설 ‘모듈러 승강기’ 국내 최초 도입

1. 고가 주택 핀셋 규제·DSR 강화…정부, 추가 부동산 대책 발표

정부가 서울과 수도권의 집값 상승세에 대응해 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 이번 대책에 따라 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됩니다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함됩니다. 또한, 해당 지역 내 아파트 및 일부 연립·다세대주택은 토지거래허가구역으로 신규 지정되며, 지정 효력은 10월 20일부터 발생합니다.

금융 규제 강화도 병행됩니다. 수도권 및 규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택은 대출 한도 6억 원을 유지하고, 15억~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 대출한도가 차등 적용됩니다. 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향되며, 전세대출 이자 상환액은 DSR 산정에 포함됩니다. 또한, 은행권 주담대 위험가중치 하한을 20%로 상향해 내년 1월부터 조기 시행합니다. 더불어 정부는 보유세·거래세 조정 등 세제 개편도 검토하며, 연구용역과 관계 부처 협의를 거쳐 종합 검토를 진행할 예정입니다.

이와 함께 ‘9·7 주택공급 확대 방안’ 후속 조치를 조기 이행합니다. 수도권 135만 호 공급을 목표로, 노후 청사·국공유지 등을 활용한 주택 공급과 서울 주요 부지(성대 야구장, 위례업무용지 등) 4천 호 개발 절차를 추진합니다. 또한, 수도권 공공택지 내 올해 분양 물량 2.2만 호 중 이미 분양한 1.65만 호를 제외한 잔여 물량 5천 호를 연내 분양하고, 내년 분양 예정 2.7만 호 중 일부는 구체적인 물량 계획을 연내 공개할 예정입니다. 국토교통부 장관은 “주택시장 안정을 정부 정책의 최우선 과제로 두고 관계 부처가 총력 대응하겠다”고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

2. 서울시, ‘신속통합기획 시즌2’로 강남 재건축 속도 낸다

서울시가 ‘신속통합기획 시즌2’를 통해 정비사업 평균 소요 기간은 기존 18.5년에서 12년으로 단축하며 2035년까지 강남구에 5만 가구 착공을 추진합니다. 대표 사례로 대치 은마아파트는 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 하며, 서울시는 사업시행인가 및 관리처분인가 절차를 5년 내 마무리할 수 있도록 지원할 계획입니다. 대치 은마는 최고 49층, 총 5,893가구 규모로 재건축되며, 지난달 1일 서울시 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위 심의를 통과한 정비계획 변경안에 따라 역세권 용적률 특례가 처음으로 적용돼 기존 300%에서 332%로 상향됐습니다. 이로 인해 총 655가구가 추가 공급되며, 이 중 공공분양 195가구, 민간분양 227가구, 공공임대 233가구로 구성됩니다.

서울시에 따르면, 강남구 내 재건축 추진 단지는 총 35곳이며, 이들 단지는 안전진단 완료부터 사업시행인가 단계까지 다양하게 분포되어 있습니다. 안전진단을 완료한 단지는 8곳으로 7,618가구를 공급할 예정이며, 정비계획 수립을 완료했거나 진행 중인 단지는 13곳, 20,602가구로 조성될 예정입니다. 조합 설립 단계는 3곳 6,465가구, 서울시 정비사업 통합 심의 단계는 5곳 9,172가구, 사업시행인가 단계는 5곳 6,263가구 규모로 추진될 예정입니다.

서울시는 이 같은 정비사업 추진 현황과 공급 계획을 공개하며 강남 등 핵심 지역의 주택 공급 확대를 통해 집값 불안 해소에 나서겠다는 입장입니다. 오세훈 서울시장은 대치 은마 현장 간담회에서 “가장 중요한 건 빠른 속도로 신규 주택을 얼마나 많이 공급하느냐”라며 공급 확대의 필요성을 강조했고, 용적률과 높이 규제 완화는 서울시 내 전체 주택 물량 확보에 결정적인 역할을 한다고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

3. 비행안전구역 완화… 분당·수정구 재건축 기대감

국방부가 발표한 군사시설 보호구역 규제 완화 조치로 인해 수도권 부동산 시장에 큰 변화가 예상되고 있습니다. 특히 고도 제한이 완화되면서 재건축·재개발 사업의 수익성이 높아지고, 성남시 분당구 등 주거 선호 지역을 중심으로 정비사업이 활발해질 것으로 전망됩니다.

이번 조치로 분당구 야탑동과 이매동 일대 약 70만㎡의 토지가 완화 대상에 포함되었으며, 11개 재건축 예정 아파트 단지가 혜택을 받을 예정입니다. 성남시는 이들 단지가 기존보다 최소 5층에서 최대 21층까지 높아질 수 있을 것으로 보고 있으며, 일부 단지는 최고 48층까지도 가능할 것으로 추정하고 있습니다. 수정구 복정동·신흥동·태평동 일대 약 42만㎡도 규제가 완화되면서, 재개발 기대감이 커지고 있는 상황입니다. 서울에서는 강남구 수서·자곡동, 송파구 가락동이 고도 제한 완화 대상에 포함되었지만, 그린벨트 등으로 인해 실제 파급 효과는 제한적일 것으로 보입니다. 반면 광진구, 송파구, 중랑구 일부 지역은 비행안전구역에서 완전히 해제되어 건축 규제를 받지 않게 됩니다.

전문가들은 이번 규제 완화가 수도권의 민간 아파트 공급을 촉진하고, 중장기적으로는 주택 공급 확대와 시장 안정에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 평가하고 있습니다. 다만, 일부 지역은 여전히 그린벨트나 문화재 보호 등 다른 규제가 남아 있을 수 있어 신중한 접근이 필요하다는 의견도 제시되고 있습니다. _{읽으러 가기}

4. 현대건설, 공동주택 단지에 모듈러 승강기 도입

현대건설이 건설 현장 안전성과 품질 향상을 위해 공동주택 단지에 모듈러 승강기를 도입합니다. 지난 2일, 현대건설은 서울 계동 본사에서 현대엘리베이터와 ‘공동주택부문 모듈러 E/V 도입 및 기술 협력’을 위한 업무협약(MOU)을 체결했습니다. 모듈러 승강기는 주요 부품의 약 90%를 공장에서 사전 제작하고 현장에서는 조정 작업과 마감만 진행하는 방식으로, 시공 기간을 줄이고 고위험 작업을 크게 줄여 안전성을 높일 수 있습니다. 실제로 힐스테이트 이천역에 시범 설치한 결과, 설치 기간이 기존보다 약 80% 단축된 바 있습니다.

양사는 이번 협약을 통해 25층 이상 고층용 모듈러 승강기 개발을 내년 1분기 내 완료하고, 국내 공동주택에 본격적으로 상용화할 계획입니다. 이와 함께 현대건설은 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법, PC 라멘조, 모듈러 구조 등 탈현장(OSC) 기술 개발과 적용 확대에도 박차를 가하고 있습니다. _{읽으러 가기}