조합원 맞춤法 사전 ㊹ – 외부적 요인이 발생한 경우에도 반드시 사업시행계획 변경 총회를 다시 열어야 할까?

재건축 및 재개발 조합이 추진하는 사업의 핵심 단계를 살펴보면, 조합은 먼저 총회를 통해 사업시행계획(안)을 의결하고, 이를 바탕으로 건축심의 등 각종 인허가 단계를 거쳐 최종적으로 인가 신청에 이르게 됩니다. 그러나 실제 사업 진행 과정에서는 외부 요인으로 인해 변동이 불가피한 상황이 발생하기도 합니다. 이때 많은 조합과 조합원들은 사업시행계획(안)이 총회에서 이미 의결된 이후에도 외부 사유로 인해 변경이 불가피할 경우, 이를 위해 다시 총회를 열어야 하는지 궁금증을 갖게 됩니다. 이에 대해 아래에서 살펴보겠습니다.

도시 및 주거환경정비법은 어떻게 정하고 있을까?

도시 및 주거환경정비법

제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 4. 7., 2021. 3. 16., 2022. 6. 10.> 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다) 제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

도시 및 주거환경정비법 시행령

제46조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 법 제50조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2024. 12. 17.> 1. 정비사업비를 10퍼센트의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때. 다만, 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 지원금액이 증가되지 아니하는 경우만 해당한다. 2. 건축물이 아닌 부대시설ㆍ복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우는 제외한다) 3. 대지면적을 10퍼센트의 범위에서 변경하는 때 4. 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때 5. 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때 6. 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때 7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 때 8. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하는 때 9. 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때 10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때 11. 법 제35조제5항 본문에 따른 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때 11의2. 계산 착오, 오기, 누락이나 이에 준하는 명백한 오류에 해당하는 사항을 정정하는 때 11의3. 사업시행기간을 단축하거나 연장하는 때. 다만, 법 제73조제1항 각 호에 해당하는 자가 소유하는 토지 또는 건축물(토지 또는 건축물의 소유자가 국가나 지방자치단체인 경우는 제외한다)의 취득이 완료되기 전에 사업시행기간을 연장하는 때는 제외한다. 12. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 때

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례

제25조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 영 제46조제12호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다. 1. 법 제53조에 따른 시행규정 중 영 제31조제1호 및 이 조례 제21조제1호에 해당하는 사항 2. 영 제47조제2항제3호에 따른 사업시행자의 대표자 3. 영 제47조제2항제8호에 따른 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세   제21조(조합설립인가내용의 경미한 변경) 영 제31조제9호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2025.1.3.> 1. 법령 또는 조례 등의 개정에 따라 단순한 정리가 필요한 사항 2. 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항 3. 매도청구대상자가 추가로 조합에 가입함에 따라 변경되어야 하는 사항 4. 그 밖에 규칙으로 정하는 사항

도시 및 주거환경정비법 제50조에서는 사업시행계획의 인가 절차를 정하고 있습니다. 해당 조문에서는 원칙적으로 인가받은 사항을 변경하려는 경우에도 동일한 절차를 거치도록 하고 있으나, 단서에서 경미한 사항을 변경하는 경우에는 예외로 정하고 있습니다. 경미한 사항의 구체적 내용에 대해서는 시행령 제46조에서 규정하고 있으며, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제46조 제12호는 “그 밖에 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우”를 경미한 변경으로 규정하고 있습니다. 서울특별시의 경우, 도시 및 주거환경정비 조례를 통해서 법령 또는 조례 개정에 따라 단순한 정리가 필요한 사항, 사업시행자의 대표자, 권리자 및 권리의 명세 변경 등은 경미한 사항으로서 신고만으로 정리가 가능하도록 정하고 있습니다.

이에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제9호에서는 사업시행인가에 대하여 총회를 거치도록 정하고, 경미한 변경은 그 예외로 정하고 있습니다.

다만, 위 조문들은 사업시행계획의 인가가 난 이후의 변경사항 가운데 어떤 것이 경미한 변경에 해당하는지에 대해서만 말하고 있습니다.

외부적 요인 – ICAO(국제민간항공기구) 고도제한 국제기준 개정

최근 ICAO(국제민간항공기구) 고도제한 국제기준이 70년만에 개정된다고 알려진 바 있습니다. 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구인 ICAO는 지난 3월 ‘장애물 제한표면(OLS)’ 기준을 전면 개정했습니다. 이번 개정의 핵심은 항공기 안전 운항을 위해 건물 등 장애물의 생성을 획일적으로 엄격히 규제하던 ‘제한표면’(OLS)을 완화해 ‘금지표면’(OFS)과 ‘평가표면’(OES)으로 이원화하는 것입니다. 개정 규정은 지난 8월 4일 발효되었고, 전면 시행일은 2030년 11월 21일로 예정돼 있습니다. 개정안이 국내에 적용되면 김포공항의 반경 약 11∼13㎞에 이르는 지역이 평가표면으로 분류되고, 이 지역은 45·60·90ｍ 등으로 건축물 높이가 제한될 수 있습니다.

이와 관련하여, 영향을 받을 수 있는 재건축 단지들이 초미의 관심사가 되었습니다. 다만, 고도제한 개정에 대한 국내 최종 규정안은 아직 마련되지 않았으며, 개정된 고도제한 기준은 2030년부터 적용될 예정입니다.

그렇다면 해당 규정의 개정의 영향을 받을 수 있는 조합이 이미 사업시행계획인가를 받은 경우에도 다시 영향을 받게 될까요? 우선 서울시에서는 개정된 고도제한 기준은 2030년부터 적용되기 때문에 이전에 사업시행인가를 마치면 고도제한의 영향권에서 벗어날 수 있다고 밝힌 바 있습니다.

즉, 해당 내용에 따르면 2030년 이전에 사업시행계획의 인가를 득하게 되면, 고도제한 국제기준 개정에 따른 규정안이 시행될 경우에도 경과규정에 따라 영향을 받지 않는 것으로 해석됩니다.

결론 및 참고사항

최근에 이슈가 된 고도제한 국제기준이 개정되더라도, 그 이전까지 사업시행계획인가를 받는 경우라면, 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 그러나 부득이한 사유로 사업시행계획인가를 받지 못한 상태에서 개정안이 발효될 경우, 후속 절차가 중요한 쟁점이 됩니다. 정비사업은 조합원 다수의 이해관계가 교차하는 복합적 사업이며, 각종 내·외부 변수로 인해 사업계획의 세부사항이 예고 없이 변동될 수 있습니다. 이럴 때마다 매번 총회를 다시 열어야 한다면 사업비 부담, 시간 지연, 조합원 피로도 증가 등의 현실적인 문제에 직면할 수밖에 없습니다.

정리하자면, 조합은 총회에서 사업시행계획(안) 의결 시 반드시 향후 건축심의 등 외부 요인에 따라 일부 세부 변경 사항이 발생할 수 있음을 명확히 고지하고, 이에 관한 조합원들의 위임 및 동의를 취득해 두는 것이 실무적으로나 법적으로 매우 중요합니다. 이렇게 절차에 따라 동의를 미리 받아두었다면, 인가 전 건축심의 결과 등으로 사업시행계획의 일부 설계 내용이 변경되더라도, 별도의 총회 재의결을 반드시 거칠 필요는 없습니다. 다만, 변경 범위가 총회 당시 위임받은 내용의 범위를 명백히 넘어서거나 주요안건(예: 종상 변경, 용적률·층수의 대폭 조정, 조합원 분양 등) 변경에 해당하는 경우라면 별도의 조합원 동의 및 총회 의결이 반드시 필요하다는 점도 유념해야 합니다.

결국 가장 중요한 원칙은 ‘사전 명확한 고지’와 ‘동의’입니다. 이를 통해 정비사업의 효율적 추진과 법적 안정성을 모두 확보할 수 있을 것입니다.