조합원 맞춤法 사전 ㊸ – 토지거래허가전에 체결한 매매계약은 무조건 형사처벌 대상이 될까?

정부는 2025년 3월, 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다. 토지거래허가구역 안에서 부동산 계약을 체결하려는 사람은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이하 ‘부동산거래신고법’) 제11조 제1항에 따라 허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않고 계약을 체결할 경우, 같은 법 제26조 제3항에 따라 형사처벌 대상이 됩니다. 그렇다면, 추후에 허가를 받을 것을 전제로 먼저 계약을 체결한 행위도 위 규정에 따라 형사처벌 대상에 해당할까요? 이와 관련하여 관계 법령 등을 통해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률에서는 기준을 어떻게 정하고 있을까?

부동산 거래신고 등에 관한 법률

제1조(목적) 이 법은 부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정하여 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.   제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다. <개정 2023. 4. 18.> 1. 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약을 체결하려는 경우 2. 토지거래계약을 체결하려는 당사자 또는 그 계약의 대상이 되는 토지가 제10조제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 아니하는 경우 ③ 제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토교통부령으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따른 허가신청서를 받으면 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 한다. 다만, 제15조에 따라 선매협의(先買協議) 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다. ⑤ 제4항에 따른 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 제1항에 따른 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. ⑦ 제2항제1호에 따른 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2023. 4. 18.>   제26조(벌칙) ① 부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적으로 제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따라 신고한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <신설 2023. 4. 18.> ② 제9조제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.> ③ 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.> ④ 제21조에 따른 허가 취소, 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2023. 4. 18.>

‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)는 토지거래허가구역 안에서의 계약 체결 절차를 규정하고 있습니다. 핵심적으로, 허가구역 안에서 토지의 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하려는 경우(예약을 포함), 당사자는 반드시 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 내용을 변경하려는 경우에도 마찬가지로 허가 절차를 거쳐야 합니다.

또한, 대통령령으로 정한 일정 면적 이하의 토지나, 제10조 제3항에 따른 공고 대상이 아닌 경우에는 예외적으로 허가가 필요하지 않습니다. 허가를 신청할 때는 계약내용, 토지 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 기재하여 제출해야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 정해진 기간 내에 허가 여부를 통보해야 합니다. 기간 내 통지가 없는 경우에는 허가가 있는 것으로 간주되며, 이때 지체 없이 허가증이 발급됩니다. 다만, 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.

아울러 같은 법 제26조(벌칙) 제3항은 이를 위반한 경우의 제재를 규정하고 있습니다. 즉, 토지거래허가구역 안에서 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나, 속임수나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격의 30% 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

이와 같이 허가구역 내 계약 체결에는 사전 허가가 필수적인데, 그렇다면 장차 허가를 받을 생각으로 우선 매매계약을 체결한 경우에도 무허가 계약으로 보아 형사처벌할 수 있는지가 문제됩니다.

토지거래허가 전 매매계약에 대한 법원의 태도는?

대법원은 ‘토지거래허가를 받지 않고 체결한 계약이 형사처벌 대상이 되는 경우란, 처음부터 법에서 정한 토지거래허가 절차를 무시하거나 회피하려는 내용으로 계약을 체결한 경우를 말한다. 반대로, 허가를 받을 것을 전제로 계약을 체결한 경우에는 여기에 해당하지 않는다.’라고 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012도362 판결 등).

부동산거래신고법은 2016. 1. 19. 법률 제13797호로 제정되었습니다. 위 법률이 제정된 취지는 「외국인토지법」 상 외국인의 토지취득신고·허가, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상 토지거래허가 등 여러 부동산 거래 관련 인·허가 제도의 근거 법률을 하나로 통합하기 위함이었습니다. 따라서, 부동산거래신고법이 제정되기 이전에 ‘구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 허가 없이 매매계약을 체결한 행위와 관련된 대법원 판결은, 현행 부동산거래신고법 제11조 제1항 및 제26조 제3항 위반 사안에도 동일하게 적용된다고 보아야 합니다.

실제로 법원은 위와 같은 법리를 근거로 토지거래허가구역안에서 행정청의 허가 없이 토지거래계약을 체결하였다는 이유로 기소된 사건에서 무죄를 선고한 바 있습니다. 해당 사건의 계약서 특약사항에는 “토지거래허가구역 내의 거래로서 매수인의 토지거래 불허가 시 본 계약은 무효로 하고, 계약금 및 중도금은 조건 없이 반환하기로 한다.”, “매도인 및 매수인은 토지거래허가를 위하여 협조하기로 한다.”라고 각 규정되어 있는 점을 이유로 피고인들이 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결한 것이라고 판단할 수 없다고 하면서 무죄를 선고하였습니다(춘천지방법원 강릉지원 2019. 4. 25. 선고 2019고정23 판결, 유사사안 판결 수원지방법원 2014. 6. 12. 선고 2013고정3501판결 등).

이처럼, 토지거래허가구역 내에서 매매계약이 허가 없이 체결되었다고 하더라도, 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 것으로 볼 수 없는 경우에는 부동산거래신고법상 처벌 대상이 되지 않습니다.

결론 및 참고사항

이처럼, 추후에 토지거래허가를 받기로 하고 먼저 계약을 체결하는 것은 부동산거래신고법상 처벌대상에 해당하지 않습니다. 다만 토지거래허가구역내에서 거래를 할 경우, 추후 토지거래허가절차를 진행할 의사가 있다는 점이 분명히 확인되도록 매매계약서에 “매도인 및 매수인은 토지거래허가를 위하여 협조하기로 한다.”라는 내용과 “매수인의 토지거래가 불허가 될 경우 본 계약은 무효로 한다.”라는 취지의 문구를 명시해 두는 것이 안전합니다.