조합원 맞춤法 사전 ㊷ – 같이 살지 않더라도 주민등록상 같은 세대원이면, 법적으로도 동일한 세대일까?

도시정비법은 1세대 1분양 원칙의 실현을 위하여 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 이를 조합원 1명으로 보고, 한 개의 분양권만을 인정하고 있습니다. 통상적으로 1세대에 대하여 주민등록표 등재를 기준으로 판단할 수 있으나, 주민등록상으로는 같은 세대로 등록되어 있더라도, 한 명이 오랜 기간 외국에 체류한 경우 그 사람도 여전히 같은 세대(1세대)로 봐야 하는지에 대한 문제가 제기됩니다. ‘1세대’의 의미에 대하여 도시정비법 등에서는 명확한 정의 규정이 없고 하급심 판결에서도 해석이 엇갈리고 있는 상황에서, 최근 대법원은 ‘실질적으로 주거와 생계를 같이하는지’를 기준으로 1세대 여부를 판단해야 한다고 판시하여 조합원의 자격 및 분양권에 관한 기준을 명확히 하였습니다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결).

도시 및 주거환경정비법은 1세대의 기준을 어떻게 정하고 있을까?

도시 및 주거환경정비법

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.> 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제39조(조합원의 자격 등) 제1항 제2호는 여러명의 토지등소유자가 ‘1세대’에 속하는 때에는 이를 대표하는 1명을 조합원(대표조합원)으로 본다고 규정하고 있습니다. 구체적으로, ‘동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속’은 1세대로 보며, ‘1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 더 이상 동일한 세대에 속하지 아니하는 경우(이혼 및 19세 이상 자녀의 분가 제외)’에도 1세대로 간주합니다.

이는 정비사업에서 ‘1세대 1주택’ 분양원칙을 실현하기 위한 취지에서 비롯된 것입니다. 즉, 위 1세대에 속한 세대주 및 세대원들이 각자 토지 등 물건을 소유하고 있더라도, 그 중 대표조합원으로 선정된 1인만이 분양신청을 할 수 있으며, 하나의 분양권을 갖게 되는 것입니다. 이에 통상적으로 주민등록표 등재사항을 기준으로 1세대 여부를 판단하지만, 만일 주민등록표상 동일 세대를 구성하고 있더라도 실질적으로 거주지를 달리하는 경우에도 1세대로 보아야 하는지가 문제됩니다. 그런데 도시정비법은 위 규정과 별도로 ‘1세대’의 의미에 대하여는 구체적인 정의를 두고 있지 않으며, 하급심판결에서도 해석이 엇갈리고 있는 상황입니다. 이러한 가운데, 최근 대법원은 1세대의 기준에 대한 명확한 기준을 제시하는 판결을 내렸습니다.

‘실거주 여부’ 기준 세대 판단에 대한 법원의 태도는?

해당 사안은 원고 1의 배우자인 원고 2와, 원고 1의 동생인 원고3이 실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있지 않으나, 주민등록상으로는 같은 세대의 세대원으로 등재되어 있던 상황에서 발생하였습니다. 구체적으로, 원고 2의 시아버지이자 원고 3의 아버지가 세대주로 되어 있고, 원고 2와 원고 3은 각각 세대원으로 등재되어 있는 상태였습니다. 이러한 상황에서 원고1, 2, 3이 각자 토지 및 건물을 소유하고 있었음에도 불구하고, 이들을 모두 ‘1세대’로 보아 1개의 주택만을 분양하는 내용의 관리처분계획이 수립되었고, 이에 그 계획의 위법 여부가 문제되었습니다.

대법원은 세 가지 근거를 제시하였는데, 우선 “’세대’는 사전적으로 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단’ 또는 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단을 세는 단위’를 의미하며, ‘가구’와 동의어로 설명되고 있다”고 하였습니다. 그리고 “이러한 사전적 의미에 따른다면 실제로 주거와 생계를 같이 해야만 위 각 조항에서 말하는 ‘세대’에 해당할 수 있다”고 판단하였습니다(근거 1).

또한 대법원은 “도시정비법에서 이러한 규정을 둔 이유는 1세대 1주택 원칙을 실현하기 위한 것이므로 실제로 주거와 생계를 같이하는지를 기준으로 1세대 여부를 판단해야 한다”고 하였습니다. 그리고 “현실적으로 공통된 주거를 가지지 않거나 함께 생계를 영위하지 않는 사람들에게 각자 주택을 분양한다고 하여도, 위 취지를 해하는 바가 전혀 없다.”고 보았습니다. 오히려 주민등록표 등재 등 형식적인 요소만을 기준으로 1세대 여부를 판단할 경우, 실제로 주거와 생계를 같이하고 있음에도 형식적으로 주민등록을 달리 두고 있는 사람들은 여러 채의 주택을 분양받을 수 있게 되므로, 투기를 위한 이른바 ‘위장 세대 분리’라는 폐단이 발생하게 된다고 판시하였습니다(근거 2).

마지막으로 “사업시행자인 조합은 1차적으로 주민등록표 등 공부를 기준으로 1세대 여부를 확정할 수 있다”고 판단하며, “토지등소유자 이해관계인의 의견제출이나 이의 제기 등을 통하여 그와 같이 확정한 내용에 의문이 있는 때에는 추가적인 서류나 자료를 제출받아 실질적인 주거와 생계의 공통 여부를 조사·확인하는 방식을 통해 대응할 수 있다”고 판시하였습니다. 이를 통해 신속하고 안정적인 사업진행에 대한 지장을 최소화할 수 있으며, 위와 같은 조사·확인이 불가능하거나 어려운 것도 아니다”고 하였습니다(근거 3).

결론 및 참고사항

따라서 원고 3과 원고 2가 주민등록표상 같은 세대에 속하고 있더라도, 관리처분계획일을 기준으로 원고 2는 미국에, 원고 3은 대한민국에 각 정주하며 실질적으로 주거와 생계를 같이 하고 있지 않았던 이상, 도시정비법 상 ‘하나의 세대’에 해당하지 않는다고 보아야 합니다. 이에 따라, 이들을 하나의 세대로 보고 한 개의 주택을 분양한 관리처분계획은 위법하다는 취지의 판결이 내려졌습니다.

이 대법원 판결에 따라, 그간 ‘1세대’에 대하여 엇갈렸던 해석이 ‘실질적 주거와 생계의 공통 여부’를 기준으로 통일되게 되었으며, ‘1세대 1분양’ 원칙을 보다 정확히 실현하는 판결로 해석됩니다. 이에 따라, 조합원의 자격과 분양권 부여에 관하여, 기존처럼 형식적으로 주민등록표 등재를 기준으로 판단하는 것이 아니라, 실질적인 주거와 생계의 공통 여부가 주요한 기준으로 적용된다는 점을 유념해야 합니다.