최근 재개발 구역에서 조합설립인가 후에 다주택자로부터 주택을 양수 받은 복수의 매수인이 있을 경우 이들에게 각각 분양자격을 줘야 한다는 광주 고등법원의 판단이 나와 혼란이 커지고 있습니다.
지금까지는 실무상 이러한 경우 분양권은 1개만 지급되고, 매도인과 매수인이 해당 분양권을 공유하며 대표 조합원을 1명으로 선정해 처리했습니다.
재개발 분양권, 다주택자로부터 집을 매수해도 받을 수 있다?
광주 학동4구역의 일부 조합원들은 학동4구역의 조합설립인가 이후 다물권자(다주택자)가 소유하던 부동산 가운데 일부를 각각 양도 받았습니다. 이후 각자 조합원 분양신청까지 마쳤으나, 조합은 한 사람에게만 분양자격을 인정한다는 내용으로 관리처분계획을 의결하였습니다. 이 관리처분계획으로 인하여 조합원 지위를 인정받지 못하게 된 양수인들이 조합을 상대로 조합원지위(분양권)확인청구 소송을 제기하여 승소한 것입니다.
재개발·재건축 지역의 토지등소유자로부터 해당 부동산을 양수 받은 사람은 양도인의 조합원 지위를 그대로 승계하여 분양을 받을 수 있는 것이 원칙입니다. 그런데 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’)에서는 조합설립인가 후이고 또한 양도인이 다물권자라면 양도인과 양수인 중 1명을 대표조합원으로 보고 있습니다(제39조 제1항 제3호). 이 조항에 대하여 법제처는 2010년 2월 대표조합원 한 사람에게만 분양자격이 있다고 해석하였고, 조합들도 이러한 경우 분양권을 하나만 인정하여 왔습니다.
그러나 이번 광주고법의 판단은 정반대입니다. 법 제39조 제1항 제3호는 여러 사람이 조합원 자격을 보유하되 의견 행사를 대리할 대표조합원을 조합에 등록해 편의를 도모하는 의미라는 것입니다. 또한 각자의 분양자격도 인정할 수 있다고 봤습니다. 도정법은 재개발 사업의 분양자격에 대해 ‘조합원이 신청하는 것’이 아닌 ‘토지등소유자가 신청하는 것’으로 규정하고 있기 때문입니다. 또한 재판부는 “오로지 투기 방지라는 공익적 이유를 들어 관계 법령을 유추하고 확장 해석해 분양신청을 제한하는 것은 허용될 수 없다”라고 판시하였습니다.
판결에 대한 혼란 가능성은?
이러한 판결 이후 유사소송을 우려하는 목소리가 있습니다. 예컨대 다물권자(다주택자)로부터 양도받았으나, 원래 조합원 지위를 인정받지 못하여 할 수 없이 현금청산을 받았을 경우, 관리처분계획에 대한 취소소송이 빗발칠 수 있고, 이 경우 큰 혼란이 예상되기 때문입니다. 실제로 지난 4월 11일 국회에서는 재개발 구역 내 `지분 쪼개기’를 금지하는 법안이 발의됐습니다. 소병훈 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’은 재개발구역에서 조합 설립 후 다주택 조합원이 토지나 건축물의 소유권 및 지상권을 팔아 여러 명이 소유하게 된 경우, 1명만 대표조합원으로 인정하고, 나머지는 분양 신청을 할 수 없도록 한다는 내용을 담고 있습니다.
이처럼 유사소송에 대한 혼란 가능성은 비교적 낮습니다. 분양 자격을 인정받기 위한 관리처분계획취소소송은 처분일로부터 90일 이내 제기해야 하기 때문입니다. 무효 소송의 경우는 기간 제한이 없으나, 무효가 되려면 위법사항이 중대하고 명백하여야 하는데, 그 요건을 충족하기가 쉽지 않습니다. 특히 대법원 판례에 따르면, 이전고시가 끝나 사업이 마무리되었을 경우 그 전의 하자는 모두 없어진 것으로 보기 때문에 소를 제기할 수 없습니다.
다만, 다주택자로부터 주택을 매수하여 분양권을 별도로 인정받지 못한 사람은 조합의 법 해석 잘못으로 인한 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다. 이 경우 분양권을 받았다면 얻을 수 있었던 이익(예컨대, 시세차익)을 청구할 수 있습니다. 이 경우 조합도 법제처의 해석을 따르는 등의 근거가 있으므로 과실상계가 상당히 될 수는 있겠습니다.
재건축, 재개발 조합 입장에서는 다물권자로부터의 양수인이 조합원 지위를 인정받을 수 있다는 점을 인지하여 보류분을 산정하는 등의 대비가 필요합니다. 향후 인가될 관리처분계획이 취소되는 등의 사태를 막기 위하여 일단 조합원 지위를 인정하되 향후 법개정이 되는 경우 현금청산자로 돌리는 방안도 고려할 수 있습니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
매거진H 콘텐츠와 관련해 궁금한 사항은 이메일 admin@magazineh.com 로 문의 가능합니다.
