조합원이 알아야 할 세금 상식 ④ – 양도소득세

2021년부터 양도소득세에 많은 변화가 생깁니다. 새롭게 달라지는 부동산 정책을 알아야 매도 시기 등에 관한 전략을 세울 수 있음은 당연한데요, 2021년 새롭게 바뀌는 양도소득세 내용부터 세금폭탄을 피하는 방안까지 한 눈에 살펴보도록 하겠습니다.



한 눈에 살펴보는 2021년 달라진 ‘양도소득세’

(1) 주택, 조합원 입주권의 단기양도세율의 변화


(2) 10억원 초과 구간 신설 및 세율 상향(2년 이상 보유한 경우)


(3) 조정대상지역 2주택 이상인 경우, 세율 인상
(4) 주택수에 분양권 포함


(5) 1가구 1주택 장기보유특별공제 거주 요건 추가



세금 폭탄을 피하려면?

(1) 다주택자인 경우, 처분 계획을 잘 세워야 합니다
2주택 이상 자가 조정지역 내 부동산을 처분할 시 납부해야 하는 세금이 대폭 늘어났습니다. 2021. 6. 1.이후 양도부터는 3주택자의 경우 30%가산된 세금을 내야 하는데요, 과세표준이 10억원을 초과한다면 75%의 세율에 따른 세금을 내게 되는 것이니 세금으로 납부하고 나면 남는 것이 없다고 말해도 과언이 아닙니다. 따라서 다주택자라면, 비조정대상지역에 있는 주택부터 처분해야 세금폭탄을 피할 수 있습니다.

(2) 1세대 1주택 비과세 제도를 정확히 알고 있어야 합니다
1세대 1주택이라고 해서 무조건 비과세는 아닙니다. 여기에도 요건이 필요한데요, 2년 이상 보유해야 하고(조정대상지역 내 2018. 8. 3. 이후 신규취득인 경우에는 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주), 그 가액이 9억 미만이어야 합니다. 이처럼 취득일(잔금 지급일 또는 소유권 이전등기 접수 일 중 빠른 날짜 기준), 조정대상지역인지 여부 등에 따라 비과세 요건이 달라지므로 주의가 필요합니다.

일시적으로 2주택이 되는 경우도 비과세 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집을 사고 파는 과정에서 일시적으로 2주택이 될 수밖에 없는 경우가 있는데요, 이 때에도 2주택자로 취급한다면 불합리하지 않을 수 없습니다. 따라서 일시적 2주택자인 경우는 1주택자와 동일하게 비과세 혜택을 주는데요, 비조정지역의 경우는 종전주택 구입일로부터 1년 이후 신규 주택을 구입하고, 위 주택을 2년 이상 보유하고, 3년 내에 종전주택을 매각했으면 비과세 혜택을 받습니다. 조정지역의 경우(기존주택 및 새로 매입하는 주택 모두 조정지역인 경우에 한함)는 종전주택 구입 후 1년 이후 신규 주택을 구입해야 한다는 점은 비조정지역의 경우와 동일하지만, 취득일에 따라 종전주택을 처분해야 하는 기간이 달라지니 차이점을 반드시 유념해야 합니다. (2018. 9. 14. 이후 취득의 경우 2년 내 매각, 2019. 12. 17.이후 취득의 경우 1년 내 매각 + 1년 내 신규 주택 전입)

(3) 장기거주특별공제를 노려야 합니다
그런데 가지고 있는 주택이, 강남 등에 소재한 아주 고가로서, 양도차익이 큰 경우에는 아무리 1주택자라고 하더라도 그 세금이 엄청납니다. 이 때에는 장기거주특별공제를 노려봐야 합니다. 장기거주특별공제란 3년 이상 주택을 보유, 거주한 자에게 공제 혜택을 주는 것인데요, 10년 이상 보유하고 거주한 경우에는 80%까지 세금이 공제됩니다.




조합원 양도소득세의 특이점

양도소득세가 재건축, 재개발 조합원에게는 좀 더 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 종전 주택이 “입주권”이 되었다가 다시 신축아파트로 변경되는 과정을 거치기 때문인데요. 조합원 입주권이란 “도시 및 주거환경정비법 제74조”에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. (주택에 대한 공급계약을 통하여 공급받는 자로 선정된 지위를 말하는 분양권과는 차이가 있습니다)

“매거진H [용어정리ZIP] 입주권 vs 분양권 차이점은?” 콘텐츠 이동


이 입주권은 실제 거주 가능한 주택이 아닌 권리라는 특이점이 있기 때문에 세금에 있어서도 차이점을 갖는데요, 입주권 양도 시 다주택자 중과세 세율이 적용되지 않습니다. (조정지역인 경우입니다) 즉, 다주택자 중과세율은 “주택”을 양도하는 경우에 부과되는 것이기 때문에, 주택이 아닌 입주권을 양도하더라도 중과세 세율이 적용되지 않는 것입니다. 그러나 주의할 점은, 중과세 적용 대상이 되는 다주택자를 판단할 때는 입주권도 주택 수에 포함되므로 1세대가 주택과 입주권을 각 가지고 있는 경우에는 입주권을 먼저 매각하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다. 장기보유특별공제와 관련해서도 차이점이 있습니다. 주택이 조합원 입주권으로 바뀐 시점 이후의 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 불가한데요, 그러므로 관리처분계획인가 이후 입주권의 가액 상승분이 가파르다면 신축아파트의 사용승인 이후(입주권에서 다시 주택이 되는 시점)로 매도 시점을 정하는 것도 전략이 될 수 있습니다.




조합원 양도소득세 신고 대상

양도소득세는 양도에 따른 차익이 있을 경우 납부하는 세금입니다. 따라서 조합원이 입주권 또는 주택을 양도함으로써 수익을 얻은 경우 양도소득세를 납부해야 함은 물론입니다. 그런데, 조합원은 제3자에게 주택을 양도하지 않았더라도 양도소득세를 납부해야 하는 경우가 있습니다. 조합으로부터 청산금을 지급받은 경우인데요, 청산금에 상당하는 일부 건물과 부수토지가 유상 양도된 것으로 간주되기 때문입니다. 반대로 청산금을 납부하였다면 이 역시 고려됩니다. 납부한 청산금은 양도차익 산정 시 필요 경비로 산입되는데요, 따라서 청산금이 있다면 양도소득세 신고 시 해당 서류를 제출하는 것을 잊지 말아야 하겠습니다.






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