재건축과 재개발 사업을 준비 중인 조합원이라면, 관련된 세금을 알아야 합니다. 언제, 어떤 세금을 낼지 알고 있어야 목돈을 미리미리 준비할 수 있기 때문이죠. 알아두면 좋은 조합원이 내야 할 세금은 어떤 것들이 있는지, 한번 알아보겠습니다.
재건축·재개발 사업 과정에서 발생하는 세금은 언제 해당 건물, 대지를 취득하였느냐, 조합원의 자격을 갖게 되었는지에 따라 다릅니다. 세금은 크게 재산세, 취득세, 양도소득세 등으로 나눌 수 있으며, 관리처분계획 인가 후 공사 완료 단계에서 복잡해집니다.
| 사업 단계 | 사업 관련 업무 | 조합원 세금 업무 |
|---|---|---|
| 구역 지정 단계 | 기본계획 수립 → 추진위 구성 → 안전 진단 → 정비구역 지정 | <매년 내야 하는 보유세> – 재산세(건물/토지) – 종합부동산세 (토지 X, 주택공시가격 합산 6억 초과하는 자만 해당) |
| 사업 시행 단계 | 조합 설립 인가→ 사업 시행 인가 → 시공사 선정 → 공사 계약 및 조합원 신탁등기 → 분양 공고 및 분양 신청(조합원) → 관리처분계획 인가 | |
| 공사 완료 단계 | 철거 및 이주 → 착공 신고 → 입주자 모집 및 일반 분양 → 준공 인가·입주 | <살 때 내는 세금> -건물지분 취득세 -토지지분 취득세 (승계조합원만 해당) <팔 때 내는 세금> -양도소득세 -부가가치세 |
| 사업 완료 단계 | 등기 촉탁 → 조합 청산 및 해산 |
재산을 보유하고 있는 동안 내는 ‘재산세’
재산세는 ‘부동산 보유’에 대해 조세 부담 능력을 인정해 부과하는 세금을 말합니다. ‘입주권’도 재산에 해당하므로 재산세 납부 기준일인 매년 6월 1일, 현재 소유자가 납세의무를 지닙니다. 관리처분계획 인가 전에는 현재 보유하고 있는 주택의 과세표준세율에 따라 매년 7월과 9월에 나눠서 부과되며, 관리처분계획 인가 후 철거가 진행된 이후에는 ‘토지’에 대해서만 재산세가 부과됩니다.
| ‘관리처분계획’이란? ‘관리처분계획’은 종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건물에 대한 권리로 변환시키는 계획을 말합니다. 이 단계는 주택 등의 분양가격과 조합원의 비용 부담을 확정하는 절차로, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장, 군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 진행할 수 있습니다. ‘관리처분계획’에 주목해야 하는 이유는 개인의 세금을 다루는 데 중요한 기능을 하기 때문입니다. 현재 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 재건축 및 재개발 사업에서는 ‘관리처분계획 인가일’을 기준으로 입주권을 판단하기에 이 시기는 매우 중요한 시기라고 볼 수 있습니다. |
건물 지분과 대지지분을 취득할 때 내는 ‘취득세’
| 재개발 | 재건축 | |
| 원조합원 | – 정비구역 지정 이전 소유자 – 재개발 계획 당시 집을 가지고 있던 사람 | – 관리처분계획 인가일 이전 소유자 |
| 승계조합원 | – 관리처분계획 인가일 이전 소유자 | – 관리처분계획 인가일 이후 소유자 |
취득세와 양도소득세는 원조합원과 승계조합원의 개념을 먼저 알아야 합니다. 재개발의 경우, 원조합원은 정비구역 지정 이전 소유자입니다. 즉, 재개발 계획을 세울 당시 집을 가지고 있던 사람을 의미합니다. 승계조합원은 해당 지역이 정비구역으로 지정된 이후 집을 매수한 소유자를 말합니다. 재건축의 경우, 원조합원은 관리처분계획 인가일 이전 소유자, 승계조합원은 관리처분계획 인가일 이후 소유자를 의미합니다.
취득세는 건물 지분 취득 시기와 대지지분 취득 시기에 따라 세금을 내는 시기가 다릅니다. 건물 지분에 대한 취득세는 원조합원과 승계조합원 모두 ‘완공일’을 기준으로 부과됩니다. 대지지분의 경우 원조합원은 조합에 맡긴 주택 소유권을 되찾는 것이므로, ‘취득세’가 발생하지 않습니다. 승계조합원은 승계 취득 일에 따라 다르게 부과됩니다.
| 재개발 사업 비과세 정보(Tip) 재개발 사업의 원조합원이 취득한 85㎡(25.7평) 이하, 취득세가 200만 원 미만인 경우 세금이 면제됩니다. 200만 원 초과 시에는 85% 면제되니 참고하세요. |
부동산을 팔 때 발생하는 ‘양도소득세’
부동산, 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다. 재건축·재개발 과정에서 언제 파느냐에 따라 세금이 달라집니다. 입주권을 양도할 때는 주택 보유 기간의 산정 기준을 잘 알아 두어야 합니다. 원조합원은 보유 기간에 공사 기간을 합산하는 반면, 승계 조합원은 공사 기간이 포함되지 않습니다. 즉, 승계 조합원이 공사 기간에 중도금을 납입하더라도 보유 기간을 인정받지 못하므로 비과세 조건 산정 시 손해를 볼 수도 있습니다.
이런 것들이 궁금해요!
Q. 조합도 세금을 내나요?
– 조합은 법인세, 종합소득세, 종합부동산세, 부가가치세, 취득세, 등록세 등을 납부합니다. 조합이 주택을 신축해 판매하는 사업은 건설업에 해당하며, 일반 분양 사업으로 발생한 분양수익에 대한 세금이 발생합니다.
Q. 입주권이 주택 수에 포함되나요?
– 입주권이 주택은 아니지만, 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 주택 한 채와 입주권을 가지고 있다면 2주택자에 해당하므로 세금 적용 시 유의해야 합니다.
Q. 주택공시가격 합산 6억을 초과하는 주택을 소유해 종합부동산세를 내고 있습니다. 곧 재건축 사업으로 기존 주택이 철거되는 데, 계속 종합부동산세를 내나요?
– 종합부동산세는 주택이 있을 때 부과 대상에 해당합니다. 주택 철거 이후에는 토지에만 해당하므로 종합부동산세 부과 대상이 아닙니다.
재건축·재개발과 관련된 세금 문제는 조합원이 겪는 가장 어려운 문제 중 하나입니다. 복잡한 과정을 거쳐 조합원 자격을 획득했지만, 참여자의 성격과 자격 취득 시기에 따라 세금이 달라집니다. 뿐만 아니라 재건축·재개발 주택은 취득 및 양도하는 방법에 따라 세금 부담 사례가 매우 다양하며, 시시각각 달라지는 정책으로 인해 공부가 필요합니다. 특히 6.17부동산 대책 및 7.10부동산 대책으로 양도세 중과가 강화되니 꼼꼼히 체크해보세요. 위에서 소개한 세금에 대한 자세한 내용은 앞으로 시리즈로 다룰 예정입니다.
