주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우와 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후 해당 구역 내의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 특별히 법령이 정하고 있는 경우를 제외하고는 조합원이 될 수 없습니다. (도시정비법 제39조 제2항)
이는 투기수요를 차단하고 실수요자를 보호하면서, 동시에 특별한 사정이 있는 경우에는 재산권 행사의 제한을 최소화하여 공익과 사익 간의 조화를 도모하려는 취지라 할 수 있을 것입니다. 도시정비법 제39조 제2항에서는 원칙과 예외가 되는 사항을 적시하고 있기는 하지만, 여느 법령이 그러하듯 (원칙과 예외 중) 어디에 해당하는지 불분명하여 실제 문제가 되었던 사례들을 통해 구체적으로 확인해 보겠습니다.
사례1. 투기과열지구 내 재건축조합설립인가 이후 지분양도가 이루어진 경우
[A가 투기과열지구에 위치한 사업구역 내 甲 주택의 2분의 1 지분을 조합설립인가 이후 B에게 양도하면서 공유관계가 되었다면, A는 조합원 지위를 유지할 수 있을까? → YES]
도시정비법 제39조 제2항의 ‘양수’에는 공유지분을 취득한 경우도 포함되며(서울고등법원 2019. 9. 19 선고 2018누71207판결 참조), 같은 항 본문 규정의 문언과 취지를 고려했을 때 해당 규정에 따라 조합원 자격 취득이 제한되는 대상은 양수인에 한정된다고 볼 수 있습니다. 양도인과 양수인은 재건축사업구역 내 주택을 공유하고 있으므로 동법 제39조 제1항 제1호(건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때)에 해당하여 양자를 대표하는 1인이 조합원 자격을 가지는 것이 원칙이라고 할 것이나, 앞서 살펴본 바와 같이 양수인은 조합원(대표조합원 포함) 자격 취득이 제한되므로 결국 이 사안에서는 양도인 A가 대표조합원의 자격을 가진다고 보아야 할 것입니다. (2018. 4. 16 자 법제처 질의회신, 안건번호 17-0691 참조)
사례 2-1. 재건축조합설립인가 이후 해당 구역이 투기과열지구로 지정된 경우
[A가 재건축조합설립인가 이후 투기과열지구로 지정된 사업구역 내 주택을 B에게 양도하였다면 B는 조합원 자격을 인정받을 수 있을까? → NO]
도시정비법 제39조 제2항 본문에서는 ‘투기과열지구로 지정된 지역’일 것과 ‘조합설립인가 후 건축물 등을 양수한 자’일 것을 각각 조합원 자격 취득의 제한 요건으로 정하고 있을 뿐 투기과열지구 지정과 조합설립인가의 선후관계에 대해서는 별도로 정하고 있지 않습니다. 따라서 위 사안과 같이 조합설립인가가 먼저 있고 난 뒤 해당 사업구역이 투기과열지구로 지정된 경우에도 도시정비법 제39조 제2항이 적용되고, 조합설립인가 후 주택을 양수한 B는 조합원이 될 수 없습니다. (같은 취지로 2020. 9. 8 자 법제처 질의회신, 안건번호 20-0365 참조)
사례 2-2. 재건축조합설립인가 이후, 투기과열지구 지정 이전에 거주를 이전하고, 지정 이후 양도한 경우
[A가 재건축조합설립인가 이후 투기과열지구로 지정되기 이전 근무상의 사정으로 해당 사업구역이 아닌 지역으로 세대원 모두와 함께 이전한 후에, 투기과열지구로 지정이 이루어지고 나서 사업구역 내 주택을 B에게 양도하였다면 B는 조합원 자격을 인정받을 수 있을까? → NO]
도시정비법 제39조 제2항 제1호를 투기과열지구 지정 전에 근무상 사정으로 이전한 경우에는 양수인의 조합원 지위를 인정할 수 있는 것으로 해석하는 경우, 어느 시점까지의 이전을 적용 대상으로 인정할 것인지에 대한 명시적인 제한 규정이 없는 상황에서 예외가 허용되는 범위가 지나치게 확장되어 투기수요 차단이라는 해당 규정의 입법목적 달성이 어려워질 수 있습니다. (2019. 7. 25 자 법제처 질의회신, 안건번호 19-0241 참조) 따라서 위 사안에서 B는 도시정비법 제39조 제2항 본문의 적용을 받아 조합원 자격을 인정받을 수 없게 됩니다.
사례 3. 투기과열지구에서 거주를 이전하고, 재건축조합설립인가 이후 양도한 경우
[A가 투기과열지구에서 근무상 사정으로 세대원 전부와 함께 다른 지역으로 이전한 후에 재건축조합설립인가가 이루어졌고, 이후 사업구역 내 주택을 B에게 양도하는 경우 B는 조합원 지위를 가질 수 있을까? → NO]
① 예외 사유를 해석할 때 만연히 문언의 의미를 확대하여 조합원 자격이 제한되는 사유를 완화하는 것은 입법 취지에 부합하지 않는 점, ② 위 사안이 예외로서 인정된다고 할 경우 근무상 사정으로 인한 이전이라는 일정한 사실이 발생한 후 건축물의 매매를 지연하여 가격 상승 등으로 인한 특별한 이득을 취하려는 악의적 거래를 사실상 방지하기 어렵게 된다는 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 도시정비법 제39조 제2항 단서 및 제1호가 적용되지 않으므로 B는 조합원 지위를 가질 수 없습니다. (2022. 3. 31 자 법제처 질의회신, 안건번호 21-0888)
사례 4. 투기과열지구의 재건축조합설립인가 이후 여러 개의 물권 중 일부를 양도한 경우
[투기과열지구에 해당하는 사업구역 내 甲 주택과 乙 상가를 소유하고 있는 A가 조합설립인가 이후 乙 상가를 B에게 양도한 경우, B는 조합원이 될 수 있을까? → NO]
[A는 대표조합원으로서 주택과 상가를 각각 1개씩 분양받을 수 있을까? → NO]
도시정비법 제39조 제2항은 2개의 건축물을 가진 자가 조합설립인가 후에 1개의 건축물을 양도하는 경우에도 적용되는데, 해당 조항은 ‘건축물’이라고만 규정하고 있을 뿐 상가를 제외하고 있지 않습니다. 나아가 투기방지 목적이라는 측면에서 보면 주택과 상가를 달리 취급할 이유가 없다는 점에서 조합설립인가 후 상가를 양도하는 경우에도 위 조항이 적용된다고 할 것입니다. 투기과열지구로서 주택재건축 사업구역 내 주택과 상가를 각각 1개씩 소유한 자가 조합설립인가 후 상가를 양도한 경우 양수인은 도시정비법 제39조 제2항 본문에 따라 당초부터 조합원이 될 수 없어 양도인과 양수인 중 1인이 조합원이 된다는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 적용 대상이 아니라고 할 것입니다. (2011. 8. 11 자 법제처 질의회신, 안건번호 11-0293)
결국 B는 乙 상가를 소유하지만 조합원의 지위를 가질 수 없고 A는 대표조합원이 아니라 甲 주택의 조합원 지위만을 가지게 될 것이며, 이는 甲과 乙이 모두 주택인 경우에도 동일하다 할 것입니다. 한편, 본 사안은 여러 개의 물권 중 1개 물권 전체(100% 지분)가 이전된 경우로서, 공유지분을 양도한 #1. 사례와 혼동되어서는 안됩니다.
위 내용은 실제로 가장 빈번히 발생하였던 대표적 사례들을 예시로 든 것에 불과하며, 지역이나 당사자 등 제반 사정에 따라 다양하게 사실관계의 변형이 이루어질 수 있고 상황마다 다른 결론이 도출될 수 있습니다. 따라서 분양권을 가지기 위한 목적으로 정비사업 구역 내 부동산을 매수하는 경우, 매도인이나 공인중개사의 말에 전적으로 의존한다면 매우 큰 위험이 따를 수 있기에 반드시 변호사에게 상담 후 거래를 진행해야 함을 유념해야 합니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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