최근 재건축ㆍ재개발과 함께 리모델링을 진행하는 사업지가 증가함에 따라 관련 법령에 대한 관심이 늘어나고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는 재건축ㆍ재개발 사업과는 다른 리모델링 사업은 법적으로 어떤 규율을 받는지, 매도청구권을 행사하기 위한 동의율의 기준은 무엇이고 언제 행사할 수 있는지 알아보겠습니다.
리모델링 조합에 대한 법률, 주택법
리모델링 주택조합에 대한 법률에는 어떤 것이 있을까요? 재개발ㆍ재건축과 동일하게 도시 및 주거환경정비법의 규율을 받는지 살펴보겠습니다.
| 주택법 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. ② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 1. 23.> 1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것 2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것 ③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다. 1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의 2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 |
주택법 제11조 제1항과 제3항에서는 리모델링 주택조합에 대해 규율하고 있으며, 제2항에서는 리모델링 주택조합이 아닌 기존 주택조합에 대하여 규율하고 있어, 일반 리모델링 주택조합과 기존 주택조합의 차이를 명확히 구분하고 있습니다. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 요구하고 있으며, 동을 리모델링 하고자 하는 경우에는 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의를 요하고 있습니다.
매도청구에 대해서는 어떻게 정하고 있을까?
| 주택법 제22조(매도청구 등) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. 1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능 2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능 ② 제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다. <개정 2020. 1. 23.> ③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. 제66조(리모델링의 허가 등) ② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의(「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며, 이하 “입주자대표회의”라 한다)가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다. <개정 2020. 1. 23.> |
주택법 제22조에서는 제2항에서 제1항과 달리 특칙으로 매도청구를 규율하고 있습니다. 제2항 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우에는 리모델링 결의를 한 리모델링 주택조합이 매도청구를 할 수 있도록 명확하게 정하고 있습니다. 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율은 몇 퍼센트일까요? 제66조 제2항은 대통령령으로 기준과 절차를 위임하고 있습니다.
| 주택법 시행령 제75조(리모델링의 허가 기준 등) ① 법 제66조제1항 및 제2항에 따른 리모델링 허가기준은 별표 4와 같다. 주택법 시행령 별표4 공동주택 리모델링의 허가기준(제75조제1항 관련) 나. 리모델링주택조합의 경우 다음의 사항이 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며(리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다), 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다. 1) 리모델링 설계의 개요 2) 공사비 3) 조합원의 비용분담 명세 |
리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율은 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동 별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 받도록 정하고 있습니다. 이때, 리모델링 사업 허가를 신청하기 위한 동의율 75%와 리모델링 조합설립을 위한 동의율은 66.7%로 서로 다른 기준에 따라 차등이 있으므로 두 가지를 혼동하지 않도록 명확히 해야 합니다.
매도청구 동의율과 관련하여 서울고등법원은 『주택법 시행령(2017. 2. 13. 대통령령 제27860호로 개정된 것) 제75조 제1항 [별표4] “리모델링 주택조합의 경우, 주택단지 전체를 리모델링 하는 경우에는 1) 리모델링 설계의 개요, 2) 공사비, 3) 조합원의 비용분담 명세에 관한 사항이 적혀 있는 결의서에 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동 별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 받아야 한다』고 판시하였습니다.
매도청구 소송은 언제 제기할 수 있을까?
그렇다면 리모델링 매도청구 소송은 언제 제기할 수 있을까요? 서울고등법원은 리모델링 주택조합의 매도청구 소송이 다투어진 2020나2028915 소유권이전등기 사건에서 쟁점을 다음과 같이 명확히 정리하였습니다.
해당 사안에서 피고는 ‘사업계획승인 시’ 라고 주장하기도 하였으나 『피고는 설령 원고에게 매도청구권이 인정된다고 하더라도 그 효력 발생 시기는 사업계획승인 시인 2020. 1. 22로 보아야 한다고 주장하나, 구 주택법 제22조 제3항이 준용하고 있는 집합건물법 제48조에 따라 이 사건 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 도달한 날로부터 2개월이 경과한 다음 날인 2018. 7. 1. 매매계약이 체결된 것이므로 피고의 위 주장도 이유가 없다』 고 판시하여 명백히 이를 배척하였습니다.
따라서 매도청구 소송은 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율을 충족하면 지체 없이 청구를 할 수 있습니다. 이는 제22조 제2항에서 ‘리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우’ 라고 명시하고 있으므로, ‘리모델링 허가를 받은 후에만 청구’할 수 있는 것이 아니라 핵심은 동의율을 충족했는지 라는 점을 명확히 밝힌 바 있습니다. 오히려 주택법 시행령과 시행규칙에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
| 주택법 시행령 제75조(리모델링의 허가 기준 등) ① 법 제66조제1항 및 제2항에 따른 리모델링 허가기준은 별표 4와 같다. ② 법 제66조제1항 및 제2항에 따른 리모델링 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 주택법 시행규칙 제28조(리모델링의 신청 등) ① 영 제75조제2항에 따른 허가신청서는 별지 제26호서식과 같다. ② 영 제75조제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다. 1. 리모델링하려는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각 호의 서류 및 도서. 다만, 증축을 포함하는 리모델링의 경우에는 「건축법 시행규칙」 별표 3 제1호에 따른 건축계획서 중 구조계획서(기존 내력벽, 기둥, 보 등 골조의 존치계획서를 포함한다), 지질조사서 및 시방서를 포함한다. 2. 영 별표 4 제1호에 따른 입주자의 동의서 및 법 제22조에 따른 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류 |
실제로 이와 관련하여 서울북부지방법원 2021가단102208 소유권이전등기 등 사건에서도 2019. 3. 26. 리모델링 주택조합 설립인가를 받았고, 2020. 12. 19. 임시총회에서 97.33%의 찬성으로 리모델링 결의를 한 후 매도청구를 한 것에 대하여 소장 부본이 송달된 날로부터 2개월이 경과한 다음날인 2021. 3. 29. 매매계약이 체결된 사실을 인정하여 매도청구를 인용한 바 있습니다. 해당 사건에서도 법원은 2021. 7. 19에 리모델링 행위허가 처분을 받았지만 리모델링 허가 이전에 진행된 매매계약의 성립과 매도청구권 행사를 인정한 바 있습니다.
주택법 개정 전 판례
서울고등법원은 주택법 개정 전이었던 2009나19460 판결에서 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사하기 위한 요건으로서 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의만을 요하는지, 아니면 5분의 4 이상의 동의를 요하는지를 다툰 사건에서 당시 시행 중인 주택법 및 시행령에 따라 5분의 4 이상의 동의를 요한다고 판시한 바 있습니다. 다만, 해당 사건에서도 동의율의 해석에 대하여 판시했을 뿐 매도청구권을 리모델링 행위허가 후에만 행사할 수 있다고 판시한 바는 없습니다.
다만, 해당 사건 당시에는 주택법상 조합설립인가의 동의율을 명확히 정하지 않은 채 주택법 시행령에 위임한 상황이었고, 리모델링 결의의 의미와 관련하여 해석상 다툼이 있었습니다. 그러나 그 이후 이를 명확히 하여 주택법이 개정되었고, 법원은 일관되게 개정된 주택법에 따른 매도청구권 행사를 인용하고 있습니다.
매도청구를 피하기 위해서 언제까지 동의서를 제출해야 할까?
주택법 제22조 제3항에서는 집합건물법 제48조를 준용하고 있습니다. 집합건물법 제48조 제1항에 따르면, 결의를 소집한 자는 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하도록 정하고 있습니다.
| 주택법 제22조(매도청구 등) ③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. 48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다. |
집합건물법 제48조 제2항에 따르면, 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 한다고 정하고 있습니다. 따라서 매도청구 소송을 당하기를 원하지 않을 경우에는 리모델링 결의 동의율을 충족하여 리모델링이 결의된 후, 동의 여부에 대한 답변을 요청 받았을 때 2개월이 초과하기 전까지 동의서를 제출하여야 합니다.
위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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