도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재건축을 진행할 경우, 도시정비법 제64조 등에 따라서 매도청구 소송을 제기할 수 있습니다. 그렇다면, 도시정비법이 제정된 이후에도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)에 따른 재건축을 진행할 수 있을까요? 최근 이와 관련하여 소규모 빌라 집합건물 또는 상가 집합건물 구분소유자들의 관심이 높아지고 있습니다.  만약 집합건물법에 따른 재건축이 가능하다면, 매도청구권은 누가 행사할 수 있고, 그 절차는 어떻게 이뤄질까요? 지금부터 관련 내용을 함께 자세히 알아보겠습니다.

집합건물법에 따른 재건축을 진행할 경우, 매도청구권을 행사할 수 있을까

도시정비법에서는 재건축에 관하여 명시적으로 정하고 있습니다. 그러나 소규모 빌라나 상가 집합건물 등에서는 도시정비법 제정 이후에도 집합건물법에 따른 재건축이 가능한 것인지, 매도청구 소송이 가능한지 다툼이 있어 왔습니다.

하급심으로, 서울동부지방법원은 4층 연립주택 구분소유자들이 집합건물법 제47조에 따라 재건축 결의를 하고, 제48조에 따른 매도청구권을 행사한 사안에서 원고의 청구를 인용하여 집합건물법에 따른 재건축을 인정하였습니다(2021. 2. 3. 선고 2020나22423 판결).

최근, 대법원도 9세대로 구성된 집합건물에 관하여 피고를 제외한 나머지 구분소유자들(원고)이 재건축에 반대하는 피고를 상대로 피고 소유 구분건물 중 각 1/9 지분에 대해 소장 부본의 송달로써 매도청구권을 행사한 사건에서 매도청구권의 적법성을 인정하였습니다(2023. 7. 27. 선고 2020다263857). 즉, 도시정비법 제정 이후에도 집합건물법에 따라 재건축을 진행하고, 매도청구권도 행사할 수 있음을 명시적으로 알 수 있습니다.

집합건물법에 따른 매도청구의 구체적인 절차 및 취지

도시 및 주거환경정비법

제64조(재건축사업에서의 매도청구) ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. 1. 제35조 제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자 2. 제26조 제1항 및 제27조 제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자 ② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

도시정비법 제64조에 따르면, 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 촉구한 후 매도청구권을 행사할 수 있도록 정하고 있습니다. 그렇다면, 집합건물법에서는 어떻게 정하고 있을까요?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다. ⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다. ⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다. ⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다. [전문개정 2010. 3. 31.]

집합건물법에 따르면, 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 내에 회답이 없을 경우 기간 만료일부터 2개월 내에 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

실제로, 대법원은 2020다263857 판결에서 “제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 ‘매수지정자’라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.”는 내용의 집합건물법 제48조 제4항 전문을 근거로 하여 재건축에 참가하는 각 구분소유자와 매수지정자의 매도청구권을 인정하였습니다.

또한, 이 규정은 재건축에 참가하지 않는 구분소유자를 구분소유관계로부터 배제함으로써 구분소유자 전원이 재건축에 참가하는 상태를 형성할 수 있도록 하기 위하여 재건축에 참가하는 구분소유자는 재건축에 참가하지 않는 구분소유자의 구분소유권과 대지사용권에 대한 매도청구를 할 수 있게 하고, 구분소유자의 자금 부담이 곤란한 경우 등을 고려하여 자금력을 가진 구분소유자 이외의 제3자도 재건축 참가자 전원의 합의에 따라 매수 지정을 받은 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 데에 있다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결 참조)며 매도청구권 취지에 대해 설명하였습니다.

매도청구권은 누가 행사해야 할까

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.

그렇다면, 매도청구권을 행사할 수 있는 주체는 누구일까요? 집합건물의 관리단만이 매도청구권을 행사할 수 있는 것일까요?

서울중앙지방법원은 집합건물의 관리단만이 매수청구권을 행사할 수 있다고 항변한 사안에서, 『집합건물법 제48조 제4항에 의하면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따라 재건축에 참가할 뜻을 화답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정한 자가 매도청구를 할 수 있으므로, 원고는 이 사건 빌라의 관리단이 아니라 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자로서 매도청구를 할 수 있다』고 명시적으로 판시하였습니다(2019. 6. 20. 선고 2018가합574177). 즉, ①결의에 찬성한 각 구분소유자, ②재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 화답한 각 구분소유자 ③재건축 결의에 찬성한 구분소유자나 화답한 구분소유자로부터 매수한 승계인, ④전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자가 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

위와 같이 법 문언에는 구분소유자나 승계인, 매수지정자를 규정하고 있습니다. 그렇다면, 구분소유자가 조합을 구성한다면, 조합도 매도청구권을 행사할 수 있을까요?

이와 관련하여, 대법원은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항의 규정은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자를 구분소유관계로부터 배제함으로써 구분소유자 전원이 재건축에 참가하는 상태를 형성할 수 있도록 하기 위하여, 재건축에 참가하는 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매도청구를 할 수 있게 함과 아울러, 구분소유자의 자금 부담이 곤란한 경우 등을 고려해 자금력을 가진 구분소유자 이외의 제3자도 재건축 참가자 전원의 합의에 의한 매수 지정을 받은 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지이므로, 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축 조합은 같은 조항의 재건축에 참가하는 전체 구분소유자와 다름없다. 따라서 전체 구분소유자에 갈음하여 당연히 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석하여야 한다』고 판시한 바 있습니다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결).

구분소유자들은 반드시 매도청구권을 함께 행사해야 할까

구분소유자들이 매도청구권을 행사한다면, 반드시 함께 행사해야만 할까요? 만약 소송을 제기하였다가, 소유자가 변경될 경우에는 어떻게 하여야 할까요?

일부 소유자가 소유권을 처분하여 원심에서 소를 취하하자, 이에 대해 고유필수적 공동소송을 위반했다고 피고측이 항변한 사안에서, 『집합건물법 제48조 제4항의 문언과 매도청구권의 취지 등에 비추어 보면, 집합건물법 제48조 제4항에서 정한 매도청구권은 위 규정에서 정하고 있는 매도청구권자 각자에게 귀속되고, 각 매도청구권자들은 이를 단독으로 행사하거나 여러 명 또는 전원이 함께 행사할 수도 있다고 보아야 한다. 따라서 반드시 매도청구권자 모두가 재건축에 참가하지 않는 구분소유자의 구분소유권 등에 관하여 공동으로 매도청구권을 행사하여야 하는 것은 아니고, 그에 따른 소유권이전등기절차의 이행 등을 구하는 소도 매도청구권자 전원이 소를 제기하여야 하는 고유필수적 공동소송이 아니다』고 판시하였습니다(2023. 7. 27. 선고한 2020다263857). 즉, 각 구분소유자들이 갖는 권리에 해당하므로, 반드시 함께 행사할 필요는 없습니다.

조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론

위 대법원 판결 및 각 하급심 판결들에 따르면, 도시정비법 제정 이후에도 집합건물법에 따라 재건축 사업 진행이 가능합니다. 또한 재건축 결의를 한 후, 매도청구권의 행사는 집합건물법 제48조에 따라서 각 구분소유자 또는 매수지정자가 행사할 수 있고, 매도청구권은 반드시 함께 행사하지 않아도 됩니다. 다만, 매도청구권은 기간이 엄격하기 때문에 법에서 정하고 있는 기간을 엄수하는 것이 중요합니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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재개발 사업에서는 갑작스레 어려움을 겪게 될 현금청산자 및 세입자 등의 손실을 보상하기 위하여 주거이전비를 지급하도록 정하고 있습니다. 대법원에서는 앞서 현금청산자에게 ‘주거이전비’를 의무적으로 지급해야 하는가를 두고, 주거이전비도 손실보상의 범위에 포함되므로 지급해야만 명도를 구할 수 있다는 판결을 선고한 바도 있었습니다. 그렇다면 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 세입자로 인정되어 주거이전비를 동일하게 지급받을 수 있을까요? 이에 관하여 함께 알아보겠습니다.

무상거주자에 대해 종전의 하급심은 어떻게 판단해왔을까

무상거주자와 관련하여, 쟁점이 되는 사안에는 어떤 것이 있었을까요?

대구지방법원 2019.10.31. 선고 2019구합21872 주거이전비

가. 피고는 대구 남구 C 일원에서 시행되는 B 뉴타운 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행하는 주택재개발정비사업조합이다. 나. 소외 D는 이 사건 정비사업 구역 내에 위치한 대구 남구 E 지상 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자로서 피고의 조합원이다. 다. 원고는 D의 아들인 소외 F의 배우자로서 2006. 11. 14부터 이 사건 주택에 거주하였다. 원고와 F는 2011.12.15경부터 별거를 하게 되었는데, F가 이 사건 주택에서 전출하였고, 원고와 아들 2명이 이 사건 주택에 남아 거주하였다. 라. 원고와 아들 2명은 2019.4.15 이 사건 주택에서 전출하여 D와 다른 주소지로 이사하였다.

종전의 하급심에서는 위와 같이, 무상거주자 사실관계가 다투어져 소송까지 이르는 경우가 많았습니다. 그렇다면, 위 사안의 구체적인 쟁점은 무엇이었으며, 어떻게 판결이 되었을까요?

『1) 원고
원고는 이 사건 주택의 소유자인 D와 별도의 임대차계약을 체결하지는 않았으나, F와 혼인관계가 파탄된 2011. 12. 15경부터는 이 사건 주택 2층에서 아들 2명과 함께 독립된 생활을 하였고, D에 부정기적으로 일정 금액을 이체하기도 하였다. 이러한 사정에 비추어 원고는 단순한 무상거주자가 아닌 세입자에 해당하므로, 피고는 원고에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 시행규칙 제54조 제2항, 제3항에 따라 세입자 3인 가구를 기준으로 산정한 주거이전비를 지급할 의무가 있다.

2) 피고
원고는 이 사건 주택 소유자와 인척관계인 무상거주자로서 세입자에 해당하지 아니하고, 일정 기간의 거주 요건을 충족하였는지도 불명확하므로, 주거이전비 보상 대상이 아니며 원고의 청구에 응할 수 없다.』

해당 쟁점 사안에 대하여, 하급심은 『원고는 무상거주자로서 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 규정된 ‘주거용 건물의 세입자’에 해당하지 아니하고, 달리 무상거주자인 원고에게 세입자에 준하는 주거이전비를 지급해야 할 법적 근거가 있다고 보기도 어려우므로, 원고는 주거이전비 보상 대상에 해당한다고 볼 수 없는바, 이와 다른 전제에 기초한 원고의 주장은 받아들일 수 없다. (중략) 토지보상법 시행규칙 등 관계 법령에는 원고와 같은 무상거주자에 대한 주거이전비 보상의 법적 근거가 될 수 있는 규정이 없다. 국민권익위원회가 2019. 3. 18. 국토교통부 장관에게 “주거이전비 보상 대상인 ‘세입자’의 범위를 2020.6까지 토지보상법 시행규칙에 명확하게 규정하여 세입자 개념에 관한 논란을 해소하고 사용대차관계의 무상거주자도 주거이전비 보상 대상에 포함할 것”을 권고하기는 하였으나(국민권익위원회 제2019-68호), 아직 국토교통부 장관이 위 권고에 따라 토지보상법 시행규칙을 개정하지 않은바, 위와 같은 국민권익위원회의 권고 자체가 원고에 대한 주거이전비 보상의 법적 근거가 된다고 볼 수는 없다.』라고 판시하였습니다(대구지방법원 2019. 10. 31. 선고 2019구합21872 주거이전비).

국민권익위원회의 결정은 무엇일까

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)은 공익사업으로 인해 본인의 의사와 상관없이 주거를 이전해야 하는 건물 소유자와 세입자에게 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있으나, ‘세입자’에 대한 정의나 범위가 명확하지 않아 아래와 같이 무상거주자에 대한 보상을 둘러싼 논쟁 및 민원이 빈발했습니다.

– 1994년부터 주택에 월세로 살아오다가 집주인의 무관심으로 노후화된 집을 보수하지 않고 지내던 중 집주인이 바뀌었고, 월세를 요구하지 않아 무상으로 거주했음. 그런데 재개발조합에서는 주거이전비 보상 없이 이사를 가라고 하는 상황 (2016. 2. 국민신문고)

– 민원인은 주택재개발사업 구역 내 장모 소유의 3개층 주택의 2층을 월세 임차해 거주한 사실을 인정받아 주거이전비 보상을 받음. 그런데 시행사가 뒤늦게 주택소유자와 인척관계임을 인지하고 유상세입자임을 증명하라고 요구했고, 계약서 및 사용료 지급내역 인정이 곤란하다며 유사 판례에 따라 기 지급한 주거이전비 반환을 통보, 가압류 상태 (2018. 8. 국민신문고)

이에 국민권익위원회는 하급심 판결에서 언급한 바와 같이, 2019년 4월경 주거이전비 보상 대상인 세입자의 범위에 무상거주자도 포함하는 내용의 주택재개발사업의 세입자 주거이전비 보상기준 명확화 방안을 국토교통부에 권고하였습니다.

국토교통부는 이를 수용해 제도를 개선하겠다는 입장을 밝혔으며, 이후 2020. 12. 11경 하기와 같이 시행규칙 내 ‘세입자’에 무상 사용하는 거주자를 포함한다는 내용으로 법령이 개정되었습니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙[국토교통부령 제272호, 2016. 1. 6. 일부개정]	공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙[국토교통부령 제788호, 2020. 12. 11. 일부개정]
제54조(주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007. 4. 12, 2016. 1. 6>	제54조(주거이전비의 보상) ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다. 다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 본문에 따라 주거이전비를 보상해야 한다. <개정 2007. 4. 12, 2016.1.6, 2020. 12. 11>

조합/조합원이 참고해야 할 사항 등 결론

무상거주자에게도 주거이전비를 지급해야 하는지에 대하여, 일선 조합에서는 다소 혼선이 있었을 것으로 보입니다. 시행규칙이 개정되었으나 종전 규칙을 적용 받는 무상거주자에 대해서는 지급을 거부하였을 것으로 예상됩니다. 이에 대하여 대법원은 규칙의 개정 시기와 무관하게, 종전 규칙에 따르더라도 무상거주자에게도 주거이전비를 지급하여야 한다는 명확한 해석을 하였습니다. 따라서 재개발 조합에서는 주거이전비의 지급 실무와 관련하여, 위 대법원 판결의 취지를 반드시 유념하여 처리할 필요가 있겠습니다.

위 기고문은 도시정비사업 관련 법률적 이해를 돕고자 전문가의 의견을 바탕으로 작성되었습니다.
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