국내 최초 고품격 도시정비사업 매거진 『매거진H』가 도시정비 주요 뉴스를 요약해 알려드립니다.

강동구 삼익그린2차 안전진단 통과 소식에 주변에서 불어오는 재건축 열풍

차기 정부 규제 완화 1호는 ‘안전진단 평가’… 5월 이후 내다보는 정비 사업지

사업 속도·비용에 유리한 신탁방식 선택하는 사업지들

장위 15구역, 재개발 조합설립인가 획득… 서울 최대 뉴타운 ‘장위뉴타운’ 사업에 속도

1. 강동구 삼익그린2차 안전진단 최종 통과 소식에 서울 곳곳에서 불어오는 재건축 열풍

강동구 명일동 삼익그린2차가 적정성 검토에서 D등급을 판정받으며 재건축 안전진단을 최종 통과했습니다. 총 18개 동, 2,400가구 규모의 대단지로 해당 사업을 통해 3,350가구 규모로 탈바꿈할 예정입니다. 지난 2020년 도봉삼환 이후 처음으로 적정성 검토를 통과하면서, 서울 재건축 추진 아파트들도 탄력을 받고 있습니다.

특히, 안전진단 문턱을 넘지 못했던 재건축 아파트들은 차기 정부의 재건축 안전진단 기준 완화에 대한 기대감이 더해져 사업을 재개할 가능성이 커지고 있습니다. _{읽으러 가기}

2. 규제 완화 1호 ‘안전진단 평가 기준 완화’ 될 것… 정비 사업지, 5월 새 정부 취임 이후를 노리며 사업 추진

차기 정부가 규제 완화를 본격적으로 검토하면서 사업지에서는 5월 이후 정세를 낙관하며 재건축·리모델링을 추진하는 분위기입니다. 서초구 반포현대아파트에서는 재건축 초과이익 환수제 부담금 통보 연기를 요청하고, 리모델링 추진 분위기가 활발했던 분당에서는 재건축으로 선회하는 등 기준 완화에 따른 수혜를 기대하고 있습니다. _{읽으러 가기}

• 재건축 초과이익 환수제란? 재건축 사업에서 발생하는 조합 또는 조합원의 초과 이익을 공적으로 환수하는 제도입니다. 재건축 부담금은 [입주 시 공시 가격-(개시 시점 주택 가격+정상 주택 가격 상승분+개발비용)X부과율]로 계산합니다.

규제 완화 가운데 법 개정이 필요 없는 재건축 정밀안전진단 기준 완화가 가장 먼저 추진될 것으로 예상됩니다. 대통령인수위원회는 재건축의 안전진단 문턱을 낮춰 주택 공급을 늘리겠다는 취지로 재건축 정밀안전진단 평가 항목 가중치 및 세부 기준 조정 계획에 있습니다. 또한 재건축 안전진단 판정에 영향을 미쳐 노후화 된 배관 교체를 꺼리는 노후 단지들이 늘어나는 부작용을 고려하여 배관 노후도 항목을 제외하는 방안도 검토 중입니다. _{읽으러 가기}

3. 재건축 사업지에 이어 소규모사업장에서도 확장세… 사업 속도·비용에 유리한 신탁방식 선택하는 사업지들

사업 속도가 빠르고, 금융 비용 절감이 가능한 신탁방식 정비사업을 택하는 재건축 사업지가 늘고 있습니다. 서울 영등포구 ‘신길우성2차·우창아파트’ 재건축 사업시행자 한국자산신탁은 지난 21일 시공사 선정을 위한 현장 설명회를 개최했습니다. 그 외 북가좌6구역도 한국토지신탁이 사업대행자를 담당하고 있으며, 신림 미성아파트. 노원구 상계주공5단지 재건축 등도 신탁방식 사업을 추진하고 있습니다. _{읽으러 가기}

• 신탁방식 정비사업이란? 자금이 탄탄한 신탁사가 토지 등 소유자로부터 수수료를 받고 진행하는 방식입니다. 별도의 사업비 조달을 신경 쓸 필요가 없어, 안정적이고 신속한 공사 진행이 가능하며 사업비를 조달하지 않기 때문에 공사비도 낮출 수 있습니다.

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4. 장위 15구역, 재개발 조합설립인가 획득… 서울 최대 뉴타운으로 불리는   ‘장위 뉴타운’ 사업에 본격적으로 속도 낸다.

서울 최대 뉴타운으로 불리는 성북구 장위 뉴타운이 재개발 사업에 속도를 내고 있습니다. 장위15구역도 지난 달 30일 조합설립인가를 획득하며 서울시가 구역 지정을 해제한 지 약 4년 만에 사업이 본궤도에 올랐습니다. 기존 최고 33층, 37개 동, 2,464가구 규모로 계획됐지만, 세대수 증가 등을 검토하며 약 3,000가구 규모의 신축 대단지가 들어설 예정입니다. 다만, 별도로 가로주택정비사업을 추진해 온 15-1구역과의 갈등 소지가 남아 있습니다.

이에 탄력받아 장위 8·9·11·12·13구역 등 구역 지정 해제를 겪은 6개 구역에서도 사업 재개를 준비 중입니다. _{읽으러 가기}

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‘안전진단 규제 완화’ 본격적인 착수에 재건축 단지 기대감 들썩

도마·변동 5구역 재개발 사업… 치열한 수주전 벌이는 메이저 건설사들

다주택자 보유세 부담으로 1+1 분양 포기 하는 재건축 단지들… 소형 가구수↓ 중대형↑

대치2단지 시공권 확보에 나선 현대건설&현대엔지니어링 컨소시엄

재건축초과이익환수제 부담 완화로 재건축 사업 활성화 노리는 정부… 기대감과 집값 상승 우려

1. ‘안전진단 규제 완화’ 본격적인 착수에 나섰다… 혜택 기대감에 재건축 단지 들썩

재건축 사업의 최대 걸림돌 ‘안전진단 규제’에 대한 완화 방침이 가시화되고, 국토교통부가 혜택 단지 분류에 나서면서 서울 주요 재건축 단지들의 기대감이 들썩이고 있습니다. 최근 국토부는 2018년 3월 이후 재건축 안전진단 C등급을 받은 단지들 전수조사에 나섰습니다. 재건축 정밀 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 하향 조정, 설비 노후도 및 주거환경 비중은 25%, 15%에서 30%로 상향 조정하는 개선안을 제시한 바 있어 혜택 단지가 늘 것으로 예상하여 관련 작업에 나선 것으로 보고 있습니다.

이에 안전진단 탈락 가능성이 높아 적정성 검토를 연기했던 단지들은 다시 신청 준비에 나서면서 사업에 활기를 찾는 분위기입니다.  읽으러 가기

2. 공사비 약 7,000억 원 규모 대전 도마·변동 5구역 재개발 시공권 두고 수주 경쟁 펼치는 대형 건설사들

예상 공사비 약 7,000억 원 규모의 대전 서구 도마·변동 5구역 재개발 사업의 수주 경쟁이 과열되고 있습니다. 조합은 4월 7일 현장 설명회를 개최하였고, 다음 달 6일 입찰 마감 예정인 가운데 현대건설을 포함한 메이저 건설사들이 해당 사업에 관심을 보이며 대형 건설사들의 치열한 수주전이 예상되고 있습니다. 읽으러 가기

3. 다주택자 겨냥한 각종 세금 폭탄에 1+1 분양 포기 사례 증가… 공급 가구 수 줄어든 재건축 단지

다주택자를 겨냥한 각종 세금 압박 정책에 서울 재건축 단지를 중심으로 1+1 분양을 포기하고 소형 아파트 공급을 줄이는 사례가 증가하고 있습니다. 강남구 역삼동 ‘역삼 센트럴아이파크’에서는 1+1 분양 예정이었던 조합원이 다주택자로 분류돼 보유세 등의 세금 부담으로 1채를 포기하는 사례가 발생했습니다. 읽으러 가기

• 1+1 분양이란? 면적이 크거나 시세가 높은 아파트를 보유했던 조합원이 재건축 때 작은 면적의 아파트를 한 채 더 분양받는 것을 말한다.

서울 재건축 최대어로 불리는 ‘반포주공1단지’에서는 계획보다 333가구 축소 공급하기로 했습니다. 양도세, 종부세 중과 등 다주택자를 겨냥한 부동산 세금 압박 정책에 1+1 분양 예정인 조합원들이 중대형 1채를 받기로 방향을 선회한 결과입니다. 25평형을 줄이고, 30평형을 늘려 총 5,335가구에서 5,002가구로 축소 공급될 예정입니다. 읽으러 가기

4. 리모델링 사업도 컨소시엄이 대세… 대치2단지 컨소시엄 시공권 확보에 나선 현대건설&현대엔지니어링

재건축 사업의 대체재로 자리매김한 리모델링 시장이 전국적으로 확대되면서 컨소시엄을 구성해 수주에 나서는 건설사가 증가하고 있습니다.

현대건설과 현대엔지니어링 컨소시엄은 서울 대치2단지 리모델링 사업 시공권 확보에 나섰습니다. 강남구 개포동 12번지 일원 지하 1층~지상 15층, 11개 동, 1,753가구 규모로 해당 사업을 통해 지하 3층~지상 18층, 공동주택 11개 동, 1,988가구 규모로 탈바꿈할 예정입니다. 읽으러 가기

5. 재건축초과이익환수제 부담금 완화해 사업에 추진력 더한다… 집값 상승 부추길까?

대통령직인수위원회가 재건축 사업 추진의 걸림돌을 제거하기 위해 재건축 초과이익 환수제 개편 작업에 착수하여 부담 완화 방안 마련에 나섰습니다. 읽으러 가기

인수위는 재초환 면제기준 금액을 기존 3000만 원에서 1억 원으로 상향 조정하고 재건축 종전가액 평가 시점을 현행 조합설립 추진위원회 승인일에서 조합설립 인가일로 미루는 방안을 검토 중입니다. 시행될 시, 부담금 예정액이 1600만 원을 넘지 않는 조합 대부분이 면제 대상이 됩니다. 읽으러 가기

재초환에 따른 부담금을 절반(50%→ 25%)으로 낮추는 방안도 유력하게 검토 중입니다. 부담금 규모가 커 사업이 중단되었던 강남 4구를 중심으로 사업에 다시 속도를 내는 등 활력을 되찾을 것으로 기대됩니다. 읽으러 가기

시장에서는 재건축 초과이익 환수제 개편이 추진될 경우, 서울 강남권뿐만 아니라 전국 재건축 단지 아파트값이 상승할 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 강남 4구는 이미 지난달부터 집값이 상승세에 놓였습니다. 게다가 재초환 개정에 국회 논의가 필요해 실제 적용될 수 있을지는 미지수입니다.  읽으러 가기

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5개 지방 광역시 아파트 절반 이상이 20년 넘은 구축… 신축 갈증 심화

차기 국토교통부 장관 내정에 탄력… 서울 목동서 다시 돌아가는 ‘재건축 시계’

연이어 잡음 발생하는 부산 대규모 정비사업장… 부산 우동 3구역도 재개발 사업에 제동…

토지임대부 분양 늘리는 정부… 용산구 중산 시범아파트 시유지 문제 해결 중

‘1기 신도시 특별법’에 따른 리모델링·재건축 기대감에 훈풍 부는 1기 신도시

1. 5개 지방 광역시 아파트 절반 이상이 20년 넘은 노후 아파트… 점차 심화되는 신축 갈증

5개 지방 광역시 아파트 절반 이상이 준공 20년이 넘은 노후 아파트인 것으로 나타났습니다. 총 253만 9721가구 중 52.6%에 달하는 133만 6808가구가 해당합니다. 그중 대전이 57.3%로 가장 높게 나타났습니다. 지난해 입주 물량이 부족한 탓에 노후 아파트 비중이 높아진 데다, 최근 전셋값 상승세까지 이어지면서 지방 광역시 노후 아파트의 신축에 대한 갈증은 심화되고 있습니다. _{읽으러 가기}

2. 안전진단 문턱에 재건축 사업 정체됐던 목동, 차기 국토교통부 내정자에 대한 기대감으로 다시 사업에 탄력

차기 국토교통부 장관 내정으로 서울 목동 일대 재건축 단지가 기대감에 휩싸여 사업 활력을 되찾고 있습니다. 목동 재건축 단지들은 안전진단 규제 강화로 문턱을 넘지 못해 사업 진행에 어려움이 있었습니다. 단지 내에서는 차기 내정자가 목동에 거주한 바 있어 해당 사정을 잘 인지하고 있을 것이라는 기대감을 갖고 다음 달 내정자 취임 후 중단됐던 안전진단 절차를 재진행 하겠다는 입장을 밝혔습니다.

한편, 구조 안정성 가중치를 너무 낮추면 아파트를 오히려 견고히 짓지 않는 부작용 발생 우려로  목동 재건축 구조안정성 기준 완화를 합리적으로 접근해야 한다는 지적도 나오고 있습니다. _{읽으러 가기}

3. 공사비 9200억 규모 부산 우동3구역 재개발 사업 제동… 부산 대규모 정비사업장 곳곳에서 발생하는 잡음

부산 곳곳 대규모 정비사업장에서 잡음이 연이어 발생하며 사업이 지연되고 있습니다. 영도구 동삼동 일대 지하 5층~ 지상 30층 규모의 공동주택 1,999가구 등을 조성하는 동삼1구역 재개발 사업은 조합원과 현금청산 대상자 등 조합원 양분으로 인한 갈등이 빚어져 시공사 선정 총회가 불발됐습니다.

공사비 9200억 규모 부산 해운대구 우동3구역 재개발에 대한 시공사 선정 입찰 과정에서 유찰되며 사업에 제동이 걸렸습니다. 조합이 비싼 마감재 사용과 하이엔드 설계 등 과거 시공 계약을 맺었던 컨소시엄의 제안을 뛰어넘는 조건을 요구하자 시공사 측에서 입찰을 포기한 것으로 나타났습니다. 시공사는 조합이 조건을 대폭 낮추지 않는 한 재입찰에 참여하지 않겠다고 표명했습니다. _{읽으러 가기}

남구 대연동 1173번지 일대 아파트 33개 동, 3540가구를 건설하는 대연 8구역은 시공사의 부정행위로 조합이 시공사 선정 총회 결의 효력정지 가처분 소송을 제기하면서 사업이 지연되고 있습니다. _{읽으러 가기}

4. 기존 민간 임대주택 물량 일부는 토지임대부 분양으로 전환… 용산구 이촌동 중산 시범아파트 시유지 문제 해결될까 

최근 대통령직인수위원회가 분양 물량을 늘리기 위해 기존 민간 재건축·재개발 임대주택 물량 일부를 토지임대부 분양으로 전환하는 방안을 검토 중입니다. 시행될 시, 기존 공공주택사업자만 가능했던 토지임대부 분양이 민간 사업자도 가능해집니다. _{읽으러 가기}

• 토지임대부란? 토지는 국가가 소유하고 건물만 개인에게 분양하는 형태를 말한다.

정부의 방안과는 다르게 용산구 이촌동 중산 시범아파트는 토지임대부 주택과 유사한 형태의 시유지 문제를 겪어왔습니다. 단지 건물과 토지 소유권이 분리되고 토지는 서울시 소유로 남아 재건축을 진행하지 못하는 상황입니다. 시에서 시유지 통매수를 위해 주민 전원 동의를 받아오라고 요구해 현재 동의율 83%로 시유지 매입을 위한 매수 신청서를 서울시에 제출한 상태입니다. 이르면 연말 조합 설립 작업이 착수될 것을 기대하고 있습니다. _{읽으러 가기}

5. ‘1기 신도시 특별법’ 기대감에 일산, 분당 일대 재건축·리모델링 단지 신고가 기록… 훈풍 불어오는 1기 신도시

‘1기 신도시 특별법’에 대한 기대감으로 거래절벽 속에서도 아파트값이 보합, 상승세로 전환되고 신고가를 경신하는 등 경기 분당·일산 일대가 들썩이고 있습니다. 일산 마두동 강촌동아는 지난 5일 7억 4500만 원의 신고가를 기록했습니다. 분당 서현동 삼성·한신은 지난 1일 24억 900만 원에 신고가 거래가 이어졌습니다. 기존 리모델링을 추진하던 단지는 일부 주민들을 중심으로 재건축추진모임이 결성되는 등 갈등이 빚어지고 있습니다.

한편, 전문가들은 규제 완화에 대한 명확한 로드맵이 없는 상황에서 공약만 믿어서는 안 된다고 주장하며 1기 신도시 아파트 대부분이 5년 이내에 동시 건축돼 재건축 규제의 대폭 완화는 어려울 것이라고 전망했습니다. _{읽으러 가기}

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1+1 분양 포기 사례 속출해 조합원 부담 덜어주는 법안 추진한다

도봉구 ‘창동 주공’ 재건축 사업에 본격적인 속도… 덩달아 인기 얻는 노원구

송파구 거여·마천 일대, 재개발 방식 두고 줄다리기 중

‘분양가 상한제’로 공급 미루는 사업지 속출에 거세지는 폐지론

‘현대·롯데 컨소시엄’, 국내 최대 리모델링 선사 현대 시공사로 선정

1. ‘1+1 분양’ 포기 사례 속출… 조합원 부담 덜어주기 위한 법안 추진 중

재개발·재건축 조합원들이 각종 세금 부담에 1+1 분양 포기 사례가 속출하자, 부담을 덜어주기 위한 법안이 추진 중입니다. 은퇴자들이 한 채는 본인이 살고 다른 한 채는 월세를 줄 수 있어 한때 부러움의 대상이었지만 다주택자의 종부세율이 최고 6%로 인상되고 임대사업자 제도 폐지, 3년 전매 금지 등 각종 규제가 이어지자 골칫거리가 되어 강남권 단지들은 1+1 분양을 취소하고 중대형 주택으로 바꿔 달라는 민원이 속출하고 있습니다.

• 1+1 분양이란? 면적이 크거나 시세가 높은 아파트를 보유했던 조합원이 재건축 때 작은 면적의 아파트를 한 채 더 분양받는 것을 말한다.

1+1 분양자가의 소형 주택 포기는 곧 공급 감소로 이어지게 되어 1+1 분양자의 숨통을 트이게 하는 법안을 추진 중입니다. 업계에 따르면, 1+1 분양자가 소유권 이전 후 3년 이내에 매도할 수 없도록 한 조항을 삭제하는 ‘도시정비법 개정안’을 이달 발의할 예정이라고 밝혔습니다. _{읽으러 가기}

2. 본격적으로 재건축 사업에 속도 내며 신고가 기록하는 도봉구… 노원구도 덩달아 인기

서울 도봉구 ‘창동 주공’의 7개 단지가 모두 재건축 예비 안전진단을 통과하면서 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다. 창동 주공 2단지는 인근 상아 1·2차와 함께 총 2000가구 규모의 통합 재건축을 준비 중입니다. 재건축 사업이 가시화되면서 지난 1월, 전용면적 49㎡가 7억 250만 원의 신고가를 쓰는 등 집값도 상승세에 놓였습니다. 나머지 단지에서도 규제 완화에 대한 기대로 보류했던 정밀 안전진단 신청을 본격적으로 추진하는 분위기입니다. _{읽으러 가기}

노원구에서도 규제 완화 기대로 덩달아 거래량이 증가하며 인기를 얻고 있습니다. 서울시 내 25개 자치구 중 노원구 거래량이 전체 10%를 차지했습니다. 비교적 노후화 된 소형 규모의 재건축 아파트들의 거래가 급증한 것으로 나타났습니다. _{읽으러 가기}

3. 공공 정비사업 vs 민간 정비사업, 사업 방식 두고 줄다리기 중인 송파 거여·마천 일대

정비사업 방식을 두고 송파 거여·마천 일대에서 의견이 갈리고 있습니다. 마천 2구역은 정비사업이 최근 재 활력을 찾으며 되살아났지만, 정비사업 방식을 두고 세력의 양분화가 일어나 갈등을 겪고 있습니다. 일부 주민이 동의서 30%를 걷어 공공 재개발 공모에 신청했지만 민간 재개발을 선호하는 주민들이 반대 동의서를 제출하면서 공모가 전면 취소됐습니다.

거여 새마을구역에서도 공공 재개발을 두고 갈등을 겪고 있습니다. 지난 2020년 9월, 주민 동의 33%를 얻어 공공 재개발 후보지 공모에 참여했지만, 최대 용적률이 270%에서 250%로 낮아져 곳곳에서 반대 목소리를 내고 있습니다. 최근에는 집단행동까지 나서 서울시 내 14개 재개발 구역이 공공 재개발 반대 진정서를 제출한 상태입니다. _{읽으러 가기}

4. 규제 대못 ‘분양가 상한제’로 속속들이 공급 미루는 사업지… 시장 불안에 거세지는 폐지론

최근 민간택지 분양가 상한제 여파와 자재 가격 급등 이슈가 겹쳐 분양이 지연되는 정비사업장 속출하면서 분상제 폐지론이 거세지고 있습니다. 둔촌주공, 대조 1구역, 이문 1구역, 광명 2구역 등 서울·경기 내 많은 정비사업장이 분양가 갈등, 공사비 인상 문제 등으로 인해 사업이 미뤄지고 있습니다. 시장에서는 사태의 배경이 모두 분상제라는 지적을 했습니다.  _{읽으러 가기}

• 분양가 상한제란? 집값 안정화를 위해 신규 아파트 분양 가격을 일정 수준 아래로 제한하는 제도를 말한다.

특히 서울 내 분양을 미루는 재건축·재개발 단지가 속출하면서 공급에 차질을 빚을 전망입니다 _{읽으러 가기}  

5. 국내 최대 리모델링 단지, 선사 현대 시공사로 ‘현대건설·롯데건설 컨소시엄’ 낙찰

국내 최대 리모델링 단지로 꼽히는 서울 강동구 선사현대아파트가 현대건설·롯데건설 컨소시엄 랜드마크사업단을 시공사로 선정했습니다. 공사비만 총 1조 900억 원으로, 지하 3층~ 지상 28층, 16개 동 2,938세대에서 수평증축을 통해 지하 5층~ 지상 29층, 16개 동, 3,328세대로 탈바꿈합니다.

 현대·롯데 랜드마크사업단은 한강변 대규모 아파트 장점을 살려 단지명으로 ‘리버티지 강동’으로 제안했습니다. 각사는 최고 수준의 기술력과 노하우를 결합해 랜드마크 고급 주거 단지를 만들겠다는 계획을 밝혔습니다. _{읽으러 가기}