재개발, 재건축 사업이 진행될수록 살펴야 할 것도 덩달아 늘어납니다. 그중에는 사업이 잘 진행되어 커진 기대만큼 꼭 준비가 필요한 것도 있습니다. 바로 “이주비” 의 마련입니다. 이주 시점은 반드시 오기 때문입니다. 이주비를 개인 차원에서 마련하는 것이 때로는 녹록지 않을 수 있기에, 이주비 대출이 가뭄의 단비가 될 수도 있습니다. 예전과 달리 이주비 대출에도 과세가 된다는 점, 한 가지 고민이 더 늘어난 셈인데요. 조합원을 위한 이주비 대출 세금의 개념부터 정책, 절세 방법까지 상세히 알아보겠습니다.
재개발, 재건축 이주비 세금 개념과 정책 설명
재개발, 재건축 사업에서 공사가 시작되면 그 구역에 살고 있던 조합원들은 다른 곳으로 이주해야 합니다. 이 때 이주비 대출을 받게 되고, 그에 따른 이자는 통상 조합에서 대납합니다. 조합원들의 이주를 촉진하기 위해서죠. 그런데 이 이주비 대출 이자를 무상으로 지원받으면 세금을 낼 수 있다는 점, 알고 계셨나요?
우선 국세청 주장은 이렇습니다.
“조합이 이자를 대신 납부하는 것은 조합원이 장차 일반분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 미리 배당받는 것과 같다.”
따라서 국세청은 이주비 대출이자를 무상으로 지원받았다면, 이를 사업소득을 배당받은 것으로 보아 과세합니다. 그런데 조합원 입장에서는 억울할 수 있습니다. 이주비는 말 그대로 사업 진행을 위한 ‘비용’으로 보아야지, 이를 ‘소득’으로 보아 과세하는 것은 부당하다는 것입니다. 과거와 달리 최근 국세청이 이주비 대출 이자 지원 부분을 배당소득세로 적극 과세하려는 움직임을 보이자, 조합원들 역시 반발이 만만치 않습니다.
그렇다면 도대체 얼마를 세금으로 내야 하는 것일까요? 기본적으로 배당소득세에 부과되는 세율은 15.4%입니다. 단순히 계산하면, 이주비 대출이자가 100만 원이라고 가정했을 때 조합이 이를 대신 납부한 경우 조합원은 15만 4천 원의 세금을 내야 합니다. 그러나 실제 계산은 약간 다릅니다.
과세표준을 지원받은 이주비 이자 전액으로 하는 것은 아니고, 이 금액에 일반분양비율을 곱합니다. 즉, 조합원분양분은 기존 주택에 대한 대가로 받는 것이라서 사업소득으로 볼 수는 없다는 취지입니다. 조금 복잡하지만 구체적으로 사례를 보면 이렇습니다. 예를 들어 A 조합의 일반분양비율이 30%이고, 한 조합원이 4억 원을 이주비로 대출받으면서 연 4% 즉, 1,600만원의 이자를 조합에서 대신 납부하였다고 가정해보죠. 이때 배당소득세는 1,600만 원의 15.4%가 아니라, 1,600만 원의 30%인 480만 원의 15.4%가 됩니다. 약 73만 9천200원입니다. 공사기간을 3년으로 계산하면, 총 내야 하는 배당소득세는 221만 7천600원이 됩니다.
어쨌든 지원받은 이자 전액에 과세할 때보다는 세금이 줄지만, 조합원 입장에서는 기존에 생각하지 못한 돈을 추가로 지출해야 하는 셈입니다. 게다가 경우에 따라서는 종합소득세에 합산과세 되어 더 많은 세금을 부담해야 할 수도 있습니다. 금융, 배당소득은 연간 합계액이 2천만원 이상일 경우 종합소득합산과세대상에 포함되기 때문입니다.
결국, 최근에는 조합에서도 조합원들의 이주를 돕기 위해 이주비 대출 과세에 대한 대책 마련에 나서고 있습니다.
재개발, 재건축 이주비 절세 방법 안내
이주비 대출에 따른 배당소득세를 줄이는 핵심은 한 가지입니다. 바로, 조합원이 이자를 직접 내는 것입니다. 이주비 대출을 말 그대로 “배당” 받은 것이 아니라 “빌린” 것으로 만드는 셈입니다. 사실 국세청의 관점도 일리는 있지만, 조합원 입장에서는 이주비 대출 이자를 조합으로부터 빌린 것으로 보는 것이 타당한 측면이 큽니다. 때문에 나아가 “형식”까지 조합으로부터 빌린 모양새가 되면 절세의 길이 놓일 수 있는 것입니다.
이 경우에는 매달 이자를 내는 방식도 가능하지만, 조합이 사업비에서 이자 비용을 먼저 지출하고 이주 기간에는 조합원에게 대여한 것으로 처리한 후에 입주 시 추가분담금에 포함하여 되돌려 받는 방법이 있습니다. 이렇게 처리하게 되면 조합원은 조합에서 돈을 빌린 것이지 사업소득에 대한 배당을 받은 것이 아니기 때문에 소득세를 낼 필요가 없게 됩니다. 아마도 대부분 조합원의 이주를 원활히 하기 위해 후자의 방식이 선호될 것으로 보입니다.
이렇듯 이주비 대출의 개념에서부터 지원 대상과 지급조건, 나아가 세금 문제까지 짚어 보았습니다. “이주비”의 마련은 사실 굉장히 중요한 의미를 갖는다고 볼 수 있습니다. 이주가 원활하게 이루어지면 그만큼 재건축, 재개발 사업의 속도도 붙기 때문입니다. 조합원과 조합 모두에게 원할한 이주는 중요한 화두가 되는 셈입니다. 정비사업의 완주를 위해서 “조합원의 원활한 이주” 는 반드시 거쳐야 하는 관문이라고 볼 수 있습니다. 이주비 대출이 그 관문을 넓히는 기능과 역할을 하고 있기 때문에 꼭 눈여겨보시면 좋겠습니다.
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