일반적으로 1세대 2주택자의 경우 현행 세법에서는 일시적 2주택을 제외하고는 사실상 비과세를 받기 어렵습니다. 수없이 바뀌는 세법속에서도 재건축·재개발에 있어 대체주택 비과세 요건은 현행대로 유지되고 있습니다. 이번 편에서는 재건축·재개발 관련 부동산 규제 완화 소식으로 더욱 주목을 받고 있는 대체주택에 대해 알아보고자 합니다.
세법에서 명시하는 대체주택이란 어떤 의미일까요?
소득세법 시행령에서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 재건축·재개발 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득하는 다른 주택을 “대체주택”이라고 합니다. 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 재건축∙재개발 주택이 있음에도 불구하고 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용해줍니다. 요건은 다음과 같습니다.
여기서 세법에서 말하는 취지를 알아볼 필요가 있는데요. 요건에 답이 있습니다. 말 그대로 재건축, 재개발로 인하여 부득이하게 대체주택을 취득하게 되는 경우에 혜택을 준다는 것입니다. 다만, 요즘에는 비과세 요건과는 다르게 이주비 대출에 대해 대체주택 취득과 양도에 제한을 두고 있어 자칫하다가는 이주비를 받기 어렵다는 현실 상황 때문에 위 규정을 활용하기가 쉽지 않기는 합니다.
또한, 최근 주목받고 있는 리모델링의 사업에서는 다음의 2가지 사유로 인하여 비과세 혜택을 받지 못하는 점도 알아두어야 합니다.
- 완전 철거가 이루어지지 않음
- 사업기간 내내 소유권이 조합원들에게 남아있음
다음 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
사례에서는 현재 소유하고 있는 B주택의 경우 고양시 능곡5단지는 2021.7.23 사업시행계획인가 승인을 받은 상태인데요. 승계조합원이라 하더라도 A거주주택이 B재개발주택의 사업시행인가일 이후의 취득으로 가정 시, 1년 이상만 거주한다면 CASE.1의 ①요건을 만족하시게 되어 추후 ②,③요건을 갖추셔서 대체주택의 양도세 비과세 혜택을 누리실 수 있습니다. 다만, A거주주택이 B재개발주택의 사업시행인가일 이전 취득이라면 대체주택이라고 볼 수 없기 때문에 비과세를 받으실 수 없습니다.
여기서 또 주목할 점은 B재개발주택이 단기임대주택이라는 것입니다.
거주주택 비과세 특례 규정의 적용 여부를 살펴볼 필요가 있습니다. 민간임대주택법이 개정되어 임대사업자가 비과세 혜택을 받기가 어려워졌는데요 하지만 특정한 경우에 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 단기임대주택이 자동말소인지 직권말소인지에 따라 달라지게 되는데요. 임대주택의 의무임대 기간요건이 폐지되면서 민간임대주택법상 자동 말소된 경우에는 소득세법상 의무임대 기간을 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 받을 수 있을 것으로 보입니다. 거주주택은 자동 말소일로부터 5년 이내 양도하여야 하며, 의무임대 기간 요건을 제외한 나머지 요건은 모두 충족해야 합니다.
① 2020.7.10 이전 지자체, 세무서 2곳 모두 등록
② 최소 5년 이상 의무임대
③ 등록당시 기준시가 6억 이하(수도권 외 3억)
④ 임대료 5% 이내 인상
하지만 당초 개정시점에 폐지되는 유형의 자동 말소, 자진 말소의 경우에만 혜택을 5년간 유지해 준다고 한 것이므로 재건축·재개발로 인한 직권말소인 경우라면 별도의 규정이 없기 때문에 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없을 것으로 보입니다.
따라서 해당 사례의 경우에는 A주택과 B주택의 취득시점과 임대사업자등록 및 개시 시점 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
이번 편에서는 대체주택 비과세와 더불어 거주주택 비과세특례 규정까지 알아보았는데요. 대체주택에 거주하는 동안에는 재건축·재개발한 주택의 가치도 오르고 대체주택을 취득하여 일정 요건을 충족하면 비과세 특례까지 누릴 수 있어 현시점에 굉장히 중요한 혜택이긴 합니다.
기존주택과 대체주택까지 2주택을 보유하더라도 양도 시 둘 다 비과세 혜택을 누리는 일석이조의 효과를 누릴 수 있기 때문인데요. 그만큼 여러 요건과 제한 등이 있기에 반드시 사실관계를 파악하시고 전문가와 상의하시기를 바랍니다.
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