재건축, 재개발에 있어 최근 신탁방식의 정비사업이 재조명되고 있습니다. 정부의 각종 규제와 복잡한 이해관계로 사업기간이 길게 소요되자 조합이 신탁사를 통하여 사업을 진행하고 있는데요.
- 부동산신탁이란?
일반인 소유 부동산을 일정액의 수수료를 받고 대신 개발, 관리, 처분해주는 제도.
*출처 : 부동산신탁 (한경 경제용어사전)
신탁법상 신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말합니다. 이 경우 등기하여야 할 재산권의 신탁은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있는데 이때 하는 등기를 신탁등기라 하며 부동산등기법 제81조에 신탁등기의 등기사항이 규정되어 있습니다.
“부동산 등기부등본 갑구에 신탁이라는 생소한 단어를 본 적이 있으신가요?”
‘신탁’ 이란 쉽게 설명해서 새로운 부동산을 신축하려고 할 때 돈이 많이 들어가기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 의미합니다. 지주는 신탁을 통하여 신탁사와 연결된 금융권을 통해 자금을 확보하고 부동산 개발에 대한 전문지식 등 도움을 받습니다.
부동산신탁의 경우에는 완공 후에 등기부등본을 떼어보면 신탁회사 명의로 등기가 되는 경우가 많습니다. 취득세는 지방세법 제7조에 따라 부동산을 취득한 자에게 부과합니다. 즉, 등기 등을 하는 부동산의 경우에는 그 명의자가 납세의무자입니다. 취득세는 해당 부동산을 사용·수익하는 것이 중요한 게 아니라, 실제적으로 소유권 취득 여부와 관계없이 취득행위에 초점을 맞추기 때문에 취득 당시 소유자가 세금을 내게 됩니다.
이때 취득세 감면 혜택은 재개발 사업지의 원조합원인 경우 정비구역지정일과 전용면적에 따라 일부 면제를 받게 되며, 재건축 사업의 경우 별도의 취득세 감면 혜택은 받을 수 없습니다. 자세한 취득세 관련 내용은 아래 콘텐츠에서 확인 가능합니다.
부동산 신탁계약에는 위탁자(부동산 소유자)와 수탁자(신탁사) 이외에도 이해관계자들이 다수 존재하기 때문에 다양한 신탁계약이 발생합니다. 질의의 경우 신탁계약 당시 위탁자와 수탁자, 그리고 수익자(부동산 소유자 혹은 제3자)를 지정하고 보존등기에 관한 사안 또한 이미 계약에 의거하여 지정된 것입니다. 계약에 따라 누구 명의로 등기를 할 것 인가는 처음 계약의 내용에 맞게 진행되어야 합니다.
이미 신탁사로 보존등기를 하는 게 계약상의 내용이라면, 취득세 납세의무자는 수탁자인 신탁사가 됩니다. 즉, 국세와는 다르게 지방세법인 취득세와 재산세는 사용·수익하는 자가 누구냐에 따라 납세의무자를 나누는 것이 아니라 취득세는 취득시점에 누구 명의로 취득했는지가 중요한 것입니다. 최근 대법원 2019.10.31. 선고 2016두42487 판결에서도, 수탁자가 취득세 감면 요건을 충족하지 않았다면 위탁자가 취득세 감면 대상에 해당한다 하더라도 감면 적용을 할 수 없다고 명시하였습니다. 따라서 수탁자인 신탁사가 취득세 납세의무자가 되는 이상 취득세 감면은 어려울 것으로 보입니다.
한편 「지방세법」에서 위탁자에서 수탁자로의 신탁재산을 이전하는 경우와 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에 대하여 취득세를 비과세하고 있도록 하고 있습니다. 신탁재산에 대한 실질소유권은 위탁자에게 그대로 남아있고 형식적으로만 소유권이 수탁자에게 이전된다는 취지에서 형식적 취득으로 보아 취득세를 비과세하고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
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*신탁세제 관련 세법개정안 2021년부터 취득세와 달리 종합부동산세 및 지방세법의 개정으로 신탁재산의 종합부동산세와 재산세의 납세의무자는 |
한마디로 재건축 사업지의 경우 국민주택이하의 주택을 취득하더라도 취득세의 면제 또는 별도의 세액 감면 혜택이 없고, 신탁에 대한 취득세는 내부적·실질적으로는 위탁자가 부담하게 되겠지만 1)지방세법 관점에서는 수탁자가 납세의무라는 점, 2)위탁자와 수탁자 간의 신탁계약에 따라 수탁자가 취득하는 경우에는 수탁자를 기준으로 취득세 감면요건을 적용한다는 점, 물론 신탁계약시 토지에 대한 부분 이외에 추가로 취득하는 부분을 제외하고는 3)신탁말소로 인한 소유권이전은 취득세 비과세에 해당한다는 점을 기억하시길 바랍니다.
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