매거진H는 2.4 주택공급대책 발표 이후, 조합원들의 이해를 돕고자 관련 이슈를 정리해 알려드리고 있습니다.
지난 2월 초 국토교통부가 제시한 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’에는 기존 시가지의 정비사업을 신속하게 활성화하려는 대책이 다수 포함되어 있습니다.
오늘은 소규모 재개발/재건축 사업으로 분류되는 ‘소규모 정비 사업’의 시행절차와 조건 등을 살펴보겠습니다.
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[팩트체크] 2.4 주택공급대책 ① – 공공 직접시행 정비사업
[2.4 주택공급대책] ‘소규모 정비 사업’ Check Point!
신설된 ‘소규모 재개발 사업구역’ 지정되면 역세권도 ‘소규모 재개발’ 사업 가능해져
이번 정책에서 새롭게 등장한 ‘소규모 재개발 사업’이란, 지방자치단체가 역세권과 준공업지역 내 5,000m2 미만을 ‘소규모 재개발 사업구역’으로 지정하면, 토지주가 조합을 결성하거나 ‘토지등소유자’ 방식으로 정비사업을 시행할 수 있게끔 하는 것입니다.
‘소규모 재개발 사업’은 지난 2018년 개정된 「빈집 및 소규모주택 정비」 시행령의 가로주택 정비사업이나 자율주택 정비사업 개념과는 다릅니다. 기존의 소규모 주택 정비 사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 개념으로, 건축법상 도로에 인접한 주택이 없는 상ㆍ공업지역 등에서는 적용이 불가능했습니다. 이번 2.4 주택공급대책에 따르면, 신설된 ‘소규모 재개발 사업’은 신축ㆍ노후ㆍ불량 건축물이 섞여 있고 주거ㆍ상업ㆍ공업적 기능이 혼재돼 광역적 도시정비가 어려웠던 역세권이나 준공업 지역이 주요 대상입니다. 해당 지역의 토지주들이 지역별 여건에 따라 사업시행구역 경계를 자율적으로 조정 합의하면 재개발 사업을 지자체에 신청할 수 있도록 했습니다.
‘소규모 재개발 사업’은 통합지원센터의 사전 컨설팅 후 토지주의 1/4 동의를 받아 제안하면 지자체가 사업시행 예정구역으로 지정합니다. 이후 1년 내 4/5 이상의 동의를 확보하면 사업시행 구역으로 확정되고 수용권이 발생됩니다. 토지주는 조합 또는 토지등소유자 방식으로 정비사업을 시행할 수 있습니다. 사업 활성화를 위해 사업시행 예정구역 지정 후 1년 이내 해당 지역 주민 4/5 이상 동의를 받지 못하면, 지자체는 구역 지정을 해제할 수 있습니다.
낙후된 저층 주거지, 신축 제외하고 노후주택만 ‘소규모 재건축’ 시행 할 수 있어
신축주택과 노후주택이 혼재되어 있어 광역적 개발이 곤란한 10만m2 미만의 저층 주거지는 ‘소규모 주택정비 관리지역’으로 지정해 신축주택을 제외하고 노후주택만 정비할 수 있게 됩니다. ‘소규모 주택정비 관리지역’의 사업절차는 공기업이나 해당 지역의 시장, 군수, 구청장 등이 관리계획을 제안하면 시ㆍ도지사가 도시재생ㆍ도시계획위원회 심의를 거쳐 관리지역 지정 및 관리계획을 승인합니다. 이후 블록별로 개별 정비사업을 시행하게 됩니다. 이때 토지등소유자 2/3 이상의 동의로 공기업에게 사업시행을 의뢰하는 경우, 공기업이 단독으로 정비사업을 시행할 수 있습니다.
‘소규모 주택정비 관리지역’ 내의 가로주택·자율주택정비사업에는 특례도 부여됩니다. 가로주택정비가 가능한 가로구역 범위를 확대해 가로로 둘러싸인 블록이 아니어도 심의를 통해 가로구역으로 인정 받을 수 있고, 가로구역이 서로 연접해 있을 경우에는 결합개발도 허용됩니다. 자율주택정비사업은 지구단위계획구역이나 도시재생활성화지역 내에서만 추진 할 수 있었지만, ‘소규모 주택정비 관리지역’ 내에서는 토지등소유자 4/5 이상의 동의와 토지 2/3 이상 확보 시 매도청구권이 부여돼 관리지역 내라면 어디서든 사업을 진행할 수 있습니다.
또한 ‘소규모 주택정비 관리지역’ 내에서는 일조·채광·인동간격 등 건축규제가 완화되고, 용도지역 상향 및 법적 용적률 상한까지 건축을 지원합니다. 단지 내 공동이용시설을 설치할 경우 바닥면적 산정에서도 제외되어 용적률에서 혜택을 볼 수 있습니다.
용도 변경 시 용적률 상향 조정하나, 기부 채납 비율 등 필수조건 꼼꼼하게 확인해야
5,000m2 미만의 역세권과 준공업지역의 ‘소규모 재개발’사업은 도시·건축 규제 완화를 적용 받아 용도 지역을 준주거로 변경하면 용적률을 최대 700%까지 상향 할 수 있습니다. 다만, 용적률 상승분 50%에 해당하는 주택, 상업시설을 지자체에 기부 체납해야 합니다. 지자체는 기부 체납으로 받은 소규모 재개발 사업의 주택과 상업시설을 추후 공공자가주택, 임대주택, 공공상가 등의 형태로 활용하게 됩니다.
10,000m2 미만 저층 주거지의 ‘소규모 재건축’사업도 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부 채납하면 법정 상한까지 용적률을 완화 받을 수 있습니다. 또한, 공공이 정비사업을 시행할 시에는 기부채납을 전제로 법적상한의 120%까지 용적률을 완화 받을 수 있습니다.
“소규모 정비사업은 이번 2.4 주택공급대책에서 새롭게 도입한 제도입니다. 이 제도는 소규모주택정비법을 개정하여 시행하려면 2021년 6월 이후가 될 것입니다. 예전에도 정부에서는 도심지 재개발 활성화를 위해 12.16 대책, 5.6 대책, 8.4 공급대책 등을 통하여 도심의 유휴 부지를 활용하는 공급방안을 제시한 바 있습니다. 그 공급방안은 주로 국·공유지를 활용하는 방안이었습니다. 역세권 준공업지역의 활용 방안도 추진하였으나 시범사업의 성격이었습니다. 물론 유휴 부지를 활용하는 방안 이 외에도 역세권 범위를 250m에서 350m로 확대하는 방안, 용도지역 상향 지원, 가로주택정비사업 활성화(5.6 대책), 준공업지역 제도 개선(12.16 대책), 순환정비사업 도입(8.4 대책) 등의 당근을 제시하였습니다.
그러나 기존 소규모정비사업의 활성화는 이루어지지 않았습니다. 왜냐하면 말 그대로 소규모 사업이기 때문에 사업성이 부족하여 나타나는 현상이기 때문입니다. 사업성이 뛰어나면 정부가 권장하지 않아도 조합 또는 토지등소유자가 사업에 뛰어들 것입니다. 새로 도입된 소규모정비사업도 다음과 같은 문제도 해결하여야만 이 제도가 활성화될 것으로 보입니다.
첫째, 소규모 정비사업은 토지 소유자들이 지역 여건에 따라 사업 시행구역 경계를 정해 토지 소유자 1/4의 동의를 받아 지자체에 신청하게 되는데 동의서를 누가 받을 것인가의 문제입니다. 소규모 정비사업은 주민동의를 빠른 시일 내 받아야만 사업이 추진됩니다. 전문 인력이 사업에 참여를 해서 토지 소유자와 협상하고 협조를 이끌어 내야만 합니다. 토지 소유자의 동의서를 징구하는 업무가 정비사업에서 고난도의 업무입니다. 그런데 그 업무를 자원봉사자들이 할 수는 없습니다. 누군가가 비용을 투입해야 합니다. 그 비용을 누군가 부담하고, 일정 부분 사업의 수익성이 확보되어야 누군가가 사업을 시작할 것입니다.
둘째, 사업시행구역으로 지정된 이후에 1년 내 토지 소유자 4/5의 동의를 받아 사업 계획 승인 신청을 하게 되는데 동의 요건을 충족하지 못하면 사업시행구역이 해제됩니다. 가로주택정비와 자율주택정비는 별도의 사업 일몰 규정이 없습니다. 그런데 소규모 정비사업은 일몰 제도를 실시합니다. 일몰 제도는 사업의 장기화를 방지하고자 하는 측면에서 도입하는 제도입니다. 그런데 일몰제도로 구역이 해제되었을 때 그동안 사전 사업비용은 매몰비용이 되고, 손실이 발생합니다. 이러한 위험을 부담하고 토지 소유자나 민간 단독 사업자가 사업을 추진할지 의문입니다.
셋째, 이번 대책에서 추진되는 소규모 정비사업은 원칙적으로 민간 단독 사업으로 추진됩니다. 그런데 소규모이기 때문에 사업성이 부족합니다. 물론 역세권은 용도지역을 상향하면 용적률을 상향할 수 있고, 용적률 상승분 50%에 해당하는 주택ㆍ상업시설은 지자체에 기부채납을 하여야 합니다. 그리고 지자체는 이를 공공자가ㆍ임대주택 및 공공상가로 사용하도록 하고 있습니다. 그런데 나머지 용적률 상승분 50%의 사업 수익으로 기부채납시설의 건축 비용으로 투입하고 남는 것이 용적률 상향으로 인한 수익입니다. 사업 대상지 별로 사업성에 대한 시뮬레이션이 필요하겠지만, 완공 후 건물의 토지 지분 감소까지 고려한다면 용적률 상향에 따른 이익은 많지 않을 수 있을 것입니다.
※ 주요 정책 현안에 대한 다양한 고견을 담는 <전문가 한 줄 의견>은 필자 개인의 고유 의견으로, 매거진H의 공식적인 견해는 아닙니다.
