이번 2.4 주택공급대책의 핵심 중 하나로 제시한 아파트 재건축 관련 ‘공공 직접 시행 정비사업’을 놓고 재건축ㆍ재개발 조합별 의견이 분분합니다.
조합원이라면 정부가 올해 발표한 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표’ 정책이 궁금하실 겁니다. 부동산 전문가들은 이번 주택공급대책의 핵심은 ‘공공 주도 시 규제 완화’라고 짚었습니다.
매거진H가 팩트체크를 통해 2.4 주택공급대책을 정리해 드리겠습니다. 이번 주제는 ‘공공 직접시행 정비사업’입니다.
[2.4 주택공급대책] ‘공공 직접시행 정비사업’ Check Point!
LH와 SH가 재건축 직접 시행… 조합 과반수 동의 시 인센티브 적용
오는 2025년까지 약 13만 6000호 공급을 내세운 정부의 공공 직접시행 정비사업은, 조합원이 동의한다면 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 재건축을 직접 시행하고 사업ㆍ분양 계획 등을 주도하게 됩니다. 이 과정에서 다양한 인센티브가 적용됩니다.
- 용적률 120% 상향
- 용도지역 1단계 종 상향
- 재건축 조합원 2년 거주 의무 면제
- 재건축 초과이익 부담금 면제
공공기관에게 모든 소유권 이전으로 사업 리스크는 공기업이 부담
공공 직접시행 정비사업을 신청하기 위해선 조합원 2분의 1 동의가 필요합니다. 정비계획 변경 신청 후 1년 내 3분의 2 동의를 받으면 사업이 확정되고, 1년 이내에 동의를 받지 못하면 공공 직접시행 정비사업 신청은 취소됩니다. 사업 추진이 확정되면 공공기관은 단독 시행자가 돼 현물선납과 수용 방식으로 부지를 확보하고 사업을 시작합니다. 토지를 선납하는 토지주에게는 양도소득세가 면제됩니다. 조합총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지자체 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있게 되는 것입니다. 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 되는 셈입니다.
시공사, 아파트 브랜드 등 주민 결정하되, 재건축도 공공임대 의무공급 강제
기존 재건축ㆍ재개발 사업장이 공공 직접시행 방식으로 변경하면, 이미 선정된 시공사는 승계되고 매몰비용 보전은 지원됩니다. 시공사 선정 권한은 전적으로 토지등소유자가 행사할 수 있습니다.
그러나, 공공 직접시행 정비사업으로 확보한 주택은 공공분양 70~80%, 공공임대·공공자가주택 20~30%의 비율이 강제됩니다. 정부는 이번 개발 사업으로 확보한 주택을 분양 아파트로 공급하겠다는 취지입니다. 용적률을 상향해주되, 그에 비례해 임대주택을 기부 채납하는 방식을 적용하지 않았고, 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위에서 공공임대를 의무적으로 공급하게 하는 방식입니다.
재개발뿐 아니라, 재건축하는 아파트에도 공공임대 제공 의무를 부여한 것이 특징입니다.
“공공 직접시행 정비사업은 재초환이나 양도소득세 면제 등 일부 방향에는 긍정이지만, 건설비용을 더 부담하고 시간이 걸리더라도 최고급 아파트 단지를 원하는 강남권 주민들의 수요를 충족하기에는 역부족입니다. 그리고 조합이나 토지 등 소유자들은 시공 브랜드 선정 외 대부분 기능을 공공기관에 양도해야 합니다. 조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여율이 낮을 수 있습니다. 그리고 다음과 같은 문제도 해결해야 할 과제입니다.
첫째, 공공 직접시행 정비사업은 조합에서 1/2의 동의를 받아 정비사업 변경신청을 하고, 2/3의 동의를 받아 사업권을 공공에 넘기면 공기업에서 사업을 시행합니다. 그런데 재개발·재건축 사업에서 조합원의 동의를 받는 작업이 가장 어려운 단계입니다. 지구의 확정을 위하여 필수적인 조합원의 동의를 받기 위해 조합에서 비용과 인력을 투입하여야 하는데 빠른 성과를 기대하기 어렵습니다. 공기업(LH, SH)에서 직접 사업 동의서를 징구하기도 어렵습니다.
둘째, 공공 직접시행 정비사업으로 개발된 아파트는 일반 아파트와 비교하여 가격이 낮을 수 있습니다. 인센티브로 용적률을 추가로 받아 건설하기 때문에 일반 아파트와 비교하여 대지지분이 줄어들 수밖에 없습니다. 공동주택의 대지지분이 줄어들면 가치는 떨어집니다. 현재 대부분의 아파트는 용적률이 비슷하기 때문에 대지지분의 가치를 반영하지 않지만, 대지지분이 많이 차이가 난다면 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
셋째, 사업시행 방법에도 문제가 있습니다. 토지등소유자에게 조합방식으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%의 높은 수익률을 보장한다는 말은 나머지 90∼70%개발이익은 공공으로 환수한다는 말입니다. 이런 계획에 토지등소유자가 동의할 가능성은 희박합니다. 현금청산의 문제, 현물선납의 문제, 감정평가의 문제, 수익률 산정방식의 문제, 재산권침해의 문제 등 난제들이 먼저 해결해야 할 것입니다.
결론적으로 정부는 10% 정도에 해당하는 주거취약 계층에게 공공영구임대주택 공급하는 역할에 집중하고, 나머지 주택은 민간에서 공급할 수 있도록 규제를 완화하는 것이 현실적인 공급확대 방안일 수 있습니다.”
※ 주요 정책 현안에 대한 다양한 고견을 담는 <전문가 한 줄 의견>은 필자 개인의 고유 의견으로, 매거진H의 공식적인 견해는 아닙니다.
